“缺錢(qián)”的房企

宋慧芳

2015年至2017年一季度火熱的樓市，令大部分主流房企都賺得“盆滿缽滿”，這也在2017年財(cái)報(bào)中得到反映。碧桂園、萬(wàn)科、恒大銷售突破5000億大關(guān)，成為2017年房企豐收的鏡像。在此基礎(chǔ)上，主流房企超過(guò)8成在2017年利潤(rùn)明顯上漲甚至翻倍。

然而房地產(chǎn)市場(chǎng)自有其周期。隨著2017年3月以來(lái)樓市調(diào)控不放松、金融去杠桿的持續(xù)，市場(chǎng)保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)似乎也比較平穩(wěn)。然而，2018年以來(lái)，各房企再繼續(xù)追求規(guī)模銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，將面臨市場(chǎng)下滑和資金鏈的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，房企融資和資金鏈問(wèn)題在2017年已經(jīng)顯露端倪。境內(nèi)融資如公司債大幅減少，高成本的境外融資風(fēng)行。進(jìn)入2018年，就連傳統(tǒng)的銀行開(kāi)發(fā)貸成本也在上揚(yáng)。包括碧桂園、新城控股等房企在內(nèi)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，2018年是融資環(huán)境很緊的一年。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2018年房企到期債務(wù)（含回售權(quán)）約為 5000億元，是 2017年總償還量的 3倍，在償還債務(wù)的同時(shí)還要再融資?？梢?jiàn)正如中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)認(rèn)為的一樣，2018年將是房企4年來(lái)資金壓力最大的一年。

利潤(rùn)可觀

銷售規(guī)模增長(zhǎng)也給主流房企的利潤(rùn)帶來(lái)良好表現(xiàn)。截至3月26日，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，從已經(jīng)發(fā)布的企業(yè)業(yè)績(jī)看，2017年房地產(chǎn)全行業(yè)主流房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)爆發(fā)已經(jīng)成為定局，除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，主流房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)全面爆發(fā)，超過(guò)8成在2017年利潤(rùn)明顯上漲。

部分房企的凈利潤(rùn)增幅在30%到90%之間，不少房企利潤(rùn)同比增幅超過(guò)100%，如碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售與凈利潤(rùn)雙豐收，去年凈利潤(rùn)約287.5億元，同比增長(zhǎng)110.4%；中國(guó)恒大凈利潤(rùn)370.5億元，大幅上漲110.3%；雅樂(lè)居去年凈利潤(rùn)共67.80億元，同比增加122.3%；太古地產(chǎn)有限公司 期內(nèi)股東應(yīng)占綜合溢利同比增長(zhǎng)126%。部分房企增幅甚至突破200%，富力去年凈利潤(rùn)同比大增204%，SOHO中國(guó)期內(nèi)純利同比增長(zhǎng)達(dá)420%。

去年銷售過(guò)千億的房企達(dá)到17家，凈利潤(rùn)過(guò)百億的房企也達(dá)到15家以上。在凈利潤(rùn)200億級(jí)別就有碧桂園、萬(wàn)科、恒大、中海地產(chǎn)，其中恒大和中海地產(chǎn)甚至已經(jīng)超過(guò)300億元。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，合計(jì)超過(guò)50家房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，平均2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)，凈利潤(rùn)率高達(dá)12.3%。相比2016年全年房企平均不到10%的凈利率明顯上漲。2015年為9.69%，而2016年為9.73%。整體看，房地產(chǎn)企業(yè)在2014年平均凈利率跌入個(gè)位數(shù)后，時(shí)隔3年，再次回到2位數(shù)。包括萬(wàn)科等企業(yè)的凈利潤(rùn)率都超過(guò)了2位數(shù)。

不過(guò)，易居克而瑞報(bào)告指出，2017年500強(qiáng)房企銷售金額高速增長(zhǎng)主要受益于高房?jī)r(jià)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率雖然連續(xù)三年回升，但均未超過(guò)2010年水平，從銷售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期。

資金承壓

在經(jīng)歷了2017年的火熱之后，房企能否在2018年依舊保持勢(shì)頭？從房企陸續(xù)發(fā)布的業(yè)績(jī)目標(biāo)來(lái)看，它們似乎依然信心十足。例如，旭輝為自己定下了2018年1400億元的目標(biāo)；新城控股更是對(duì)新年度計(jì)劃信心滿滿，表示未來(lái)三年欲實(shí)現(xiàn)3000億元目標(biāo)；建業(yè)的目標(biāo)是三年沖進(jìn)千億陣營(yíng)；融創(chuàng)提出2018年銷售收入目標(biāo)為7000億元，增速達(dá)到93%；作為2017年房企銷售冠軍的碧桂園在其最新的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出，不設(shè)定2018年的銷售目標(biāo)，但是也像它說(shuō)的，沒(méi)有設(shè)定銷售目標(biāo)不等于沒(méi)有目標(biāo)；中國(guó)恒大也提出相對(duì)保守的5500億元銷售目標(biāo)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者提供了一個(gè)保守估計(jì)的數(shù)據(jù)：2020年TOP4房企銷售額均將超過(guò)萬(wàn)億元，TOP1房企可能接近3萬(wàn)億元，合計(jì)約6萬(wàn)億元；第5～10名房企銷售額將達(dá)3500億元～8000億元，合計(jì)銷售額約3萬(wàn)億元。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，這也促使房企不得不盡力沖刺，因?yàn)橐坏┓怕_步，就會(huì)被其他企業(yè)甩在后面，生存空間就會(huì)被擠壓。正如歐陽(yáng)捷所言，“有規(guī)模才有江湖地位、有江湖地位才有話語(yǔ)權(quán)?！币虼藢?duì)于多數(shù)房企而言，2018年依然是拼搏的一年。

