住房市場轉(zhuǎn)型的問題與對策分析

位 東，孟德鋒

(南京審計大學(xué)金融學(xué)院，江蘇南京 211815)

引言

2017年10月18日十九大報告上,習(xí)近平總書記指出“我國經(jīng)濟增長由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”,而住房市場卻依然面臨有效性需求不足問題,難以滿足人民日益增長的美好生活需要。近年來,中央政府對于住房市場一直堅持從嚴調(diào)控不放松,調(diào)控政策的重心也逐漸由需求側(cè)落到了供給側(cè),堅持因城因地施策,改善土地供給體系,發(fā)展租賃市場,優(yōu)化住房保障制度。[1]從十八大強調(diào)抑制投資投機、加強保障房建設(shè)和完善房產(chǎn)稅制度等長效機制,到2016年年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”,繼而在2017年黨的十九大上再次明確提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”,表明我國政府對人民住房需求的重視程度以及更加注重從源頭確保住房市場的健康發(fā)展、從優(yōu)化住房制度設(shè)計強調(diào)住房的居住功能。2017年12月23日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,住建部更是表明2018年將大力發(fā)展住房長期租賃市場,進一步彰顯黨中央加快發(fā)展住房租賃市場的決心。在這些政策思想變化下,以商品房為主的住房市場也急需改變發(fā)展思路和模式。

一、住房市場的金融屬性與去金融化

住房對于居民來說究竟是投資品還是消費品?葛守昆在2011的一篇文章中持有這樣的觀點:“如果居民是以個人居住為目的購買住房資產(chǎn),則屬于消費過程,即住房屬于消費品；相反,如果僅是為了高價轉(zhuǎn)售賺取利潤而持有房產(chǎn),則屬于投資過程,即住房屬于投資品?！盵2]相對于西方以消費屬性為主來說,中國似乎更多注重消費和投資雙重屬性。[3]隨著住房商品化和市場化的逐漸深化,金融屬性愈顯突出。

自從1998年我國房改之后,住房資產(chǎn)的金融屬性被日漸發(fā)掘,其本質(zhì)屬性——消費屬性(居住功能)卻被逐漸弱化。一是中國人具有安家置業(yè)的傳統(tǒng)習(xí)慣,擁有房產(chǎn)權(quán)屬更能增添自己的安全感與強化個人價值體現(xiàn)；二是由于我國資本市場不夠完善,居民投資渠道過窄,而經(jīng)過改革開放,人們手中積蓄日漸增多,并且具有抵押性質(zhì)的住房資產(chǎn)又無需太多自有資金投入,故而投資房產(chǎn)成為了一個更好的選擇；三是住房資產(chǎn)具有保值增值功用,多余房產(chǎn)不僅可以獲得租金收入,而且在房價增長之后更是能夠拋售賺取增值差價。因此,房產(chǎn)的諸多優(yōu)良特性也成為人們對住房市場的投資需求的動因,但其所帶來的問題也不容忽視:一是房價不斷上漲；二是住房資源分配嚴重失衡。[4]住房資源多被投資性需求者占有,城鎮(zhèn)住房空置率高企。2013年西南財經(jīng)大學(xué)通過對28000戶中國家庭金融調(diào)查,給出的數(shù)字是22．4%。2015年的中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)依然得出了這個結(jié)論,2015年底我國城鎮(zhèn)住房空置率約達20%-25%,在許多地區(qū),甚至出現(xiàn)了“空城”和“鬼城”等過度投資現(xiàn)象。

從2013到2016年間,政府推出了一系列旨在去庫存的政策,如降低首套房的首付比例、放寬第二套住房的信貸控制、降低交易稅等。2014年,央行更是降息六次,刺激居民的消費需求、降低住房的持有成本。去庫存效果雖然顯著,但也加劇了居民住房的投資性需求。2016年以來,住房市場的金融屬性漸趨強烈,土地招拍掛市場“面粉貴于面包”現(xiàn)象、“地王”現(xiàn)象和二手房市場的“價格倒掛”現(xiàn)象比比皆是,致使以住房資產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)主要形式下居民收入差距不斷拉大,進一步造成了中低收入群體買房困難,嚴重阻礙了經(jīng)濟社會的和諧發(fā)展。張翔等人經(jīng)過對2011年的中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)實證分析得出,投資屬性并不利于提升個人主觀幸福感,房屋的幸福感源于居住屬性。[5]因此,為了防范金融風(fēng)險,提升社會幸福感,住房市場需要由“售”轉(zhuǎn)“租”,逐步實現(xiàn)住房市場去投資化、去杠桿化、去金融化,促使住房消費屬性回歸。

