爛尾樓引發(fā)的利益相關者糾紛問題對策及影響分析
———以凱里香山別苑小區(qū)四期為例

(凱里學院 貴州 凱里 556000)

一、爛尾樓形成概況及利益相關者理論概述

爛尾樓一般指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛，以及因工程項目質量檢驗不合格、產(chǎn)權問題發(fā)生糾紛等原因, 使項目處于一年及一年以上停工待建的房地產(chǎn)樓盤項目。爛尾樓的出現(xiàn)，不但浪費城市土地資源,還會引發(fā)一系列的社會糾紛問題，嚴重影響社會安定與和諧。

貴州凱里香山別苑小區(qū)小區(qū)規(guī)劃占地面積：25703平方米，建筑面積：272542平方米容積率：2.90綠化率：39.80%。因資金鏈斷裂,四期3-5棟高層項目陷入停工困境，至今仍未完成竣工驗收，業(yè)主至今未取得房產(chǎn)證。

利益相關者管理理論認為任何一個公司的發(fā)展都離不開各利益相關者的投入或參與，利益相關者包括企業(yè)的股東、債權人、雇員、消費者、供應商等交易伙伴，也包括政府部門、本地居民、本地社區(qū)、媒體、環(huán)保主義等的壓力集團，甚至包括自然環(huán)境、人類后代等受到企業(yè)經(jīng)營活動直接或間接影響的客體。Freeman(1984)從三個方面對利益相關者進行了細分： (1)持有公司股票的一類人，如董事會成員、經(jīng)理人員等，稱為所有權利益相關者；(2)與公司有經(jīng)濟往來的相關群體，如員工、債權人、內(nèi)部服務機構、雇員、消費者、供應商、競爭者、地方社區(qū)、管理結構等稱為經(jīng)濟依賴性利益相關者；(3)與公司在社會利益上有關系的利益相關者，如政府機關、媒體以及特殊群體，稱為社會利益相關者。不同類型的利益相關者對于企業(yè)管理決策的影響以及被企業(yè)活動影響的程度是不一樣的。

二、爛尾樓利益相關者糾紛問題及對策、影響分析

(一)經(jīng)濟依賴性利益相關者糾紛

1、工程施工方等利益相關者糾紛。我國房地產(chǎn)開發(fā)商回報率普遍較高，但房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)綜合管理能力參差不齊，一旦運營管理不善，極易造成爛尾樓，給施工方等利益相關者造成嚴重經(jīng)濟損失。由于爛尾樓工程開發(fā)商資金斷鏈，導致施工方不能及時拿到工程款，施工方常常出現(xiàn)工人圍堵開發(fā)商、破壞爛尾樓已完工部分工程的現(xiàn)象。

2、業(yè)主方利益相關者糾紛。業(yè)主方利益相關者糾紛包括業(yè)主方與開發(fā)商的糾紛和業(yè)主方與物業(yè)公司糾紛。

以凱里香山別苑小區(qū)四期為例，業(yè)主方與開發(fā)商的糾紛包括房屋糾紛和水電氣及有線電視糾紛等。

房屋糾紛主要是：許多房間墻壁滲水、裂縫、由于喀斯特地形影響，電梯井積水甚至常常深達1—2米。消防設施未完工、建筑安全質量隱患、不能竣工驗收，這是業(yè)主與開發(fā)商之間最主要的矛盾糾紛， 4號樓業(yè)主出現(xiàn)以跳樓相威脅的極端方式擴大社會影響以督促解決問題；

水電氣及有線電視糾紛主要是：根據(jù)《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條第一款、第二款的規(guī)定，新建商品房配套的水、電、燃氣、通信、有線電視等設施的建設安裝費用應當包含在商品房銷售價格之中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者相關專業(yè)經(jīng)營單位不得再向購房者另行收取。但是，包括凱里香山別苑小區(qū)四期在內(nèi)的周邊諸多售房樓盤，向業(yè)主收取水電及有線電視、天然氣開戶費。忽視法律法規(guī)的明確規(guī)定，缺乏行業(yè)自律，違背企業(yè)倫理。

