淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

◇焦育超

“營改增”作為我國21世紀(jì)初稅制改革的重要舉措，自2013年8月1日全面推行以來，在越來越多的產(chǎn)業(yè)取得了成功?！盃I改增”稅改政策的推行主要是為了減少重復(fù)征稅，通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整來降低企業(yè)稅負，從而促進產(chǎn)業(yè)的升級與專業(yè)化分工，推動我國現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的實施必然會引發(fā)我國相關(guān)行業(yè)的盈利波動，造成我國多數(shù)企業(yè)的價格和供需管理變動。畢竟，房地產(chǎn)作為我國GDP占比較大的產(chǎn)業(yè)，其稅務(wù)因素的變化必然會造成不少產(chǎn)業(yè)競爭格局的連鎖反應(yīng)。簡單來說，“營改增”稅收改革政策主要影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)的人力成本和采購成本兩部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃稅收工作也需要對這兩方面有所規(guī)劃，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)度過稅制改革的波動期，促進我國經(jīng)濟的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

房價作為居民關(guān)心的熱點話題，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收改革必然會引發(fā)一系列的熱點。尤其是房地產(chǎn)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，對相關(guān)行業(yè)的影響十分明顯，稅制改革之后，上下游企業(yè)必然面臨又一輪洗牌。2016年，我國“營改增”政策正式進入建筑房地產(chǎn)行業(yè)，并以2016年4月30日（含）為節(jié)點，以施工許可證注明開工時間為標(biāo)準(zhǔn)，進行劃分。在此節(jié)點前的項目，只需要按照過去的傳統(tǒng)稅收模式進行計稅即可，而以后啟動的項目則需要按銷項減進項的方法計稅。

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

對于企業(yè)而言，收益的實現(xiàn)很大程度是由成本和費用的支出所決定的，而“營改增”政策在推行之后也必然會造成我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本變動。房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本作為其最大比例的支出，主要用于支付材料、設(shè)備以及勞動力。其中，材料采購并不能在單家建材公司悉數(shù)購買，需要分別從多家公司購入，其中難免會存在一些規(guī)模相對較小的賣家。不少小規(guī)模賣家并不愿意提供專用的增值稅發(fā)票，這樣便造成了房地產(chǎn)公司在繳納稅費時無法進行增值稅抵扣，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在運營中付出更多的成本。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)所接納的建筑施工人員，大多是自發(fā)應(yīng)聘進施工行業(yè)，缺乏相應(yīng)的勞務(wù)公司進行管理，這也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)在勞動力成本上無法取得相應(yīng)的增值稅發(fā)票，自然也就無法進行增值稅的稅款抵扣。若是房地產(chǎn)企業(yè)與能夠取得增值稅稅票的企業(yè)進行合作，將會很大程度減少在材料成本和勞動力成本兩方面所支出的錢款。這也是對我國“營改增”政策的有力支持，甚至?xí)p少自身在稅負方面的壓力。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響

近年來，我國在社會經(jīng)濟建設(shè)方面取得了突出的成果，同時，我國政府管理工作也在不斷完善。為了穩(wěn)定我國經(jīng)濟的發(fā)展勢頭，強化稅制管理工作，我國政府“營改增”政策在各個行業(yè)得以施行。這不僅是對偷稅漏稅問題的有效整治，更有利于企業(yè)稅負整體數(shù)額的降低。而房價作為我國國民關(guān)心的熱點問題，自然也對房地產(chǎn)“營改增”政策十分關(guān)注，一經(jīng)推行便引發(fā)了社會各界的熱議。在推行“營改增”稅制調(diào)整前，房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的營業(yè)稅稅率為5%，而政策實施后的房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅率為11%?？偟膩碚f，稅負數(shù)額有所下降。若是某房地產(chǎn)公司在當(dāng)年所開展土地使用權(quán)銷售、不動產(chǎn)銷售以及不動產(chǎn)租賃等業(yè)務(wù)所獲取的收入為2679萬元，其中經(jīng)濟成本累計約為1149萬元，增值稅銷項稅率為11%，進項稅率為17%。在除開其他因素的影響后，稅收情況為：

“營改增”前：2679×5%＝133.95萬元。

“營改增”后：2679／（1＋11%）×11%－1149／（1＋17%）×17%＝98.5萬元。

這樣來看，“營改增”對該類規(guī)模的納稅企業(yè)往往是利大于弊的，整體納稅數(shù)額會有一定程度的降低。事實上，這類企業(yè)要在最終盈利方面有所提升，除了需要控制自身的成本，更重要的是需要成本支出索取相應(yīng)的增值稅發(fā)票。這部分發(fā)票在達到一定數(shù)額之后，才能保證“營改增”政策實施達到降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)的最終效果。正因如此，企業(yè)要保障自身權(quán)益，就必須落實專用增值稅發(fā)票的管理工作，同時也促進了我國稅制落實。然而，“營改增”的實施也確實有效避免了部分企業(yè)重復(fù)納稅的情況，對于企業(yè)的負擔(dān)和壓力是能有效降低的。

二、“營改增”背景下房地產(chǎn)稅收籌劃工作解析

（一）加大“營改增”政策的學(xué)習(xí)力度

首先，需要明確“思想—意識—行為”的傳導(dǎo)模式，切實有效地幫助相關(guān)工作人員適應(yīng)“營改增”政策的工作認(rèn)識和理解，并且能夠在實際工作中踐行相應(yīng)的思路。具體來看，該項工作的落實還需要從兩個方面來完成。