二、住房由“售”轉(zhuǎn)“租”轉(zhuǎn)型中的主要模式

(一)住房市場的增量改革

1．租賃型保障性住房

租賃型保障性住房,是指由國家政策作為支持,匯集社會各方共同出資籌建房產(chǎn),以低于市場租金的方式解決中低收入群體住房需求的一種保障性住房制度,簡稱公租房。自2014年國家住建部、財政部和發(fā)改委將公租房和廉租住房并軌統(tǒng)稱公共租賃房以來,各個城市對公租房建設(shè)均有所加強。以南京為例,截至2017年2月,南京四大保障區(qū)共計15407套租賃型保障性住房,基本解決了城市低收入群體、農(nóng)民工以及外來務(wù)工人員的住房困難問題。①

2．共有產(chǎn)權(quán)房

共有產(chǎn)權(quán)房,是指當?shù)卣畬⒉糠滞恋氐蛢r出售給符合條件的受保障人群,供其建造居住用房,并以合同方式列明雙方責任與權(quán)利的一種保障性住房制度。也就是說,對于具有住房需求且有購房困難的中低收入家庭可以出少量資金獲得部分房屋產(chǎn)權(quán),其與政府擁有的產(chǎn)權(quán)比例則取決于其所出金額與土地低價出讓所折算的金額之比。當然隨著后期的購買意愿,購房者可以出資擁有更多產(chǎn)權(quán),也可以賣出部分產(chǎn)權(quán)換取資金。自2007年以來,江蘇省淮安市獲得試點,并成功在江蘇其他地區(qū)以及我國其他地方推廣。

3．“租賃住房用地”

2017年8月21日,首批“租賃住房用地”試點城市確定了北京、上海、南京等13個城市。②特別規(guī)定,土地用途只適用于出租房屋的建造,所建物業(yè)僅供出租、不得出售,利用土地租賃專用職能直接增加租賃住房供應(yīng),引導(dǎo)住房由“售”轉(zhuǎn)“租”,從而緩解租賃住房市場的供需矛盾。

(二)住房市場的存量挖掘

1．“互聯(lián)網(wǎng)+”模式

2017年8月9日,由杭州市房產(chǎn)管理局提供政策支持并結(jié)合阿里巴巴集團互聯(lián)網(wǎng)金融技術(shù)共同決定推出國內(nèi)首個“智慧住房租賃平臺”,利用平臺匯集社會待租房源信息,并提供免押金服務(wù),向具有螞蟻信用積分用戶提供免費咨詢服務(wù)。該平臺借助信用評價功能和網(wǎng)絡(luò)規(guī)模,完美解決了信息不對稱問題、降低了租賃雙方的信息獲取成本,極大地解決了待租房屋的供需問題,達到了資源的優(yōu)化配置。

2．房企轉(zhuǎn)型——先租后買

萬科董事長郁亮表示,在新時代下萬科需要轉(zhuǎn)型,主要提供中長期租賃服務(wù),試水“先租后買”,呼應(yīng)“租購并舉”。萬科2017年年度報告顯示,截至2017年底,長租公寓品牌——泊寓累計獲取資源超10萬間,累計開業(yè)超3萬間,覆蓋29個一、二線城市,集中式租賃住宅全國領(lǐng)先。在萬科集團2018年目標與行動溝通會上,郁亮更是表明未來將大力發(fā)展租賃住宅業(yè)務(wù)。住房企業(yè)向長租公寓過渡,不僅可以增加租賃住房供給,有效抑制租金上漲,還能提供高質(zhì)量的住房和租賃服務(wù),有助于住房租賃市場健康發(fā)展。

3．銀行介入

介入房屋租賃市場的銀行模式主要有兩種:一是與政府合作為主,聯(lián)手打造住房租賃平臺,為住房租賃過程中設(shè)計的金融問題提供專業(yè)服務(wù),比如信用評估、資金監(jiān)管以及交易匹配；另一種是與房企合作,房企通過租賃轉(zhuǎn)讓協(xié)議將房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作銀行,銀行再通過自己的信息渠道將房屋轉(zhuǎn)租出去獲取租金,并可以為租客提供租賃按揭貸款和相關(guān)金融產(chǎn)品。目前,中信銀行、建設(shè)銀行和中國銀行等多家銀行均已進入住房租賃市場,極大地促進了住房租賃市場的發(fā)展,加速了由“售”轉(zhuǎn)“租”進程。

三、住房市場轉(zhuǎn)型中的主要問題

(一)新形式的住房供給規(guī)模過小

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,中國的房屋租賃市場正在迅速擴大。截至2017年,全國約有1億6000萬人在城市租房。但目前政府租賃型保障性住房和專業(yè)機構(gòu)住房租賃占比過小,2017年投入市場的新建公租房僅僅200萬套,萬科長租公寓也僅10萬間,遠遠難以滿足住房需求。租房供應(yīng)主要來自普通居民多余住房,加之住房增量改革依然處于試點階段不能全面推廣,住房租賃市場有效供給依然不足。

