國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范和完善

徐春光

摘 要：隨著現(xiàn)代化發(fā)展，國(guó)家土地資源的利用價(jià)值被高度重視，國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)，作為國(guó)家土地市場(chǎng)的重要管理部分，需要進(jìn)一步完善與規(guī)范，作為相關(guān)工作人員，要積極以實(shí)際為主，重視如何加強(qiáng)其規(guī)范性，通過(guò)合理的方式，不斷為國(guó)家提供更有效的策略支持。以此實(shí)現(xiàn)土地資源管理過(guò)程中的節(jié)約集約利用。

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地；二級(jí)市場(chǎng)；規(guī)范；策略

引言

國(guó)有土地市場(chǎng)，不僅包括一級(jí)土地市場(chǎng)，同時(shí)也包括二級(jí)土地市場(chǎng)，二級(jí)土地市場(chǎng)，規(guī)范與完善過(guò)程，存在一些不足，基于此，下面對(duì)其發(fā)展概況與問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)明闡述，同時(shí)也基于這些問(wèn)題，提出了幾點(diǎn)建議，具體分析如下：

1國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展概況

我國(guó)土地市場(chǎng)建立以來(lái)，土地一級(jí)市場(chǎng)非常活躍，交易方式逐步規(guī)范，交易量和交易額與日俱增，而二級(jí)市場(chǎng)卻處于滯后和附屬狀態(tài)，國(guó)家對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)缺乏有效的法律規(guī)定和管理措施，以及完整、系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。盡管如此，土地二級(jí)市場(chǎng)作為土地市場(chǎng)體系的組成部分，對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)以及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用。特別是近年來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，土地二級(jí)市場(chǎng)交易逐漸活躍起來(lái)，土地市場(chǎng)不斷擴(kuò)展，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是從總量上看，土地轉(zhuǎn)讓、抵押的數(shù)量呈上升趨勢(shì)，土地轉(zhuǎn)讓、抵押的價(jià)款呈增加趨勢(shì)；二是從交易類(lèi)型上看，土地抵押是土地二級(jí)市場(chǎng)交易的主要類(lèi)型，國(guó)有土地使用權(quán)出租轉(zhuǎn)讓情況相當(dāng)普遍，國(guó)有土地使用權(quán)人改變用地性質(zhì)和用途的交易頻繁；三是從土地交易的用途來(lái)看，土地轉(zhuǎn)讓和租賃主要是以商業(yè)用途為主，土地抵押主要以工礦倉(cāng)儲(chǔ)為主；四是土地使用權(quán)抵押貸款成為固定資產(chǎn)投資融資的重要手段之一，增加了固定資產(chǎn)投資的資金來(lái)源。

2土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題

2.1違反國(guó)家政策法規(guī)，非法交易，國(guó)有資產(chǎn)嚴(yán)重流失

當(dāng)前，國(guó)有土地使用權(quán)違規(guī)非法交易的問(wèn)題比較突出。一是劃撥?chē)?guó)有土地不經(jīng)審批私自進(jìn)入市場(chǎng)交易。城鎮(zhèn)的許多存量土地屬行政劃撥性質(zhì)，按規(guī)定不能私自交易。但受市場(chǎng)高價(jià)出讓土地的誘引，一些單位和企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)將行政劃撥土地私自進(jìn)行交易，而且形式多種多樣：有的以行政劃撥土地使用權(quán)出租，其收入用來(lái)謀取職工福利等。有的擅自改變用途，不經(jīng)批準(zhǔn)和合法程序，由非經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地，由使用價(jià)值低的用途轉(zhuǎn)為使用價(jià)值高的用途。有的大量的劃撥用地為規(guī)避招拍掛，采用補(bǔ)辦出讓后直接進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易，國(guó)有資產(chǎn)嚴(yán)重流失。

2.2土地二級(jí)市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜，交易花樣不斷翻新

在土地隱形市場(chǎng)中，既有國(guó)有土地交易，又有集體土地交易，而且交易形式多種多樣，不斷翻新。一是純土地非法買(mǎi)賣(mài)或變相買(mǎi)賣(mài)。有的村集體經(jīng)濟(jì)組織借辦福利、公益事業(yè)或籌集舊村改造資金之名，未經(jīng)批準(zhǔn)將集體土地使用權(quán)賣(mài)給其他企業(yè)和單位進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。二是集體建房和農(nóng)民拆遷安置住宅買(mǎi)賣(mài)。部分村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村居民，出售拆遷安置用地，從中牟取暴利。三是企業(yè)因遷移、轉(zhuǎn)產(chǎn)、改制、兼并，以非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；四是出租房屋同時(shí)出租土地使用權(quán)。部分單位和農(nóng)村居民憑借地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，通過(guò)出租房屋，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)租賃。

