日照市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及趨勢(shì)

(山東師范大學(xué)　山東　濟(jì)南　250014)

一、研究背景

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展仍需一個(gè)艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對(duì)策進(jìn)行分析。

二、研究意義

結(jié)合其它市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)問題，對(duì)日照市住宅小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)的問題進(jìn)行了總結(jié)與原因分析，并提出一些建議。希望能為日照市住宅小區(qū)物業(yè)管理今后的發(fā)展工作和改進(jìn)服務(wù)有一定的作用。

三、日照市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題的原因分析

(一)開發(fā)商與物業(yè)公司之間的利益關(guān)系。就物業(yè)管理現(xiàn)存的形式來看，現(xiàn)在的物業(yè)公司一般分為:開發(fā)商的子公司或者合作公司、獨(dú)立的物業(yè)公司。新出臺(tái)的物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自己管理物業(yè)，也可委托物業(yè)公司管理。開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系目前有兩種關(guān)系；一、開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司，一般稱為父子關(guān)系。二、在新建小區(qū)入伙前期，開發(fā)商向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，中標(biāo)的物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系稱為合作關(guān)系。開發(fā)商的子公司因?yàn)樘幱谥虚g地位，一方面是老板，另一方面是業(yè)主，兩方面都要搞好關(guān)系，都不能得罪。開發(fā)商在實(shí)行招投標(biāo)制的過程中，它是從自身利益出發(fā)的，所以只有符合開發(fā)商利益要求的物業(yè)公司才能中標(biāo)。那么相應(yīng)的，物業(yè)公司為了獲得這個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，會(huì)盡可能的滿足開發(fā)商提出的要求，即盡可能的向開發(fā)商妥協(xié)。我們提到的這兩類物業(yè)都會(huì)滿足開發(fā)商的利益，由此產(chǎn)生以上突出性問題。

(二)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)落后，權(quán)責(zé)主體難以明確。在沒有對(duì)物業(yè)管理的工作進(jìn)行規(guī)范化的情況下，小區(qū)中出現(xiàn)了問題之后，業(yè)主難以找到應(yīng)該負(fù)責(zé)的對(duì)象，籠統(tǒng)的把一些責(zé)任都?xì)w咎于物業(yè)公司。由于設(shè)施龐大或者修復(fù)所花費(fèi)的資金難以支付，物業(yè)公司也沒有能力負(fù)起責(zé)任。

(三)物業(yè)公司急于獲得服務(wù)項(xiàng)目，導(dǎo)致合同服務(wù)條款實(shí)施粗化。物業(yè)公司在生存壓力下，為獲得服務(wù)項(xiàng)目，合同擬定的盡可能完美。等得到服務(wù)項(xiàng)目之后，卻對(duì)服務(wù)條款不能認(rèn)真的執(zhí)行，而此時(shí)對(duì)于業(yè)主的意見，物業(yè)公司也就不那么重視了。

(四)物業(yè)公司沒有建立現(xiàn)代企業(yè)制度。一個(gè)物業(yè)公司要想樹立起自己的品牌，做大做好，就要符合市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，跟隨潮流前進(jìn)，那么建立起現(xiàn)代企業(yè)制度就是必須的一步?，F(xiàn)代企業(yè)制度是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，以企業(yè)法人制度為主體，以有限責(zé)任制度為核心，以產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)為條件的新型企業(yè)制度。

(五)沒有對(duì)業(yè)主就物業(yè)管理工作進(jìn)行良好的宣傳。為統(tǒng)一思想，提高職工素質(zhì)，增強(qiáng)凝聚力，塑造物業(yè)公司良好形象，推動(dòng)企業(yè)文化建設(shè)，要更好的做好新形勢(shì)下的物業(yè)宣傳工作。宣傳的內(nèi)容包括公司重大經(jīng)營決策、發(fā)展大計(jì)、工作舉措、新規(guī)定、新政策等；與物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)；物業(yè)知識(shí)；先進(jìn)事跡、典型報(bào)道、工作創(chuàng)新、工作經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)文化宣傳等。

