“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響的研究與分析

尹遇樂(lè)

【摘要】本文基于營(yíng)改增”政策，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析與整理.探究了在該政策下房地產(chǎn)企業(yè)前后稅負(fù)與市值變化的原因，根據(jù)內(nèi)外部原因，提出了改進(jìn)建議。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù)

隨著我國(guó)財(cái)政部不斷全面推進(jìn)“營(yíng)改增”、完善增值稅抵扣鏈條的目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅財(cái)務(wù)核算規(guī)定更加復(fù)雜與嚴(yán)格。對(duì)企業(yè)的管理水平要求更高，無(wú)論是日常核算還是票據(jù)管理、或者是人員會(huì)計(jì)核算的素質(zhì)要求都與以往大不相同。

故此，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于全面展開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》中規(guī)定了包括房地產(chǎn)行業(yè)的四大行業(yè)于2016年5月1日正式納入增值稅的征稅范圍。對(duì)于房地產(chǎn)而言，2016年——2017年是房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn).房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅負(fù)與市值的動(dòng)蕩.同時(shí)稅收體制的改革亦帶來(lái)更沉重的財(cái)務(wù)壓力和復(fù)雜的稅收籌劃。

由此可見(jiàn)。對(duì)“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)方面的研究顯得尤為重要。

一、“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

1.1“營(yíng)改增”政策背景

2016年3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告時(shí)提出，今年內(nèi)所有行業(yè)全面推行“營(yíng)改增”政策，增值稅將取代營(yíng)業(yè)稅，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

“營(yíng)改增”，就是營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為征收稅款稅種的改變，將以前營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為的征收范圍并入增值稅的征收范圍.目前政策規(guī)定對(duì)八大行業(yè)均征收增值稅。從企業(yè)稅負(fù)的角度上來(lái)說(shuō)，其目的就是減少重復(fù)納稅，打通征稅環(huán)節(jié).形成進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅的環(huán)環(huán)相抵。

1.2“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

一方面，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的抵扣方式產(chǎn)生了巨大影響，即只有被認(rèn)定為一般納稅人才能夠抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，被認(rèn)定為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)即使取得增值稅專用發(fā)票也無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

我們從“營(yíng)改增”試點(diǎn)的實(shí)施效果分析.增值稅小規(guī)模納稅人的獲益程度較高，此次稅改有效的促進(jìn)了小微企業(yè)的發(fā)展。另外一個(gè)方面，由房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前后營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)的變化，從而影響到稅負(fù)的變化。

如：以成都高新發(fā)展為例，參考其2016年第3、4季度的利潤(rùn)表為依據(jù)來(lái)核算企業(yè)各方面的變化。對(duì)于其中選擇“營(yíng)改增”后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)測(cè)算的原因是增值稅計(jì)算依據(jù)比較復(fù)雜，不能取得具體進(jìn)項(xiàng)稅稅額抵扣的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，通過(guò)利潤(rùn)表不用估算就可間接計(jì)算出增值稅具體的稅額，而營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)簡(jiǎn)單，通過(guò)估算與實(shí)際差額不大，因此這樣的方式測(cè)算更能減小與實(shí)際的誤差。

表2.1成都高新發(fā)展2016年第3、4季度利潤(rùn)表單位：元

選擇成都高新發(fā)展2015、2016年財(cái)務(wù)報(bào)告

從上表可以看出.“營(yíng)改增”后營(yíng)業(yè)成本減少了9.91%.這其中變化的原因主要有兩個(gè)方面.一方面是“營(yíng)改增”前的營(yíng)業(yè)成本是含稅成本，“營(yíng)改增”后的營(yíng)業(yè)成本是不含稅成本，另一方面是“營(yíng)改增”后營(yíng)業(yè)成本減去部分可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，所以營(yíng)業(yè)成本會(huì)下降，而且下降幅度越大，說(shuō)明該企業(yè)擁有可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅越多。

企業(yè)稅負(fù)的變化路徑主要是從營(yíng)業(yè)收入、成本及利潤(rùn)的變化體現(xiàn)的，從而影響了整體稅負(fù)的變化?！盃I(yíng)改增”前后，由于增值稅不計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，會(huì)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)稅金及附加的減少：稅負(fù)增加的原因是流轉(zhuǎn)稅的增加，增值稅稅額大于了營(yíng)業(yè)稅稅額。從這里可以明顯看出，增值稅具有傳導(dǎo)性，流轉(zhuǎn)稅的變化直接引起所得稅的變化，從而影響稅負(fù)總額。

二、“營(yíng)改增”前后稅負(fù)變化的原因分析

2.1進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣嚴(yán)重不足

在房地產(chǎn)企業(yè)由試點(diǎn)到全面實(shí)施“營(yíng)改增”的過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理人員對(duì)“營(yíng)改增”認(rèn)識(shí)不夠。即大多企業(yè)的財(cái)會(huì)人員職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)操守參差不齊。企業(yè)管理人員對(duì)這次的政策變化重視程度不同，各部門(mén)對(duì)“營(yíng)改增”稅收政策的理解和認(rèn)識(shí)存在偏差，造成工作的時(shí)候各部門(mén)目標(biāo)不一致。如：采購(gòu)人員外購(gòu)材料時(shí)，沒(méi)有取得充足的進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票，會(huì)造成了增值稅大幅度上升，企業(yè)整體稅負(fù)的上升。因此，若房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)銜接上稅收政策的變化，沒(méi)有對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣進(jìn)行規(guī)劃.就會(huì)存在稅負(fù)上升的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2企業(yè)管理人員對(duì)成本費(fèi)用預(yù)算的重視程度

成本費(fèi)用是進(jìn)項(xiàng)稅抵扣環(huán)節(jié)里重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，增加成本項(xiàng)目中的進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣比例才有可能降低稅負(fù)，增值稅的大小主要取決于這部分可抵扣稅額。存在多數(shù)企業(yè)管理人員沒(méi)有很好的重視成本費(fèi)用的預(yù)算，對(duì)于工程項(xiàng)目的成本費(fèi)用開(kāi)支太隨意，前期制定了工程項(xiàng)目的預(yù)算，后期執(zhí)行時(shí)也沒(méi)有嚴(yán)格按預(yù)算實(shí)施，造成一些工程項(xiàng)目材料的浪費(fèi)，對(duì)于人工成本和一些間接費(fèi)用占總成本比重過(guò)大，企業(yè)管理人員也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這些費(fèi)用的重要性，這在一定程度上也增加企業(yè)稅負(fù)上升的風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)上述分析.房地產(chǎn)企業(yè)可以按照具體業(yè)務(wù)不同.分別設(shè)立不同公司，充分享受小規(guī)模納稅人在“營(yíng)改增”后享受的稅收優(yōu)惠。減少企業(yè)稅負(fù)。在“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)取決于營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、成本中可扣除結(jié)構(gòu)比的實(shí)際數(shù)額，變化具有不確定性，但是可以通過(guò)模型找到一個(gè)營(yíng)業(yè)收入與總稅負(fù)的平衡點(diǎn)。針對(duì)一般納稅人而言。“營(yíng)改增”前后總稅負(fù)持平；一旦房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增加并超過(guò)平衡點(diǎn)，“營(yíng)改增”后納稅人總體稅負(fù)上升，因此，企業(yè)可以進(jìn)行業(yè)務(wù)拆分，如針對(duì)物業(yè)管理、倉(cāng)儲(chǔ)保管、中介咨詢等業(yè)務(wù)可獨(dú)立出去，從而被認(rèn)定為小規(guī)模納稅人，實(shí)際降低總體稅負(fù)的目的。