首先是強化對于企業(yè)及其分公司管理層的教育和培訓(xùn)，在領(lǐng)導(dǎo)層面強化對于“營改增”政策影響的認(rèn)識和理解。這樣一來，企業(yè)管理者作為領(lǐng)導(dǎo)層，作為企業(yè)運營決策的踐行者，將在足夠了解政策法規(guī)的情況下對企業(yè)運營進行決策，必然能夠做出具有合理性與正確性的決策，幫助企業(yè)更好地適應(yīng)稅務(wù)制度變動所帶來的震蕩期。例如：通過稅改新政的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)管理者可以在理解的基礎(chǔ)上對商業(yè)模式進行調(diào)整和梳理。合理選擇供應(yīng)商，幫助企業(yè)會計規(guī)劃、會計核算變動帶來的工作，同時也對項目的預(yù)算規(guī)劃工作和產(chǎn)品定價調(diào)整策略進行相應(yīng)的處理。

然后是強化企業(yè)內(nèi)部員工的培訓(xùn)力度。通過交流和教育來讓員工能夠更加系統(tǒng)的學(xué)習(xí)“營改增”政策的知識，使員工可以更加清晰的建立知識和思想體系。這樣一來，員工可以在指導(dǎo)下更加高效地開展工作，同時也能夠在增值稅發(fā)票管理工作中發(fā)揮作用，明晰增值稅與自身利益、企業(yè)利益的緊密聯(lián)系。值得一提的是，該類工作的重心應(yīng)當(dāng)是財務(wù)人員、成本核算組人員以及采購人員，前兩者和企業(yè)稅收成本工作關(guān)系緊密，而采購人員則關(guān)系到增值稅發(fā)票的獲取。唯有如此，才能保障適應(yīng)“營改增”政策的企業(yè)工作得到有效的執(zhí)行，才能保障企業(yè)的合法權(quán)益，為今后的企業(yè)競爭奠定基礎(chǔ)。

（二）合理籌劃房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有時間周期長、資金規(guī)模大以及風(fēng)險大的特點，往往需要超過三年的計劃和施工周期。因此，房地產(chǎn)在稅務(wù)籌劃方面也需要進行科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，對房地產(chǎn)整個開發(fā)成本進行合理調(diào)節(jié)。尤其需要注意上游企業(yè)的市場波動、企業(yè)潛在的稅務(wù)壓力、利潤影響等要求，做好可推遲的采購策略規(guī)劃、現(xiàn)有采購合同及合同模版梳理等方面的工作。這樣一來，不僅對房地產(chǎn)成本和費用支出進行了合理的規(guī)劃，同時也讓稅負壓力得到有效的控制。

（三）良好的發(fā)票管理工作

“營改增”政策一經(jīng)推行，必然會帶來發(fā)票收取和管理的工作量增加，加上該項工作直接關(guān)系到進項稅抵扣的數(shù)額，必然需要嚴(yán)格的管理。首先是對客戶開具發(fā)票的管理。例如：發(fā)票開具的流程管理，以此來提升工作效率和質(zhì)量。同時也需要強化對于發(fā)票相關(guān)數(shù)據(jù)資料的登記和管理，確保后期的查漏補缺工作有據(jù)可循。然后，還需要強化供應(yīng)商的發(fā)票管理。一方面是為了提高發(fā)票的有效性，防止發(fā)票登記信息錯誤所帶來的工作阻礙。尤其是在施工單位的招標(biāo)過程中，需要對其符合國家政策的資質(zhì)進行審核，對其所需采購的設(shè)備也需要取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，提高進項稅抵扣額。

（四）合理籌劃房地產(chǎn)業(yè)稅款抵扣問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，材料、設(shè)備以及勞動力的支出成本占據(jù)了很大的比例，同時，也是獲取增值稅抵扣專用發(fā)票的重要部分。因此，合理規(guī)劃該部分的工作必將取得巨大的經(jīng)濟利益。由于政策的要求，今后的融資業(yè)務(wù)不可以抵扣直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的主要支出成本。這需要企業(yè)在未來的融資工作中進行快速的調(diào)整，提高企業(yè)運營效率。

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要是納稅抵扣增值稅部分，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)增值稅工作管理和控制上需要引起高度重視。通常條件下，增值稅發(fā)票開具方是供貨商，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員對供貨商納稅人類型進行分析，并以此來確保抵扣進項款項，減少稅負上的壓力。除此之外，“營改增”工作的開展也需要房地產(chǎn)企業(yè)對部分工作引起重視，防止供應(yīng)商以價格優(yōu)勢來拒絕增值稅專用發(fā)票的開具要求。因為這樣的行為往往造成利潤的縮減，雖然可以在短期內(nèi)減少成本的支出，但是長期來看，這樣的要求往往會造成更大范圍的負面影響。這就需要分管該項工作的人員引起高度重視，不可因為眼前利益而接受供應(yīng)商的不合理建議。而是要通過良好的發(fā)票管理和進項稅抵扣來保障企業(yè)的長期利益，減少整體稅負壓力。

三、結(jié)語

隨著“營改增”稅改政策在各個行業(yè)實施，這項政策對于整體稅負壓力有所緩解，但是也讓部分企業(yè)壓力有所提升，不少風(fēng)險隱含其中。為了控制風(fēng)險，幫助房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)度過這一段政策轉(zhuǎn)變的波動時期，需要其自身深入學(xué)習(xí)政策法規(guī)，不斷完善自身的管理和控制職能，科學(xué)合理的規(guī)劃稅收籌劃工作。這樣一來，風(fēng)險得到控制，資金效率得到優(yōu)化，稅負壓力得到緩解，企業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，未來的經(jīng)濟發(fā)展勢頭也趨于良好。

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