四、針對(duì)日照市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題提出的建議

(一)政府應(yīng)提高物業(yè)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。某項(xiàng)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)所必須達(dá)到的最低標(biāo)準(zhǔn)即市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。將必須達(dá)到的最低標(biāo)準(zhǔn)提高，也就整體提升了市場(chǎng)上物業(yè)公司的管理水平，對(duì)于與開發(fā)商存在千絲萬縷的聯(lián)系的各種物業(yè)公司也就有了很好的抵制作用。這樣就能為業(yè)主尋求更能滿足要求的公司，從而使物業(yè)公司擺脫開發(fā)商的“變相脅迫”，與業(yè)主進(jìn)入一個(gè)互幫互助的良性工作循環(huán)。

(二)政府應(yīng)針對(duì)物業(yè)管理制定詳細(xì)的法律條文，明確責(zé)任主體。對(duì)物業(yè)管理的提供明確的法律規(guī)定，更能在問題的出現(xiàn)后找出責(zé)任主體，讓責(zé)任主題為擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的物業(yè)管理法律責(zé)任。物業(yè)管理法律責(zé)任是指由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范行為而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。違法行為是法律責(zé)任的前提，法律制裁是法律責(zé)任的必然結(jié)果。國家工作人員、公民或法人拒不執(zhí)行法律義務(wù)或作出法律所禁止的行為，并具備違法行為的4個(gè)構(gòu)成要素，便應(yīng)承擔(dān)這種違法行為所引起的法律后果，國家依法給予相應(yīng)的法律制裁。

(三)物業(yè)公司應(yīng)參與開發(fā)商的前期工作，并及時(shí)提出意見。優(yōu)良的工程質(zhì)量和齊全的配套設(shè)施是做好小區(qū)物業(yè)管理的重要前提條件，但近些年，我國很多地方不少開發(fā)商重建設(shè)，輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量粗糙，配套設(shè)施不全。

(四)物業(yè)公司應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度。現(xiàn)代企業(yè)制度有利于物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化公司自身的經(jīng)營結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)代企業(yè)制度的主要內(nèi)容有：(1)企業(yè)法人制度。企業(yè)法人制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的核心。企業(yè)法人制度，是出資者為了進(jìn)入市場(chǎng)，參與競(jìng)爭，獲取利潤，出資構(gòu)造的一種經(jīng)營組織并使其人格化，具有獨(dú)立的法律地位，能夠享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事責(zé)任。(2)有限責(zé)任制度。實(shí)行有限責(zé)任是現(xiàn)代企業(yè)制度的一個(gè)重要特點(diǎn)。有限責(zé)任制度有兩層意思：一是企業(yè)只以全部法人財(cái)產(chǎn)為限，對(duì)債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任：二是當(dāng)企業(yè)破產(chǎn)清盤時(shí)，出資者只以投入企業(yè)的資本額為限，對(duì)企業(yè)承擔(dān)有限責(zé)任。(3)科學(xué)的組織制度?？茖W(xué)的組織制度使企業(yè)的權(quán)力機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)之間的責(zé)任明確，并且互相制約，使每一方的利益得到保障，同時(shí)，企業(yè)行為又受到合理的約束。

(五)對(duì)業(yè)主進(jìn)行良好的物業(yè)宣傳。對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行的宣傳有利于業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的了解，從而會(huì)體諒物業(yè)工作人員。優(yōu)質(zhì)服務(wù)就是形象，優(yōu)質(zhì)服務(wù)就是市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)就是效益，把“用戶滿意、永恒追求”作為檢驗(yàn)物業(yè)工作的標(biāo)準(zhǔn)，力爭達(dá)到“服務(wù)無缺憾、業(yè)主無怨言”。為了全面將服務(wù)對(duì)象服務(wù)管理好，在日常工作中，物業(yè)公司將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施日常管理和服務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行工作內(nèi)容時(shí)效期，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾制，工作質(zhì)量回訪制和客戶來訪首問制。在服務(wù)工作中急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。