(二)區(qū)域結(jié)構(gòu)上的供需不匹配

為了工作、生活的空間便利性以及節(jié)約交通時間成本,租房需求多集中在市中心,但市中心城區(qū)的住房供應(yīng)難以滿足大量需求,以致于市中心房租高得離譜,郊區(qū)低廉卻空置率高。租賃型保障性住房的建設(shè)區(qū)域也反映出住房租賃市場供給的區(qū)域位置與租房需求的不相匹配,致使租客的有效需求減弱。以南京為例,2010年始建的四大住房保障區(qū)分別位于岱山、上坊、花崗、丁家莊,均遠離城市中心區(qū)域,位置偏僻,難以保證中低收入工作者的有效性需求。

(三)租賃型保障房管理水平有待提升

1．退出機制不完善。很多人收入提高后,或者其他條件不再滿足保障房租賃要求時,依然住在公租房里面,使房子不能有效退出,給更需要住房的人居住。據(jù)了解,江蘇常州在2017年本應(yīng)收回312套租賃型保障房,而實際退出的卻僅有247套,超20%的不符合條件的租客依然占有租賃資源。③同樣,在省會南京,2003年就應(yīng)該退出的30多戶租客,截至2013年卻只收回了3套。④此種現(xiàn)象反映出,一是居民素質(zhì)有待提升；二是我國相關(guān)法律和保障制度有待完善,截至目前尚未推行關(guān)于租賃型保障房退出機制的全國性法律法規(guī),各地按照國家相關(guān)政策的指導(dǎo)制定符合當?shù)靥攸c的地方性政策意見,目前還是以住建部在2012年5月28日制定的《公共租賃住房管理辦法》作為主要參照,立法層次不高,監(jiān)督處罰力度普遍存在不足問題。

2．監(jiān)管薄弱。目前,我國保障房監(jiān)管機構(gòu)比較單一、從業(yè)人員比例過低,監(jiān)管責任主要落于各地方住房保障和住房管理局,甚至個別地區(qū)直接由街道辦事處代理進行執(zhí)行監(jiān)管職能。由于缺乏監(jiān)管,監(jiān)管手段落后,保障性住房轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、私下出售、閑置等情況頻繁發(fā)生。

3．退出后續(xù)管理難以跟進。目前,雖說對于已不再滿足租賃條件的租戶將會有一個退出過渡時期,但面對如今高位房價,對于剛剛滿足退出條件人群來說仍然非常艱難,從上述公租房的回收難度也可以看出退出機制中的這一矛盾。缺乏層次性的保障制度,難免這類人群再次陷入住房困境。

(四)個人住房租賃市場不規(guī)范

1．缺乏契約精神和誠信

一方面,出租人缺乏對住房租賃市場應(yīng)有的契約和誠信精神,如為了追逐個人利益出售租賃期的房屋,承諾的設(shè)施和服務(wù)也難以及時提供等,侵犯租客應(yīng)有權(quán)利；另一方面,對于承租人來說,同樣難以保證應(yīng)有的誠信職責,如提前退租,私人轉(zhuǎn)租,逃避房租,不愛護房屋設(shè)施等。

2．租賃關(guān)系的不穩(wěn)定

由于個人住房租賃外部約束不足且未來不確定因素大,出租人漲房租、出售房屋或作他用,承租人換工作或需求改變,租賃雙方意見不合等,都會造成租賃關(guān)系的難以穩(wěn)定,故而個人住房租賃市場短租普遍,租賃關(guān)系難以維持太久。

3．個人租房市場信息不夠透明

住房租賃市場至今沒有完備的信息登記機制,也無官方租賃信息平臺。這不僅加大了相關(guān)部門的管理難度,也使租客和房東雙方都缺少公開可靠的信息渠道,加之私人中介平臺信息不夠透明化,信息不對稱問題極大地提高了市場的時間和交易成本,致使個人租賃市場的矛盾不斷加劇。

五、住房市場轉(zhuǎn)型發(fā)展的對策

(一)適時推廣試點經(jīng)驗,擴大租賃房源規(guī)模

1．加大租賃住房專用土地供給

為了擴大租賃房源規(guī)模,在審批土地時,政府必須指明地塊的租賃專用性質(zhì),以便房地產(chǎn)開發(fā)的目的明確,從而確保租賃型房源的供給規(guī)模。因此,政府應(yīng)該首先從租賃用地的供給入手,并結(jié)合相關(guān)試點的成功經(jīng)驗,強化租賃房源的開發(fā)力度,增大租賃住房的供給規(guī)模,滿足更多人群的居住需求。

