購(gòu)物中心成功管理的主要決定因素

王雅麗

中圖分類號(hào)：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2018）2-000-01

摘要 本文主要圍繞購(gòu)物中心的管理工作展開(kāi)分析，思考了購(gòu)物中心應(yīng)該如何開(kāi)展管理工作，采取何種方法才能夠提高管理效果，保證管理更加成功，提出了一些個(gè)人的觀點(diǎn)和建議，供參考。

關(guān)鍵詞 購(gòu)物中心成功管理 企業(yè)管理

在購(gòu)物中心的管理工作中，可謂是千頭萬(wàn)緒，在這樣的前提條件下，我們應(yīng)當(dāng)知道管理的重點(diǎn)和管理的難點(diǎn)，才能夠提高購(gòu)物中心的管理效果，保證購(gòu)物中心的管理品質(zhì)。

一、大型購(gòu)物中心的起源及特點(diǎn)

“摩”（MALL）起源于歐美20世紀(jì)中期，是現(xiàn)代工業(yè)文明與商業(yè)文明的產(chǎn)物，為目前世界上最先進(jìn)、最高級(jí)的商業(yè)型態(tài)。作為美國(guó)商業(yè)發(fā)展的典型模式，行業(yè)增長(zhǎng)速度較快。在20世紀(jì)30年代，美國(guó)德克薩斯州出現(xiàn)第一家SHOPPINGCENTER設(shè)計(jì)概念的商場(chǎng)，它就是SHOPPINGMALL的最初概念。1975年，美國(guó)出現(xiàn)第一家直立式的SHOPPINGMALL即美國(guó)的WATERTOWENPLACE，1992年開(kāi)業(yè)的SIMON則以40萬(wàn)平方米的面積將“摩”推向新的層次，到現(xiàn)在“摩”已風(fēng)靡全球。

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的中心，做好財(cái)務(wù)管理應(yīng)從會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作、資金管理、成本費(fèi)用管理等幾個(gè)方面進(jìn)行完善和加強(qiáng)。對(duì)于購(gòu)物中心而言，隨著中國(guó)改革開(kāi)放的逐步深入及經(jīng)濟(jì)全球化程度的加深，其自身運(yùn)營(yíng)和管理的壓力越來(lái)越大，其要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展，必須重新調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

購(gòu)物中心企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有其自身的獨(dú)特特點(diǎn)，制定并實(shí)施符合購(gòu)物中心企業(yè)實(shí)際的高校財(cái)務(wù)戰(zhàn)略對(duì)其經(jīng)營(yíng)有十分重要的作用。

二、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功的要素

我國(guó)現(xiàn)階段購(gòu)物中心的管理存在很多的漏洞。購(gòu)物中心的管理比百貨店管理難度大得多，在購(gòu)物中心里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，應(yīng)通過(guò)統(tǒng)一管理來(lái)樹(shù)立購(gòu)物中心的整體形象。但我國(guó)的購(gòu)物中心在進(jìn)行統(tǒng)一的促銷行動(dòng)、內(nèi)部布局、整體協(xié)調(diào)及統(tǒng)一的營(yíng)銷策劃方面還欠專業(yè)，導(dǎo)致我國(guó)購(gòu)物中心缺乏整體感，使顧客失去光顧的興趣，沒(méi)有身在其中，真的給人一種逛“市場(chǎng)”的感覺(jué)。各個(gè)承租戶聯(lián)系很松散，各個(gè)承租戶之間并沒(méi)有形成互惠或者是互相依賴的關(guān)系。

（一）高度重視預(yù)算編制工作

預(yù)算編制細(xì)化，以修理費(fèi)為例，要統(tǒng)計(jì)購(gòu)物中心現(xiàn)有多少不同規(guī)格的燈管，估計(jì)每年要更換多少根不同規(guī)格的燈管；以清潔用品為例，一年需要多少量的垃圾袋，石材地面保養(yǎng)使用的晶化粉數(shù)量估算：要統(tǒng)計(jì)需要晶化保養(yǎng)的面積，不同區(qū)域的保養(yǎng)頻率；中央空調(diào)水電費(fèi)：根據(jù)空調(diào)制冷時(shí)間、是否變頻空調(diào)、分機(jī)組、水泵、水塔、末端設(shè)備等分別計(jì)算后匯總，不同籠統(tǒng)估計(jì)，這也是為下一步制定節(jié)能措施打好基礎(chǔ)

