• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    空間分析在住宅價值評估中應(yīng)用研究綜述

    2014-08-27 12:33:01紀(jì)益成胡卓娟
    中國房地產(chǎn)·學(xué)術(shù)版 2014年6期
    關(guān)鍵詞:異質(zhì)性住宅價格

    紀(jì)益成+胡卓娟

    摘要:住宅是一種異質(zhì)性商品,它的構(gòu)成使用價值的各個特征之間有明顯的差異,因此特征價格定價模型廣泛用于住宅的價值評估。但是由于住宅數(shù)據(jù)中常常表現(xiàn)出空間問題,使得傳統(tǒng)的特征價格模型不再適用,空間效應(yīng)在不動產(chǎn)領(lǐng)域的存在引起了學(xué)者們的廣泛關(guān)注。對空間分析在住宅價值評估中的應(yīng)用研究進(jìn)行了回顧和闡述,首先分析空間效應(yīng)的來源和影響,討論了在傳統(tǒng)模型中納入空間效應(yīng)的重要性,接著闡述如何對這些空間效應(yīng)進(jìn)行有效建模和檢驗,并分析了進(jìn)一步研究的方向。

    關(guān)鍵詞:特征價格模型,空間效應(yīng),空間聯(lián)立自回歸模型,地理加權(quán)回歸模型

    中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

    文章編號:1001-9138-(2014)06-0024-35 收稿日期:2014-05-02

    1 引言

    在過去的30年中,特征價格定價模型(Hedonic Pricing Model)被廣泛用于住宅的價值評估。特征價格模型將異質(zhì)性商品看作一些不能在市場上單獨(dú)出售的個別商品(eg.屬性特征)的加總。住宅具有耐用性(durability)、異質(zhì)性(heterogeneity)和空間固定性(spatial fixity)等特點(diǎn),作為一種異質(zhì)性商品,它的構(gòu)成使用價值的各個屬性之間有明顯差異,住宅價格則是這些屬性的邊際價格或者說隱含價格之和(Lancaster,1966;Rosen,1974)。特征價格模型通常采用回歸分析方法,估計各種住宅的屬性特征,即建筑屬性(structural attributes)、區(qū)位屬性(accessibility attributes)和鄰里屬性(neighborhood attributes)對住宅的市場價格的邊際貢獻(xiàn)(Wihelmsson,2002)。其中,區(qū)位和鄰里屬性包含了主要的位置相關(guān)因素(locational factors)。位置因素對房屋價格的影響是非常顯著的,Bitter等(2007)認(rèn)為在特征價格模型中控制位置因素和市場的空間結(jié)構(gòu),對于解釋價格差異和得到準(zhǔn)確的系數(shù)估計值是非常重要的。Can and Megbolugbe(1997)以及 Callimore et al.(1996)都認(rèn)為,傳統(tǒng)的特征價格模型難以捕捉位置因素,為了準(zhǔn)確地反映位置因素對房屋價值的影響,住宅特征價格模型應(yīng)該考慮空間效應(yīng)。Orford(2000)也認(rèn)為,如果要使特征價格模型的估計結(jié)果能夠準(zhǔn)確反映住宅屬性的隱含價格,模型的設(shè)定必須要能夠充分抓住住宅市場中的空間因素。

    隨之,眾多學(xué)者開始了對住宅價格領(lǐng)域中的空間特征價格模型(Spatial Hedonic Pricing Model)的研究??臻g特征價格模型構(gòu)建的一個重要方面就是如何在模型中納入空間效應(yīng)。如果對模型中的空間因素如果沒有進(jìn)行恰當(dāng)?shù)淖R別和設(shè)定,會引起一系列的問題。一般而言,引起這些問題的來源有三個(Des Rosiers et al.,2001):多重共線性(Multicollinearity)、空間相關(guān)性(Spatial Dependence)和空間異質(zhì)性(Spatial Heterogeneity)。在早期的住宅空間特征價格文獻(xiàn)中,Dubin(1992,1998)利用地理統(tǒng)計方法(Kring)來估計模型的協(xié)方差結(jié)構(gòu)。Can(1990,1996)應(yīng)用帶有變系數(shù)的空間滯后模型來捕捉鄰里效應(yīng)。近年來在住宅價值研究領(lǐng)域,越來越多的學(xué)者將地理信息系統(tǒng)(Geographical Information System, GIS)和空間統(tǒng)計(Spatial Statistics)方法應(yīng)用于特征價格模型,使得能在特征價格研究中計算各種鄰里和位置變量。這些考慮了空間因素的不動產(chǎn)研究證明,在價格預(yù)測和統(tǒng)計推斷方面具有大幅度的改善(Dubin,1998;Bowen et al.,2001)。

    GIS在住宅評估領(lǐng)域的應(yīng)用始于美國學(xué)者的研究。因為房屋是固定在地理空間上的,所有的住宅信息本質(zhì)上都是空間信息,所以GIS是非常適合用于住宅市場分析的工具(Belsky et al.,1998)。因此,空間數(shù)據(jù)是住宅市場分析的特征之一。GIS具有高效整合數(shù)據(jù)和進(jìn)行空間分析的優(yōu)勢(Hamid,2002),可以有效地處理空間因素。例如,網(wǎng)絡(luò)分析(Network Analysis)不僅可以測算距離,還可以用函數(shù)計算使用某種交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的最短行車時間(Des Rosiers et al.2001)。但是,GIS也不是一個用于在住宅市場中考慮空間因素的完美工具(Ismail,2005)。這是因為GIS是一種處理數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)工具,在它的一般形式下,它不能用于處理空間自相關(guān)。最近的不動產(chǎn)研究都結(jié)合運(yùn)用GIS和空間統(tǒng)計來共同處理空間自相關(guān)問題。因此,GIS和空間統(tǒng)計的結(jié)合應(yīng)用有利于對住宅市場進(jìn)行有效的建模。

    以往的文獻(xiàn)表明,對于特征價格模型中的空間效應(yīng)研究一般采用空間計量方法(Anselin,1988),它能夠明確地描述住宅市場建模中的空間效應(yīng)。空間效應(yīng)一般有兩種,即空間相關(guān)性和空間異質(zhì)性。一般來說,由于局部性的供給和需求失衡,住宅市場通常會同時包含空間相關(guān)和空間異質(zhì)性兩種效應(yīng)(Bitter et al.,2007)。Wilhelmsson(2002)指出,20世紀(jì)90年代以前在住宅市場的分析中經(jīng)常忽視空間效應(yīng)的存在。但是,在過去的二三十年,它們引起了學(xué)者們的廣泛關(guān)注(Anselin,2002)。一些先進(jìn)的方法被提出,將空間結(jié)構(gòu)非穩(wěn)定性(spatial structural instability),空間漂移(spatial drift)和空間滯后(spatial lag)等納入特征回歸模型(Leung et al.,2000)。其中比較流行的方法是空間聯(lián)立自回歸模型(Spatial Simultaneous Autoregressive Approach),包括空間滯后模型(Spatial Lag Model,SLM)、空間誤差模型(Spatial Error Model,SEM)(Anselin,1988)和空間杜賓模型(Spatial Durbin Model,SDM),以及地理加權(quán)回歸模型(Geographically Weighted Regression,GWR)(Fortheringham et al.,2002)。

    2 空間效應(yīng)的來源和影響

    Tobler(1970)在他的地理學(xué)第一定理中是這么闡述的:一切事物都是相互聯(lián)系的,但是相比距離較遠(yuǎn)的事物,相鄰事物之間的相關(guān)性更高。這一定理意味著存在正向的空間自相關(guān)。這給統(tǒng)計方法帶來了挑戰(zhàn),因為空間觀測值在統(tǒng)計上是不相互獨(dú)立的。例如,相互鄰近住宅的數(shù)據(jù)中常常表現(xiàn)出一定空間效應(yīng)(特征)的問題,這使得住宅特征價格模型不再符合常態(tài)分布假設(shè),若在這些空間數(shù)據(jù)中繼續(xù)應(yīng)用OLS估計會引起嚴(yán)重的問題,使得模型估計能力下降,估計結(jié)果失去意義(Anselin,1988;Dubin,1998)。 Anselin(1988)將空間效應(yīng)分為兩種主要類型,空間相關(guān)性和空間異質(zhì)性。這兩種效應(yīng)在實證中都是不易被辨識的。他將空間相關(guān)性描述為空間上某一位置上的觀測與其相鄰位置上的觀測之間的函數(shù)關(guān)系。而空間異質(zhì)性則是由空間異方差或空間變化的參數(shù)引起的缺乏均質(zhì)性的空間效應(yīng)。

    2.1 空間相關(guān)性

    endprint

    空間相關(guān)性反映了現(xiàn)實中存在的空間交互作用(Spatial Interaction Effects),指觀測值之間缺乏獨(dú)立性,它與序列相關(guān)性(Serial Dependence)有類似之處(De Graaff et al.,2001)。住宅價格研究中存在空間相關(guān)性的原因主要有三個方面(Wihelmsson,2002),即溢出效應(yīng)的存在、住宅價格評估過程和模型的錯誤構(gòu)建或測量誤差。下文將從這三個方面進(jìn)行討論。

