房地產(chǎn)市場的風險特征分析

周磊

摘要：最近這幾年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，各類有關(guān)房地產(chǎn)市場泡沫風險的討論越來越熱烈，“收益越大，風險越大”此話深刻描述了房地產(chǎn)市場的情況。本文意在研究房地產(chǎn)市場風險特征，對于我國而言，房地產(chǎn)業(yè)是一個暴利行業(yè)，要從根本上引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我們就必須直面房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實，避免在下一輪發(fā)展過程中透支了未來的成長的空間。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)市場風險；市場泡沫；風險預(yù)防

一、房地產(chǎn)風險的現(xiàn)狀以及風險的類型

中國的房地產(chǎn)市場走到今天，因素很多，比如國家政府的大力支持、城市化集聚現(xiàn)象引發(fā)的租房市場、廉租房市場的缺失、有限的投資渠道、以及人們生活意識的改變和對好的生活條件的追求。

（一）房價泡沫型風險

房價泡沫風險是各界最為關(guān)注的風險，其典型特征是房價持續(xù)較快上漲且房價漲幅顯著高于同期居民收入漲幅 。一旦房價突然上升且上升的數(shù)額超過人們收入增加的數(shù)額，房價泡沫風險將會很快爆發(fā)。房產(chǎn)泡沫一般周期較長，潛伏期較長，不易被人察覺，但爆發(fā)時傷害極大。

（二）供給過剩型風險

供給過剩型風險是由于二級市場房產(chǎn)提供的樓盤數(shù)量明顯超過顧客需求的數(shù)量而形成的一種樓盤不容易賣出去的風險。出現(xiàn)供給過剩型風險時的可能房價不高，但由于供給量過大，遠遠超過市場的實際需要量，由此必然會造成大量房屋無法售出的情況，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法順利回收投資，并進而引發(fā)一系列資金鏈風險。供給過剩型風險實際上是對市場上房產(chǎn)消耗量的一種錯誤估計的體現(xiàn)。

（三）政策風險

政策風險是指由于國家關(guān)于征收房地產(chǎn)稅、限貸以及二次購房等政策的改變給房產(chǎn)開發(fā)商與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。它具有全國性的影響。

二、房地產(chǎn)市場風險產(chǎn)生的原因

（一）房價泡沫產(chǎn)生的原因

（1）不恰當?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策（低利率、低首付）引爆房價泡沫風險。資金支持是價格上漲的必要條件，也是泡沫形成的必要條件，在房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)者、投資商、購房者都需要大量的外部資金的援助，而低利率、低首付的金融政策剛好可以滿足大家的需求，使大家轉(zhuǎn)而求助金融機構(gòu)的貸款，當經(jīng)濟崩潰時，大量的貸款變成壞賬，使得泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生。

（2）房價持續(xù)上漲預(yù)期也會導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場是一個高收益市場，開發(fā)商為了追求高額利潤，往往忽略了可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟理念。投資者造對市場的錯誤引導(dǎo)，使得人民僅僅看到了市場的表面景象，忽略了潛藏的危機，對市場前景的錯誤預(yù)判和投資者的盲目看好造成房產(chǎn)泡沫風險。

（3）缺乏供給彈性的房地產(chǎn)融資造成房地產(chǎn)泡沫。土地資源的有限和稀缺使得房地產(chǎn)市場彈性較小，其在實際運營過程中，可能摻雜了倒買倒賣的賺取超額利潤的活動，從而造成泡沫的產(chǎn)生。

（二）供給過剩風險產(chǎn)生的原因

（1）國家政府的某些決策的驅(qū)使作用。國家關(guān)于利率的降低使得房地產(chǎn)開發(fā)商有機會拿到更多貸款作為房地產(chǎn)開發(fā)資金，同時也使得人們存錢利息減少而將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)的投資活動，人們的需求使得房地產(chǎn)市場的供給持續(xù)增加，而房地產(chǎn)市場的信息具有延遲性的，開發(fā)商對人們的購買欲望無法及時了解以至于房地產(chǎn)的供給量遠遠大于需求量而引起供給過剩風險。