3規(guī)范和完善國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的建議

3.1加大政府宏觀調(diào)控力度，加強(qiáng)一、二級(jí)市場(chǎng)銜接，實(shí)行統(tǒng)一管理

土地一級(jí)市場(chǎng)與土地二級(jí)市場(chǎng)是相互影響的，土地一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，就會(huì)造成土地二級(jí)市場(chǎng)的混亂無(wú)序；土地二級(jí)市場(chǎng)管理不規(guī)范，也會(huì)擾亂土地一級(jí)市場(chǎng)的正常秩序，最終導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失和腐敗產(chǎn)生。因此，一是要政府加大宏觀調(diào)控力度，切實(shí)把好土地一級(jí)市場(chǎng)的出口關(guān)，逐步縮小劃撥和協(xié)議出讓土地范圍，全面推行市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源。加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的合同管理和供后管理，堵住土地非法交易的口子。二是完善劃撥土地使用權(quán)管理制度，明確劃撥土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利義務(wù)、收益分配、買(mǎi)賣(mài)交易條件。三是健全地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)，提高地價(jià)評(píng)估的科學(xué)性、精確性、公開(kāi)性和公正性。四是加強(qiáng)對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)交易的財(cái)務(wù)金融監(jiān)管，實(shí)行公開(kāi)交易，提高透明度。

3.2制定規(guī)范性文件，強(qiáng)化二級(jí)市場(chǎng)立法，規(guī)范交易行為

鑒于二級(jí)市場(chǎng)的復(fù)雜性和特殊性，必須從二級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)出發(fā)，制定相應(yīng)的法律、法規(guī)，建立和完善相應(yīng)的法律體系。要充分認(rèn)識(shí)土地的資產(chǎn)性和資本性本質(zhì)，明確土地二級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)則、交易方式、交易程序、稅收政策、違規(guī)處罰等，為二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供必需的法規(guī)政策支撐。完善責(zé)任制度。國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)供地時(shí)，在土地出讓合同或劃撥決定書(shū)中明確規(guī)定，凡經(jīng)營(yíng)性用地的土地使用者要求改變?cè)恋厥褂脳l件的或非經(jīng)營(yíng)性用地要求改為經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)由政府收回土地使用權(quán)，按規(guī)定的方式重新出讓，或進(jìn)行交易時(shí)必須經(jīng)出讓的國(guó)土資源管理部門(mén)批準(zhǔn)，并適時(shí)進(jìn)行申報(bào)、登記、過(guò)戶和發(fā)證，堵住土地非法交易的口子。

3.3制定土地交易的規(guī)范性文件，嚴(yán)格實(shí)行進(jìn)場(chǎng)掛牌交易

隨著土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展，情況的不斷變化，各地政府亟需出臺(tái)一個(gè)較系統(tǒng)的土地交易的規(guī)范性文件，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和土地二級(jí)市場(chǎng)的交易作出具體規(guī)定。使土地交易和土地市場(chǎng)管理有章可循，約束、規(guī)范各種土地交易行為，為土地市場(chǎng)管理提供依據(jù)，從而克服土地市場(chǎng)管理中的隨意性和不一致性。所有符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件的土地，均要進(jìn)入由國(guó)土資源管理部門(mén)承辦的土地交易市場(chǎng)，根據(jù)具體情況給予掛牌交易。實(shí)行國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)交易預(yù)審制，在交易之前須到土地交易中心進(jìn)行預(yù)審，批準(zhǔn)后方可進(jìn)行交易。凡不經(jīng)土地交易中心批準(zhǔn)私下交易的宗地，應(yīng)一律不予辦理過(guò)戶手續(xù)。嚴(yán)格實(shí)行進(jìn)場(chǎng)掛牌交易，理順土地二級(jí)市場(chǎng)秩序。

3.4加強(qiáng)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，加速農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)

按照有關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓，但現(xiàn)實(shí)中未辦理征地和出讓，而直接投入二級(jí)市場(chǎng)最多的就是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村集體建設(shè)用地，成為目前土地市場(chǎng)中數(shù)量大、交易頻、問(wèn)題多、分布廣，又是最復(fù)雜、最棘手的問(wèn)題。這就需要理順國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)以及農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)三者的關(guān)系，盡快制定和實(shí)施適合的政策辦法及實(shí)施細(xì)則，形成有法律依據(jù)、政策明確的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的、國(guó)有土地市場(chǎng)與集體土地市場(chǎng)相協(xié)調(diào)的市場(chǎng)運(yùn)行模式，既促進(jìn)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，又推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)范。

結(jié)束語(yǔ)：

由于我國(guó)目前土地二級(jí)市場(chǎng)的形成很大程度上是人們自發(fā)流轉(zhuǎn)行為的結(jié)果，因此呈現(xiàn)出一片無(wú)序、混亂的狀態(tài)。沒(méi)有規(guī)范的土地二級(jí)市場(chǎng)，難免會(huì)發(fā)生現(xiàn)實(shí)生活中權(quán)利義務(wù)關(guān)系的混亂狀況，影響社會(huì)的穩(wěn)定。因而，要改變我國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，國(guó)家有必要及時(shí)對(duì)當(dāng)今的土地二級(jí)市場(chǎng)加以具體規(guī)范建設(shè)。相信隨著對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行有效的規(guī)范管理后，國(guó)家對(duì)土地的監(jiān)管將會(huì)得到大大的提高。

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