    大部分鄰近住宅的建造時間相近,因此會有著相似的建筑特征、建筑材料和建筑年齡(Gillen et al.,2001)。而且,Basu and Thibodeau(1998)指出,在同一地區(qū)內(nèi)的鄰近住宅共同享有著相同的鄰里設(shè)施(例如,享有相同的公共學(xué)校、公共交通和購物中心等),所以這些相鄰住宅的價格間會產(chǎn)生空間交互作用。根據(jù)特征價格理論,消費(fèi)者對住宅的需求源自于對住宅屬性的需求,所以在購買時會把住宅的各種屬性共同加以考量。當(dāng)住宅坐落于同一地區(qū)時,這些屬性也跟隨坐落于同一地區(qū),所以鄰近住宅會存在著高度的相似性。即使住宅本身屬性未必完全相似,但是由于這些鄰近的住宅坐落于相同的區(qū)位,面對著相同的鄰里環(huán)境,享有相同的公共設(shè)施,使得這些鄰近的住宅的位置相關(guān)屬性變量存在著高度的相似性,也基于這一原因,所以這些鄰近的住宅具有相似的價格。這也進(jìn)一步說明了,在對住宅市場進(jìn)行建模時,必須要在模型中納入能捕捉鄰里效應(yīng)的特征變量。

    Anselin(2003)認(rèn)為,在住宅價格評估過程中,由于無法確定住宅各種屬性的隱含價值,房產(chǎn)中介或交易雙方會傾向參考鄰近相似住宅的售價來定價,因此一個住宅的價格往往會對周邊區(qū)域其他住宅的價格產(chǎn)生影響。這些鄰近住宅價格的空間相關(guān)性關(guān)系使得傳統(tǒng)的估價模型產(chǎn)生了空間自我相關(guān)的問題。因此,在對某一位置的住宅的價值評估過程中,其他地點(diǎn)的住宅價值對它的影響可能會導(dǎo)致市場慣性(market inertia)的存在。

    除了溢出效應(yīng)的存在和價格評估過程中的一些因素,模型的錯誤構(gòu)建也是空間相關(guān)性的來源之一。遺漏重要變量會導(dǎo)致模型的錯誤構(gòu)建,傳統(tǒng)特征價格模型在估計中很難包含所有的區(qū)位和鄰里特征變量,例如,模型測量的不動產(chǎn)某些特征(例如,距離中心商業(yè)區(qū)的距離)具有空間特性,但是原有模型并沒有明確考慮住宅價格數(shù)據(jù)的空間維度。另外,模型函數(shù)形式選取不當(dāng)也是模型錯誤構(gòu)建的一種。線性模型通常難以捕捉特定屬性特征對住宅價格的非線性影響。因為當(dāng)被估住宅較為復(fù)雜時,在選取變量和模型結(jié)構(gòu)時并沒有特定的特征價格理論可以利用,所以模型設(shè)定錯誤是經(jīng)常存在的(Suriatini,2005)。

    空間相關(guān)不僅意味著空間上的觀測值缺乏獨(dú)立性,而且意味著潛在于這種空間相關(guān)中的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu),也就是說空間相關(guān)的強(qiáng)度及模式由絕對位置(格局)和相對位置(距離)共同決定,會對傳統(tǒng)的特征價格模型產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

    2.2 空間異質(zhì)性

    空間影響對模型所產(chǎn)生的另一個問題便是空間異質(zhì)性問題,它是指地理空間上的區(qū)域缺乏均質(zhì)性??臻g異質(zhì)性可能以空間異方差性或者空間變化的參數(shù)的形式出現(xiàn),即,它是指空間上的關(guān)系的一種變化(Le Sage,1998)。在住宅市場中,空間異質(zhì)性問題是指房屋特征的邊際價格在研究區(qū)域中是固定的還是會在空間上變化(Bitter et al.,2007)。當(dāng)相同的一組住宅特征在研究區(qū)域的不同部分產(chǎn)生了不同的邊際價格,我們就說住宅市場出現(xiàn)了空間異質(zhì)性。因此,研究區(qū)域內(nèi)的住宅特征邊際價格是可變的(Eth Zhrich,2010)。形成空間異質(zhì)性的其中一個原因是,不同類型的家庭擁有不同的需求和偏好,并且在研究區(qū)域中并不是均值分布的。這可能會扭曲他們對住宅特定的結(jié)構(gòu)屬性和設(shè)施的需求,導(dǎo)致形成一些擁有獨(dú)特組合的細(xì)分市場(Theriault et al.,2003)。另外,因為住宅所在的地理環(huán)境、空間區(qū)位這些屬性條件是有所不同的,雖然從空間自相關(guān)的相關(guān)文獻(xiàn)中得知鄰近住宅的價格以及住宅屬性組合間有著高度的相似形,但并沒有任何住宅間存在著完全一樣的屬性條件,因為散布在二維空間上的空間資料并不是單純的直線擴(kuò)張,所以住宅價格在空間上的分布必然具有非均質(zhì)的特性。但傳統(tǒng)的特征價格模型將影響因子視為靜態(tài),假設(shè)研究區(qū)內(nèi)的影響因素對住宅價格為均質(zhì)影響,把誤差項假設(shè)成變異相等,這種假設(shè)無法確切反映住宅價格這種空間資料所具有的空間不穩(wěn)定特性,變異的不穩(wěn)定使得模型產(chǎn)生空間異質(zhì)性的問題。

    當(dāng)空間異質(zhì)性與空間相關(guān)性同時存在時,經(jīng)典的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)估計方法不再有效,而且在這種情況下,問題變得異常復(fù)雜,無法將這兩個問題分離處理。De Graaff et al (2001)列出了三個需要把空間依賴性(相關(guān)性)和空間異質(zhì)性共同處理的原因:首先,從觀測上可能無法區(qū)分空間異質(zhì)性和空間相關(guān)性;其次,空間相關(guān)性會引起一種特殊形式的空間異質(zhì)性;最后,從實證上可能很難將這兩個效應(yīng)區(qū)分開來。

    Anselin(1998)認(rèn)為,在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)中普遍存在的空間問題需要應(yīng)用適當(dāng)?shù)目臻g統(tǒng)計和空間計量技術(shù)進(jìn)行有效估計和推斷,以及最優(yōu)預(yù)測(Pace and LeSage,2003)。Des Rosiers and Theriault(1992)認(rèn)為只有在地理信息系統(tǒng)GIS的幫助下才能有效地確認(rèn)和解釋特征價格模型中的空間問題。Figueroa(1999)指出,要共同利用GIS和空間統(tǒng)計分析估計特征價格模型。其他學(xué)者也普遍認(rèn)為,空間統(tǒng)計方法可以為GIS技術(shù)提供補(bǔ)充,GIS可以表明空間相關(guān)性是否存在,而空間統(tǒng)計方法例如Morans I指數(shù)可以正式地檢測出空間自相關(guān)的程度。

    3 對住宅市場中空間效應(yīng)的建模

    3.1 傳統(tǒng)特征價格模型

    傳統(tǒng)的特征價格模型將住宅的每一屬性特征進(jìn)行賦值作為自變量,將住宅的價格作為因變量進(jìn)行回歸分析。住宅是具有耐用性,結(jié)構(gòu)剛性和空間固定性等特點(diǎn)的商品。住宅價格的影響因素十分復(fù)雜,國內(nèi)外已經(jīng)有大量的在住宅價值評估領(lǐng)域運(yùn)用特征價格模型的實證研究,在這些研究中,學(xué)者們選取了各種各樣的房屋屬性進(jìn)行分析。但是一般來說,房屋的屬性特征可以分為以下三類:(1)建筑結(jié)構(gòu)(S),它是對房屋本身的描述。例如建筑面積、建筑年齡、樓層、房間數(shù)目、裝修程度等。(2)區(qū)位特征(A),它取決于研究樣本的特定位置。例如到城市CBD或購物中心的距離、交通便利程度等。(3)鄰里環(huán)境(N),主要是指鄰近區(qū)域的質(zhì)量。例如小區(qū)環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)設(shè)施規(guī)模與距離、教育配套、物業(yè)管理質(zhì)量、自然景觀等。這些屬性包含了房屋的定性和定量特征。因此,住宅的市場價格(P)可以表述為如下形式(Ching and Chan):

    (1)

    傳統(tǒng)特征價格模型一般運(yùn)用最小二乘法(OLS)估計各屬性的隱含價格。OLS估計假設(shè)誤差項獨(dú)立且同分布;樣本之間彼此獨(dú)立,住宅價格在空間上沒有交互作用,彼此之間不會受到影響;自變量之間相互獨(dú)立且外生??梢杂萌缦滦问奖硎觯?/p>

    (2)

    其中,Y是住宅的價格向量,代表了住宅的市場價格;X=(X1,X2,…,Xn)是住宅屬性組合向量;β=(β1,β2…,βn)是屬性系數(shù)向量,表示屬性對房屋市場價格的影響。ε是誤差項向量。對上式中的任一屬性求偏導(dǎo),就可以得到該屬性的邊際隱含價格。該價格體現(xiàn)為多元回歸模型的解釋變量系數(shù)。每個購房者對房屋的各屬性的主觀估值都是不同的。房屋的市場價格就是該房屋所包含的所有屬性的隱含價格之和。因此,特征價格模型可以用于表述住宅屬性和住宅市場價格的關(guān)系,并且它能分別檢驗和分析每個屬性對住宅價格的影響。

    endprint

    3.2 空間特征價格回歸模型

    根據(jù)Pace et al.(1998),可以通過考慮所有的重要因素和非線性特性,并在特征價格模型中正確地列出所有的自變量來處理空間問題(Dutilleul et al.,1993)。但是納入太多變量會影響模型的自由度,進(jìn)而影響模型解釋能力。Dubin(2003)提出兩種對空間效應(yīng)進(jìn)行建模的方法,即空間聯(lián)立自回歸模型(Spatial Simultaneous Autoregressive Approach)和地理加權(quán)回歸模型(Geographically Weighted Regression,GWR)。

