淺談房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

文/周延霞　中航長(zhǎng)沙設(shè)計(jì)研究院有限公司　湖南長(zhǎng)沙　410014

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就是根據(jù)國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系，從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)角度分析、計(jì)算財(cái)務(wù)收益和費(fèi)用,編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析表、根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，并以此來判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性的一種方法。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)

1.1投資金額較大且回收期較長(zhǎng)。一方面，基于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以相應(yīng)投資金額也就相對(duì)較大。一般情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目難以單純憑借個(gè)人或是單個(gè)企業(yè)就能夠?qū)崿F(xiàn)的；另一方面，在整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，投資收回期較長(zhǎng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也就隨之加大，需要謹(jǐn)慎投資，在進(jìn)行投資之前實(shí)現(xiàn)科學(xué)分析以確保投資的成功性。

1.2流動(dòng)性差，但在某種程度上可應(yīng)對(duì)通膨所帶來的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，從投入資金到收回投資這一過程較長(zhǎng)，流動(dòng)性較差，在此過程中要想套現(xiàn)，對(duì)于投資者而言則會(huì)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，這一投資則具備了保值的特點(diǎn)，在市場(chǎng)通膨影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資則能夠?qū)崿F(xiàn)有效應(yīng)對(duì)。

1.3易受政策影響且投資風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會(huì)對(duì)相應(yīng)投資帶來很大影響；同時(shí)該項(xiàng)投資因投資金額大且投資回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，致使其受到諸多因素的影響，進(jìn)而促使該項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。

2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的主要有四個(gè)：一是準(zhǔn)確定位市場(chǎng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)細(xì)分越來越明顯，所以一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)自己的實(shí)力，通過房地產(chǎn)投資分折，準(zhǔn)確定位自己的目標(biāo)客戶群是非常重要的；二是明確投資方向，只有目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn)確了，才有可能明確企業(yè)的投資方向；三足制定投資策略，這是以前兩項(xiàng)為前提的，只有準(zhǔn)確定位了市場(chǎng)，明確了投資方向，其投資策略才會(huì)更有目的性和針對(duì)性；四是指導(dǎo)投資實(shí)踐，通過對(duì)擬投資的房地產(chǎn)進(jìn)行分析，為投資者提供決策的依據(jù)。

3、房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)的目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要目標(biāo)有兩個(gè)：一是項(xiàng)目的盈利能力，二是項(xiàng)目的清償能力。

3.1盈利能力目標(biāo)

盈利能力是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要標(biāo)志。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，應(yīng)當(dāng)考察擬投資項(xiàng)目竣工上市后是否能盈利、盈利能力有多大，盈利能力是否足以滿足項(xiàng)目可行的要求條件。項(xiàng)目盈利主要指項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的利潤(rùn)和稅金。

3.2清償能力目標(biāo)

擬投資項(xiàng)目的清償能力包括兩個(gè)層次：一是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)清償能力，即項(xiàng)目收回全部投資的能力。理性的投資主體總是期望能預(yù)期全額收回投資：二是債務(wù)清償能力，土要指項(xiàng)目?jī)斶€借款和清償債務(wù)的能力。在籌集資金之際，提供資金者不僅將考察項(xiàng)目是否具有債務(wù)清償能力，還將考察資金償還期限是否符合有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目是否具備所要求的清償債務(wù)能力.

4、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的步驟

第一步，分析和估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，包括對(duì)項(xiàng)目總投資、資金籌措方案、成本費(fèi)用，銷售收入、稅金和利潤(rùn)，以及其他與項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、鑒定和評(píng)估。

第二步，分析財(cái)務(wù)基本報(bào)表。財(cái)務(wù)基本報(bào)表是根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)填列的，也是計(jì)算反映項(xiàng)目盈利能力、清償能力的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)，所以在分析和估算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之后，需要對(duì)財(cái)務(wù)基本報(bào)表進(jìn)行分析和評(píng)估，主要是對(duì)現(xiàn)金流量表、損益表，資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表等進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。

第三步，分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)，財(cái)務(wù)效益指標(biāo)包括反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)和反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)（總投資收益率、資本金利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期等）和動(dòng)態(tài)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、凈年值、動(dòng)態(tài)投資回收期等）；反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)包括利息備付率、償債備付率和資產(chǎn)負(fù)債率等。

第四步，提出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。將計(jì)算出來的有關(guān)指標(biāo)運(yùn)用前述分析方法進(jìn)行分析，并從財(cái)務(wù)角度提出項(xiàng)目可行與否的結(jié)論。

5、工程案例

本文對(duì)長(zhǎng)沙市某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算、資金籌措、成本估算、營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行預(yù)測(cè)以及分析確定財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用、財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力。

