房地產(chǎn)企業(yè)債務風險成因及對策

(長沙理工大學經(jīng)濟與管理學院　湖南　長沙　410000)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是影響居民生活水平的重要因素。近年來，調(diào)控壓頂、市場降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快，信貸環(huán)境收緊，房地產(chǎn)開啟去杠桿、轉(zhuǎn)杠桿成效不明顯。房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，外部融資是否順暢不但決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。根據(jù)wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2017年9月，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增長幅度達23.21%，平均資產(chǎn)負債率高達79.45%。專家預測，鑒于2016年房企集中加杠桿擴張，未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴峻的債務風險和兌付高峰，因此，在新的市場趨勢和政策壓力之下，企業(yè)應當提前加強債務風險意識，防范于未然，根據(jù)企業(yè)債務風險的成因機制制定相應的債務風險管理措施，完善債務風險的防范與監(jiān)控機制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)債務風險成因分析

(一)內(nèi)部成因。①籌資渠道單一。房地產(chǎn)開發(fā)投資前期需要的資金量巨大，僅靠自有資金無法滿足開發(fā)的資金需要，其資金來源主要由自有資金、預售款、銀行貸款、經(jīng)營性經(jīng)營性欠款組成，其中貸款所占的比重很大，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源與銀行信貸關系緊密，受到貨幣政策和信貸政策的影響較大。②資本結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)行業(yè)是一個高資產(chǎn)負債率的行業(yè)，雖然債權(quán)融資可以使企業(yè)有效利用杠桿作用，并且實現(xiàn)利息抵稅，但是它需要定期還本付息。趙振魯2017年的研究表明，125家房地產(chǎn)上市企業(yè)中，財務機制健全、資金流量充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)風險維持在恰當水平，但仍有一部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的債務風險，這類企業(yè)應重視其債務風險，合理地使用資金，降低財務杠桿[1]。同時對于資金實力并不雄厚的中小企業(yè)來說，過高的財務杠桿并不利于其再籌資活動，在市場銷售趨勢下滑、銀行信貸縮緊的時期，企業(yè)還可能面臨著無法償還現(xiàn)有債務、資金鏈斷裂的風險。③投資決策不當。房地產(chǎn)企業(yè)對自身實力和政策動向把握不當，做出不恰當?shù)耐顿Y決策。盲目投資炒房，導致庫存壓力日益增大，商品滯銷導致資金回籠困難。新興投資者盲目跟進，未實施科學的地域考察和市場調(diào)研，沒有制定完善的籌資投資回收計劃，忽視行業(yè)固有的特性和風險。房地產(chǎn)企業(yè)大量投資于一線城市高收益率的高端房產(chǎn)，忽視民眾對于普通住房的基本需求，加之國家宏觀調(diào)控的限購限貸政策控制，導致庫存積壓，資金無法回收抵償前期貸款，從而導致企業(yè)面臨債務風險。

(二)外部成因。①政策調(diào)控。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟的發(fā)展關系密切，所以國家非常重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在其發(fā)展的時候會出臺政策促使其健康有序的發(fā)展[2]。2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，實行限購、差別化信貸、嚴格控制開發(fā)商融資，此外，還實行房產(chǎn)稅立法推進，限制按揭貸款發(fā)放速度等，在政府的嚴格控制之下，能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較高盈利水平的一線城市高端房產(chǎn)成交量明顯下滑，規(guī)?？s減明顯，導致房地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)化差異，利潤空間有所縮減。同時地價上漲直接導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金量的增加，因此需要更多的貸款支撐，更加加重了房地產(chǎn)企業(yè)的負債比率，同時，地價上漲導致開發(fā)商成本增加，樓盤將以更高的價格賣出將會影響房地產(chǎn)的銷售資金流入，間接增加了償債風險。②市場供需差異化。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴重供需差異化，在國家嚴控一二線城市房地產(chǎn)發(fā)展速度并且實行三四線城市去庫存的時期，房地產(chǎn)開發(fā)商眼光過于局限，忽視政策導向，盲目浮躁地追求利潤最大化，大力投資于收益率高的高端商品房，聚焦于豪宅開發(fā)，而忽視了居民的普通住房要求，將導致資金回籠不暢，企業(yè)無法償還現(xiàn)有債務，導致企業(yè)面臨債務風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)債務風險控制對策

(一)增加籌資方式，降低資產(chǎn)負債率。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營前期主要是籌集資金，資本結(jié)構(gòu)在一定程度上決定了企業(yè)債務風險的水平。房地產(chǎn)上市公司要提高償債能力，首先就是要降低資產(chǎn)負債率，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。前述分析指出了我國房地產(chǎn)上市公司的銀行信貸比重過大，企業(yè)不但要承擔高額的利息費用，而且還面臨到期不能及時償還本金的風險，因此，針對這個現(xiàn)狀，我國房地產(chǎn)企業(yè)應拓寬融資渠道，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，力求根據(jù)企業(yè)的營運狀況和現(xiàn)金流入狀況對長短期借款進行匹配，既不過分增加利息成本又不加大償債壓力，同時增加股權(quán)資本，擴大企業(yè)的自有資金實力，降低資產(chǎn)負債率，并將融資風險分散于投資者身上。尤其是資金實力尚且薄弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)，更急需優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，尋找更合適的籌資渠道以平衡債務風險。

