我國住房公積金融資模式探析

□彭 偉

(濱州學(xué)院 山東 濱州 256600)

1 住房公積金證券化融資模式

1.1 住房公積金證券化融資模式操作流程

早在20個(gè)世紀(jì)70年代，美國就率先提出了住房抵押貸款證券化的設(shè)想，并通過摸索初步形成了相對(duì)成熟的運(yùn)作模式。隨后，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的澳大利亞、英國和加拿大，開始在資本市場(chǎng)廣泛進(jìn)行住房抵押貸款操作。

與上述國家相比，我國實(shí)施住房抵押貸款模式相對(duì)較晚。在金融嚴(yán)格監(jiān)管的大環(huán)境下，初期各項(xiàng)操作較為謹(jǐn)慎，受2008年美國次貸危機(jī)的影響，該項(xiàng)工作也出現(xiàn)停滯。直到2012年5月中旬，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較穩(wěn)、市場(chǎng)預(yù)期普遍好轉(zhuǎn)的情況下，我國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)才重新步入正軌，并逐步駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

從目前來看，各地市都擁有住房公積金管理權(quán)，而屬地管理政策導(dǎo)致資金流動(dòng)性差，在很大程度上制約了住房公積金融資工作[1]。受審批流程、可用余額不足等因素影響，各地公積金貸款辦理時(shí)間普遍較長，排隊(duì)放款已經(jīng)成為常態(tài)。專家多次表示，按照現(xiàn)行模式，我國當(dāng)前的住房公積金制度是不可持續(xù)的。為解決這一難題，2015年11月，國務(wù)院和住建部起草了修訂稿的《住房公積金管理?xiàng)l例》，首次對(duì)開展住房公積金證券化業(yè)務(wù)進(jìn)行了松綁。

《條例》要求，在開展相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，必須按照普遍遵守的資本市場(chǎng)證券交易的結(jié)構(gòu)和流程進(jìn)行。

（1）借款人與原始權(quán)益人（即各地市公積金中心）簽訂具有一定差異的借款合同，一般而言，雙方約定的相關(guān)資產(chǎn)流動(dòng)性較低。在綜合分析自身需求及預(yù)判未來形勢(shì)之后，原始權(quán)益人會(huì)挑選出符合自身需求的項(xiàng)目，聯(lián)合各方進(jìn)行評(píng)估、作價(jià)，形成資產(chǎn)池，這樣做的目的在于通過證券化解決基礎(chǔ)資產(chǎn)無法流動(dòng)的難題。在其研究、篩選過程中，為最大程度消除信息不對(duì)稱因素影響，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，權(quán)益所有人往往還需與信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所及律師事務(wù)所等相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，深入研討基礎(chǔ)資產(chǎn)涉及的各類交易事項(xiàng)[2]。

（2）在完成上述步驟后，原始權(quán)益人會(huì)就信托管理事項(xiàng)與合作信托公司協(xié)商具體細(xì)節(jié)，將具備流動(dòng)性的基礎(chǔ)資產(chǎn)移交至后者，再由后者設(shè)立具有特殊目的的載體并進(jìn)行管理，達(dá)到在資本市場(chǎng)出售資產(chǎn)的目的，從而隔離風(fēng)險(xiǎn)。常見的SPV形態(tài)主要有公司、信托及有限合伙3種形式，在信托公司設(shè)立SPV前，必須對(duì)其具體形態(tài)進(jìn)行確認(rèn)，從實(shí)例看，信托形式居多。

（3）信托公司選取主承銷商，后者往往來自證券公司，部分擁有承銷資格的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)成為信托公司的合作機(jī)構(gòu)。為做好資產(chǎn)證券在資本市場(chǎng)的發(fā)行，合作雙方需會(huì)商、研討承銷協(xié)議細(xì)節(jié)，通過合同形式進(jìn)行明確，隨后主承銷商將承擔(dān)營銷責(zé)任。在具體運(yùn)作中，一般先擬定營銷策略，隨后展開廣泛宣傳，并由專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，精準(zhǔn)鎖定一批潛在客戶，借助形式豐富的營銷活動(dòng)，達(dá)到銷售目的。

（4）符合條件的投資人進(jìn)行認(rèn)購，該環(huán)節(jié)完成后，全部資金將轉(zhuǎn)移至信托賬戶，從而使資金完成從分散到歸集再到成為支付承銷對(duì)價(jià)的過程，并最終流向融資人（即發(fā)起人）[3]。完成上述步驟后，基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)歸集至信托公司名下。

（5）獲取貸款的回收款后，按照約定，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格履行約定。一方面，履行時(shí)限約定，對(duì)保管部門完成資金劃撥。另一方面，履行信息披露約定，向信托公司提交數(shù)據(jù)分析及管理報(bào)告。

1.2 住房公積金證券化融資模式特點(diǎn)

住房公積金貸款證券化融資模式主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是必須堅(jiān)持“風(fēng)險(xiǎn)隔離”原則。即各公積金中心必須將住房貸款“真實(shí)出售”給特設(shè)機(jī)構(gòu)，在這種情況下，住房貸款一旦被售出，將與公積金中心實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離。從我國實(shí)際情況來看，后者存在破產(chǎn)的可能性微乎其微，因此“風(fēng)險(xiǎn)隔離”在更多意義上是出于形式規(guī)范需要。二是必須有“資產(chǎn)支撐”。資產(chǎn)完成特定化操作以后，要想形成基礎(chǔ)資產(chǎn)，必須要有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，要具備一定的分散性（便于緩釋風(fēng)險(xiǎn)），資產(chǎn)收益權(quán)必須能正常轉(zhuǎn)讓，同時(shí)必須有可接受的融資成本率[4]。

