房地產(chǎn)融資渠道的現(xiàn)狀與發(fā)展

張冬漪

【摘要】隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)較為迅速，并帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升。然而迅速的發(fā)展致使房地產(chǎn)融資渠道出現(xiàn)了些許問(wèn)題，目前主要依靠銀行體系的支持，但并不能解決公司的燃眉之急。本文針對(duì)房地產(chǎn)融資渠道的現(xiàn)狀展開分析，提出相關(guān)意見(jiàn)以幫助此行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 渠道

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠銀行系統(tǒng)，而間接的融資渠道相對(duì)較為匱乏，這種方式的融資無(wú)法滿足大型企業(yè)的生產(chǎn)需求。因此，在新環(huán)境下要擴(kuò)大融資渠道，優(yōu)化企業(yè)融資模式，提高房地產(chǎn)行業(yè)自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，并擴(kuò)大現(xiàn)有企業(yè)規(guī)模，對(duì)企業(yè)的發(fā)展百利而無(wú)一害。

一、房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展較為迅速，且屬于資金密集型企業(yè)，若想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟首要條件便是獲得足夠的資金支持。而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資大都以銀行貸款為主，這種方式將對(duì)所有企業(yè)都帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款便是房產(chǎn)企業(yè)以土地或其他固定資產(chǎn)作為抵押，向銀行申請(qǐng)用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金。但由于居民住房的硬性要求使得房?jī)r(jià)在一定程度上保持水平，因此房地產(chǎn)在反復(fù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中仍會(huì)造成資金鏈斷裂的情況[1]。另外，債券融資已逐漸成為第二種融資渠道，但這種方式存在著兌付風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)我國(guó)對(duì)于房產(chǎn)債券發(fā)行的企業(yè)有兩項(xiàng)硬性指標(biāo)，因此對(duì)于部分中小型房產(chǎn)公司仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)這種融資渠道，另外，對(duì)于股權(quán)融資以及利用外資等方式對(duì)于中小型房產(chǎn)企業(yè)只能望而生畏，這些融資渠道僅針對(duì)信譽(yù)較好規(guī)模較大的公司，因此適用范圍受到一定的限制。

二、房地產(chǎn)融資渠道未來(lái)發(fā)展方向

（一）借鑒國(guó)外優(yōu)秀的融資創(chuàng)新模式

房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際是一種證券，通常由信托公司等有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)行，集合眾多的投資資金由專業(yè)的人員進(jìn)行管理與投資。其持有者可自由買賣或交易，也可根據(jù)每年的利潤(rùn)進(jìn)行分紅。這種融資方式優(yōu)勢(shì)為：房地產(chǎn)基金的籌備，要求相對(duì)較低，對(duì)于眾多中小企業(yè)而言是融資的最佳渠道；基金投資方式大都以股份制實(shí)行，有效優(yōu)化了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)能夠保證企業(yè)債務(wù)不再增加，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且能夠提升公司的市場(chǎng)價(jià)值；這種融資方式本身具有流動(dòng)性與變現(xiàn)功能，投資者的收益較為穩(wěn)定，且隨著房產(chǎn)公司價(jià)值的提升也能夠升值，將社會(huì)閑散資金有效融合在一起實(shí)現(xiàn)資源利用最大化；而對(duì)于房產(chǎn)公司而言，在資金流入的同時(shí)不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的控制能力有所影響，有效保證了公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的穩(wěn)定性。

（二）私募股權(quán)融資方式

股票發(fā)行屬于公募，那么通過(guò)非正規(guī)金融市場(chǎng)引入股權(quán)投資人的方式便是私募，分為投資者入股與投資者共同設(shè)立公司兩種私募方式。相對(duì)而言第一種較為簡(jiǎn)便，第二種方式使得公司管理方式更加清晰。房地產(chǎn)私募股權(quán)融資方式優(yōu)點(diǎn)較多，第一，資金以股份制形式加入公司，優(yōu)化了企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，同時(shí)降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率；第二，入股人員不參與公司管理工作，因此對(duì)除合作項(xiàng)目外的事項(xiàng)無(wú)影響；第三，入股方式可自行協(xié)商，根據(jù)需要靈活變動(dòng)，自由分配雙方股份比例，當(dāng)投資方收益獲得滿足后其余收益可全部歸房產(chǎn)公司自行支配；第四，對(duì)于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，股份參與者的選擇更加多樣，為身在海外的房產(chǎn)公司提供了新的思路與創(chuàng)新辦法。