    3.2.1 空間聯(lián)立自回歸模型(Spatial Simultaneous Autoregressive Approach,SSAA)

    Whittle(1954)最早開始建構(gòu)空間聯(lián)立自回歸模型,接著開始受到廣泛應(yīng)用。根據(jù)Patton(2002),這種方法是利用一個矩陣,W,即通常所說的空間權(quán)重矩陣(spatial weights matrix)來捕捉所有觀察值之間的空間關(guān)系(Ismail,2006)。它描述了空間單元之間的鄰接關(guān)系,或者說,它描述了鄰近觀測值(空間意義上的)對模型平均過程的影響程度。因此,空間權(quán)重矩陣是通過對鄰接程度的衡量生成的,它可以分為兩種類型,簡單鄰接(the simple contiguity)和距離鄰接(the distance contiguity)(Bowen et al.,2001)。Patton(2002)指出,簡單鄰接是指當(dāng)兩個空間單元擁有共同的邊界時的情形,它們在一個一階二元鄰接矩陣中被賦值“1”。距離鄰接可以是距離衰減矩陣,也可以是距離二元矩陣(Ismail,2006)。距離衰減矩陣在房屋特征價格模型中的應(yīng)用最為廣泛,即每個房屋對一個特定房屋的重要性隨著距離遞減。它與簡單鄰接矩陣定義相同,即共享邊界的相鄰物業(yè)之間的權(quán)重矩陣為1,但由于這種只有0和1的空間關(guān)系矩陣無法測量樣本間的影響程度,一些比較復(fù)雜的空間權(quán)重矩陣也開始產(chǎn)生,例如,Cliff and Ord(1973,1981);Anselin(1988,1999)建議以2個空間單元間距離的倒數(shù)即距離的負(fù)指數(shù)建立空間加權(quán)矩陣,這種空間權(quán)重矩陣也稱為Cliff-Ord權(quán)重矩陣。

    根據(jù)自回歸過程發(fā)生的區(qū)域,空間聯(lián)立自回歸模型可以分為三種類型(Kissling and Carl,2008):第一種是加上一個空間滯后變量的空間滯后模型(Spatial Lag Model,SLM);第二種是處理誤差項問題的空間誤差模型(Spatial Error Model,SEM);第三種是當(dāng)空間相關(guān)作用既在因變量中出現(xiàn),又存在于誤差項中時,需要使用空間杜賓模型(Spatial Durbin Model,SDM)。Anselin(1999)提出,如果在模型已經(jīng)證實有空間自相關(guān)的前提下,是比較適合的空間模型;如果主要目的是修正誤差項呈現(xiàn)的空間自相關(guān)問題,則適合使用空間誤差模型。

    空間滯后模型主要是探討各變量在一地區(qū)是否有擴(kuò)散現(xiàn)象(溢出效應(yīng))。根據(jù)這個模型,因變量(住宅價格)具有空間自相關(guān),這意味著住宅價格不僅依賴于其屬性特征,也與周邊住宅價格相關(guān)。住宅價格的空間相關(guān)性往往可以通過在特征價格模型中直接納入一個空間滯后因變量來進(jìn)行建模,即周邊地區(qū)住宅的價格成為一個解釋變量被納入模型。

    因此,空間滯后模型采取以下形式:

    (3)

    其中,Y是住宅價格的一個n×1維向量,W是通過給每一個住宅設(shè)定一個鄰里特征將樣本中的某一住宅價格與其他住宅的價格聯(lián)系起來的n×n空間權(quán)重矩陣,X是解釋變量(包括不動產(chǎn)的建筑特征,區(qū)位特征和鄰里特征)的n×k矩陣,β是估計參數(shù)的一個k×1維向量,ε是n×1的誤差向量。ρ是空間相關(guān)性系數(shù),若ρ顯著的不為0,則表明不動產(chǎn)均價之間的確存在實質(zhì)性的空間相關(guān)性,ρ用于表征不同的樣本單元之間是否存在顯著的空間相關(guān)性,而這種相關(guān)性主要是指在給定的“空間鄰接性”定義下,其他相鄰的單元是否對本單元存在一種平均的外部性,ρ的大小則度量了不動產(chǎn)價格之間空間擴(kuò)散或空間溢出的相互作用程度。這里需要說明的是,參數(shù)的估計結(jié)果只是說明一種“平均”的外部性效應(yīng),至于不同個體之間肯定會存在差異,而這種差異在模型中并不能夠表現(xiàn)出來(項歌德,2011)。

    Bell and Bockstael(2000)指出,空間滯后模型適用于住宅的價格與其周邊住宅的賣價有直接關(guān)系的情形。此外,這種關(guān)系是單向的,即,第一個賣出的住宅價格會影響后來的住宅賣價,但反之不成立。我們可以把空間滯后模型重新寫作。

    存在于擾動誤差項之中的空間依賴作用,度量了鄰近地區(qū)關(guān)于因變量的誤差沖擊對本地區(qū)觀察值的影響程度??臻g誤差模型與空間滯后模型的主要區(qū)別在于,不同單元之間的空間相關(guān)性并不表現(xiàn)在被解釋變量的空間滯后項上,而是表現(xiàn)在模型誤差項上。上文從理論上的角度闡述了不動產(chǎn)價格空間相關(guān)性的動機(jī)。但是,在實際中,應(yīng)用一個空間計量模型的動機(jī)往往來自于可獲得的空間數(shù)據(jù)的特征?;貧w誤差的空間相關(guān)性有兩個來源:遺漏空間相關(guān)的變量和測量誤差或方程形式的錯誤設(shè)定。例如,一個不動產(chǎn)的鄰里特征會影響它的銷售價格,并且鄰近不動產(chǎn)也會被同樣的鄰里因素影響。因為很難考慮到所有的相關(guān)的鄰里特征,那么所有被遺漏的變量的效應(yīng)就會進(jìn)入誤差項,如果這些被遺漏變量是空間相關(guān)的,那么誤差項就會空間相關(guān)。當(dāng)空間觀察單位與經(jīng)濟(jì)行為的空間程度不符,就會發(fā)生測量誤差。例如,對于犯罪率和不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)特征這種無法觀測的鄰里特征變量經(jīng)常使用錯誤的變量進(jìn)行代表。

    空間誤差模型采用如下形式:

    其中,λ是空間參數(shù),若λ顯著地不為0,則說明在建模過程中可能會出現(xiàn)諸如數(shù)據(jù)測量誤差,變量選擇不合適,空間權(quán)重矩陣W不能恰當(dāng)表達(dá)空間關(guān)系等導(dǎo)致誤差項之間出現(xiàn)空間自相關(guān)的情況。它說明一個不動產(chǎn)的誤差取決于鄰里觀測值的平均誤差以及它的異質(zhì)成分,。當(dāng)時,不是單位矩陣。因此,在本系統(tǒng)中每個不動產(chǎn)的誤差與其他不動產(chǎn)的誤差相關(guān),體現(xiàn)為誤差的整體相關(guān)性。此時空間權(quán)重矩陣W是有關(guān)對不可觀測變量(誤差項u)的沖擊,而非對模型解釋變量(X)的沖擊。因此,在任何位置的房屋價格不僅是該位置房屋特征屬性的函數(shù),而且還是在鄰近位置的遺漏變量的函數(shù)(Lochl,2010)。

    Patton and McErleans(2003)指出,忽視空間滯后相關(guān)性所引起的后果會比忽視空間誤差相關(guān)性更嚴(yán)重,因為前者和理論問題相關(guān),而后者只是因為統(tǒng)計問題。

    當(dāng)空間相關(guān)作用既在因變量中出現(xiàn),又存在于誤差項中,Kissling and Carl(2008)建議采用空間杜賓模型,它包含一個空間滯后因變量和一個空間滯后自變量,同時具有“內(nèi)在的空間自相關(guān)(inherent spatial autocorrelation)”和“誘導(dǎo)空間依賴性(induced spatial dependence)”(Lochl, 2010)??臻g杜賓模型可以寫成如下形式:

    根據(jù)Valente et al.(2005),以上這些模型的優(yōu)勢之一就是對均值的基于鄰里效應(yīng)的平滑以及計算的簡便。鑒于空間回歸模型由于自變量的內(nèi)生性,對于上述三種模型的估計如果仍采用OLS,系數(shù)估計值會有偏或者無效,需要通過IV、ML或GLS、GMM等其他方法來進(jìn)行估計。Anselin(1988)建議采用極大似然法估計空間滯后模型(SLM)和空間誤差模型(SEM)的參數(shù)。

    endprint

    3.2.2 地理加權(quán)回歸模型(Geographically Weighted Regression,GWR)

