高層居住、商業(yè)街區(qū)項目圖審常見問題和解決對策

陳思杰

（成都市眾合建設(shè)工程咨詢有限公司，成都 610000）

0 引言

工程項目實施之前的設(shè)計圖紙，是指導(dǎo)項目施工的總體技術(shù)文件，它包括總平設(shè)計、豎向設(shè)計、交通流線組織、功能分區(qū)等諸多方面。由于目前工程項目設(shè)計越來越復(fù)雜，設(shè)計周期普遍較短，甚至施工圖前的方案評審工作周期也被壓縮殆盡，遷就業(yè)主的時間節(jié)點，加班加點趕圖，在建筑設(shè)計施工圖中會出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，施工圖審查作為設(shè)計圖紙的最后把關(guān)，顯得尤為重要，責(zé)任艱巨。施工圖審查目的，在于對施工圖設(shè)計文件關(guān)于公眾利益，涉及人民生命財產(chǎn)安全的防火疏散，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護的強制性條文和相關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)計文件深度進行全面檢查，通過圖審工作，一方面消滅圖紙設(shè)計中存在的安全隱患，另一方面也促使設(shè)計師不斷提高設(shè)計質(zhì)量，增強熟悉設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的意識，從而提高圖紙設(shè)計質(zhì)量，減少錯、漏、碰、缺，為工程建設(shè)順利進行提供技術(shù)保障。

遂寧市XX灣國際商住項目，建設(shè)場地由凱旋路、濱江路、幸福路4條城區(qū)路圍合，地處交通位置便利的熱鬧地段，總建筑面積：7.15萬m2。項目由5層商業(yè)街區(qū)和3棟高層住宅塔樓組成，其中1#、3#塔樓為1梯4戶住宅，28層2#樓為通廊式住宅，28層，另有地下2層機動車庫和設(shè)備用房，屬一類高層多功能綜合樓，耐火等級一級，屋面防水等級I級。

圖1 底層組合平面圖

1 圖審時發(fā)現(xiàn)的問題

1.1 綠建設(shè)計專篇存在的問題

綠色建筑技術(shù)措施，對于提高建筑品質(zhì)、節(jié)能環(huán)保、提升居住空間的環(huán)境質(zhì)量的作用和效益，越來越被重視，也是報建審批的重要文件。按《四川省綠建評價標(biāo)準(zhǔn)》要求，該項目應(yīng)按節(jié)地與室外環(huán)境；節(jié)能與能源利用；節(jié)水與水資源利用；節(jié)材與材料資源利用；室內(nèi)環(huán)境和運營管理，6個方面的設(shè)計措施，其中控制項內(nèi)容必須全部符合規(guī)范要求，才能進入綠建設(shè)計階段的評分、評星階段。該工程的綠色建筑設(shè)計專篇，存在以下問題：①綠建專篇說明，簡短幾行，抄搬條文，缺失具體內(nèi)容和數(shù)據(jù)；②1#2#3#住宅，日照分析圖中，存在少數(shù)公寓戶，其居室空間外窗，不滿足大寒日照2小時要求；③住區(qū)綠地綠不夠30%；④總圖室外硬質(zhì)道路、鋪地面積的45%未做透水地面處理等；⑤總圖中每100m2綠地，應(yīng)有至少3顆喬木，未表達；⑥建筑材料中有害物質(zhì)含量控制標(biāo)準(zhǔn)、裝飾構(gòu)件總量控制2%等內(nèi)容的缺失。

1.2 總平布局和存在的問題（見圖1）

總體布局的底層平面中，按規(guī)劃部門要求后退城市道路紅線，商業(yè)沿道路周邊和引入式商業(yè)街區(qū)相組合的布置形式，充分利用區(qū)域位置優(yōu)勢，著力提升商業(yè)口岸價值。在交通流線組織中，1#住宅大堂布置于弧形街區(qū)進入，2#住宅大堂布置于幸福路、濱江路的環(huán)交口附近，3#住宅大堂布置于銀河路、凱旋路環(huán)交口附近，各自占據(jù)不同道路方向，各行其道，住、商分離，布局合理。在審圖中發(fā)現(xiàn)問題：①總平面1#2#高層住宅塔樓消防撲救場地，沿幸福路、濱江路一線布置，占用城區(qū)道路資源，消防作業(yè)，對社會車輛通行影響大，而且此范圍內(nèi)不能種植喬木、水景等，對城市景觀不利；②消防撲救場地內(nèi)存在8m寬地下車庫出入口和非機動車出口，不合《建規(guī)》7.2.2強條要求；③內(nèi)環(huán)弧形街區(qū)，設(shè)置景觀電梯、扶梯、地庫汽車出口等設(shè)施，不利于消防車進入展開消防作業(yè)。