3、銀行利益相關者糾紛。購房者和開發(fā)商之間是房屋買賣關系。是銀行借錢給購房者。銀行和購房者之間是借貸關系。購房者不能以現(xiàn)在拿不到房子而不還銀行的錢。加之開發(fā)商已向銀行貸款，銀行與開發(fā)商也是糾紛不斷。以凱里香山別苑小區(qū)四期為例，貸款銀行一直與開發(fā)商商討如何介入營業(yè)房的盤活拍賣，以補償不良貸款額度。

盤活爛尾樓不良資產(chǎn)，是積極應對爛尾樓社會影響的方式，有關部門應積極制定可操作性強的法規(guī)細則，以便爛尾樓的處理有法可依，將社會影響降到最低。

4、物業(yè)方利益相關者糾紛。物業(yè)方利益相關者糾紛主要包括物業(yè)公司與開發(fā)商和業(yè)主的糾紛。

以貴州凱里香山別苑小區(qū)為例，物業(yè)公司與開發(fā)商的糾紛主要在于：由于爛尾樓設施不全，業(yè)主常將房屋滴漏、裂縫等問題抱怨物業(yè)公司，一部分業(yè)主尚未入住，也被要求繳納物業(yè)費，小區(qū)矛盾沖突隱患較大。物業(yè)公司需要提升服務水平，但開發(fā)商造成的爛尾局面難以改變，雙方常常由于水電線路改造等問題產(chǎn)生糾紛。

爛尾樓停工待建，業(yè)主各種原因已裝修入住，這種現(xiàn)象近年來層出不窮。由于房屋設施缺失、門禁、車輛管理服務缺失，垃圾處理問題等，爛尾樓物業(yè)收費糾紛時常發(fā)生，歸根結底，應該在爛尾樓管理方面明確立法要求。

(二)地方政府等社會利益相關者糾紛?！盃€尾樓”的成因復雜，以貴州凱里香山別苑小區(qū)為例，四期5號爛尾樓盤屬于地方高校高層次人才引進項目人才公寓。停滯待建、社會矛盾重重的爛尾樓，勢必影響當?shù)厝瞬乓M與教育事業(yè)的開展。爛尾樓相關管理部門，由于種種原因，難以真正地從立法和管理角度協(xié)調(diào)徹查并解決問題,最終往往失去社會公眾這一方利益相關者的信賴。

三、開發(fā)商企業(yè)社會責任分析

企業(yè)社會責任是指企業(yè)在創(chuàng)造利潤、對股東和員工承擔法律責任的同時，還要承擔對消費者、社區(qū)和環(huán)境的責任，企業(yè)的社會責任要求企業(yè)必須超越把利潤作為唯一目標的傳統(tǒng)理念，強調(diào)要在生產(chǎn)過程中對人的價值的關注，強調(diào)對環(huán)境、消費者、對社會的貢獻。出現(xiàn)爛尾樓事件，房地產(chǎn)開發(fā)商應該積極主動與各方面利益相關者聯(lián)系，積極盤活資產(chǎn)，解決問題，不應一面低價銷售回籠資金，另一面推諉敷衍施工方、業(yè)主和物業(yè)公司等利益相關者，加劇糾紛。

四、爛尾樓相關法律法規(guī)的細化

“爛尾樓”最重大的問題就是產(chǎn)權債務不明。一旦出現(xiàn)，極易發(fā)生扯皮現(xiàn)象。在廣州，澳洲山莊爛尾樓事件由政府出面協(xié)調(diào)盤活重建，曾擬定《關于澳洲山莊項目歷史遺留問題協(xié)調(diào)會議紀要》 (穗開黃國規(guī)會紀[2016]9號, 2016年3月24日)，卻最終因澳美公司和方興公司對土地權屬的爭奪戰(zhàn)而沒有實質性的進展。在鄭州，爛尾樓事件的一些施工方由于未拿到工程款，驅逐已入住的業(yè)主，要將工程進行拍賣變現(xiàn)。這一類工程施工方、擔保方等利益相關者糾紛問題，已透視出社會與企業(yè)倫理問題與相關法律法規(guī)條文出臺的必要性。所以在預防爛尾樓現(xiàn)象的同時，也必須細化制定法律法規(guī)關于爛尾樓產(chǎn)權的條文，尤其注意產(chǎn)權、債務方面的規(guī)定，條文法規(guī)銜接期間應制定詳細的過渡辦法，并明確執(zhí)行部門，避免推諉扯皮。