中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展回顧

徐爽爽

摘要：本文以萬科、恒大、萬達(dá)三家中國典型房地產(chǎn)企業(yè)為代表，回顧中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)40年來的發(fā)展歷程。未來，建議提高政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的參與度，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，形成更加精細(xì)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)部分工。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè) 發(fā)展回顧

一、中國房地產(chǎn)開發(fā)歷史沿革

現(xiàn)在意義上的房地產(chǎn)開發(fā)是在1978年以后逐步發(fā)展起來的。1980年9月，北京市城市開發(fā)總公司成立，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的大幕拉開。 1984年9月，國務(wù)院決定“建立城鄉(xiāng)綜合開發(fā)公司。對城市土地、房屋實(shí)行綜合開發(fā)。”這之后，各地房地產(chǎn)公司如雨后春筍般涌現(xiàn)。

1998年住房貨幣化改革后，房地開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅猛，總體上呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：房企數(shù)量不斷增多;規(guī)模持續(xù)壯大;房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升。一方面，企業(yè)集中度越來越高，龍頭房企在拿地、品牌、資金成本等方面具備明顯優(yōu)勢，2016年，中國10大房企的總計(jì)銷售額集中度接近19%;另一方面，城市集中度越來越高，2016年，中國十大熱點(diǎn)城市總銷售金額占全國總銷售金額的34.55%，城市分化顯著。

二、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展歷程——以萬科、恒大、萬達(dá)為例

（一）萬科地產(chǎn)

1、1984年-1994年：多元化的加法

1988年，萬科實(shí)行股份制改革，成為中國第一家社會(huì)公眾持股公司;同年開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。在90年代中期，萬科的主營業(yè)務(wù)包括商貿(mào)、房地產(chǎn)、對外貿(mào)易、文化傳播等四大內(nèi)容。然而多元化在萬科的發(fā)展過程中，卻成為了負(fù)擔(dān)。在1993年，萬科決定放棄發(fā)展綜合商社模式，確立了以城市居民住宅開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略。

2、1994年-2004年：專業(yè)化的減法

1994年，萬科開始逐漸走上了專業(yè)化的房地產(chǎn)公司發(fā)展道路，確立以下三項(xiàng)戰(zhàn)略調(diào)整方向：

（1）從多元化經(jīng)營向?qū)I(yè)房地產(chǎn)集中。萬科合并貿(mào)易公司，先后轉(zhuǎn)賣盈利狀況良好的供電廠和印刷廠，回籠資金。隨后又將國內(nèi)最大的“怡寶”蒸餾水生產(chǎn)廠轉(zhuǎn)讓給華潤。2001年，萬科將萬佳百貨72%的股份轉(zhuǎn)出，至此徹底退出地產(chǎn)行業(yè)無關(guān)的領(lǐng)域。

（2）從多品種經(jīng)營向住宅集中。萬科從酒店、公寓、住宅、別墅、寫字樓等種產(chǎn)品經(jīng)營轉(zhuǎn)向以住宅產(chǎn)品為主的專業(yè)化開發(fā)模式。

（3）從多城市分散向北京、上海、深圳、天津四大城市集中。從地域上看，萬科由1993年的13個(gè)城市收縮至1999年的4個(gè)城市，集中力量在上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口眾多的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，形成“點(diǎn)-線”開發(fā)戰(zhàn)略（指在重要交通干線沿線選擇開發(fā)住宅的城市）。

3、2004年至今： 精細(xì)化的乘法

2000年開始萬達(dá)進(jìn)行第二輪擴(kuò)張戰(zhàn)略，由專業(yè)化向精細(xì)化轉(zhuǎn)型。推行區(qū)域化擴(kuò)張，實(shí)行“點(diǎn)—線—片”戰(zhàn)略。將發(fā)展重心立足于珠三角、長三角、環(huán)渤海和幾個(gè)內(nèi)陸核心城市，實(shí)現(xiàn)資源的集約化經(jīng)營。

截至2016年，萬科的全年銷售面積166.7萬平方米，銷售金額達(dá)3647.7億元，在全國商品房市場的占有率進(jìn)一步上升至3.1%，總市值2207億元。

近年來，由于萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，以華潤為代表的國有資本和以寶能系為代表的民營資本打響了對萬科股權(quán)的爭奪戰(zhàn)，這也暴露出萬科發(fā)展過程中一貫忽視的公司治理問題。

（二）恒大地產(chǎn)

1、1996年-2006年： 搶占先機(jī)，占領(lǐng)市場

1996年，許家印在廣州成立恒大，1997年開始運(yùn)營房地產(chǎn)行業(yè)。公司在亞洲金融風(fēng)暴中逆市出擊，敏銳地跟上了當(dāng)時(shí)即將取消福利分房、實(shí)行住房商品化的時(shí)代浪潮，憑借“小面積、低價(jià)格、低成本”的策略搶占先機(jī)，其1997年開發(fā)的第一個(gè)樓盤金碧花園兩個(gè)小時(shí)搶購一空，實(shí)現(xiàn)銷售額8000萬元，獲得了公司起步發(fā)展極其寶貴的第一桶金。