2．豐富租賃房屋供給渠道

為了進一步豐富租賃住房的來源,需要加強法律保護和政策引導(dǎo),建立多層次的租賃住房供給制度。例如利用PPP模式引入社會資本共同完成公租房建設(shè),加大公租房的供應(yīng)力度；靈活開發(fā)不同性質(zhì)用地,滿足社會人群的不同租賃需求；鼓勵房企轉(zhuǎn)型建設(shè)長租公寓,促使住房租賃市場機構(gòu)化、專業(yè)化；引導(dǎo)社會閑置房源再度開發(fā)、對外提供并加強監(jiān)督管理,如員工宿舍、廢棄工廠等。

(二)科學(xué)規(guī)劃住房建設(shè),增量供給租賃房源

住房規(guī)劃更多考慮商品房與政策性房源的交叉配套,在新建住房中合理增加租賃住房比例。尤其是拆遷改造時,對于租房需求高的地段應(yīng)納入新的租賃住房發(fā)展規(guī)劃,保障土地供應(yīng),支持建設(shè),從而加大城市中心、商務(wù)中心以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等符合租房現(xiàn)實需求的租賃用地供給和租賃住房的建設(shè)比例,在源頭上解決租賃住房的有效性需求。

(三)保障房運作透明化,完善退出監(jiān)督機制

1．信息智能化管理

利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和高科技產(chǎn)品,加強對保障房租客的信用管理。例如,采用智能門鎖并錄入租客的財產(chǎn)和相關(guān)信息,當租客無法滿足租賃條件或者拒付房租并對其采取提醒后仍未進行相關(guān)補救措施和辦理退出手續(xù)時,將進行鎖門處理；將其租賃保障房信息上傳相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)檢測平臺,當其辦理退出程序以及拒交房租時,將無法進行購置新房以及辦理相關(guān)金融業(yè)務(wù)。

2．拓寬監(jiān)督渠道

首先,出臺相關(guān)監(jiān)督法律法規(guī),明確規(guī)定地方住房管理部門、銀行信貸部門以及物業(yè)管理部門等相關(guān)部門對保障性住房的監(jiān)管責任。其次,鼓勵基層管理部門、保障房受益群眾以及人民群眾共同協(xié)作,讓違法亂紀者無所遁形。并且加強懲罰力度,對于有失誠信行為的租客進行公示并計入誠信檔案,讓違反規(guī)則者付出昂貴成本。

3．完善退出后續(xù)管理

面對房價過快增長,適時降低保障門檻、增大保障力度、延長緩沖期等,擴大其他性質(zhì)租賃住房供給,以便剛過條件的中低收入者順利滿足自己居住需求。

(四)推廣房企和網(wǎng)絡(luò)租賃,降低市場信息成本

1．網(wǎng)絡(luò)化租賃平臺

將互聯(lián)網(wǎng)的信息共享性引入住房租賃市場,可以有效地解決租房市場信息不對稱問題,提高租房市場的管理水平。完善互聯(lián)網(wǎng)平臺的租房信用記錄,加強對租賃雙方的信用監(jiān)管,將雙方租賃記錄、履約行為、口碑評價進行詳細描述并評出等級,將其違約記錄和失信行為進行披露,利用互聯(lián)網(wǎng)信息的傳播性可以極大地督促租房市場守信行為,有助于促進租房市場良性發(fā)展,避免糾紛。

2．機構(gòu)化租房供給

將租房市場機構(gòu)化,不僅可以達到規(guī)模效應(yīng),而且可以更加專業(yè)化、透明化,減少租賃雙方的矛盾。租客可以通過機構(gòu)快速地選擇適宜自己居住需求的住房并且可以長期租賃,達到租房關(guān)系穩(wěn)定化,減少市場尋租成本,有利于形成具有高品質(zhì)服務(wù)的住房租賃市場,故而可以鼓勵更多房企轉(zhuǎn)型提供長租公寓,以促使由“售”轉(zhuǎn)“租”優(yōu)質(zhì)升級。

注釋：

①南京市人民政府．市政府辦公廳關(guān)于印發(fā)南京市住房保障“十三五”規(guī)劃的通知[EB/OL]．(2017-11-03)[2018-05-01]http：//www．nanjing．gov．cn/xxgk/bm/zjw_68249/201711/t20171103_5119784．html

②土地利用管理司．利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案[EB/OL]．(2017-08-28)[2018-05-01]http：//www．mlr．gov．cn/zwgk/zytz/201708/t20170828_1578400．htm

③中國江蘇網(wǎng)．公租房退出難!賴著不走者超20%還有人拒付租金[EB/OL]．(2017-04-11)[2018-05-01]http：//jsnews．jschina．com．cn/cz/a/201704/t20170411_338297．shtml．

④人民網(wǎng)．南京10年來僅收回3套保障房 無人主動退出[EB/OL]．(2013-09-06)[2018-05-01]http：//js．people．com．cn/html/2013/09/06/254041．html．