    GWR模型是明確允許參數(shù)估計值在空間上變化的局部建模方法(Brunsdon et al.1996)。它利用一系列距離相關(guān)權(quán)重,通過將空間結(jié)構(gòu)和地理信息嵌入線性回歸模型中,以此來探測空間關(guān)系的非平穩(wěn)性,拓展了普通的線性回歸模型。它允許局部而不是全局的參數(shù)估計,通過附加表達(dá)空間對象本身相關(guān)性和異質(zhì)性的變化參數(shù),反映樣本對回歸方程貢獻(xiàn)在空間上的分異,使回歸結(jié)果更加可信。Fotheringham et al.(2002)指出,GWR利用數(shù)據(jù)的交疊樣本對空間上的每一個數(shù)據(jù)點(diǎn)進(jìn)行線性回歸估計。GWR模型允許參數(shù)在空間上進(jìn)行變動,能夠更好地估計在空間上時刻變動著的變量關(guān)系(Lochl,2010)。

    在GWR模型中,回歸系數(shù)的估計不是利用一個全局模型來統(tǒng)一描述住宅市場特征,而是利用相互臨近區(qū)域的信息進(jìn)行局部回歸系數(shù)的估計,隨著空間地理位置的改變,局部回歸系數(shù)會隨之而改變。即特定區(qū)位ⅰ的回歸系數(shù)不再是利用全域(Global)信息獲得的假定常數(shù)βio,而是利用鄰近觀測值的子樣本數(shù)據(jù)信息進(jìn)行局域(Local)回歸估計而得的、隨著空間上局部地理位置變化而變化的變數(shù)βik(吳玉鳴等,2006)。

    式中,Pi是住宅價格的第i個觀察值,βio是對第i個局域回歸進(jìn)行估計得到的常數(shù)項,βik是第i個局域回歸中的空間解釋變量k的回歸系數(shù),εi是第i個局域回歸的隨機(jī)誤差,滿足零均值、同方差、相互獨(dú)立等球形擾動假定。這與OLS回歸不同的是,對于每一個數(shù)據(jù)點(diǎn)都有不同的常數(shù)項和回歸系數(shù)。對βi的估計可以寫成如下形式:

    其中,βi是觀測值i的估計系數(shù)矩陣,X是解釋變量的Ν×Κ矩陣,Ρ是住宅的價格矩陣,Wi是一個由觀測值的空間(經(jīng)緯度)坐標(biāo)決定的對角線矩陣。Bitter(2007)等利用一個高斯函數(shù)來計算Wi:

    其中,d代表回歸點(diǎn)和觀測點(diǎn)之間的歐幾里得距離,h代表帶寬。GWR的結(jié)果對帶寬的選擇非常敏感,這是因為如果指定一個帶寬并只允許最小的距離衰減會產(chǎn)生和全局模型類似的結(jié)果。相反,如果帶寬很窄,只有鄰近區(qū)域內(nèi)的點(diǎn)會被考慮,這將會導(dǎo)致估計值產(chǎn)生高方差(Fotheringham et al.2000)。

    4 空間相關(guān)性的檢驗

    空間相關(guān)性分析包括分析區(qū)域內(nèi)某一變量的觀察值跟鄰里單元內(nèi)同一變量的數(shù)值的空間相關(guān)程度。Anselin and Bera(1998)認(rèn)為空間自我相關(guān)的檢驗是十分重要的,有一系列描述性統(tǒng)計方法可以用于檢驗空間相關(guān)性,例如Morans I,Gearys C,the joint count和Gi(d),還有一系列檢測空間自相關(guān)的規(guī)范檢驗,例如拉格朗日乘數(shù)(Lagrange Multiplier,LM),似然比(Likelihood Ratio,LR)和Wald檢驗(Suriatini,2005)。其中,最常被使用的方法是Morans I和拉格朗日乘數(shù)。

    Morans I檢驗方法是Moran(1948,1950)以統(tǒng)計學(xué)的理論發(fā)展出來,并且受到廣泛使用。全域型的Morans I的公式如下所示:

    當(dāng)觀察變量為不動產(chǎn)時,上述公式中的n為不動產(chǎn)樣本數(shù),Xi為i空間單元的不動產(chǎn)價格,Xj為以i空間單元為中心某一特定界限范圍內(nèi)其他空間單元的不動產(chǎn)價格,Wij為經(jīng)過列標(biāo)準(zhǔn)化的空間權(quán)重矩陣,由Cliff and Ord(1973)提供了最早期的Wij的定義與形式,接著Griffith(1995);Brett and Pinkse(1997);Bavaud(1998)也對空間權(quán)重矩陣有著不同的定義。

    Bell and Bockstae(2000)指出,拉格朗日乘數(shù)檢驗可以分為兩種類型,拉格朗日乘數(shù)—誤差檢驗(Lagrange Muhiplier-Error Test,LMERR)和拉格朗日乘數(shù)一滯后檢驗(Lagrange Multiplier-Lag Test,LMLAG),前者用于檢驗空間誤差相關(guān)性,后者用于檢驗空間滯后相關(guān)性。根據(jù)吳玉鳴和何建坤(2008),由于事先無法根據(jù)先驗經(jīng)驗推斷在模型中是否存在空間依賴性,有必要構(gòu)建一種判別準(zhǔn)則,以決定哪種空間模型更加符合客觀實際。但Bell and Bockstae(2000)提出,區(qū)分空間相關(guān)性的兩種來源是非常困難的,而且即使只有一種形式的空間相關(guān)性存在,兩種拉格朗日乘數(shù)檢驗可能都是顯著的。他們進(jìn)一步指出,如果兩種檢驗都是顯著的并且估值很高,那么最高的那個估值代表了相關(guān)性的正確形式。

    5 結(jié)論

    本文描述了住宅市場特征價格模型中的空間效應(yīng)問題。Anselin(1988)將空間效應(yīng)分為兩種主要類型,空間相關(guān)性和空間異質(zhì)性。引起空間相關(guān)性的原因主要有三個方面,即溢出效應(yīng)的存在,住宅價格評估過程,和模型的錯誤構(gòu)建或測量誤差。形成空間異質(zhì)性的原因可能是不同類型家庭對住宅特定結(jié)構(gòu)屬性和設(shè)施需求的扭曲,以及住宅價格在空間上的分布的非均質(zhì)特性。為了處理空間效應(yīng),Dubin(2003)提出兩種對空間效應(yīng)進(jìn)行建模的方法,即空間聯(lián)立自回歸模型和地理加權(quán)回歸模型。前者是利用一個空間權(quán)重矩陣來捕捉所有觀察值之間的空間關(guān)系,根據(jù)自回歸過程發(fā)生的區(qū)域,可以分為三種類型:空間滯后模型,空間誤差模型和空間杜賓模型。后者是允許參數(shù)估計值在空間上變化的局部建模方法。兩個模型都能改善固定系數(shù)模型的回歸結(jié)果。另外,Morans I和拉格朗日乘數(shù)法是目前兩種非常流行的檢驗空間相關(guān)性的方法。

    已經(jīng)有許多針對美國和其他一些國家的住宅市場數(shù)據(jù)的有關(guān)上述討論的實證研究,尤其是對空間聯(lián)立自回歸和地理加權(quán)回歸模型的對比分析。有研究證明,地理加權(quán)回歸模型在模型解釋能力和預(yù)測準(zhǔn)確性方面做得更好,它的估計結(jié)果表明系數(shù)估計值的實際空間格局比聯(lián)立自回歸模型中假設(shè)的要更為復(fù)雜(Bitter等,2006)。然而,還缺乏針對中國住宅市場數(shù)據(jù)的空間特征價格模型的比較研究,因此,未來的研究可以探尋兩種考慮空間效應(yīng)的模型在中國的住宅市場數(shù)據(jù)中是否能獲得與其他國家不動產(chǎn)研究的類似證據(jù)。

    參考文獻(xiàn):

    1.Mats Wilhelmsson.Spatial Models in Real Estate Economics.Theory and Society.2002.19

    2.Suriatin Ismail Hedonic Modelling of Housing Markets Using Geographical Information System (GIS) and Spatial Statistics:A Case Study of Glasgow,Scotland.Thesis (Ph.D.),University of Aberdeen

    3.Chris Bitter and Gordon Mulligan and Sandy Dallerba.Incorporating Spatial Variation in Housing Attribute Prices:A Comparison of Geographically Weighted Regression and the Spatial Expansion Method.Journal of Geographical Systems.2001.9

    endprint

    4.Ayse Can and Isaac Megbolugbe.Spatial Dependence and House Price Index Construction.Journal of Real Estate Finance and Economics.1997.14

    5.Paul Gallimore,Michael Fletcher,Matthew Carter.Modelling the Influence of Location on Value.Journal of Property Valuation and Investment.1996.14

    6.Scott Orford.Modeling Spatial Structures in Local Housing Market Dynamics:A Multilevel Perspective.Urban Studies.2000.37

    7.Robin A.Dubin.Spatial Autocorrelation and Neighborhood Quality.Regional Science and Urban Economics.1992.22

    8.Ayse Can.The Measurement of Neighbourhood Dynamics in Urban House Prices.Economic Geography.1990.66

    9.Ayse Can.Weight Matrices and Spatial Autocorrelation Statistics Using a Topological Vector Data Model.1996.10

    10.Eric Belsky,Ayse Can,Isaac Megbolugbe.A Primer on Geographic Information Systems in Mortgage Finance.Journal of Housing Research.2002.9

