房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上的常見問題及對策研究

姚海彥

摘要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直飽受人們關(guān)注，它不僅關(guān)系到我國廣大人民群眾的生活質(zhì)量和生活水平問題，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也是起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對股票，金融產(chǎn)業(yè)，城市化進(jìn)程，工業(yè)化進(jìn)程，建筑行業(yè)的發(fā)展等等都具有十分重要的作用。而在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)的成本管理又有著十分重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的財務(wù)成本管理，在一定程度上，對整個企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃和管理都有影響。而目前在我國，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)對成本管理還不夠重視，在管理過程中還存在著一定的問題，本文將對房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上出現(xiàn)的問題和解決方法上展開討論和研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；管理成本；問題；對策

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的許多行業(yè)都有重要的影響，并且房地產(chǎn)企業(yè)對我國的民生發(fā)展也具有重要的意義。因此，我國對房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也給予很大的關(guān)注。而房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展中，企業(yè)內(nèi)部的科學(xué)管理是很重要的一方面。而其中財務(wù)成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃等都具有很重要的意義。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)成本管理的重視和管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，并且在企業(yè)中，財務(wù)成本管理還是具有許多的問題，我們不僅要對這些成本管理方面的問題要給予重視，還要對這些出現(xiàn)的問題進(jìn)行解決和完善。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面出現(xiàn)的問題

（一）成本管理水平簡單粗放，缺少體系

通常企業(yè)對成本管理方面都不是很重視，一般的房地產(chǎn)企業(yè)都還沒有成立專門的成本管理機(jī)構(gòu)，通常企業(yè)成本管理方面也是由財務(wù)部門所負(fù)責(zé)，而對成本管理的概念認(rèn)識也停留在造價成本，工程成本，財務(wù)成本等方面，所以一直沒有對成本管理進(jìn)行重視，也就不難理解了。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部都沒有成本管理相關(guān)的組織架構(gòu)支撐，對整個企業(yè)的成本管理流程也不是很清晰明確，首先要在房地產(chǎn)公司中制定出一個目標(biāo)成本，然后再確定下來已發(fā)生成本，在實際操作的過程中和工程實施的過程中都會受到其他因素的影響，所以在后期還要進(jìn)行調(diào)整成本。要提高對成本管理的控制和重視，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建出成本管理的框架和體系。

（二）人員缺乏管理經(jīng)驗

成本管理方面需要的不僅僅是專業(yè)的財務(wù)，會計人員還需要具有綜合素質(zhì)水平較高的工作精英。在房地產(chǎn)工程的總體設(shè)計規(guī)劃方面，在工程造價，建筑材料成本，以及后期的營銷方面都比較熟悉的工作人員。另外，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，還有一個比較棘手的問題就是人員流動相對頻繁，人才的流失的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，所以許多項目的開發(fā)和管理的進(jìn)行都缺乏前人的經(jīng)驗指導(dǎo)，這就使成本管理工作的難度系數(shù)更高了一些。

（三）在工程的預(yù)結(jié)算上存在管理問題

工程的預(yù)結(jié)算本身就是一個繁冗復(fù)雜的問題，而目前我國的企業(yè)的工程預(yù)算方法還不是很先進(jìn)科學(xué)，當(dāng)前的計算方法還有失真實性，再加上要考慮許多其他的因素，計算本身的復(fù)雜性更加使得得出的預(yù)算結(jié)果缺乏準(zhǔn)確性，真實性。并且，一個工程項目具有許多的環(huán)節(jié)和流程，而對于這樣復(fù)雜的環(huán)節(jié)過程有沒有統(tǒng)一的管理和溝通，所以經(jīng)常會導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)結(jié)算款出現(xiàn)偏差。除此之外，在工程預(yù)算方面造假的現(xiàn)象也很多，利用國家投資項目來賺取差價和利益的情況也是比較棘手的問題。

（四）企業(yè)的成本管理工作缺乏全面性

在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)的成本費(fèi)用主要包括五個方面，前期的土地成本費(fèi)用，管理費(fèi)用，營銷費(fèi)用，工程造價費(fèi)用等等。所以在企業(yè)的財務(wù)管理中一定要堅持全面性，全方位的考慮。但是，在許多企業(yè)內(nèi)，由于各部門之間的聯(lián)系不是很緊密，加上審批制度不完善，溝通不當(dāng)?shù)葐栴}，全面性原則堅持的還不夠，管理工作還存在疏漏。

二、房地產(chǎn)成本管理的具體研究對策

（一）提高對成本管理的關(guān)注和重視

首先要對企業(yè)內(nèi)部人員進(jìn)行成本管理重要性進(jìn)行宣傳和教育，改善在財務(wù)人員傳統(tǒng)印象中成本管理不重要的認(rèn)識和態(tài)度。加強(qiáng)在成本管理方面的人員培訓(xùn)和教育。最好在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置專門負(fù)責(zé)成本管理的機(jī)構(gòu)或者是部門。并且要提高成本管理工作的地位，是的能夠在進(jìn)行成本核算的過程中得到配合和溝通。

（二）建立全面預(yù)算管理體系

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立起財務(wù)成本管理體系。首先要有專門的部門負(fù)責(zé)和管理，還要有專業(yè)的財務(wù)人員，和綜合素質(zhì)比較高的管理人員來進(jìn)行實施和控制。在進(jìn)行企業(yè)成本管理的工作中，要把企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益放在首位，結(jié)合市場情況對企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營戰(zhàn)略的規(guī)劃，對企業(yè)的項目方面、資金方面、和財務(wù)方面都進(jìn)行預(yù)算，而且對企業(yè)的成本預(yù)測進(jìn)行細(xì)化，審批和核算監(jiān)督。并且對企業(yè)的整體年度計劃和戰(zhàn)略提供信息和監(jiān)督服務(wù)。

（三）積累成本管理的經(jīng)驗，進(jìn)行科學(xué)管理

房地產(chǎn)企業(yè)中的成本管理涉及到設(shè)計方面，工程方面，市場方面的成本，所以完成對企業(yè)的成本管理需要各個部門的協(xié)調(diào)和配合。成本管理的工作人員要將各部門的成本信息進(jìn)行統(tǒng)計和統(tǒng)計、收集、和核算，最后再將所有的成本信息匯總在一起。還要對近幾年的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計和分析，從中總結(jié)出規(guī)律和經(jīng)驗，對于統(tǒng)計來的資料和數(shù)據(jù)進(jìn)行保存，以便以后的工作查找和數(shù)據(jù)分析對比。

三、結(jié)束語

成本管理是一項復(fù)雜繁瑣的工作項目，涉及的部門多，而且核算工作量大。但是成本管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的意義，不僅是在企業(yè)的資金安全方面，還有企業(yè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃和戰(zhàn)略方面都具有重要意義。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要引起重視，在企業(yè)內(nèi)部建立起全方位，全要素的科學(xué)的成本管理體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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（作者單位：河北旅投房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）