城市建設(shè)用地規(guī)劃管理探究

馮 丹 夏 明

1 武漢市都市產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司 湖北 武漢 430000

2 武漢盤龍城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司 湖北 武漢 430000

正文：

前言：當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多城市用地規(guī)模都以粗放式形式在快速增長(zhǎng)，如很多地區(qū)的廣場(chǎng)用地以及外交通用地僅僅為城市整體用地的10%，該數(shù)字表示的是城市用地比例非常低，限制了城市的進(jìn)一步發(fā)展。為了解決這一現(xiàn)象，就必須做好城市用地規(guī)劃工作，確保城市用地能夠得到有效的配置與優(yōu)化，緩解用地資源供需矛盾問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益、社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡、統(tǒng)一。

一、城市建設(shè)用地常見規(guī)劃管理問(wèn)題

在城市建設(shè)的過(guò)程中，城市土地主要被劃分為兩種用地包括建設(shè)用地以及非建設(shè)用地。二者關(guān)系緊密、互相依存，甚至在特定情況下二者身份需要互相轉(zhuǎn)換。

（一）無(wú)序擴(kuò)張

在城市化不斷深入發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)了越來(lái)越嚴(yán)重的建設(shè)用地緊張問(wèn)題。事實(shí)上我們從當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格就能夠看出，一些地方政府為了GDP指標(biāo)與業(yè)績(jī)，經(jīng)常會(huì)大興土木，為的就是拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)?？墒沁@樣的方法雖然有一定益處，但是問(wèn)題也非常的突出[1]。如無(wú)序擴(kuò)張將會(huì)直接導(dǎo)致建設(shè)用地萎縮，這一問(wèn)題嚴(yán)重的影響了人們的生活質(zhì)量。

（二）非建設(shè)用地大幅縮減

該問(wèn)題出自于建設(shè)用地?zé)o序使用?，F(xiàn)如今很多城市建設(shè)用地都已經(jīng)呈現(xiàn)出了趨于飽和的問(wèn)題。人們不得已只能將目光放在非建設(shè)用地，于是很多城市非建設(shè)用地都被人們挪用為建設(shè)用地，非建設(shè)用地被大幅削減。眾所周知非建設(shè)用地中，綠化用地比例很高[2]。也就是說(shuō)非建設(shè)用地最大的特性便是環(huán)保屬性，能夠有效改善人們的生活環(huán)境。可是在趨利主義的作用下，人們并沒(méi)有意識(shí)和重視這些問(wèn)題，仍舊盲目開墾與建設(shè)。最終導(dǎo)致非建設(shè)用地也遭到了非常嚴(yán)重破壞，城市與自然生態(tài)結(jié)構(gòu)被嚴(yán)重?fù)p壞，無(wú)法為人們繼續(xù)提供生態(tài)功能。

（三）規(guī)劃指導(dǎo)作用差

決策者如果沒(méi)有做出合理、有效的決策，那么土地被浪費(fèi)、濫用的情況就會(huì)時(shí)常發(fā)生。以現(xiàn)階段的實(shí)際情況來(lái)看，很多地區(qū)決策者都沒(méi)有意識(shí)到這一問(wèn)題，其建立在地方政府沒(méi)有慎重分析城市土地的供需關(guān)系與供需矛盾，所以才會(huì)出現(xiàn)一味的追求經(jīng)濟(jì)隨意使用非建設(shè)土地的情況。甚至有很多地區(qū)出現(xiàn)了犧牲耕地滿足建設(shè)用地情況。另外一些規(guī)劃決策因沒(méi)有得到社會(huì)大眾認(rèn)同，所以也會(huì)出現(xiàn)土地濫用情況。這是因?yàn)橥恋匾?guī)劃很有可能會(huì)影響一些土地使用者利益，也就是說(shuō)在規(guī)劃土地的過(guò)程中必須將土地使用者一同納入規(guī)劃決策之中，才能夠保障規(guī)劃決策得到更多人的認(rèn)同，降低規(guī)劃落實(shí)阻力和難度。土地規(guī)劃中需要充分利用法律手段進(jìn)行保護(hù)，確保決策方案和決策目標(biāo)能夠契合。

（四）規(guī)劃決策缺少可執(zhí)行性

很多地方都存在土地規(guī)劃決策和地方政府目標(biāo)不一致情況。舉例來(lái)說(shuō)很多沿海發(fā)達(dá)城市為了推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)以及工業(yè)的發(fā)展，獲得更好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，盲目的擴(kuò)大著建設(shè)用地，因此時(shí)常發(fā)生挪用耕地的情況。而很多經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的內(nèi)陸西部地區(qū)卻自認(rèn)為有著足夠多的耕地，所以為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)也忽視了耕地占用保護(hù)，缺少土地資源合理利用和規(guī)劃。因土地規(guī)劃本身就存在缺少操作性問(wèn)題，所以土地規(guī)劃是否得到眾人的滿意往往都會(huì)影響到?jīng)Q策實(shí)施效果。很多地區(qū)政府編制規(guī)劃中缺少方法體系和科學(xué)理論知識(shí)[3]。土地規(guī)劃、規(guī)劃方案、投資計(jì)劃市場(chǎng)出現(xiàn)不配套情況，這是規(guī)劃決策不具備執(zhí)行力、可操作性差的根本原因。

