影響鄭州市房價的因素研究

龐博

河南省鄭州市第十一中學

正文：

一、研究目的和意義

房價問題作為每個人，每個家庭關注的問題，是我國社會中目前最重要的民生問題之一。我國房地產(chǎn)市場從20世紀90年代開始建立到如今已經(jīng)頗具規(guī)模，對我國的經(jīng)濟增長產(chǎn)生了很大的影響，甚至成為了國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。但是近年來，房價的飛速發(fā)展又不得不引起我們的重視，在促進經(jīng)濟增長的同時，帶來的一系列結構性問題將對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展甚至國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展帶來影響。因此研究商品房價格的影響因素，有助于科學的把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，對整個國民經(jīng)濟都具有很大的意義。

二、研究內(nèi)容和方法

本文主要以鄭州市房價作為研究對象進行分析，通過對2016年第四季度至2018年第三季度的相關經(jīng)濟數(shù)據(jù)整理分析，對房價和相關因素進行描述性統(tǒng)計分析，并建立起多元線性回歸模型。

從理論上來講，房價的波動主要受宏觀經(jīng)濟影響，包括地區(qū)生產(chǎn)總值，城鎮(zhèn)人均可支配收入，建設成本，城市人口密度，貨幣政策，土地價格以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額等指標。這里主要選取商品房平均售價作為因變量，居民人均可支配收入，居民消費價格指數(shù)，以及新開工建筑面積作為自變量來進行分析，通過多元回歸方法來了解商品房價格的影響因素

三、描述性統(tǒng)計分析

鄭州市2016年第四季度-2018年第三季度有關的經(jīng)濟數(shù)據(jù)如下表。

1、房價變化

圖1為最近兩年鄭州市的房價變動折線圖。從圖中可以看出，鄭州市房價在2017年第三季度以后開始下降，雖然中間有所變動，在今年二季度的時候有所上漲，但是在全國整體房地產(chǎn)不景氣的情況下，三季度又回歸穩(wěn)定。鄭州市新房平均房價基本上穩(wěn)定在八千。

圖1 鄭州市房價變化圖

2、居民消費價格指數(shù)變化

鄭州市居民消費價格指數(shù)在這個時間段內(nèi)，先降后升后降，這個變動與房價變動有很大的相似性。（由于時間周期比較短，看似波動性很大，其實波動比圖中展示的要?。?/p>

圖2 鄭州市居民價格指數(shù)變化圖

3、居民收入

鄭州市居民平均收入數(shù)據(jù)是經(jīng)過處理的，原數(shù)據(jù)是每個季度累計值，因此為得到各個季度的收入數(shù)據(jù)，需要每個季度減去上個季度的數(shù)據(jù)。居民收入同樣是先下跌后上漲再小幅下跌后回漲，和房價上漲有所區(qū)別，說明房價上漲并不是根據(jù)居民收入的上漲和下跌而變化的，還有其他因素影響。

圖3 居民收入變化

4、新開工建筑物面積

新開工建筑面積數(shù)據(jù)處理方法和居民收入相同。新開工建筑面積增加，說明房價上漲，建筑投資增加。基于這樣的考慮，新開工建筑面積被放到變量中。

圖4 新開工建筑面積

四、多元回歸模型的建立及數(shù)據(jù)分析

4.1 多元線性回歸模型的建立

4.1.1 理論介紹

回歸模型確定的變量之間是相關關系，在大量的觀察下，會表現(xiàn)出一定的規(guī)律性，可以借助函數(shù)關系式來表達，這種函數(shù)就稱為回歸函數(shù)或回歸方程。其中，多元回歸模型可用來進行回歸分析的數(shù)學模型(含相關假設)。

設因變量為y，k個自變量分別為x1,x2,…,xk，描述因變量y如何依賴于自變量x1,x2,…,xk和誤差項ε的方程稱為多元回歸模型。其一般形式可表示為：

4.1.2 模型的設立

設定三個自變量指標分別為：居民人均可支配收入CPI，居民消費價格指數(shù)income，以及新開工建筑面積space，房價作為因變量houseprice，并建立如下的多元線性回歸模型：

從建立的多元回歸模型可以看出，居民消費指數(shù)每上升一個單位，房價下跌355.48元；居民收入每上漲一個單位，房價下跌0.082元；新開工建筑面積每增加一個單位，房價上漲0.275元。

五、結論

由上述描述性統(tǒng)計分析和多元回歸模型分析得到，房價與居民價格指數(shù)、居民收入水平和新開工建筑水平有很大關系，與新開工建筑面積成正向關系，與居民價格指數(shù)和居民收入水平成反比關系，與我們理解的關系有一定區(qū)別。這也論證了房價并不是取決于居民收入的漲跌，居民收入的上升有時候反而房價會下跌，當人們手中有錢，卻發(fā)現(xiàn)房價上漲已經(jīng)比收入水平快，也可能處于觀望態(tài)勢。