我國舊城更新中的地塊整合開發(fā)模式研究
——以揭陽市揭東舊城區(qū)改造為例

苗紅濤

北京北達城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院上海分院 上海 200000

正文：

引言

在新時期環(huán)境下，隨著城市化腳步的不斷推進，城市快速發(fā)展的同時面臨諸多挑戰(zhàn)，對此，要高度重視城市舊城地塊的整合和開發(fā)，依照城市中舊城區(qū)域實際情況來合理化整合和開發(fā)地塊，從而實現(xiàn)舊城更新與改造經(jīng)濟最大化，為城市健康可持續(xù)發(fā)展提供保障。

1 舊城更新中地塊整合開發(fā)的現(xiàn)狀及意義分析

1.1 舊城更新中地塊整合開發(fā)的現(xiàn)狀

在新時期環(huán)境下，隨著社會經(jīng)濟水平的不斷提升，城市化腳步不斷加快，我國城市建筑規(guī)模在不斷擴大過程中面臨諸多問題，比如歷史遺產(chǎn)保護和繼承、城市特色、公共基礎設施不足、交通不便、人口密度大、建筑要求不達標、建筑物老化、城市布局不合理等，同時，很多城市在發(fā)展過程中依舊延續(xù)傳統(tǒng)的開發(fā)方式，知識土地資源與城市建筑存在不對等情況，對此需要積極轉變開發(fā)理念，逐漸朝著立體形態(tài)方向發(fā)展，對用地規(guī)模進行嚴格控制，加強對土地布局和結構的調整，從而促進城市土地生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益的提升。

1.2 舊城更新中地塊整合開發(fā)意義分析

以揭陽市揭東舊城區(qū)改造為例，揭東舊城區(qū)的現(xiàn)版控規(guī)為93年版，早已超越一輪城市總體規(guī)劃的周期，對此要積極實施揭陽市揭東舊城區(qū)改造項目，從而建設宜居當?shù)厝藗冞m宜的城區(qū)，首先，揭東舊城區(qū)區(qū)位、環(huán)境優(yōu)越，沿線片區(qū)是揭陽市的門戶形象區(qū)域，其中榕江北河是貫串揭陽市內部的主干水系，是城市的景觀視覺廊道，舊城區(qū)緊鄰榕江北河，受益于其優(yōu)越的自然水系風光，也有必要承擔起建設宜居城區(qū)的責任。其次，揭陽市揭東舊城區(qū)改造能夠推動周邊快速發(fā)展。

2 舊城更新中地塊整合開發(fā)原則分析

第一，在舊城更新中地塊整合要依照相關原則來實施，首先要遵守整體與局部協(xié)調原則，堅持區(qū)域整體協(xié)調發(fā)展，重視與上層次規(guī)劃的銜接。從揭陽市整體角度出發(fā)，并結合揭陽市揭東舊城區(qū)自身的區(qū)位特點，認真分析發(fā)展的利弊和潛在優(yōu)勢，選擇和制訂適合自身發(fā)展的方向與目標。第二，注重生態(tài)效益原則，尊重揭陽市原有地形地貌，突出生態(tài)、環(huán)保概念，保持并逐步創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境。充分考慮協(xié)調產(chǎn)業(yè)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的互動關系。第三，遵守可持續(xù)發(fā)展原則，合理地利用土地資源，嚴格控制各類建設用地，為揭陽市未來的發(fā)展建設留下足夠的空間。第四，注重開發(fā)建設循序漸進原則，為避免造成不必要的資源浪費，須結合揭陽市揭東舊城區(qū)實際，循序漸進，考慮經(jīng)濟的合理性與遠期的整體性，考慮循序分期開發(fā)的操作性，合理規(guī)劃。第五，遵守彈性發(fā)展原則，市場的多元格局與發(fā)展不確定性的增強，使得揭陽市揭東舊城區(qū)的發(fā)展必須具有充分的靈活應變能力。因此，規(guī)劃應考慮實際開發(fā)的彈性，使建設每一個功能片區(qū)和用地模塊都具有相對的完整性，實現(xiàn)發(fā)展的連續(xù)性。第六，注重特色的原則，結合揭陽市地方特點，創(chuàng)造揭陽市揭東舊城區(qū)改造項目的自身特色。

