高爾夫地產(chǎn)估價方法及商業(yè)報酬率研究

袁曉清

深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司 廣東深圳 518048

一、高爾夫地產(chǎn)評估的背景

高爾夫地產(chǎn)按照物業(yè)用地性質(zhì)，可分為高爾夫住宅地產(chǎn)（高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等）和高爾夫商業(yè)地產(chǎn)（高爾夫會所、高爾夫酒店、高爾夫度假村等）。

如何對高爾夫球場相關特殊物業(yè)進行評估，合理的確定高爾夫球場相關特殊物業(yè)的價值，已經(jīng)成為估價師必須研究的一個新的課題。

二、高爾夫地產(chǎn)的特點

高爾夫俱樂部會所必備功能室包括中西餐廳、更衣室、桑拿洗浴中心、咖啡店、酒吧、球具專賣店等。

其他可選的功能室有會議室、多功能廳、商務中心、宴會廳、雪茄吧、網(wǎng)吧、游泳池、健身房、兒童游樂室、美容美發(fā)室、超市、閱讀室等。

三、影響高爾夫地產(chǎn)價格的因素

影響高爾夫地產(chǎn)價格的因素除了項目所處城市的經(jīng)濟發(fā)展水平因素外，其內(nèi)在影響價格的因素有：

（一）高爾夫商業(yè)地產(chǎn)價格影響因素

1、管理水平及服務態(tài)度

2、設備設施的完善程度

3、商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境條件

4、商業(yè)地產(chǎn)的功能內(nèi)容

5、商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)時間

6、會所教練的專業(yè)程度

7、酒店的價格費用及優(yōu)惠條件

（二）高爾夫住宅地產(chǎn)價格影響因素

1、一般性區(qū)位變量：位置、交通、外部配套設施等。

2、實物變量：建筑面積、房齡、裝修程度、樓層、房間數(shù)目等。

3、權益變量：規(guī)劃條件、土地使用期限等。

4、高爾夫特征變量：直接毗鄰高爾夫球場、球場名聲、到球場的距離等。

四、高爾夫地產(chǎn)估價參數(shù)

通過對全國高爾夫球場經(jīng)營情況及企業(yè)經(jīng)營狀況分析研究，該類物業(yè)的經(jīng)營狀況直接影響因素有外部環(huán)境、球場內(nèi)部資源、企業(yè)競爭戰(zhàn)略、企業(yè)過去及未來的財務狀況、企業(yè)的成長戰(zhàn)略及企業(yè)風險等6大主要衡量指標，通過該指標綜合評價該球場的經(jīng)營狀況。

1、按資本資產(chǎn)定價模型（CAPM模型）求取權益資本成本，計算公式如下：Ke=Rf+ ×（Ru-Rf）+a

其中：

2、模型中有關參數(shù)的選取過程

（1）有財務杠桿風險報酬系數(shù)（β）的計算

我們從與酒店行業(yè)中選取相關上市公司作為參考公司，包括錦江投資、首旅酒店、嶺南控股、錦江股份和華天酒店等5家上市公司。

通過以上上市公司的Beta系數(shù)，計算酒店有財務杠桿的Beta系數(shù)為0.4653。

（2）行業(yè)平均投資風險報酬率（Ru）的計算

行業(yè)平均投資風險報酬率的數(shù)據(jù)系統(tǒng)采用上證指數(shù)和深證綜指的投資收益的指標作分析，分別采用算術平均法和幾何平均法兩種計算方法，對兩市成份股的投資收益情況從1991～2016年進行分析計算，得出行業(yè)平均投資風險報酬率為10.18%。

（3）無風險報酬率（Rf）的確定

無風險報酬率是對資金時間價值的補償，這種補償分兩個方面。一方面是在無通貨膨脹，無風險情況下的平均利潤率，是轉(zhuǎn)讓資金使用權的報酬。它們共同構成無風險利率。

經(jīng)論證和分析，用算術平均法計算得出價值時點安全利率為3.17%（保留兩位小數(shù)）。

（4）個別風險調(diào)整值（a）的確定

個別風險調(diào)整值是根據(jù)經(jīng)營企業(yè)自身的風險確定的，通常需考慮：

經(jīng)營會員差異性；

綜上所述，個別風險調(diào)整值確定為0.5%～2.5%。

（5）資產(chǎn)報酬率（Ke）測算

經(jīng)計算報酬率為6.9%～8.9%。

五、結論與建議

（一）高爾夫地產(chǎn)估價方法

高爾夫住宅地產(chǎn)根據(jù)其估價目的、估價對象特點及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況等，首選比較法，其次選用收益法、成本法進行評估。

根據(jù)高爾夫商業(yè)地產(chǎn)的特點，估價對象具有持續(xù)經(jīng)營并存在收益的一種經(jīng)營性物業(yè)，因此首選收益法，其次選用成本法進行評估。

（二）高爾夫地產(chǎn)估價建議

本文對高爾夫地產(chǎn)進行獨立分析，而實際估價過程中，以高爾夫為中心的物業(yè)（產(chǎn)業(yè)）常常以一個整體的估價對象出現(xiàn)，要求評估其整體的價值。

高爾夫球場及配套常作為一個整體進行評估。對于高爾夫球場配套的會所、俱樂部及酒店等物業(yè)，他們的收益和價值會相互關聯(lián)，在估價過程中宜采用整體資產(chǎn)進行評估，不宜作單獨測算。