2、2006年-2013年：布局全國， 走向國際

2006年開始，公司布局全國，從廣州迅速拓展到上海、天津、武漢、成都等全國20多個(gè)主要城市，開發(fā)項(xiàng)目從2個(gè)增至50多個(gè)。2008年金融危機(jī)下，恒大上市融資的計(jì)劃被迫擱淺，資金缺口一度高達(dá)120億元以上。危機(jī)巨變下，許家印決定尋求海外資本的幫助。他奔赴香港，獲得香港新世界主席鄭裕彤1.5億美元的投資入股，又先后獲得中東某投資局、德意志銀行、美林銀行等多家機(jī)構(gòu)近3.5億美元的資本，最終化險(xiǎn)為夷，渡過難關(guān)。恒大在隨后幾年中的快速擴(kuò)張，也得益于其前期的資本積累。

3、2013年至今：地產(chǎn)為主，多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展

與萬科的路徑相反，恒大是由專業(yè)化走向多元化的典型。2014年，恒大將多元化作為企業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸涉足了體育、教育、飲用水等多個(gè)領(lǐng)域。最廣為人知的是恒大通過足球運(yùn)營來打響品牌的戰(zhàn)略，取得了巨大成功。

2016年，恒大地產(chǎn)銷售額達(dá)3810億元，超越萬科位居榜首;總市值595億元; 總土地儲(chǔ)備達(dá)到2 .29億平方米，成為土地儲(chǔ)備最豐富的房企。未來，恒大將繼續(xù)把多元化作為企業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以民生住宅產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，打造文化、旅游、快消及體育等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的多元化布局。

（三）萬達(dá)地產(chǎn)

1、1988年-1991年：初生——奠定基礎(chǔ)

1988年，萬達(dá)前身——大連西崗住宅開發(fā)公司圓滿完成了大連市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，在當(dāng)時(shí)扭虧為盈，賺得了企業(yè)的第一桶金。

2、1992年-1997年：立足——雄踞濱城

1992年，大連萬達(dá)集團(tuán)有限公司正式成立，成為東三省首批股份制試點(diǎn)企業(yè)。這一時(shí)期的萬達(dá)，并沒有確定商業(yè)地產(chǎn)為核心的開發(fā)模式，而是進(jìn)行了多元化的探索，涉足機(jī)電、制造、酒業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。

3、1998年-2001年：擴(kuò)張——跨區(qū)域發(fā)展

2000年，萬達(dá)決定以房地產(chǎn)開發(fā)作為集團(tuán)核心產(chǎn)業(yè)，確定了商業(yè)和住宅地產(chǎn)并重的發(fā)展模式。南下成都、北上長春，在全國多個(gè)城市開始高速擴(kuò)張。

4、2002年-2008年：轉(zhuǎn)型——商業(yè)地產(chǎn)

2002年，萬達(dá)訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式誕生，即“聯(lián)合協(xié)議，先租后建”，有效提高了資金回收效率。融資渠道也開始由傳統(tǒng)的抵押貸款向私募、信托等模式轉(zhuǎn)變，與麥格理、建銀國際等私募巨頭合作，融得大量資金。同時(shí)與沃爾瑪、時(shí)代華納等商業(yè)巨頭展開合作，萬達(dá)商業(yè)廣場迅速占領(lǐng)各大城市的黃金地段。

5、2008年至今：再次轉(zhuǎn)型——城市綜合體

2009年開始，萬達(dá)加大了土地儲(chǔ)備情況，完成了由“單店—組合店—城市綜合體”的進(jìn)化歷程。所謂“城市綜合體”，集五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、綜合購物中心、高檔住宅等于一體。當(dāng)前，萬達(dá)作為全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭，已經(jīng)開設(shè)了超過100座萬達(dá)廣場，持有物業(yè)面積全球第二;2016年，萬達(dá)企業(yè)營業(yè)收入2549億元，集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)7961億元。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的主要特征與建議

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府參與方式

當(dāng)前，我國政府在房地產(chǎn)開發(fā)中主要參與土地買賣和監(jiān)管工作，具體的開發(fā)任務(wù)交由開發(fā)商實(shí)施。以利益最大化為目標(biāo)的開發(fā)商，不能很好地兼顧其作為城市建設(shè)者保護(hù)城市環(huán)境、提供公共服務(wù)等職責(zé)。

建議：加大政府在開發(fā)過程中的參與。

（二）融資渠道

當(dāng)前，銀行貸款仍是我國房產(chǎn)商融資的主要渠道，近年來，銀行貸款收緊，房地產(chǎn)信托等其他融資渠道也開始占據(jù)重要地位。

建議：拓寬多樣化的房地產(chǎn)融資渠道，解決融資渠道單一問題。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)部構(gòu)成

目前，中國的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)尚未成熟，開發(fā)商幾乎包攬了從土地開發(fā)到房屋開發(fā)的全過程，未形成開發(fā)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化分工。從收入結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開發(fā)的收入主要來源于商品房屋銷售收入，土地轉(zhuǎn)讓收入和出租經(jīng)營收入占比很小。

建議：細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)部分工，培養(yǎng)專門的土地開發(fā)商、地產(chǎn)開發(fā)商、中介經(jīng)紀(jì)商、保險(xiǎn)商、抵押服務(wù)等機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)發(fā)展出租，形成專業(yè)化的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

參考文獻(xiàn)

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