1.3 住宅塔樓設(shè)計和存在的問題

1#3#住宅塔樓為一類高層，1梯4戶，雙電梯，3房2廳2衛(wèi)、雙陽臺的高端戶型，交通體設(shè)計緊湊，短走道，住戶得房率高，戶內(nèi)布局明廚明衛(wèi)，干濕分離，短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)不現(xiàn)柱子，方便家居布置，并且按規(guī)范要求，每戶設(shè)置避難間。在審圖中發(fā)現(xiàn)問題：①剪刀樓梯平臺寬度1330，扣除裝修厚度，凈寬不夠1.3m；②擔(dān)架電梯進深2.5 m，扣除設(shè)備軌道和構(gòu)件安裝后，其轎廂凈空不夠1.95m，無法放置救護擔(dān)架；③公共走道中，外凸消火栓影響走道凈寬，不夠1.2m，不合《住建規(guī)》5.2.1強條要求；④樓梯間門洞，扣除抹灰和門框，凈空不夠900，不合《建規(guī)》5.5.30強條要求。

1.4 地下車庫設(shè)計存在的問題

圖2 住宅筒體平面圖

為緩解城市交通壓力，充分利用土地資源，減少地面車輛交通噪聲，該項目按當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求，設(shè)2層地下車庫、設(shè)備用房，平面布局基本合理，能夠滿足功能使用要求。審圖時發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙存在以下問題：①防火分區(qū)圖中，自行車庫跟機動車庫劃為1個防火分區(qū)。人員疏散PL線，不沿通道疏散，而是“飛躍”機動車位，若干最遠點至疏散樓梯口的距離超標(biāo)；②措施表中，地下室頂板缺少耐根穿刺防水層，頂板未按一級防水設(shè)計；③地下室機動車位前后疊合布置，后面車位使用不便；④地下室配電房，使用七氟丙烷氣體滅火，房間未設(shè)置泄壓口；⑤汽車坡道出地面位置，未設(shè)置安全減速設(shè)施；⑥地下室消防泵房的防淹措施表達不清；⑦商業(yè)、住區(qū)汽車庫混用，物業(yè)管理有問題。

圖3 地下車庫平面圖

以上存在的這些設(shè)計問題，其設(shè)計文件審查為不合格，傳發(fā)告知書，并與設(shè)計師溝通問題，協(xié)調(diào)改圖、替換事宜。其中最棘手問題是，消防撲救場地的地下車庫出口問題和地下室非機動車庫、汽車庫的防火分區(qū)混用問題，經(jīng)過總平布局調(diào)整和當(dāng)?shù)叵啦块T協(xié)調(diào)后，非機動車庫獨立劃分防火分區(qū)，跟汽車庫以防火墻分隔，設(shè)置1個獨立安全出口，1.8m寬的自行車推行坡道，直通室外地面，解決這個問題。

2 圖審發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題解決對策

①建筑方案設(shè)計和施工圖設(shè)計，一般都是兩個設(shè)計團隊，因工期短、要求快，那么設(shè)計過渡和銜接非常必要，施工圖設(shè)計前的方案評審，是深化方案、規(guī)避重大規(guī)范缺陷的有效手段，但目前很多設(shè)計公司，忽略這個工作，直接把方案圖翻成施工圖，結(jié)果會導(dǎo)致重大設(shè)計缺陷發(fā)生，大量改圖會影響各專業(yè)的進度。因此，建筑提資料圖前，應(yīng)梳理設(shè)計文件，優(yōu)化功能平面布局，解決好涉及技術(shù)規(guī)范的重大問題：一個是完善平面使用功能、人流組織、平面和垂直交通，另一個是消防疏散寬度計算和最遠距離的控制；②提高設(shè)計師掌握規(guī)范、法規(guī)的熟悉度，在工程中能更好地把握和運用自如；③提高綠建控制項內(nèi)容的表達和節(jié)能計算環(huán)節(jié)的設(shè)計深度，避免控制項設(shè)計失誤而帶來返工；④完善施工圖設(shè)計深度。

3 結(jié)語

施工圖設(shè)計，是繁瑣、細致的工作，對設(shè)計師和項目設(shè)計團隊的專業(yè)技術(shù)水平，提出了短周期、高標(biāo)準(zhǔn)、高完成度的要求，對于時間緊、功能復(fù)雜的商業(yè)街+高層住宅+多層地庫的項目，更是要求短時間內(nèi)，既要深化方案，完善功能，又要配合其他專業(yè)的同步推進項目進度，還要應(yīng)付甲方隨時的功能調(diào)整，因此，熟練掌握技術(shù)規(guī)范、法規(guī)，并熟練運用于設(shè)計尤為重要，特別是建筑專業(yè)，做為工程設(shè)計的龍頭工種，要合理確定建筑物功能定性、耐火等級、交通流線組織、疏散寬度、防水等級和措施、保溫構(gòu)造、裝飾構(gòu)造和材質(zhì)色彩等，然后形成完整的建筑資料圖提交給其他專業(yè)工種，推進項目設(shè)計進程，避免因違反工程建設(shè)強制性條文和其他技術(shù)規(guī)范，造成審圖不通過，返工修改，影響甲方的工程時間節(jié)點。

參考文獻：

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