（三）證券融資法

這種方法能夠?qū)⒎慨a(chǎn)公司的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)流通的證券，使社會(huì)閑散資金集合在一起達(dá)到融資的目的[2]。住房抵押證券將房產(chǎn)工資項(xiàng)目作為抵押轉(zhuǎn)化為證券，而投資權(quán)益證券則指依托房地產(chǎn)投資信托將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為證券作惡日流通性的商品。這種方式能夠分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)化證券的過(guò)程中涉及眾多主體，且投資選擇較為多樣。目前這種融資方式在國(guó)際上較為認(rèn)可，為我國(guó)房地產(chǎn)融資方式提供了借鑒參考。2015年國(guó)家推行了相關(guān)公告，對(duì)于符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以向央行央行申請(qǐng)注冊(cè)，這有效推動(dòng)了證券融資法的實(shí)行。

（四）夾層融資法

介于股份和優(yōu)先債券之間的融資形式便是夾層融資法，起初在美國(guó)發(fā)展，通常采用夾層債與優(yōu)先股結(jié)合的方式進(jìn)行。隨著估計(jì)各種金融項(xiàng)目進(jìn)入中國(guó)，夾層融資法也被中國(guó)接納。但是目前我國(guó)還沒(méi)有針對(duì)這種融資方法制定出相關(guān)的法律法規(guī)，具體的一些合模式都是在摸索中逐步前進(jìn)。這種融資方式不需要抵押，減輕了房產(chǎn)公司抵押物的壓力。同時(shí)，夾層融資通常不分享股權(quán)利潤(rùn)，通過(guò)有效經(jīng)營(yíng)提升資金收益率，而投資者退出方式也較為簡(jiǎn)便。雖然對(duì)夾層融資法未提出相關(guān)規(guī)定，但在一定范圍內(nèi)的約定與合作都可以受到法律的保護(hù)。

（五）規(guī)范民間金融機(jī)構(gòu)

我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)促進(jìn)了民間金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生，且規(guī)模在不斷的擴(kuò)大。在一些經(jīng)濟(jì)條件較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，民間金融機(jī)構(gòu)成為了企業(yè)獲得資金來(lái)源的最佳渠道。2014年時(shí)我國(guó)居民儲(chǔ)蓄資金已達(dá)到了49.9億元，部分資金無(wú)法找到更好的投資方式便轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。同時(shí)，我國(guó)對(duì)于中小企業(yè)銀行貸款的管理較為嚴(yán)格，發(fā)展困難的中小企業(yè)只能通過(guò)民間貸款的形式籌備資金?；诖?，政府應(yīng)規(guī)范民間“金融機(jī)構(gòu)”，針對(duì)民間借貸市場(chǎng)出臺(tái)相關(guān)政策，將其聚集在一起統(tǒng)一管理，確保其能夠正常穩(wěn)定健康發(fā)展，逐步引入房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從而為融資渠道提供更多的創(chuàng)新思路。

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要問(wèn)題在于方式過(guò)于單一。因此，總體來(lái)說(shuō)，要及時(shí)借鑒國(guó)際優(yōu)秀融資渠道，結(jié)合國(guó)情合理引用。另一方面，減少對(duì)銀行融資渠道的依賴，廣泛思考多種形式的融資方式。而國(guó)家也應(yīng)在此多加關(guān)注，對(duì)行業(yè)發(fā)展提供積極的參考意見(jiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]金淼.我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道問(wèn)題探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2017，（07）：102.

[2]張瓊予.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新[D].對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2016.