房地產項目工程預結算審核的幾點建議

葉麗紅

(廈門世紀中聯置業(yè)有限公司， 福建 廈門 361000)

0 前言

工程預結算審核，是工程成本控制的關鍵工作，對成本控制的高低具有直接影響。在社會主義市場經濟發(fā)展的背景下，房地產行業(yè)的市場競爭越來越激烈，為了降低工程成本，提高經濟效益，在激烈的競爭中立于不敗之地，必然要提高成本控制的水平，做好房地產項目工程的預結算審核工作。但是，在實際工程審核中，由于各方面的原因，還是存在著一系列的問題，需要采取有效的辦法，有針對性的解決問題，從而提高審核的標準性，促進工程成本控制的進步。

1 房地產項目工程預結算審核中存在的問題

1.1 工程施工圖與竣工圖不符

工程的施工圖和竣工圖對工程建設而言具有重要作用，這也是房地產項目工程不同階段的不同依據。對施工圖而言，是工程項目施工的主要參考依據，也是房地產開發(fā)企業(yè)在招標過程的重要參考標準。而竣工圖則是房地產項目工程竣工后結果的顯示，通常，為了滿足工程的實際需要，竣工圖的設計會存在著一些變動，但應該是正常范圍內的變動。然而，從目前的工程來分析，施工圖與竣工圖之間差異較大，由此引發(fā)了一系列的問題。如：施工圖與竣工圖混合應用，甚至把過期的或者已經不予使用的施工圖應用到工程預結算中，這就嚴重影響了工程的預結算審核，與工程實際成本費用出現嚴重偏差，審核工作不準確，甚至造成重大損失。

1.2 虛報工程量

在房地產項目工程預結算審核過程中，常常會出現虛報工程量的情況。具體表現如下：首先，虛設工程項目。把沒有施工的工程項目列入工程預結算之中。其次，借聯系單弄虛作假。個別施工企業(yè)為了滿足自身利益需要，表面上著有利于甲方的幌子，在聯系單上做手腳，把聯系單上不利于自身利益的條款、內容進行人為篡改，從而來增加工程造價。最后，故意多計算工程量，這是在施工行業(yè)普遍存在的共性問題。此外，還存在著反復計算工程量的問題，使得報送工程量的計算比實際工程量超出許多，造價自然增加。

1.3 虛報材料價格

工程材料的投入是工程造價的重要組成部分，占整體工程造價的50-60%，很多工程造價過高，都與建筑材料價格的虛報有關。虛報情況一般有以下幾個方面：其一，項目部及監(jiān)理人員對對材料質量把關不嚴格，被濫竽充數，以次充好。其二，施工單位預結算時對于材料價格的調整，未按照合同約定的條款調價，價格升高則調高，價格下降則保持原價。其三，施工過程中偷工減料，沒有采用合同約定的或者工程設計要求的材料品牌及規(guī)格。

2 加強房地產項目工程預結算審核的幾點建議

2.1 加強招標階段的成本控制

房地產公司的招標工作需要以誠信為本，做到公正、公平、公開合理的招標。首先，合理選擇投標單位，進行深入的考察和資格預審。資格預審的意義在于一方面可以降低招標過程中不必要的費用，另一方面可以合理的進行資源配置避免不必要的浪費。其次，嚴格把控招標文件的編制質量，招標文件是招標工作的法律基礎，同時也是開發(fā)商對于工程從招標到工程實施這一整個過程的系統規(guī)范，在招標文件的編制過程中，工程量清單是最重要的環(huán)節(jié)，工程量清單是編制招標工程標底和投標單位報價的依據，工程量清單核算的精準決定了投標者的競標項目是否公正、公平與合理，是整個建設項目的基礎?？傊押谜袠斯ぷ魑募木幹脐P是招標工作的重要環(huán)節(jié)，尤其是對工程量清單的合理編制，更是招標文件中的重要環(huán)節(jié)。

2.2 建立健全動態(tài)成本管理體系

動態(tài)成本管理房地產開發(fā)企業(yè)中發(fā)揮著巨大的作用，建立健全動態(tài)成本管理體系，通過編制目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本表等，可以在項目整個開發(fā)過程中進行監(jiān)督和管控，有利于完成企業(yè)的各項預期目標，可以使財務核算和成本管控有機結合，在開發(fā)過程中通過實際情況不斷調整預計待發(fā)生成本，可以隨著項目開發(fā)的推進，動態(tài)成本逐漸向真實總成本靠近，并在每個節(jié)點與目標成本進行對比和分析，找出開發(fā)過程中有關成本控制的漏洞，建立科學的成本指標考核體系。動態(tài)成本管理是一項全局性、系統性的管理體系，需要通過設計、工程、采購、成本、財務以及營銷等各職能部門的全力參與及配合下推進。

2.3 提高房地產項目工程預結算審核人員的綜合能力

房地產項目的工程預結算審核工作最終是要人來完成的，審核人員的綜合實際能力與素質，對工程預結算審核工作具有重要作用，要對審核人員進行培訓，全面提高其工作能力與個人素質。首先，要提高審核人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，能夠根據工程的實際情況，切實對房地產項目工程預結算進行審核。其次，審核人員要能夠熟練合同條款，對工程材料，施工技術，工程計量，市場價格等各個方面熟悉，自覺進行科學審核，保證審核結果精確、可靠。最后，審核人員要具備高度的責任心和良好的職業(yè)道德，能夠公平、公正、公開合理地對工程預結算進行審核，避免弄虛作假等情況的發(fā)生，從而全面提高房地產項目工程預結算審核工作的效率。

2.4 嚴格遵守預結算審核原則

房地產項目工程預結算審核工作具有一定的原則性，要想保證審核結果的準確，審核人員在實際預結算審核工作中，就要嚴格遵守審核原則。主要工作原則為：工程量審核，價格審核和費用審核。首先，在要對工程項目進行實際的測量，分析后，通過科學計算，對項目工程量進行審核，保證審核結果與工程實際相符，這是影響工程造價的關鍵因素。其次，材料價格與價差調整的審核對于提高工程造價控制的有效性也有著重要的影響。最后，對取費與執(zhí)行文件的審核，應在合同規(guī)定的條款內，審核取費標準的正確性與合規(guī)性，這對工程預結算審核有著直觀的影響，通過審核確保取費標準的正確性、規(guī)范性與合法性，對于實現有效成本控制有著重要的意義。

2.5 深入工程現場，了解真實情況

一般來說，工程結算審核工作是在工程結束后進行的工作，這樣對工程建設過程的各個部分就會缺乏一定的了解，這也是造成工程結算審核問題的主要原因之一。特別是對于某些大型、復雜、周期長的工程項目而言，更是如此。因此，審核人員在工程施工過程中，盡量深入工程現場，對現場的每一個重要部分，進行實際核對、測量，同時做好詳細記錄，作為審核工作的重要參考資料。此外，審核人員還要深入材料市場，對材料的質量、類型、價格等情況進行真實調查研究，避免工程結算審核中虛報情況的發(fā)生。進一步提高工程造價的精確度。

結論：綜上所述，房地產項目工程預結算審核工作，是提高工程成本控制的重要途徑，通過采用合理的審核策略，提高審核結果的準確性，有助于節(jié)約建筑成本，實現房地產行業(yè)的利益最大化。

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