    11.Mar Iman Abdul Hamid.Incorporating A Geographic Information System in Hedonic Modelling of Farm Property Values.Phd edn.Lincoln University.2002

    12.Francois Des Rosiers,Antonio Lagana and Marius Theriault.Size and Proximity Effects of Primary Schools on Surrounding House Values.Journal of Property Research.2001.18

    13.Mats Wilhelmsson.Spatial Model in Real Estate Economics.Housing Theory and Society.2002.19

    14.Yee Leung,Chang-Lin Mei,Wen-Xiu Zhang.Statistical Tests for Spatial Nonstationarity Based on the Geographically Weighted Regression Model.Environment and Planning.2000.32

    15.Luc Anselin.Spatial Econometrics:Method and Models.Dordrecht:Kluwer Academic Publishers.1988

    16.A.Stewart Fotheringham,Chris Brunsdon,Martin Charlton.Geographically Weighted Regression-the Analysis of Spatially Varying Relationships.John Wiley & Sons,West Sussex.2002

    17.Michael Lochl.Application of Spatial Analysis Methods for Understanding Geographin Variation of Prices,Ddemand and Market Success.PhD edn. University of Dortmund.2010

    18.Robin A.Dubin.Spatial Autocorrelation:A Primer.Journal of Housing Economics.1998.7

    19.Thomas De Graaff,Raymond J.C.M.Florax,Peter Nijkamp,and Aura Reggiani.A General Misspecification Test for Spatial Regression Model:Dependence,Heterogeneity,and Nonlinearity.Journal of Regional Science.2001.4

    20.Kevin Gillen,Thomas Thibodeau,and Susan Wachter.Anisotropic Autocorrelation in House prices.Journal of Real Estate Finance and Economics.2001.23

    21.Sabyasachi Basu,Thomas Thibodeau.Analysis of Spatial Autocorrelation in House Prices.Journal of Real Estate Finance and Economics.1998.17

    22.Suriatini Ismail.Spatial Autocorrelation and Real Estate Studies:A Literature Review,Malaysian Journal of Real Estate.2006.1

    23.Neil Dunse,Colin Jones,Allison Orr,Heather Tarbet,Dunse,N.,Jones,C.,Orr,A.and Tarbet,H.The Extent and Limitations of Local Commercial Property Market Data.Journal of Property Investment & Finance.1998.16

    24.Suriatini Ismail.Hedonic Modelling of Housing Markets Using GIS and Spatial Statistics:A Case study of Glasgow,Scotland.PhD edn.University of Aberdeen.2005

    25.James P.LeSage.Spatial Econometrics.Unpublished manuscript,(http://www.spatial-econometrics.com/html/wbook.pdf).1998

    endprint

    26.Thériault,M.,F(xiàn).Des Rosiers,P.Villeneuve and Y.Kestens.Modelling Interactions of Location with Specific Value of Housing Attributes.Property Management.2003.21

    27.陳章瑞 宋維真.以地理加權(quán)回歸模型探討都市公園之寧適效益

    28.R.Kelley Pace,James P.LeSage.Likelihood Dominance Spatial Inference Geographical Analysis.2003.35

    29.Bjorklund,K.,Soderberg,B.and M.Wilhelmsson.An Investigation of Property Price Studies.Real Estate Valuation Theory.2001.8

    30.Ching,Tun-Leong and K.W.Chan.A Critical Review of Literature on the Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang.International Journal for Housing Science and Its Applications.2003.27

    31.曾暉 楊平.南京市住宅價格的空間回歸分析.西南大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版).2012.5

    32.P.Whittle.On Stationary Processes in the Plane.Biometrika.1954.41

    33.Patton,M.A Spatial Econometric Model of the Agricultural Land Market.PhD Thesis.The Queens University of Belfast.2002

    34.William M.Bowen,Brian A.Mikelbank,and Dean M.Prestegaard.Theoretical and Empirical Considerations Regarding Space in Hedonic Housing Price Model Applications.Growth and Change.2001.32

    35.Patton,M.A Spatial Econometric Model of the Agricultural Land Market.PhD edn.The Queens University of Belfast.2002

    36.Laura O.Taylor.Theoretical Foundations and Empirical Developments in Hedonic Modeling,Hedonic Methods in Housing Markets.Springer Science+Business Media,LLC.2008

    37.Kissling,W.D.&Carl,G.Spatial Autocorrelation and the Selection of Simultaneous Autoregressive Models.Global Ecology and Biogeography.2008

    38.Myles Patton,Seamus Anthony McErlean.Spatial Effects within the Agricultural Land Market in Northern Ireland.Journal of Agricultural Economics.2003.54

    39.Chris Brunsdon,A.Stewart Fotheringham and Martin E.Charlton.Geographically Weighted Regression:A Method for Exploring Spatial Nonstationarity.Geographical Analysis.1996.28

    40.邵一希 李滿春 陳振杰 楊康 蔡棟.地理加權(quán)回歸在區(qū)域土地利用格局模擬中的應(yīng)用——以常州市孟河鎮(zhèn)為例.地理科學(xué)2010.30.1

    41.吳玉鳴 李建霞.基于地理加權(quán)回歸模型的省域工業(yè)全要素生產(chǎn)率分析,經(jīng)濟(jì)地理.2006.26.5

    42.A Stewart Fotheringham,Chris Brunsdon,Martin Charlton Quantitative Geography:Perspectives on Spatial Data Analysis.Sage Publications,London.2000

    43.Kathleen P.Bell and Nancy E.Bockstael.Applying the Generalized-Moments Estimation Approach to Spatial Problems Involving Microlevel data.The Review of Economics and Statistics.2000.82

    44.吳玉鳴 何建坤.研發(fā)溢出、區(qū)域創(chuàng)新集群的空間計量經(jīng)濟(jì)分析.管理科學(xué)學(xué)報.2008.11.4

    作者簡介:

    紀(jì)益成,廈門大學(xué)財政系教授、博士生導(dǎo)師,資產(chǎn)評估學(xué)科帶頭人,廈門大學(xué)評估研究中心主任。

    胡卓娟,廈門大學(xué)財政系博士研究生,美國密歇根大學(xué)安娜堡分校聯(lián)合培養(yǎng)博士生。

    Spatial Analysis in Housing Valuation Studies:

    A Literature Review

    Ji Yicheng,Hu Zhuojuan

    Abstract:Housing is a heterogeneous commodity,which has a multiplicity of different characteristics.Hedonic pricing model is widely used in housing valuation.However,because of the spatial issues,the traditional model is no longer applicable.This paper reviews the literature on spatial analysis and housing valuation studies.It describes the sources and effects of spatial issues.The importance of considering spatial effects and methods of dealing with the phenomenon as well as ways of model testing are outlined.And the paper concludes by analyzing the direction of future research.

    Keywords:Hedonic pricing model,Spatial effect,Spatial simultaneous autoregressive approach,Geographically weighted regression

    李求軍/責(zé)任編輯

    endprint

    26.Thériault,M.,F(xiàn).Des Rosiers,P.Villeneuve and Y.Kestens.Modelling Interactions of Location with Specific Value of Housing Attributes.Property Management.2003.21

    27.陳章瑞 宋維真.以地理加權(quán)回歸模型探討都市公園之寧適效益

    28.R.Kelley Pace,James P.LeSage.Likelihood Dominance Spatial Inference Geographical Analysis.2003.35

    29.Bjorklund,K.,Soderberg,B.and M.Wilhelmsson.An Investigation of Property Price Studies.Real Estate Valuation Theory.2001.8

    30.Ching,Tun-Leong and K.W.Chan.A Critical Review of Literature on the Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang.International Journal for Housing Science and Its Applications.2003.27

    31.曾暉 楊平.南京市住宅價格的空間回歸分析.西南大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版).2012.5

    32.P.Whittle.On Stationary Processes in the Plane.Biometrika.1954.41

    33.Patton,M.A Spatial Econometric Model of the Agricultural Land Market.PhD Thesis.The Queens University of Belfast.2002

    34.William M.Bowen,Brian A.Mikelbank,and Dean M.Prestegaard.Theoretical and Empirical Considerations Regarding Space in Hedonic Housing Price Model Applications.Growth and Change.2001.32

    35.Patton,M.A Spatial Econometric Model of the Agricultural Land Market.PhD edn.The Queens University of Belfast.2002

    36.Laura O.Taylor.Theoretical Foundations and Empirical Developments in Hedonic Modeling,Hedonic Methods in Housing Markets.Springer Science+Business Media,LLC.2008

    37.Kissling,W.D.&Carl,G.Spatial Autocorrelation and the Selection of Simultaneous Autoregressive Models.Global Ecology and Biogeography.2008

    38.Myles Patton,Seamus Anthony McErlean.Spatial Effects within the Agricultural Land Market in Northern Ireland.Journal of Agricultural Economics.2003.54

    39.Chris Brunsdon,A.Stewart Fotheringham and Martin E.Charlton.Geographically Weighted Regression:A Method for Exploring Spatial Nonstationarity.Geographical Analysis.1996.28

    40.邵一希 李滿春 陳振杰 楊康 蔡棟.地理加權(quán)回歸在區(qū)域土地利用格局模擬中的應(yīng)用——以常州市孟河鎮(zhèn)為例.地理科學(xué)2010.30.1