財(cái)務(wù)人員除做好本職工作外，還要學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)和商業(yè)管理知識(shí)，才能對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行科學(xué)分析，做好成本控制工作。

（二）制定并完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)控制流程

收費(fèi)控制流程，包括：物業(yè)費(fèi)、租金、停車場(chǎng)收費(fèi)、增值服務(wù)收費(fèi)等。

財(cái)產(chǎn)管理制度，包括：辦公用品、低值易耗品、固定資產(chǎn)、勞保用品、工程用工具、保安用品。

支出管理制度，可以參照公司制度進(jìn)行完善。

重點(diǎn)放在收費(fèi)控制流程與財(cái)產(chǎn)管理制度的梳理上，制作出工作流程與制度后，在籌備期便通過(guò)培訓(xùn)等方法貫徹到各個(gè)部門(mén)，按營(yíng)運(yùn)期的需求嚴(yán)格執(zhí)行。

明確公共區(qū)域與非公共區(qū)域能源費(fèi)計(jì)量；明確商鋪與商鋪之間的能源費(fèi)計(jì)量；明確公攤的計(jì)算與分?jǐn)偡椒ā?/p>

明確能源費(fèi)的繳費(fèi)方式，在采用IC卡預(yù)收費(fèi)、抄表收費(fèi)等方式中提出明確財(cái)務(wù)意見(jiàn)，對(duì)于IC預(yù)收款方式，要充分考慮到大客戶的能源需求量及各種緊急情況財(cái)務(wù)收款方式；而對(duì)于抄表收費(fèi)方式，要充分考慮商管公司代墊資金量及應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)控制。

（三）租戶經(jīng)營(yíng)成功

購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)的盈利來(lái)源不是靠自身對(duì)消費(fèi)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，而是通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)手段形成旺盛的目標(biāo)客流，讓每個(gè)在購(gòu)物中心內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商戶取得良好的銷售業(yè)績(jī)，從而能夠向購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)者及時(shí)足額地繳納租金和物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用，保證購(gòu)物中心的收益實(shí)現(xiàn)。購(gòu)物中心也將通過(guò)現(xiàn)有商戶的良好表現(xiàn)，吸引更優(yōu)質(zhì)的租戶，提升租金水平，調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收益的不斷增長(zhǎng)。中小組合商戶是制勝的法寶。同時(shí)中小商戶組合也能確保較高的租金回報(bào)和方便租戶調(diào)整。

（四）顧客滿意度高

顧客滿意度是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功的衡量指標(biāo)。購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)可定期對(duì)顧客進(jìn)行滿意度調(diào)查，得到的結(jié)果進(jìn)行分析，并可以采取會(huì)員制的方式，聽(tīng)取一些會(huì)員的意見(jiàn)，對(duì)意見(jiàn)和調(diào)研結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，并不斷根據(jù)顧客的要求進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。

購(gòu)物中心是一種資本密集、技術(shù)密集型的產(chǎn)業(yè)，其開(kāi)發(fā)需要各種專業(yè)人士的參與才能成功。我國(guó)購(gòu)物中心專業(yè)人才急缺，在現(xiàn)階段購(gòu)物中心一方面應(yīng)著重于引進(jìn)國(guó)外的專業(yè)的購(gòu)物中心的管理公司，委托其對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理或聘請(qǐng)專業(yè)的咨詢公司幫助管理，通過(guò)與國(guó)外的專業(yè)公司的合作來(lái)彌補(bǔ)我國(guó)這方面的人才極其短缺的問(wèn)題；同時(shí)通過(guò)合作逐漸培養(yǎng)出我國(guó)的購(gòu)物中心的專業(yè)管理人員，逐漸形成熟悉我國(guó)的實(shí)際情況的本土團(tuán)隊(duì)，建立我國(guó)的專業(yè)的購(gòu)物中心管理公司。另一方面，應(yīng)該在大學(xué)里開(kāi)設(shè)這方面的專業(yè)，并且在社會(huì)上加緊這方面的培訓(xùn)和推行購(gòu)物中心管理人員資格考試，以保證購(gòu)物中心管理人才的專業(yè)化。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，只有提高購(gòu)物中心的管理工作效率和水平，才能夠確保購(gòu)物中心的管理更加富有成效，本文研究了購(gòu)物中心的管理因素和管理的要點(diǎn)，可供今后管理參考。

參考文獻(xiàn)：

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