房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
——以安徽省為例

□董少麗

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 安徽 蚌埠 233000）

1 現(xiàn)狀分析

去年國家著重提到了要加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)，堅(jiān)持大家的房子是用來住的、不是用來炒的定位，并提出希望加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，好讓全體人民住有所居，所以說房?jī)r(jià)對(duì)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響不容小覷。通過近2年安徽省地區(qū)間房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以知道2016年安徽省除了蚌埠、宿州、馬鞍山、亳州、淮南、滁州和銅陵這些地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅下降以外其他地區(qū)漲幅都是持續(xù)上升的。2017年除了合肥、六安、銅陵、和滁州這些地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅稍微下降以外其他地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅還是持續(xù)上升的。其中合肥及其衛(wèi)星城地區(qū)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)尤為明顯，合肥三縣房?jī)r(jià)均破萬，合肥在2016年房?jī)r(jià)漲幅居全球第一。所以安徽省近些年來房?jī)r(jià)波動(dòng)已經(jīng)發(fā)展為影響經(jīng)濟(jì)的一大力量，比較值得關(guān)注。

2 文獻(xiàn)綜述

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)已經(jīng)不僅僅是消費(fèi)品和生產(chǎn)要素，更是重要的投資產(chǎn)品。近年來很多經(jīng)驗(yàn)都表明，房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通商品，具有虛擬資產(chǎn)的特點(diǎn)。據(jù)專家的分析，其中的一個(gè)重要原因就是由資本化定價(jià)導(dǎo)致的。以下將從安徽省房地產(chǎn)價(jià)格方面出發(fā)，研究其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)因素中3個(gè)方面的影響，然后得出其相應(yīng)的結(jié)果分析和對(duì)策建議。

在這之前很多專家學(xué)者都探討過類似的問題，比如符云玲的中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素實(shí)證研究、安尉,榮晨的我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定的影響研究、路倩頤的論房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系、馬金成的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的互動(dòng)機(jī)制研究等。但是符云玲是從大的國家方面出發(fā)的，安尉,榮晨是從金融穩(wěn)定角度出發(fā)的，路倩頤是研究房地產(chǎn)波動(dòng)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和科技的關(guān)系，馬金成則注重宏觀經(jīng)濟(jì)基本面方面的研究。所以對(duì)于地區(qū)間房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)中具體因素的關(guān)系研究方面還是比較欠缺的，以下將從這些方面來分析，即以地區(qū)為例，來分析房?jī)r(jià)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)中具體因素的影響。

3 關(guān)系或影響分析

3.1 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與消費(fèi)（消費(fèi)品零售總額）

在各類與消費(fèi)有關(guān)的數(shù)據(jù)中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額是表現(xiàn)消費(fèi)需求最直接的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果可知，安徽省2007至2016年間房屋平均銷售價(jià)格與消費(fèi)品零售總額是呈同方向不斷增長(zhǎng)的，說明這兩個(gè)變量之間存在著相應(yīng)的關(guān)系。一般來說，房?jī)r(jià)上漲，住房者的購房意愿會(huì)下降，然后將會(huì)把收入的資金用于消費(fèi)或者其他投資。比如說2008～2010年期間，受安徽省地區(qū)家電下鄉(xiāng)和房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)不斷上升現(xiàn)象的影響，這一階段住房者購買房子的需求普遍下降，但是消費(fèi)卻增長(zhǎng)的較快，尤其是家庭個(gè)人的消費(fèi)。但是，隨著房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的不斷加劇，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸陷入低谷、一蹶不振，反過來又影響了這一階段安徽省地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，阻礙了這一階段總體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

3.2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與固定資產(chǎn)投資

房?jī)r(jià)波動(dòng)在短期內(nèi)可能與固定資產(chǎn)呈同方向變化，因?yàn)橘I房的人越來越多，房?jī)r(jià)也逐漸上漲，廣大消費(fèi)者和房地產(chǎn)商會(huì)覺得有利可圖，于是加大了固定資產(chǎn)投資額，這一時(shí)期房?jī)r(jià)上升促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資額的上漲。但是隨著房?jī)r(jià)不斷上升，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫現(xiàn)象的加劇，廣大消費(fèi)者越來越買不起房，所以閑置的空房就會(huì)逐漸增多，房子多且賣不出去，房地產(chǎn)投資商也會(huì)相應(yīng)減少房地產(chǎn)業(yè)的投資，這一時(shí)期房?jī)r(jià)的波動(dòng)反而減少了固定資產(chǎn)投資，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看房?jī)r(jià)上漲對(duì)于固定資產(chǎn)投資也是不利的。