    41.吳玉鳴 李建霞.基于地理加權(quán)回歸模型的省域工業(yè)全要素生產(chǎn)率分析,經(jīng)濟(jì)地理.2006.26.5

    42.A Stewart Fotheringham,Chris Brunsdon,Martin Charlton Quantitative Geography:Perspectives on Spatial Data Analysis.Sage Publications,London.2000

    43.Kathleen P.Bell and Nancy E.Bockstael.Applying the Generalized-Moments Estimation Approach to Spatial Problems Involving Microlevel data.The Review of Economics and Statistics.2000.82

    44.吳玉鳴 何建坤.研發(fā)溢出、區(qū)域創(chuàng)新集群的空間計量經(jīng)濟(jì)分析.管理科學(xué)學(xué)報.2008.11.4

    作者簡介:

    紀(jì)益成,廈門大學(xué)財政系教授、博士生導(dǎo)師,資產(chǎn)評估學(xué)科帶頭人,廈門大學(xué)評估研究中心主任。

    胡卓娟,廈門大學(xué)財政系博士研究生,美國密歇根大學(xué)安娜堡分校聯(lián)合培養(yǎng)博士生。

    Spatial Analysis in Housing Valuation Studies:

    A Literature Review

    Ji Yicheng,Hu Zhuojuan

    Abstract:Housing is a heterogeneous commodity,which has a multiplicity of different characteristics.Hedonic pricing model is widely used in housing valuation.However,because of the spatial issues,the traditional model is no longer applicable.This paper reviews the literature on spatial analysis and housing valuation studies.It describes the sources and effects of spatial issues.The importance of considering spatial effects and methods of dealing with the phenomenon as well as ways of model testing are outlined.And the paper concludes by analyzing the direction of future research.

    Keywords:Hedonic pricing model,Spatial effect,Spatial simultaneous autoregressive approach,Geographically weighted regression

    李求軍/責(zé)任編輯

    endprint

    26.Thériault,M.,F(xiàn).Des Rosiers,P.Villeneuve and Y.Kestens.Modelling Interactions of Location with Specific Value of Housing Attributes.Property Management.2003.21

    27.陳章瑞 宋維真.以地理加權(quán)回歸模型探討都市公園之寧適效益

    28.R.Kelley Pace,James P.LeSage.Likelihood Dominance Spatial Inference Geographical Analysis.2003.35

    29.Bjorklund,K.,Soderberg,B.and M.Wilhelmsson.An Investigation of Property Price Studies.Real Estate Valuation Theory.2001.8

    30.Ching,Tun-Leong and K.W.Chan.A Critical Review of Literature on the Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang.International Journal for Housing Science and Its Applications.2003.27

    31.曾暉 楊平.南京市住宅價格的空間回歸分析.西南大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版).2012.5

    32.P.Whittle.On Stationary Processes in the Plane.Biometrika.1954.41

    33.Patton,M.A Spatial Econometric Model of the Agricultural Land Market.PhD Thesis.The Queens University of Belfast.2002

    34.William M.Bowen,Brian A.Mikelbank,and Dean M.Prestegaard.Theoretical and Empirical Considerations Regarding Space in Hedonic Housing Price Model Applications.Growth and Change.2001.32

    35.Patton,M.A Spatial Econometric Model of the Agricultural Land Market.PhD edn.The Queens University of Belfast.2002

    36.Laura O.Taylor.Theoretical Foundations and Empirical Developments in Hedonic Modeling,Hedonic Methods in Housing Markets.Springer Science+Business Media,LLC.2008

    37.Kissling,W.D.&Carl,G.Spatial Autocorrelation and the Selection of Simultaneous Autoregressive Models.Global Ecology and Biogeography.2008

    38.Myles Patton,Seamus Anthony McErlean.Spatial Effects within the Agricultural Land Market in Northern Ireland.Journal of Agricultural Economics.2003.54

    39.Chris Brunsdon,A.Stewart Fotheringham and Martin E.Charlton.Geographically Weighted Regression:A Method for Exploring Spatial Nonstationarity.Geographical Analysis.1996.28

    40.邵一希 李滿春 陳振杰 楊康 蔡棟.地理加權(quán)回歸在區(qū)域土地利用格局模擬中的應(yīng)用——以常州市孟河鎮(zhèn)為例.地理科學(xué)2010.30.1

    41.吳玉鳴 李建霞.基于地理加權(quán)回歸模型的省域工業(yè)全要素生產(chǎn)率分析,經(jīng)濟(jì)地理.2006.26.5

    42.A Stewart Fotheringham,Chris Brunsdon,Martin Charlton Quantitative Geography:Perspectives on Spatial Data Analysis.Sage Publications,London.2000

    43.Kathleen P.Bell and Nancy E.Bockstael.Applying the Generalized-Moments Estimation Approach to Spatial Problems Involving Microlevel data.The Review of Economics and Statistics.2000.82

    44.吳玉鳴 何建坤.研發(fā)溢出、區(qū)域創(chuàng)新集群的空間計量經(jīng)濟(jì)分析.管理科學(xué)學(xué)報.2008.11.4

    作者簡介:

    紀(jì)益成,廈門大學(xué)財政系教授、博士生導(dǎo)師,資產(chǎn)評估學(xué)科帶頭人,廈門大學(xué)評估研究中心主任。

    胡卓娟,廈門大學(xué)財政系博士研究生,美國密歇根大學(xué)安娜堡分校聯(lián)合培養(yǎng)博士生。

    Spatial Analysis in Housing Valuation Studies:

    A Literature Review

    Ji Yicheng,Hu Zhuojuan

    Abstract:Housing is a heterogeneous commodity,which has a multiplicity of different characteristics.Hedonic pricing model is widely used in housing valuation.However,because of the spatial issues,the traditional model is no longer applicable.This paper reviews the literature on spatial analysis and housing valuation studies.It describes the sources and effects of spatial issues.The importance of considering spatial effects and methods of dealing with the phenomenon as well as ways of model testing are outlined.And the paper concludes by analyzing the direction of future research.

    Keywords:Hedonic pricing model,Spatial effect,Spatial simultaneous autoregressive approach,Geographically weighted regression