雖然房企干勁十足，但是2018年的樓市環(huán)境也將不同于2017年。雖然房企的名次依然在不斷的刷新，但是2018年房企融資渠道收緊的同時(shí)，地產(chǎn)公司債務(wù)也將進(jìn)入到期、回售的高峰階段，這無(wú)疑加大房企的資金壓力。目前市場(chǎng)普遍擔(dān)心的是，房企是否有足夠的償債能力，是否會(huì)引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)，償還壓力是否會(huì)擠出用于開(kāi)發(fā)投資的資金。

融資困難

在樓市調(diào)控的大趨勢(shì)下，房企越來(lái)越關(guān)心資金鏈安全。正如孫宏斌在亞布力論壇上感嘆，如今的3600億元之后的融創(chuàng)，最擔(dān)心反而不是增長(zhǎng)問(wèn)題，而是安全問(wèn)題。不管是這兩年萬(wàn)科在總部層面成立風(fēng)險(xiǎn)管控部，還是2017年被中國(guó)恒大以高薪聘請(qǐng)任澤平后成立恒大經(jīng)濟(jì)研究院，其初衷都是以此來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)發(fā)展的不確定性。

國(guó)海證券分析師靳毅分析表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最傳統(tǒng)的融資方式還是銀行貸款。但近年來(lái)房企對(duì)開(kāi)發(fā)貸的依賴程度下降。其中開(kāi)發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。

最主要的原因還是銀行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸，需要開(kāi)發(fā)商滿足“四三二”原則，即“二級(jí)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、30%以上自有資金投入、四證齊全（土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃證、施工許可證）”，2018年對(duì)于上述原則要求的執(zhí)行力度將不僅趨嚴(yán)，按照正常的還貸周期，2018年還將進(jìn)入償債高峰期。據(jù)任志強(qiáng)此前的統(tǒng)計(jì)，自2017年至2019年，三年還款總規(guī)模將超過(guò)1萬(wàn)億。即使是部分償債，房企也會(huì)壓力很大，因?yàn)樾略鋈谫Y難度空前，很多房企2017年銷售業(yè)績(jī)很漂亮是先賣(mài)掉了容易賣(mài)的項(xiàng)目，剩下的都是高成本項(xiàng)目，所以銷售更困難。

據(jù)某股份制銀行相關(guān)業(yè)務(wù)工作人員透露，“貸款的導(dǎo)向是更鼓勵(lì)支持小微、科創(chuàng)、國(guó)家重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)方面保持一個(gè)正常合理增速就可以了”。受限于開(kāi)發(fā)貸的審核趨嚴(yán)，預(yù)計(jì) 2018 年新增房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸較2017年可能有所下滑。

2017年6月，財(cái)政部發(fā)布《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》，要求不得通過(guò)地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲(chǔ)備債務(wù)。浙商證券分析師孫付表示，2018年對(duì)土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)停發(fā)貸款的影響將減弱，預(yù)計(jì)新增地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸將有所恢復(fù)，不過(guò)整體而言房企新增銀行貸款增速將溫和下滑。

由于2017年金融監(jiān)管加強(qiáng)，部分銀行表外業(yè)務(wù)受限制，其中委托貸款受影響較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資轉(zhuǎn)向信托貸款，導(dǎo)致房企信托貸款規(guī)模在2017年大幅上升。

然而，2017年12月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》，拓寬了銀信業(yè)務(wù)監(jiān)管范圍，要求加強(qiáng)對(duì)信托公司通道業(yè)務(wù)等在內(nèi)的各類銀信業(yè)務(wù)的監(jiān)管。近日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。近年來(lái)銀信業(yè)務(wù)發(fā)展較快，其中通道業(yè)務(wù)占比較高，存在一定風(fēng)險(xiǎn)隱患。與此同時(shí)，央行牽頭制定的資管業(yè)統(tǒng)一監(jiān)管新規(guī)近期有望落地。2018年信托業(yè)去通道業(yè)務(wù)趨勢(shì)明顯，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信托貸款業(yè)務(wù)將產(chǎn)生負(fù)面影響。可見(jiàn)2018年整頓信托業(yè)是銀監(jiān)會(huì)的工作重點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，由于國(guó)內(nèi)房企融資渠道多受阻，且2017年人民幣兌美元持續(xù)升值，房企積極尋求海外發(fā)債。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計(jì)388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。2018年截至目前，已有7家房企發(fā)布海外融資計(jì)劃，累積額度超過(guò)30億美元。張大偉表示，境內(nèi)融資困難，為減緩后期資金壓力，房企海外融資步伐或?qū)⒗^續(xù)加快。