1.3 住房公積金證券化融資模式優(yōu)缺點(diǎn)

該模式具備產(chǎn)品主體資質(zhì)優(yōu)良、產(chǎn)品入池貸款的提前還款率較低、基礎(chǔ)資產(chǎn)相對(duì)分散且剩余期限較長，總體評(píng)判產(chǎn)品的資產(chǎn)質(zhì)量較高等優(yōu)點(diǎn)。這些優(yōu)點(diǎn)促進(jìn)了后續(xù)發(fā)行規(guī)模的大幅增長，在盤活貸款資金、解決居民住房困難、推動(dòng)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。

但該模式也存在明顯的缺點(diǎn)，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是受資產(chǎn)和證券利率倒掛因素的影響，當(dāng)前我國住房公積金貸款證券化產(chǎn)品利差一般為負(fù)，這就需要通過增信措施以及調(diào)整交易結(jié)構(gòu)來應(yīng)對(duì)。二是受起步時(shí)間晚和嚴(yán)監(jiān)管大環(huán)境制約，在我國該模式依然處于起步階段，運(yùn)作時(shí)間偏長，合作模式尚需磨合。

2 住房公積金“公轉(zhuǎn)商”融資模式分析

2.1“公轉(zhuǎn)商”操作流程

“公轉(zhuǎn)商”是指公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貸款的簡稱，具體如下，當(dāng)公積金出現(xiàn)資金鏈緊張或者達(dá)到特定條件（前期預(yù)警設(shè)置）時(shí)，住房公積金繳存者需申請(qǐng)辦理住房公積金貸款支付購房款，在審批的貸款額度內(nèi)由“公”（公積金中心）指定的商業(yè)銀行向購房人發(fā)放“商”業(yè)貸款，兩種貸款間的息差由前者按月向借款人發(fā)放補(bǔ)貼。同時(shí)，當(dāng)公積金中心貸存比下降到合理水平，資金流動(dòng)性向好時(shí)，可將居民的商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)回為住房公積金貸款[5]。

2.2“公轉(zhuǎn)商”模式特點(diǎn)

從資金循環(huán)角度來看，“公轉(zhuǎn)商”僅僅是一種形式變通，目的是緩解公積金資金緊張。這種形式既沒有增加使用公積金購房者的資金負(fù)擔(dān)和時(shí)間成本，還能借助商業(yè)銀行這一平臺(tái)滿足居民住房需求，有效避免了停貸、斷檔的情況，可謂一舉多得。

3 差別化個(gè)人公積金貸款融資模式

3.1 融資模式概況

差別化模式是指根據(jù)購房面積提供全額住房公積金貸款和組合貸款，目的是解決職工基本住房需求。以湖南益陽為例，該市自2014年1月起開始實(shí)施差別化貸款政策，如購房者為解決基本需求購買面積在120 m2（非中心城區(qū)130 m2）以下住房的，由公積金中心提供全額貸款。如超出該面積，由公積金中心聯(lián)合指定商業(yè)銀行為購房者提供組合貸款，雙方出資比例為1∶1，總額度不超過70萬元，貸款利率分別執(zhí)行公積金和商業(yè)銀行各自標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 融資模式特點(diǎn)

這種模式不僅能保障購房者的基本住房需求，更能有效化解資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是維護(hù)公積金制度設(shè)立初衷，有效保障中低收入群體的購房貸款需求。這種模式對(duì)中低收入群體是一種保護(hù)，尤其對(duì)效益不好的單位的職工而言，如果不實(shí)行該模式，他們會(huì)因單位繳存基數(shù)下降而無法享受公積金購房政策。二是可以盤活資金使用效率，減少資金使用風(fēng)險(xiǎn)。在這種模式下，通過分析職工的購房面積和購房實(shí)際需求，來調(diào)整公積金額度，既能增加市場(chǎng)上個(gè)人貸款資金的供應(yīng)總量，也提高了公積金貸款對(duì)區(qū)域居民的覆蓋率。

4 濱州公積金中心實(shí)行3種融資模式比較

通過對(duì)3種公積金融資模式的比較，可得出以下結(jié)論。

（1）住房公積金貸款證券化融資模式對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量把控較嚴(yán)，更適用于資產(chǎn)池較大的大中型城市。大部分三、四線城市由于資產(chǎn)總量不足、資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)偏低，暫時(shí)不具備大規(guī)模使用的條件。

（2）住房公積金“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款模式對(duì)資金周轉(zhuǎn)效率要求較高，可視為緩解資金緊張的一種過渡性措施。該模式是公積金管理中心在探索收支平衡工作中的一種創(chuàng)新。但與企業(yè)“過橋”融資行為類似，該模式的弊端也十分明顯。由于公積金中心自身無其他盈利性收入，過渡性的利差補(bǔ)貼資金均源于公積金賬戶的增值部分，這就對(duì)貼息規(guī)模有了較大制約，僅適用于較小規(guī)模的“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款。

（3）差別化模式操作靈活、效率高，更適合在房價(jià)較低的中小城市實(shí)行。一方面，各地市可根據(jù)貸款市場(chǎng)需求調(diào)整基本住房面積，公積金中心通過與商業(yè)銀行合作，可提高公積金貸款的受益覆蓋群體，提高貸款普惠程度。另一方面，公積金中心聯(lián)合商業(yè)銀行通過控制貸款資金的供應(yīng)可以提高資金的使用效率，在控制成本方面有天然優(yōu)勢(shì)，可避免到期還本壓力及“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款壓力。