    李求軍/責(zé)任編輯

    endprint

    猜你喜歡
    異質(zhì)性住宅價格
    Jaffa住宅
    基于可持續(xù)發(fā)展的異質(zhì)性債務(wù)治理與制度完善
    掛在“樹”上的住宅
    MHS住宅
    A住宅
    價格
    汽車之友(2016年18期)2016-09-20 14:10:22
    價格
    汽車之友(2016年10期)2016-05-16 14:18:45
    價格
    汽車之友(2016年6期)2016-04-18 18:29:21
    現(xiàn)代社區(qū)異質(zhì)性的變遷與啟示
    價格
    汽車之友(2014年8期)2014-04-16 17:47:39
    国产人伦9x9x在线观看| 成人高潮视频无遮挡免费网站| 99久久久亚洲精品蜜臀av| 精品久久久久久,| www.自偷自拍.com| 亚洲乱码一区二区免费版| 亚洲国产精品999在线| 国产精品久久久久久精品电影| 99在线人妻在线中文字幕| 99国产综合亚洲精品| 久久精品国产亚洲av高清一级| 亚洲黑人精品在线| 成年人黄色毛片网站| 欧美日韩福利视频一区二区| 国产97色在线日韩免费| 国产单亲对白刺激| 级片在线观看| 午夜日韩欧美国产| 午夜日韩欧美国产| 午夜激情av网站| 日韩欧美国产一区二区入口| av天堂在线播放| 国产v大片淫在线免费观看| 免费在线观看亚洲国产| 成人三级做爰电影| 欧美一级a爱片免费观看看 | 99国产精品一区二区三区| 搞女人的毛片| 在线观看www视频免费| 此物有八面人人有两片| 亚洲av五月六月丁香网| 人妻夜夜爽99麻豆av| av天堂在线播放| 国产精品香港三级国产av潘金莲| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 国产精品电影一区二区三区| 91老司机精品| 啦啦啦韩国在线观看视频| 欧美一级毛片孕妇| 制服丝袜大香蕉在线| 男女做爰动态图高潮gif福利片| 19禁男女啪啪无遮挡网站| 国产黄色小视频在线观看| 日日干狠狠操夜夜爽| 成年人黄色毛片网站| 成年女人毛片免费观看观看9| 午夜精品在线福利| 操出白浆在线播放| 麻豆成人午夜福利视频| 亚洲欧美精品综合久久99| 久久国产精品人妻蜜桃| 啦啦啦韩国在线观看视频| 亚洲最大成人中文| 国产熟女xx| 国产精品一区二区三区四区免费观看 | 三级男女做爰猛烈吃奶摸视频| 伊人久久大香线蕉亚洲五| 日韩 欧美 亚洲 中文字幕| 亚洲av美国av| 久久久久九九精品影院| 99在线人妻在线中文字幕| 在线观看免费日韩欧美大片| 久久久久精品国产欧美久久久| 手机成人av网站| 亚洲欧美日韩无卡精品| 国产黄色小视频在线观看| www国产在线视频色| 国产午夜精品论理片| 午夜福利18| 叶爱在线成人免费视频播放| 女人被狂操c到高潮| 亚洲av片天天在线观看| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看 | 久久久久久人人人人人| 丰满的人妻完整版| 男人的好看免费观看在线视频 | 国产又黄又爽又无遮挡在线| 亚洲一区二区三区不卡视频| 老司机靠b影院| 五月伊人婷婷丁香| 免费高清视频大片| 一级片免费观看大全| 午夜激情福利司机影院| 50天的宝宝边吃奶边哭怎么回事| 国产精品久久久久久久电影 | 又黄又粗又硬又大视频| 少妇人妻一区二区三区视频| 亚洲精品粉嫩美女一区| 午夜激情福利司机影院| 亚洲在线自拍视频| 亚洲午夜精品一区,二区,三区| 国产爱豆传媒在线观看 | 成在线人永久免费视频| www.自偷自拍.com| av中文乱码字幕在线| 国产在线观看jvid| 国产亚洲欧美在线一区二区| 日韩高清综合在线| www国产在线视频色| 99精品在免费线老司机午夜| 亚洲精品一卡2卡三卡4卡5卡| 神马国产精品三级电影在线观看 | 99久久国产精品久久久| 午夜成年电影在线免费观看| 免费一级毛片在线播放高清视频| 成人国产综合亚洲| 欧美一区二区精品小视频在线| 亚洲美女视频黄频| 久久中文字幕人妻熟女| 色噜噜av男人的天堂激情| 18禁黄网站禁片免费观看直播| 国产欧美日韩一区二区三| 波多野结衣高清作品| 极品教师在线免费播放| 日韩有码中文字幕| 99热这里只有是精品50| 免费无遮挡裸体视频| av福利片在线观看| 国产av一区在线观看免费| 在线国产一区二区在线| 欧美日韩亚洲国产一区二区在线观看| 老司机午夜福利在线观看视频| 无人区码免费观看不卡| 首页视频小说图片口味搜索| 亚洲成人久久爱视频| 狂野欧美白嫩少妇大欣赏| 国产真实乱freesex| 亚洲国产精品成人综合色| 国产高清有码在线观看视频 | 久久热在线av| 国产又黄又爽又无遮挡在线| 亚洲国产日韩欧美精品在线观看 | 亚洲人与动物交配视频| 人妻久久中文字幕网| 精品国内亚洲2022精品成人| 中文字幕高清在线视频| 搞女人的毛片| 男人舔奶头视频| 九九热线精品视视频播放| 免费搜索国产男女视频| 免费在线观看黄色视频的| 99久久精品国产亚洲精品| 亚洲一区二区三区不卡视频| 亚洲真实伦在线观看| 日韩欧美精品v在线| 国产精品久久久人人做人人爽| 五月玫瑰六月丁香| 女生性感内裤真人,穿戴方法视频| 午夜a级毛片| 欧美黄色片欧美黄色片| or卡值多少钱| 桃红色精品国产亚洲av| 俺也久久电影网| 亚洲成人久久爱视频| 99在线视频只有这里精品首页| 亚洲aⅴ乱码一区二区在线播放 | 亚洲av第一区精品v没综合| 国产一区二区激情短视频| 国产免费av片在线观看野外av| 一进一出好大好爽视频| 男女床上黄色一级片免费看| 19禁男女啪啪无遮挡网站| 久久久精品欧美日韩精品| 欧美日韩乱码在线| а√天堂www在线а√下载| 日本 欧美在线| 亚洲黑人精品在线| www.www免费av| 久久久久国内视频| 久久午夜亚洲精品久久| 无人区码免费观看不卡| 亚洲欧美日韩高清在线视频| 国语自产精品视频在线第100页| 波多野结衣高清作品| 国产精品久久视频播放| 99久久精品国产亚洲精品| 亚洲av五月六月丁香网| 午夜a级毛片| 18禁美女被吸乳视频| 久99久视频精品免费| 免费观看精品视频网站| 精品国产亚洲在线| 国产私拍福利视频在线观看| 黄频高清免费视频| 久久国产精品人妻蜜桃| 国产午夜福利久久久久久| 黄色女人牲交| cao死你这个sao货| 精品久久久久久成人av| 在线十欧美十亚洲十日本专区| 欧美日本亚洲视频在线播放| 欧美黑人巨大hd| 午夜福利成人在线免费观看| 男男h啪啪无遮挡| 一级a爱片免费观看的视频| 极品教师在线免费播放| 久久久久久亚洲精品国产蜜桃av| 亚洲专区字幕在线| 日本五十路高清| 欧美黑人巨大hd| 蜜桃久久精品国产亚洲av| 亚洲欧美日韩东京热| 国产av在哪里看| 国产高清视频在线观看网站| 亚洲黑人精品在线| 久久午夜综合久久蜜桃| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 免费电影在线观看免费观看| 亚洲人与动物交配视频| 韩国av一区二区三区四区| 欧美日本亚洲视频在线播放| 男插女下体视频免费在线播放| 国产v大片淫在线免费观看| 日韩精品中文字幕看吧| 亚洲美女视频黄频| 狠狠狠狠99中文字幕| 首页视频小说图片口味搜索| 中文资源天堂在线| 丁香欧美五月| а√天堂www在线а√下载| 久久久久国产一级毛片高清牌| 成人一区二区视频在线观看| 国内少妇人妻偷人精品xxx网站 | 嫁个100分男人电影在线观看| www.熟女人妻精品国产| 三级男女做爰猛烈吃奶摸视频| 长腿黑丝高跟| 欧美日韩福利视频一区二区| 亚洲午夜理论影院| 免费av毛片视频| 一本一本综合久久| 麻豆一二三区av精品| 18禁观看日本| 国产精品爽爽va在线观看网站| 三级毛片av免费| 99国产精品99久久久久| 亚洲av成人不卡在线观看播放网| a级毛片a级免费在线| 久久午夜亚洲精品久久| 免费观看精品视频网站| 国产爱豆传媒在线观看 | 国产在线精品亚洲第一网站| 999精品在线视频| 波多野结衣高清作品| 日韩有码中文字幕| 亚洲精品久久成人aⅴ小说| 亚洲国产看品久久| 久久久久国内视频| 一级毛片女人18水好多| 此物有八面人人有两片| 精品久久久久久久末码| 精品一区二区三区av网在线观看| 免费在线观看影片大全网站| 19禁男女啪啪无遮挡网站| 国产久久久一区二区三区| 又紧又爽又黄一区二区| 哪里可以看免费的av片| 欧美色欧美亚洲另类二区| 亚洲国产欧美网| 无遮挡黄片免费观看| 亚洲七黄色美女视频| 熟女少妇亚洲综合色aaa.| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看 | 国产精品99久久99久久久不卡| 美女免费视频网站| 色播亚洲综合网| 国产精品 欧美亚洲| 国产精品一区二区精品视频观看| 精品乱码久久久久久99久播| 国产成人av教育| 久久精品国产综合久久久| 亚洲成人精品中文字幕电影| or卡值多少钱| 亚洲一区高清亚洲精品| 国产精品国产高清国产av| 久久婷婷人人爽人人干人人爱| 国产成人精品久久二区二区91| 女人被狂操c到高潮| 久久精品亚洲精品国产色婷小说| 无遮挡黄片免费观看| 久久久久久久精品吃奶| 国产成人啪精品午夜网站| 99国产精品一区二区三区| 男女下面进入的视频免费午夜| www.www免费av| 怎么达到女性高潮| 久久欧美精品欧美久久欧美| 久久精品国产亚洲av高清一级| 日韩有码中文字幕| 亚洲中文字幕日韩| 九九热线精品视视频播放| 免费看日本二区| 在线观看www视频免费| 久久精品影院6| 男女视频在线观看网站免费 | 婷婷六月久久综合丁香| 国产精品久久视频播放| 曰老女人黄片| 制服丝袜大香蕉在线| 成人精品一区二区免费| 一二三四社区在线视频社区8| 熟女少妇亚洲综合色aaa.