3 舊城更新中的地塊整合開發(fā)模式探究

3.1 政府為主導的地塊整合開發(fā)模式分析

在實施舊城更新地塊整合過程中，從政府的角度來分析，其占據(jù)的主要的地位，政府要從整個社會經(jīng)濟的角度來考慮，從而實現(xiàn)舊城地塊整合利益最大化，通過地方政府來進行有效的控制，并依照規(guī)范化要求來實施，在具體實施過程中，要涉及大量的費用，比如基礎設施升級費用、建筑物改造費用等，同時還包括安置成本、拆遷補償?shù)仁马?，因此，在實施地塊整合過程中要充分發(fā)揮政府為主導的作用，從而實現(xiàn)地塊整合開發(fā)效益最大化。例如在實施揭陽市揭東舊城區(qū)改造過程中，從外部角度來分析，聯(lián)系揭東舊城中心和新的中心片區(qū)，配套發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)，如商業(yè)服務、房地產(chǎn)業(yè)等。充分利用優(yōu)越的外部發(fā)展環(huán)境，采取配套發(fā)展的戰(zhàn)略，通過發(fā)展商業(yè)服務業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等。同時，對接東南部揭東開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設，實現(xiàn)產(chǎn)城的融合發(fā)展。從政府內部角度來分析，通過城市更新，置換城市發(fā)展空間，實現(xiàn)內部功能結構調整；優(yōu)化區(qū)內道路系統(tǒng)，提高片區(qū)通達性。并對片區(qū)內部的用地結構和功能布局進行調整，優(yōu)化整個片區(qū)的發(fā)展環(huán)境。

3.2 市場主體主導的地塊整合開發(fā)模式分析

城市化發(fā)展離不開房地產(chǎn)公司的推動，而城市土地更新以及在開發(fā)需要以市場主體作為引導，通過房地產(chǎn)開發(fā)能夠為城市化發(fā)展以及城市經(jīng)濟增長提供動力，對此要積極以市場為主導來實施舊城區(qū)地塊整合與開發(fā)，從而實現(xiàn)地塊整合開發(fā)經(jīng)濟利益最大化，在實施揭陽市揭東舊城區(qū)改造過程中，首先，揭陽市揭東舊城區(qū)依托國道206，沿線發(fā)展對外商貿、住宅等物業(yè)，國道206是舊城區(qū)最主要的對外交通聯(lián)系通道，該道路是舊城區(qū)飛速發(fā)展的最主要的推動力。因此，規(guī)劃區(qū)需依托國道的帶動，在沿線發(fā)展對外商貿和住宅等物業(yè)，從而提高片區(qū)的土地經(jīng)濟價值，提升片區(qū)的整體經(jīng)濟效益，并形成對外商貿形象。其次，該地區(qū)依托金溪大道，發(fā)展綜合性商業(yè)服務和鄰里中心，金溪大道是貫串舊城區(qū)東西向的城市次干道，也是現(xiàn)已形成的內部商業(yè)發(fā)展軸，規(guī)劃應充分依托已有的人氣積累，并結合規(guī)劃區(qū)的空間結構，發(fā)展服務整個舊城區(qū)的片區(qū)綜合商業(yè)中心，并規(guī)劃滿足步行輻射半徑的鄰里中心。最后，依托濱江路，發(fā)展濱河商業(yè)、娛樂和高端住宅等物業(yè)，濱江路緊鄰榕江北河，是貫串揭東乃至揭陽市發(fā)展的城市生態(tài)廊道、視線通廊。整體環(huán)境較好，視覺景觀優(yōu)越，因此應充分發(fā)揮其自然優(yōu)勢，發(fā)展濱江商業(yè)、娛樂和高端住宅。

3.3 地塊整合多元化開發(fā)模式分析

在實施城市舊城更新改造以及地塊開發(fā)過程中，往往會出現(xiàn)公眾、開發(fā)商以及政府之間的利益矛盾，對此，要積極考慮多方因素，以多元化開發(fā)模式來實施地塊整合與開發(fā)，首先，作為政府部門要積極設置專項資金，由開發(fā)商來提供相應的資金，其次，積極發(fā)揮市場開發(fā)的作用，從而實現(xiàn)地塊開發(fā)利益最大化，最后，要充分考慮公眾的意見，滿足公眾的需求，減少社會問題的產(chǎn)生，同時能夠依托當?shù)丨h(huán)境實際情況來進行開發(fā)，比如在實施揭陽市揭東舊城區(qū)改造過程中，規(guī)劃建設公園綠地，核心是依托榕江北河和曲溪，發(fā)展連續(xù)的帶狀生態(tài)步行公園，為舊城區(qū)乃至揭東周邊居民提供休閑、健身的開放公共場所。此外，通過景觀性道路與河道景觀帶連接，形成貫穿整個片區(qū)的開敞空間體系為提升片區(qū)的綜合競爭力，還要考慮片區(qū)內部景觀與河道景觀的連接，從而形成貫穿整個片區(qū)的開敞空間體系，主要策略是通過點狀綠地與帶狀綠地相結合，即除安排公共綠地外，還建設景觀性道路，并將景觀性道路與河道景觀連接起來。

綜上所述，在舊城更新中地塊整合要依照相關原則來實施，堅持區(qū)域整體協(xié)調發(fā)展，尊重原有城市肌理和街區(qū)尺度，合理地利用土地資源，多方協(xié)同推進地塊整合。充分發(fā)揮政府的主導作用，保障社會公共利益。以市場為引導，地塊整合后的房地產(chǎn)開發(fā)能夠為舊城注入新的活力，并為周邊居民提供便利的生活配套服務。以多元化模式、多方協(xié)調思路來推進舊城地塊整合，促進舊城土地生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益的全面提升