城市地籍管理中土地估價方法探討

辛立 于春萍

摘 要：土地管理過程基于系統(tǒng)性，也具有一定的科學(xué)性，尤其在城市的土地管理過程中，需要綜合性的管理體系構(gòu)建，才能實(shí)現(xiàn)對于城市地籍的有效管理，城市地籍管理系統(tǒng)，包括對于城市的土地調(diào)查與登記，也包括對于土地資源的統(tǒng)計與估價，本文基于此方面內(nèi)容，重點(diǎn)討論如何對城市土地進(jìn)行估價。基于城市土地估計問題，作為相關(guān)工作人員，要積極提高認(rèn)識，從而才能更好地服務(wù)于群眾，也能夠進(jìn)一步為國家土地資源管理提供科學(xué)保證。

關(guān)鍵詞：城市地籍管理；土地估價；策略

引言

土地管理作為重要的項(xiàng)目，在城市建設(shè)過程，應(yīng)該將其放到重要位置，從土地估計方面看，不僅要實(shí)現(xiàn)其科學(xué)性，而且要結(jié)合實(shí)際，通過精確分析，提高估計的有效性，基于此，下面具體分析如何開展城市地籍管理中的土地估計。

1土地估價概述

地價，是土地價格的簡稱。根據(jù)涉及的土地性質(zhì)存在宗地地價、交易地價、標(biāo)準(zhǔn)地價或公告地價等稱謂。1992年國家土地管理局頒布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》明確規(guī)定，我國使用基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價的稱謂，并對其定義如下：基準(zhǔn)地價，就是各城鎮(zhèn)按土地的不同級別、不同地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。標(biāo)定地價，是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，按土地使用年期、用途、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情等條件，修訂評估出的具體地塊在某一時期的價格。土地估價實(shí)質(zhì)上是一種估計和預(yù)測，即根據(jù)評估土地的環(huán)境條件和白身情況做出關(guān)于土地價格的一種分析、判斷、量算和預(yù)計。土地估價一般不存在一個絕對正確的結(jié)果值，評估值在一定的值域區(qū)問內(nèi)波動都是有效的。

2城市土地估價現(xiàn)狀與原則

2.1我國的地價評估現(xiàn)狀

目前，我國房地產(chǎn)市場還處在萌發(fā)初期。除沿海少數(shù)房地產(chǎn)市場交易較多，市場地價資料已開始積累外，絕大多數(shù)城市還得借助一些估測地價的過渡形式。我國城市規(guī)劃當(dāng)前研究和評估地價，是在綜合以上各種地價資料基礎(chǔ)上，估算規(guī)劃范圍內(nèi)可能達(dá)到的地價，以之估算規(guī)劃的土地效益可能產(chǎn)出，與實(shí)施規(guī)劃所需要的投入進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，通過調(diào)整規(guī)劃的各類土地用途面積的分配和適當(dāng)調(diào)整容積率，拆遷補(bǔ)償回遷、增加公共設(shè)施，增加道路綠化用地的支出得到解決，為城市開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化提供更多財源。其定量分析雖不及市場交易地價準(zhǔn)確具體，但卻具有更高的綜合性和指導(dǎo)性，這種估算不能為土地出讓，規(guī)劃管理提供內(nèi)部掌握的評估底價參考或依據(jù)。

2.2城市土地估價原則

城市土地的估價應(yīng)遵循以下原則：土地優(yōu)先原則、有效使用原則、替代原則、變動原則。

城市土地估價功用土地估價是有效控制和管理土地市場的基礎(chǔ)。近年來隨著成片土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓的增加，土地價格問題更為突出，迫切需要建立一套成熟的土地估價體系加強(qiáng)管理。同時，正常的土地市場運(yùn)行，包括土地投資、開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押等，都必須掌握反映市場狀況的土地價格情況，只有這樣才能做到有效科學(xué)地管理市場并促進(jìn)土地市場的正常發(fā)育。

3城市地籍管理中土地估價方法

3.1遵循市場準(zhǔn)入規(guī)則，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境

首先需要完善對應(yīng)的土地估價機(jī)構(gòu)管理制度。對于進(jìn)入本市進(jìn)行中介工作的外地土地估價機(jī)構(gòu)采取準(zhǔn)許的原則，但需要借助本地的管理機(jī)制，控制監(jiān)督外來土地機(jī)構(gòu)的土地評估業(yè)務(wù)，督辦相關(guān)手續(xù)。若存在外來土地評估機(jī)構(gòu)建設(shè)分公司的情況，需要向有關(guān)部門報備、注冊以及完善相關(guān)手續(xù)，再開展有關(guān)從事業(yè)務(wù)。其次，需要建設(shè)公平的土地交易環(huán)境。在進(jìn)行土地交易時可以采用的方法是公開搖號、現(xiàn)場公布、媒體公開抽簽方式等等以保證土地評估機(jī)構(gòu)在市場競爭中，均享有公平競爭的機(jī)會。此外還要建立明確的考核機(jī)制，通過對備案的土地評估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行以年為周期的考核制度，并建立考核歸檔機(jī)制，對不同的考核結(jié)果明確結(jié)果獎懲，以便形成良性競爭的土地行業(yè)機(jī)制。結(jié)合土地評估機(jī)構(gòu)的“黑名單”機(jī)制提升行業(yè)的業(yè)務(wù)質(zhì)量，淘汰落后機(jī)構(gòu)，并建立良好的選拔機(jī)制，給有條件的土地評估機(jī)構(gòu)予以充分的發(fā)展機(jī)會。