(二)構(gòu)建債務風險預警機制。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營的特點，籌融資的模式等情況構(gòu)建符合自身發(fā)展的債務風險預警機制。通過資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金比率、應收賬款回收率、存貨周轉(zhuǎn)率、盈利率、經(jīng)營現(xiàn)金流量等反映償債能力、資產(chǎn)利用效率、盈利能力的財務指標以及企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營計劃、資金預算等數(shù)據(jù)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)債務風險預警模型。債務風險預警模型有利于從各個角度衡量房地產(chǎn)企業(yè)的債務風險，做到防范于未然。在企業(yè)遭遇宏觀政策調(diào)控或者市場波動的時候，債務風險預警指標能盡快地反映企業(yè)即將面臨的風險問題，使企業(yè)提前做好各項防范措施。企業(yè)還應可以通過專家測試和實際運用預警系統(tǒng)，不斷修正以滿足不同時期和不同市場動態(tài)下的預警需要。

(三)堅持品牌經(jīng)營，實現(xiàn)多元化發(fā)展。盈利能力、成長能力、收益質(zhì)量皆與企業(yè)財務風險顯著正相關[3]。在宏觀政策和市場供需不斷變化的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)應當高瞻遠矚，有長遠的戰(zhàn)略眼光。在市場競爭日益激烈、政策引導房產(chǎn)住宅化的時期，企業(yè)應當根據(jù)自身商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整適當改變自身的營銷策略，迎合市場需求，努力打造迎合居民普通住宅的形象，為品牌營銷營造良好的口碑，加速資金回籠的時間。同時應當注重房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，杜絕豆腐渣工程，為企業(yè)今后的擴張發(fā)展奠定良好的基礎。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以實現(xiàn)多元化發(fā)展，在主要發(fā)展房地產(chǎn)的同時，發(fā)展物業(yè)、酒店、健康等多元化經(jīng)營業(yè)務，一方面可以使企業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源以平衡房地產(chǎn)企業(yè)資金收支波動，在一定程度上降低企業(yè)的債務風險，另一方面，可以優(yōu)化企業(yè)的資源配置并擴大品牌效應。

(四)緊跟政策的變化。房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，受國家宏觀調(diào)控的影響較大，近年來國家頻繁出臺各項政策，中央堅持住房居住屬性定位，加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，同時加強防控金融風險，加強對企業(yè)債務風險、銀行資產(chǎn)質(zhì)量和流動性變化情況、房地產(chǎn)泡沫風險等領域的風險監(jiān)測分析。這些政策變化對于房地產(chǎn)企業(yè)的前途發(fā)展來說既是發(fā)展的機遇，又面臨著應對結(jié)構(gòu)調(diào)整、供需變化的挑戰(zhàn)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)能及時準確地把握政策信息，順應政策方針的方向，及時調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，降低合規(guī)風險才能順利地開展企業(yè)的各項經(jīng)營活動。同時，還要求企業(yè)具備積極應變的動態(tài)能力，及時的吸收和學習先進的組織經(jīng)驗，充分地利用好內(nèi)外部信息，整合和優(yōu)化內(nèi)外部資源，以獲取靈活應對市場動態(tài)變化和新政策出臺的獨特競爭優(yōu)勢，從企業(yè)長遠發(fā)展的角度全面調(diào)控企業(yè)的債務風險，提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。

三、結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應當充分地把握市場動態(tài)和政策導向，積極地運用債務風險預警工具合理地預測企業(yè)債務風險，并且制定科學的債務風險應對機制。還要求企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，合理地安排資本結(jié)構(gòu)，開拓穩(wěn)健可行的籌資渠道，培養(yǎng)防范債務風險的意識，并且注重品牌效應，擁有可持續(xù)發(fā)展的長遠眼光。

【參考文獻】

[1]趙振魯.基于COX模型的上市房地產(chǎn)公司財務風險影響機制研究[J].金融理論與實踐,2017(12):43-48.

[2]汪永忠,代曉維.企業(yè)財務風險及其防范——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國商論,2017(07):120-121.

[3]王曉燕.引入在險價值的中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務風險監(jiān)控研究[J].商業(yè)研究,2017(8):109-115.

[4]劉樹德,李貞.新一輪房地產(chǎn)限購政策效果研究[J].金融與經(jīng)濟,2017(08):35-41.