京滬二手房下跌，到底意味著什么？

葉檀

北京二手房?jī)r(jià)下跌。今年2月，鏈家二手房成交量環(huán)比明顯減少54.9%，同比下滑73.5%，均價(jià)環(huán)比小幅下跌0.5%，同比下跌8.6%。

我愛我家的2月實(shí)際合同簽單量較1月下降了49.5%，較去年2月下降了72.9%，僅高于2017年5月、6月。

從去年10月份開始，網(wǎng)簽量連續(xù)三個(gè)月上漲。今年2月，終止了如虹的勢(shì)頭，2月北京二手住宅的成交均價(jià)環(huán)比1月下降0.7%，延續(xù)了2017年5月以來(lái)的連續(xù)下跌勢(shì)頭，2月數(shù)據(jù)不好，主要是因?yàn)榇汗?jié)，大家吃吃喝喝，不看房。

京滬是中國(guó)房?jī)r(jià)最高的兩座山峰，現(xiàn)在卻成為房地產(chǎn)下跌的風(fēng)向標(biāo)，難道中國(guó)房?jī)r(jià)真的要全面下跌？

不可能。

風(fēng)向標(biāo)城市，不再是風(fēng)向標(biāo)。這兩座城市，如同被壓在五指山下的孫猴子，動(dòng)彈不得。

京滬被控制，為的是其他經(jīng)濟(jì)脊梁能夠硬起來(lái)。

北京戶籍和常住人口雙雙下降，是1978年以來(lái)第一次。按照北京統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)，2017年末北京常住人口2170.7萬(wàn)人，比上年末減少2.2萬(wàn)人，戶籍人口1359.2萬(wàn)人，比上年末減少3.7萬(wàn)人。北京戶籍人口1978年以來(lái)首次下降。

上海早就降了。上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年，上海常住人口縮減了10.41萬(wàn)人。2017年，上海常住人口2418.33萬(wàn)人，比上年末減少1.37萬(wàn)人，這是從1978年改革開放以來(lái)，第二次出現(xiàn)人口規(guī)?？s減。

不是大家不想進(jìn)，門變窄了，進(jìn)不去。

2017年9月27日，中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于對(duì)《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》的批復(fù)正式公布，北京人口規(guī)?？刂频臄?shù)字：2300萬(wàn)，2020年以后長(zhǎng)期穩(wěn)定在這一水平。這是根據(jù)北京的水資源計(jì)算出來(lái)的數(shù)據(jù)。

2016年，上海公示的2016-2040年的城市整體規(guī)劃草案提出，2040年，上海的常住人口控制在2500萬(wàn)左右。2015年，上海常住人口已經(jīng)達(dá)到2415萬(wàn)，25年里，上海只剩下大約85萬(wàn)個(gè)常住名額。所以，有人說(shuō)，魔都開始“驅(qū)魔”了。

上?？刂迫丝谠蚝卧冢繛榱酥卫怼按蟪鞘胁　?。網(wǎng)上有個(gè)推算是這樣的，上世紀(jì)80年代，上海市中心達(dá)到人口密度5萬(wàn)人/平方公里，后果很嚴(yán)重：人均住房面積4平米，汽車平均時(shí)速4公里，比步行還慢，公交車上1平米站13個(gè)人。

痛定思痛之后，如今努力的目標(biāo)就是控制人口密度在1萬(wàn)人/平方公里以下。從90年代至今，上海城區(qū)面積迅速擴(kuò)張到2600平方公里，這個(gè)大小已經(jīng)是極限。按每平方公里小于1萬(wàn)人推算，人口規(guī)模不能超過(guò)2500萬(wàn)人。

無(wú)論如何，這兩座城市被摁住了頭，其他城市招著小手，絕塵而去。南京、成都、武漢、寧波，二三線城市都在對(duì)大學(xué)生放低門檻。

燕郊房?jī)r(jià)是跌了，你放開人口、放開限購(gòu)試試？

京滬是成熟市場(chǎng)，二手房交易是絕對(duì)主力。一線城市，二手房交易撐起了大半壁江山。

按照鏈家研究院的數(shù)據(jù)，2016年，全國(guó)二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例達(dá)到41%，一線城市、某些二線核心城市二手房交易額已達(dá)新房的2.1倍。

北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。

北京、上海房地產(chǎn)最大規(guī)模的建設(shè)期已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在要靠經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)支撐，主要靠存量房周轉(zhuǎn)。

紐約曼哈頓房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？會(huì)，但仍然是美國(guó)甚至全球房?jī)r(jià)最高的地方。

京、滬有一天成為國(guó)際最重要的都市，其中的金融區(qū)、商業(yè)區(qū)、高科技區(qū)，房?jī)r(jià)不可能跌，現(xiàn)在是在高位盤整。

除了京滬等地外，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，唐山、昆山、清遠(yuǎn)、西安、重慶、南寧、東莞、大連、中山等城市的二手房?jī)r(jià)環(huán)比還在上升，環(huán)比都在3%以上，真是一片鶯歌燕舞。

京滬規(guī)劃強(qiáng)硬，限制政策不放開，市中心人口疏散，接下來(lái)肯定是同一城市群的其他核心城市的發(fā)展，補(bǔ)漲，比如一直被忽視、被搞得有點(diǎn)不自信的石家莊。

摁住了京滬，其他核心二線城市二手房?jī)r(jià)、城市群的節(jié)點(diǎn)城市價(jià)格，也在補(bǔ)漲。

京滬常住人口下降，搶保障房資源的少了。2月份，北京1162套新房網(wǎng)簽量中，568套為共有產(chǎn)權(quán)房，占48.9%，將近一半北京人在“買共有產(chǎn)權(quán)房”。

本地居民有保障，炒房者被控，二手房?jī)r(jià)自然也就比較平穩(wěn)了。但從長(zhǎng)期來(lái)看，安全墊最厚的城市，依然在熱門的一二線城市，城市群里的中心城市。