二、城市土地合理規(guī)劃建議

（一）合理處理土地資源

作為農(nóng)業(yè)發(fā)展必不可少的內(nèi)容土地使用情況將直接決定國(guó)家能否穩(wěn)定發(fā)展。因此規(guī)劃城市、建設(shè)城市的過(guò)程中，地方政府必須合理規(guī)劃，盡可能不占用耕地，確保城市農(nóng)田數(shù)量得以穩(wěn)定。此外雖然西方國(guó)家稱我國(guó)為資源大國(guó)，可事實(shí)上我國(guó)雖然總體資源豐富，但人均資源卻非常稀少。國(guó)內(nèi)耕地面積非常有限，如果一味的追求城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展忽視耕地保護(hù)，其所帶來(lái)的影響是非常突出的。國(guó)內(nèi)為保護(hù)耕地?cái)?shù)量出臺(tái)了大量法律法規(guī)。地方政府工作人員規(guī)劃土地前必須充分熟讀各項(xiàng)法律，確保城市建設(shè)用地與城市非建設(shè)用地能夠協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）重視綠化用地

現(xiàn)如今越來(lái)越多的地區(qū)出現(xiàn)的生態(tài)化問(wèn)題，包括沙塵暴等等都成為了影響人們生活質(zhì)量不可忽視的問(wèn)題。為了減少這一問(wèn)題帶給城市居民生活的不良影響，就必須重視城市綠化建設(shè)工作，確保城市能夠綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展。城市規(guī)劃建設(shè)中規(guī)劃人員需要同時(shí)兼顧城市建設(shè)用地以及綠化建設(shè)用地，使用綠化帶保護(hù)城市環(huán)境。眾所周知綠化用地有著眾多的應(yīng)用價(jià)值，比如在居民區(qū)與工業(yè)區(qū)之間設(shè)置綠化用地可以有效防止工業(yè)污染進(jìn)入居民區(qū)，有著保護(hù)城市居民健康的作用。此外道路兩旁也要布置綠化用地，用綠化帶凈化汽車尾氣，發(fā)揮其保護(hù)環(huán)境的作用。

（三）加強(qiáng)工業(yè)區(qū)污染問(wèn)題整治

過(guò)去我國(guó)所奉行的政策為先污染后治理。當(dāng)然在觀念轉(zhuǎn)變、社會(huì)發(fā)展的過(guò)程中，人們的思維出現(xiàn)了很大的變化，綠色可持續(xù)發(fā)展甚至已經(jīng)成為我國(guó)最基本的發(fā)展策略。為了迎合這一要求城市規(guī)劃也絕不能再走老路。城市規(guī)劃必須充分考慮居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)之間的關(guān)系。盡量降低工業(yè)帶給城市的不良影響。一般來(lái)說(shuō)工業(yè)區(qū)需要遠(yuǎn)離城市，絕不能連接與靠近居民區(qū)。規(guī)劃者應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境要素，包括地形、季風(fēng)等因素設(shè)置城市各個(gè)區(qū)域位置，降低各種外在因素對(duì)居民生活質(zhì)量的影響。

（四）加強(qiáng)政府部門的監(jiān)督工作

政府作為城市規(guī)劃的工作者與負(fù)責(zé)人，政府部門必須加強(qiáng)政策落實(shí)與監(jiān)督工作力度。政府部門應(yīng)成立專項(xiàng)部門用于監(jiān)督城市規(guī)劃過(guò)程和方式，以免出現(xiàn)耕地遭到侵占情況發(fā)生，減少城市出現(xiàn)違章搭建建筑。此外政府的職責(zé)還包括土地規(guī)劃工作是否有效落實(shí)。所以在建立方案后政府部門必須立刻建立方案和計(jì)劃，在相互監(jiān)督的過(guò)程中確保土地資源可以得到合理利用。

（五）提高土地編制規(guī)劃預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性

編制土地規(guī)劃方案中必須要克服其中存在的技術(shù)性問(wèn)題，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況、人口情況，提出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)方案和預(yù)測(cè)模型。確保城市規(guī)劃能夠平衡建設(shè)用地與非建設(shè)用地關(guān)系，防止出現(xiàn)土地資源浪費(fèi)問(wèn)題。預(yù)測(cè)土地供需關(guān)系時(shí)，要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，充分發(fā)揮政府作用，提高預(yù)測(cè)合理性、科學(xué)性、準(zhǔn)確性，保障土地規(guī)劃有效性。

結(jié)語(yǔ)：城市用地規(guī)劃與管理工作必須將重心放在提高決策有效性，加強(qiáng)監(jiān)督力度等方面，這是保障城市化有序建設(shè)，經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要前提。在整改過(guò)程中，工作人員必須深入了解當(dāng)前國(guó)內(nèi)土地規(guī)劃存在的問(wèn)題和現(xiàn)狀，這樣才能夠在不斷探索過(guò)程中尋求合理的解決方法，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。