| 亚洲av成人不卡在线观看播放网| 成人av在线播放网站| 亚洲精品一卡2卡三卡4卡5卡| 日本免费a在线| 真人做人爱边吃奶动态| 黄色视频不卡| 精品第一国产精品| 亚洲片人在线观看| 国产精品亚洲av一区麻豆| 我的老师免费观看完整版| 欧美黑人巨大hd| 一级毛片高清免费大全| 宅男免费午夜| 亚洲第一电影网av| 国产精品av视频在线免费观看| www国产在线视频色| 久久久久亚洲av毛片大全| 欧美成狂野欧美在线观看| 亚洲午夜精品一区,二区,三区| 精品国产乱码久久久久久男人| 亚洲精品av麻豆狂野| 精品乱码久久久久久99久播| 性欧美人与动物交配| 国产精品一区二区三区四区免费观看 | 日本 av在线| 午夜精品在线福利| 亚洲国产欧美网| 一二三四社区在线视频社区8| 亚洲成a人片在线一区二区| 成年版毛片免费区| 亚洲熟妇熟女久久| 国内精品久久久久久久电影| 欧美日韩瑟瑟在线播放| 岛国视频午夜一区免费看| 美女 人体艺术 gogo| 在线十欧美十亚洲十日本专区| 久久精品国产亚洲av香蕉五月| 高清毛片免费观看视频网站| 在线国产一区二区在线| 日韩欧美一区二区三区在线观看| 日韩有码中文字幕| 曰老女人黄片| 午夜两性在线视频| 欧美黑人欧美精品刺激| 国产成人aa在线观看| 91老司机精品| 亚洲一区二区三区色噜噜| 亚洲精品国产精品久久久不卡| 亚洲一区高清亚洲精品| 亚洲中文字幕日韩| 一个人免费在线观看电影 | av福利片在线| 国内精品一区二区在线观看| 免费电影在线观看免费观看| 97超级碰碰碰精品色视频在线观看| 国产免费男女视频| 美女大奶头视频| 欧美性猛交黑人性爽| 成年女人毛片免费观看观看9| 精品一区二区三区视频在线观看免费| 哪里可以看免费的av片| 一本一本综合久久| 亚洲av成人精品一区久久| 一进一出抽搐gif免费好疼| 国产一区二区三区在线臀色熟女| 97超级碰碰碰精品色视频在线观看| 国产亚洲精品av在线| av中文乱码字幕在线| 亚洲无线在线观看| 一本一本综合久久| 成人18禁高潮啪啪吃奶动态图| 一边摸一边做爽爽视频免费| 国产真人三级小视频在线观看| 欧美日韩亚洲综合一区二区三区_| 国内久久婷婷六月综合欲色啪| 精品福利观看| 亚洲成人中文字幕在线播放| 国产精品精品国产色婷婷| 午夜老司机福利片| 亚洲精品一卡2卡三卡4卡5卡| 久久亚洲精品不卡| 99国产精品一区二区蜜桃av| 成熟少妇高潮喷水视频| 亚洲自偷自拍图片 自拍| 精品不卡国产一区二区三区| 免费电影在线观看免费观看| 1024手机看黄色片| 99热这里只有是精品50| 亚洲专区中文字幕在线| 亚洲av第一区精品v没综合| 精品国内亚洲2022精品成人| 男人舔女人下体高潮全视频| 免费在线观看成人毛片| 国产精品99久久99久久久不卡| 亚洲七黄色美女视频| 看片在线看免费视频| 日韩 欧美 亚洲 中文字幕| 操出白浆在线播放| 此物有八面人人有两片| 高清毛片免费观看视频网站| 超碰成人久久| 久久久久久久午夜电影| 一卡2卡三卡四卡精品乱码亚洲| 特级一级黄色大片| 18禁国产床啪视频网站| 精品久久蜜臀av无| 欧美一区二区精品小视频在线| 免费看美女性在线毛片视频| 亚洲天堂国产精品一区在线| 日本免费一区二区三区高清不卡| 国产成人精品无人区| 日日夜夜操网爽| 一a级毛片在线观看| 国产成人啪精品午夜网站| 日本 av在线| aaaaa片日本免费| 久久精品国产综合久久久| 99精品欧美一区二区三区四区| 国内精品久久久久久久电影| 悠悠久久av| 老鸭窝网址在线观看| 亚洲成av人片在线播放无| 国产高清视频在线观看网站| 99久久综合精品五月天人人| 每晚都被弄得嗷嗷叫到高潮| 制服丝袜大香蕉在线| 脱女人内裤的视频| 国产高清激情床上av| 精品熟女少妇八av免费久了| 动漫黄色视频在线观看| 亚洲精品中文字幕一二三四区| 成人18禁高潮啪啪吃奶动态图| 最好的美女福利视频网| 一个人免费在线观看电影 | a级毛片a级免费在线| 国语自产精品视频在线第100页| 国产精品,欧美在线| av福利片在线| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 91av网站免费观看| 男男h啪啪无遮挡| 他把我摸到了高潮在线观看| 性欧美人与动物交配| 99久久久亚洲精品蜜臀av| 日韩高清综合在线| 老司机在亚洲福利影院| 国产精品自产拍在线观看55亚洲| 中文字幕久久专区| 日本 av在线| x7x7x7水蜜桃| 亚洲自偷自拍图片 自拍| 久久久国产精品麻豆| 亚洲天堂国产精品一区在线| av国产免费在线观看| 老司机午夜十八禁免费视频| 国产高清视频在线播放一区| 母亲3免费完整高清在线观看| 中文资源天堂在线| 国产三级黄色录像| 欧美大码av| 天天躁狠狠躁夜夜躁狠狠躁| 很黄的视频免费| 亚洲成人免费电影在线观看| 大型av网站在线播放| 一本综合久久免费| 久久人妻福利社区极品人妻图片| 精品国产乱子伦一区二区三区| 变态另类丝袜制服| 黑人欧美特级aaaaaa片| 国产精品日韩av在线免费观看| 国产精品永久免费网站| av天堂在线播放| 精品午夜福利视频在线观看一区| 村上凉子中文字幕在线| 国产成人aa在线观看| 国产一区二区三区视频了| 18禁黄网站禁片午夜丰满| netflix在线观看网站| 欧美日韩乱码在线| 国产亚洲精品久久久久久毛片| 久久香蕉激情| 婷婷精品国产亚洲av在线| 欧美一级毛片孕妇| 深夜精品福利| 欧美另类亚洲清纯唯美| 久久久久久久久久黄片| 精品高清国产在线一区| 免费人成视频x8x8入口观看| 精品一区二区三区视频在线观看免费| 亚洲欧美激情综合另类| 亚洲精品久久成人aⅴ小说| 午夜精品一区二区三区免费看| 最近视频中文字幕2019在线8| 亚洲精品av麻豆狂野| 18禁美女被吸乳视频| 日本成人三级电影网站| 狂野欧美白嫩少妇大欣赏| 97人妻精品一区二区三区麻豆| 久久久久精品国产欧美久久久| АⅤ资源中文在线天堂| 又黄又粗又硬又大视频| 久久中文字幕一级| 国产伦一二天堂av在线观看| 黄色视频,在线免费观看| 精品久久久久久久久久免费视频| 女人爽到高潮嗷嗷叫在线视频| 亚洲人成77777在线视频| 精品国内亚洲2022精品成人| 中文字幕熟女人妻在线| 好看av亚洲va欧美ⅴa在| av视频在线观看入口| 国产99久久九九免费精品| 老汉色av国产亚洲站长工具| 亚洲 欧美一区二区三区| a级毛片a级免费在线| 好看av亚洲va欧美ⅴa在| av视频在线观看入口| 日本熟妇午夜| 久久久久久久精品吃奶| 不卡av一区二区三区| 欧美zozozo另类| 成年版毛片免费区| 青草久久国产| 免费在线观看影片大全网站| 在线看三级毛片| 国产精品久久久av美女十八| 久久伊人香网站| 国产精品,欧美在线| 国产在线精品亚洲第一网站| 美女高潮喷水抽搐中文字幕| 久久久久久久久免费视频了| 岛国视频午夜一区免费看| 精品第一国产精品| 在线永久观看黄色视频| 色老头精品视频在线观看| 夜夜躁狠狠躁天天躁| 久久99热这里只有精品18| 久久精品国产99精品国产亚洲性色| 亚洲美女黄片视频| 老司机午夜十八禁免费视频| 国产精品一区二区三区四区免费观看 | 一边摸一边做爽爽视频免费| 免费av毛片视频| 日本 av在线| 1024香蕉在线观看| 国产精品九九99| 国产成人av教育| 夜夜夜夜夜久久久久| 国产亚洲精品一区二区www| 人妻夜夜爽99麻豆av| 亚洲中文av在线| 欧美日韩福利视频一区二区| 精品久久久久久久人妻蜜臀av| 精品国产超薄肉色丝袜足j| 亚洲激情在线av| 香蕉国产在线看| 夜夜躁狠狠躁天天躁| 人人妻人人澡欧美一区二区| 国产精品精品国产色婷婷| 欧美极品一区二区三区四区| 亚洲人成网站在线播放欧美日韩| 99热只有精品国产| 亚洲成av人片在线播放无| 母亲3免费完整高清在线观看| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看 | 日韩高清综合在线| 国产精品综合久久久久久久免费| 人妻久久中文字幕网| 亚洲av成人av| 搡老熟女国产l中国老女人| 麻豆av在线久日| 91字幕亚洲| 亚洲男人的天堂狠狠| 亚洲精品粉嫩美女一区| 在线十欧美十亚洲十日本专区| 两性夫妻黄色片| 日韩欧美精品v在线| 亚洲人成网站高清观看| 久久人妻福利社区极品人妻图片| 亚洲熟女毛片儿| 国产69精品久久久久777片 | 日韩大码丰满熟妇| 国产精品久久久久久亚洲av鲁大| 精品久久久久久成人av| 国产三级黄色录像| 午夜激情av网站| 免费在线观看黄色视频的| 在线观看一区二区三区| 亚洲精品av麻豆狂野| 狠狠狠狠99中文字幕| 两个人的视频大全免费| 色av中文字幕| 女生性感内裤真人,穿戴方法视频| www日本在线高清视频| 两性夫妻黄色片| 中文字幕人成人乱码亚洲影| 中文字幕久久专区| 最近最新中文字幕大全免费视频| 国产av麻豆久久久久久久| 又粗又爽又猛毛片免费看| 精品国产亚洲在线| 18禁美女被吸乳视频| 免费在线观看日本一区| 亚洲激情在线av| 国产成人aa在线观看| 精品一区二区三区视频在线观看免费| 国产精品久久久久久人妻精品电影| 亚洲午夜理论影院| 免费在线观看完整版高清| 国产成人一区二区三区免费视频网站| 国产激情欧美一区二区| 12—13女人毛片做爰片一| 成在线人永久免费视频|