3.3 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

國家或者地區(qū)生產(chǎn)總值是衡量宏觀經(jīng)濟(jì)最重要的指標(biāo)，最能代表一個(gè)國家或者地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平。過去的幾年中，安徽省地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的速度比較穩(wěn)定，但是房?jī)r(jià)始終起伏不定，房?jī)r(jià)的波動(dòng)最核心的影響就是帶來資源的再配置，會(huì)促進(jìn)企業(yè)從利潤(rùn)低的行業(yè)轉(zhuǎn)向利潤(rùn)高的行業(yè)。初期，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，將會(huì)成為投資的主要對(duì)象。后期，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定，價(jià)格持續(xù)波動(dòng)，那么房地產(chǎn)業(yè)的投資也會(huì)相應(yīng)減少。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展始終是處于一種動(dòng)態(tài)發(fā)展之中，不穩(wěn)定的結(jié)果也會(huì)帶來安徽省地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，所以安徽省地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與穩(wěn)定對(duì)于總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的繁榮與穩(wěn)定起著很大的決定作用。

4 解決措施及結(jié)語

4.1 解決措施

4.1.1 加大限購政策、履行好政府再分配調(diào)節(jié)職能。安徽省應(yīng)該始終發(fā)揮政府限購政策的作用，全面廣泛的開展限購，在個(gè)人住房購買數(shù)量上嚴(yán)格限制，調(diào)節(jié)房子的首付款比例，同時(shí)要限制居民的住房貸款，還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控。當(dāng)前我國貧富差距非常大，安徽省自然也不例外，有的人擁有幾十處房產(chǎn)，有的人可能連租房都承擔(dān)不起。在房?jī)r(jià)期望上也有偏差，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的人希望漲，大部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的人則希望跌。所以安徽省要縮小貧富差距，促進(jìn)公平，盡量維持房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)穩(wěn)定。近年來安徽省城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增加，各市應(yīng)該積極開發(fā)土地面積，加大居民住房供應(yīng)力度，同時(shí)防止居民住房供應(yīng)過盛出現(xiàn)炒房的想象，嚴(yán)格居民居住供應(yīng)條件，讓人民有房住，住得起房。還要加快推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，縮小收入分配差距、嚴(yán)格居住供應(yīng)條件、加大居住供應(yīng)力度等政策的實(shí)施。

4.1.2 引導(dǎo)社會(huì)輿論、嚴(yán)打捂盤惜售等違法違規(guī)行為。政府價(jià)格管理部門要加強(qiáng)對(duì)新建商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案的管理，積極引導(dǎo)各類企業(yè)根據(jù)自生開發(fā)建設(shè)成本、合理利潤(rùn)等因素科學(xué)合理定價(jià)，從實(shí)際出發(fā)。要及時(shí)對(duì)“價(jià)外加價(jià)”等違反價(jià)格管理行為的查處等。公安、工商管理等部門也要嚴(yán)厲打擊“捆綁銷售”、發(fā)布和炒作虛假廣告信息、制造市場(chǎng)恐慌等違法違規(guī)行為。同時(shí)房地產(chǎn)管理部門也要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，重點(diǎn)查處那些違規(guī)預(yù)售、囤積房源、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。房產(chǎn)、建設(shè)、國土、規(guī)劃、物價(jià)、公安、工商、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門更要切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)合執(zhí)法，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為并加大曝光力度。

4.1.3 個(gè)人要有社會(huì)責(zé)任感，自覺維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。現(xiàn)在經(jīng)?？梢钥吹椒蚱拗g離婚是為了能多買幾套房的新聞，所以說國家的規(guī)定無論多么完善，還是有很多人鉆了空子，這個(gè)時(shí)候考驗(yàn)的不是政府出臺(tái)的各項(xiàng)措施，而是個(gè)人的社會(huì)責(zé)任感。為了安徽省地區(qū)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)方面能夠更好的發(fā)展，應(yīng)該加強(qiáng)社會(huì)輿論監(jiān)督，提高公民的社會(huì)責(zé)任感，自發(fā)的去配合政府的各項(xiàng)措施，這樣該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)才能更好的發(fā)展。今年國家也提到，以前人們往往認(rèn)為住有所居是居民居住面積的擴(kuò)大，追求的是數(shù)量上的目標(biāo)。而現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)美麗意味著住有所居不僅追求居住數(shù)量的擴(kuò)大，更追求居住質(zhì)量的提高。

結(jié)束語

任何事物都不可能是一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是聯(lián)系緊密的一個(gè)整體，牽一發(fā)而動(dòng)全身。安徽省近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面都產(chǎn)生了必要的影響，在短期內(nèi)這種影響可能是積極的，有利于拉動(dòng)消費(fèi)，投資和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但從長(zhǎng)期來看卻是不利于的。就總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格如果波動(dòng)過大，對(duì)其他宏觀經(jīng)濟(jì)方面的影響也是不利于的，如果安徽省部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格始終居高不下將會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，居民的消費(fèi)、投資以及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響，最終不利于我省經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高質(zhì)量的發(fā)展。在以上分析中也可以知道房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在長(zhǎng)期均衡，與固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)不存在長(zhǎng)期均衡，所以應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控及各種政策不動(dòng)搖，抑制過快上漲的房?jī)r(jià)，正確的引導(dǎo)市場(chǎng)。

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