5.1投資估算

本項(xiàng)目建設(shè)總投資37265萬元，項(xiàng)目資金主要用于建筑安裝工程費(fèi)，室外工程費(fèi)、工程其他費(fèi)用等方面。各項(xiàng)投資費(fèi)用具體內(nèi)容及所占總投資比例如下：

5.2資金來源及籌措

本項(xiàng)目工程建設(shè)總投資37265萬元，其資金籌措為：企業(yè)自籌建設(shè)資金12252萬元，貸款25013萬元。

5.3測(cè)算方法

本報(bào)告的財(cái)務(wù)效益測(cè)算是按照國家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度，價(jià)格參考現(xiàn)行行業(yè)水平，暫不考慮價(jià)格的上漲。建設(shè)期按3年考慮，第4年開始運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目計(jì)算期按20年考慮，經(jīng)營(yíng)期為17年。參考行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)資金成本、行業(yè)收益水平、銀行貸款率等，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%。

5.4相關(guān)稅收

根據(jù)現(xiàn)行稅法，增值稅稅率為11%；按照增值稅的7%計(jì)提城市維護(hù)建設(shè)稅；按3%計(jì)提教育費(fèi)附加；所得稅按利潤(rùn)總額的25%計(jì)取。

5.5營(yíng)業(yè)總成本費(fèi)用估算

本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況估算，按每年總營(yíng)業(yè)收入的3%考慮。工資福利：從計(jì)算期第4年開始計(jì)算，人員按100人，人均工資及福利按照3000元/月計(jì)算。修理費(fèi)：按每年折舊的5%考慮。其他費(fèi)用：按總成本的5%考慮。折舊及攤銷費(fèi)：本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊費(fèi)按平均年限法估算；廠房建筑物折舊年限按40年計(jì)算，殘值率按5%考慮；無形資產(chǎn)攤銷按50年計(jì)算；其他資產(chǎn)的攤銷年限均為10年。利息支出：長(zhǎng)期借款利息，按貸款年利率4.9%逐年計(jì)算。

5.6營(yíng)業(yè)收入估算

達(dá)產(chǎn)年停車費(fèi)： 車位共計(jì)983個(gè)，停車費(fèi)10元/小時(shí)，每年按1402個(gè)小時(shí)計(jì)算；達(dá)產(chǎn)年廣告收益：300萬/年，達(dá)產(chǎn)年租賃收益：廣場(chǎng)2個(gè)，租賃費(fèi)15000元/次，每年出租96次；展覽、演出場(chǎng)地2個(gè)，租賃費(fèi)50000元/次，每年出租24次；水上樂園260410m2，租賃費(fèi)0.5元/m2·月；餐飲、商業(yè)租賃28536 m2，租賃費(fèi)50元/m2·月；婚慶公園租賃場(chǎng)地4個(gè)，租賃費(fèi)3000元/次，每年出租219次。再加上政府購買服務(wù)收入，本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年可實(shí)現(xiàn)年均年?duì)I業(yè)收入8215萬元。

5.7盈利能力分析

通過以上營(yíng)業(yè)收入分析可計(jì)算出靜態(tài)盈利指標(biāo)如下：

項(xiàng)目平均總投資收益率為：16.1%，

項(xiàng)目平均資本金凈利潤(rùn)率為：35.8%，

根據(jù)項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量計(jì)算的盈利指標(biāo)如下：

5.8清償能力分析

本項(xiàng)目從借款還本付息預(yù)測(cè)分析情況來看，項(xiàng)目建設(shè)投資長(zhǎng)期借款25013萬元，負(fù)債期間各年的長(zhǎng)期借款利息，按貸款利率4.9%計(jì)算；長(zhǎng)期借款本金的支付，從經(jīng)營(yíng)期開始利用各年未分配利潤(rùn)80%、當(dāng)期折舊費(fèi)，當(dāng)期攤銷費(fèi)償還。通過以上分析和計(jì)算可以看出，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期各年利息備付率、償債備付率均大于等于1，由此可以看出本項(xiàng)目具有償付長(zhǎng)期借款本金和利息的能力，借款償還期為9.5年。

5.9不確定性分析

通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)投資、營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本各不確定因素按±10%的變化率計(jì)算分析，通過觀察財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化幅度，可以看出營(yíng)業(yè)收入上升、下降的變化引起財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變動(dòng)幅度最大，建設(shè)投資上升、下降的變化引起財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變動(dòng)幅度次之，經(jīng)營(yíng)成本上升和下降的變動(dòng)幾乎對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率無影響。

小結(jié)：

綜觀以上投資效益估算分析可以看出, 本項(xiàng)目建設(shè)完成后，在確保各項(xiàng)各種營(yíng)業(yè)收入能夠?qū)崿F(xiàn)的基礎(chǔ)上，做好項(xiàng)目投資的控制，具有一定的盈利能力, 還可以向國家和地方政府上交一定的稅金，其基本方案在經(jīng)濟(jì)是可行的。

參考文獻(xiàn)：

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