3.2進(jìn)一步完善政務(wù)公開和信息查詢制度

必須要明確可公開以及保密的相關(guān)內(nèi)容。在進(jìn)行土地評估時，可以由執(zhí)業(yè)土地估價師、土地評估機(jī)構(gòu)等按照國家相關(guān)規(guī)定要求向社會公眾公開符合法律的土地相關(guān)資料、相關(guān)地價公示信息等。對于涉及國家的、商業(yè)的、以及個人隱私的內(nèi)容不得予以公布。此外政府需要完善可公開信息的范圍，對于不涉及隱私秘密的項(xiàng)目可適當(dāng)進(jìn)行公開。并及時調(diào)整信息、更新相關(guān)信息，建立相關(guān)信息查詢制度，對于調(diào)整的地價公示相關(guān)信息、變化的市場相關(guān)信息等，定期進(jìn)行信息調(diào)整，幫助群眾及相關(guān)單位利用信息查詢制度，及時獲取信息完成準(zhǔn)確估價。

3.3充分發(fā)揮行業(yè)自律與協(xié)會監(jiān)管作用

在完善土地評估市場管理時，需要通過行業(yè)的自律特點(diǎn)結(jié)合協(xié)會對行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，保證行業(yè)內(nèi)部的廉潔性。通過對行業(yè)在自律意識上的加強(qiáng)實(shí)現(xiàn)更好的服務(wù)社會。行業(yè)自律主要是指通過行業(yè)形成自律規(guī)范實(shí)現(xiàn)對土地評估機(jī)構(gòu)、土地估價師的行為及信譽(yù)進(jìn)行監(jiān)督。并以此為依據(jù)構(gòu)建土體評估機(jī)構(gòu)誠信評價制度即資質(zhì)評定制度。此制度具體是指利用抽查、定期檢查等方法對相關(guān)機(jī)構(gòu)及個人建立誠信檔案機(jī)制，并向社會公開，便于查詢，以此實(shí)現(xiàn)通過行業(yè)的自律規(guī)范土地評估機(jī)構(gòu)及個人。利用資信評估制度，推動品牌運(yùn)營，幫助土地評估行業(yè)形成競爭氛圍，以良好的信譽(yù)推動機(jī)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展。同時，行業(yè)協(xié)會需要給予適當(dāng)?shù)耐苿幼饔?，對于信譽(yù)好、優(yōu)勢強(qiáng)、質(zhì)量強(qiáng)的機(jī)構(gòu)給予鼓勵性、獎勵性支持。通過協(xié)會引入評估師職業(yè)保險，提升評估師個人執(zhí)業(yè)能力。

3.4加強(qiáng)土地估價專業(yè)隊(duì)伍建設(shè)

完善土地評估行業(yè)制度，需要打造專業(yè)性強(qiáng)的估價隊(duì)伍。第一，提高從業(yè)人員的專業(yè)法律意識，使從人員充分了解違法行為，以此為警戒，熟知各項(xiàng)法律政策及規(guī)定，以公正的立場嚴(yán)格要起自己；第二，重視繼續(xù)教育，對有資質(zhì)的從業(yè)人員完善繼續(xù)教育的考核制度，推動工作人員了解新動態(tài)，與時俱進(jìn)把控評估質(zhì)量；第三，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部的培訓(xùn)質(zhì)量，不斷完善資源共享機(jī)制，提升行業(yè)人員的培訓(xùn)師資力量，滿足行業(yè)的發(fā)展需求；第四，對于行業(yè)內(nèi)的突出問題進(jìn)行鉆研，獎勵有建設(shè)推動性意見或行為的個人，鼓勵行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，以創(chuàng)新推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以創(chuàng)新推動行業(yè)進(jìn)步。第五，儲備優(yōu)秀行業(yè)人才，加強(qiáng)對專業(yè)性評估人才的培訓(xùn)，引進(jìn)吸引人才。在構(gòu)建專業(yè)團(tuán)隊(duì)時，還可以引入專家兼職指導(dǎo)，增加估價團(tuán)隊(duì)的專業(yè)科研性。

結(jié)束語：

隨著我國土地使用制度的改革。城市地籍中土地估價已經(jīng)成為社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中直接關(guān)系公共利益和財產(chǎn)安全的不可或缺的重要部分，基于本文的闡述，希望能夠促進(jìn)土地資源的集約合理利用以及推進(jìn)土地市場建設(shè)，以此為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。

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