（2）投資商對市場的盲目自信。房地產(chǎn)市場是一個新興的、生機勃勃的市場，其潛在的高額利潤吸引了很多具有一定投資能力的投資商涌于該市場。對市場過分自信的投資商在進入市場前未對市場飽和度進行調(diào)查，他們忽略了人們對房地產(chǎn)需求量的有限性和人們購買能力的有限性，最終使得房地產(chǎn)的投放量超過人們的需求量而造成房地產(chǎn)的擱置，形成了供給過剩的現(xiàn)象。

（三）政策風險產(chǎn)生的原因

（1）產(chǎn)業(yè)政策的改變。房地產(chǎn)作為發(fā)展我國國民經(jīng)濟和改善人民基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于國家的經(jīng)濟模式由以工業(yè)經(jīng)濟為主改為以服務(wù)經(jīng)濟為主，推動了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。由此可見，產(chǎn)業(yè)政策對工業(yè)發(fā)展有著極大的影響，這些政策無疑會影響將來我國工業(yè)地產(chǎn)的需求情況。種種不確定性造成的風險難以預(yù)測，需要時刻防范。

（2）稅收政策的改變。稅收政策在我國經(jīng)濟調(diào)控中起著重要的作用。小小的稅收變動就會引發(fā)開發(fā)商和經(jīng)營者的利益變動，國家對房產(chǎn)市場的控制有時候也是通過稅收政策，稅收可以改變投資商的投資方向給開發(fā)商和經(jīng)營者帶來不確定性

三、房地產(chǎn)風險的防范與應(yīng)對

（一）防范個人住房貸款的風險。我國個人住房貸款主要有兩種方式，一種是住房公積金貸款，另一種是銀行信用貸款。目前，個人住房商業(yè)銀行貸款便于操作，是大多購房者通常采用的融資方式。然而，個人住房貸款過分集中在商業(yè)銀行會給銀行帶來較大的風險，為了減輕商業(yè)銀行承擔的壓力，我們需要從多個渠道進行資金的籌集。我國住房貸款還只是在單渠道融資的階段，剛向多渠道融資慢慢摸索著，需要國家政策的支持和金融意識的創(chuàng)新。

（二）實現(xiàn)對成本的有效控制。我們需要在發(fā)展中對市場信息進行綜合細致的分析研究，探索出不同階段房地產(chǎn)的成本消耗以及如何實施使得房地產(chǎn)成本花費最小，在資本管理的過程中我們需要正確的管理房地產(chǎn)的資金投入，實現(xiàn)對成本的控制，堅持合理性的原則，這樣能夠降低其他經(jīng)營管理的費用，從根源上去除了風險發(fā)生的隱患因素。

（三）切實完善期房預(yù)售制度。期房預(yù)售制可以降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險。期房預(yù)售制在樓盤未成功之前提前宣傳進行售賣用以拿回部分財款進行接下來的工程的一種制度，它將未來房價風險同時分擔給買房者和開發(fā)商。對于買房者而言，期房的房屋價格已經(jīng)固定下來了，未來房價的上漲不會給購房者造成太大的損失；對于開發(fā)商而言，如果未來房價下跌，且買房者違約，造成房屋未能賣出，開發(fā)商也能收到期房中預(yù)付款帶來的收益，從而減少損失。另外，期房預(yù)付款還幫助開發(fā)商降低了融資成本，減少開發(fā)商的貸款的數(shù)額，緩解了開發(fā)商的經(jīng)濟壓力，減緩了資金鏈斷節(jié)的可能性。 期房制度一方面能讓開發(fā)商在開發(fā)剛開始時就去了解了市場需求，從而制定合適的開發(fā)規(guī)模，另一方面預(yù)售款的獲得能使開發(fā)商在開發(fā)中期就可以獲得一定的資金回收，避免不能承受更大的房價下跌風險，從而使開發(fā)商可以承受更大的貸款風險。因此，建議進一步完善期房制度，確保預(yù)售期房時所得的款項可以迅速用于下一期項目的開發(fā)建設(shè)，不耽誤工程的進度，也避免了開發(fā)商大額的貸款給銀行帶來的風險以及給自身帶來的風險。

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