金融危機下的呼和浩特房地產(chǎn)市場分析

孫學(xué)力

2008年以來，國際金融危機對我國經(jīng)濟的影響和壓力日益加大，在國內(nèi)主要任務(wù)是保增長、調(diào)整結(jié)構(gòu)，擴大需求、保民生的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策也在悄然轉(zhuǎn)向：從宏觀政策的密集調(diào)控對象到再次被定位為“國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”：從想方設(shè)法平抑價格狂飆、降溫投資投機熱度到運用信貸、稅收政策千方百計地去刺激需求。但是。受全球金融危機不確定性以及房地產(chǎn)市場存在多方博弈等因素的影響，2009年及未來一段時間中國的房地產(chǎn)市場同樣充滿了不確定性。本文對呼和浩特市房地產(chǎn)市場2008年狀況及進入2009年以來走勢作一粗淺分析。

一、2008年呼和浩特市房地產(chǎn)市場特征

(一)房地產(chǎn)投資仍持續(xù)上升。但增幅下降，企業(yè)面臨資金緊張

2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，但增速下降，且下降幅度較大。1-12月房地產(chǎn)完成開發(fā)投資為100億元，比上年同期增長3.85％，增幅回落近89個百分點，環(huán)比增速5月后持續(xù)下滑。

由于2008年呼和浩特房地產(chǎn)整體市場沒有達到一線城市的低迷狀態(tài)，回款壓力也不如一線城市大，致使定金及預(yù)付款比例有所上升，較去年同期提高了16.7個百分點，占房地產(chǎn)投資的20.31％。但是，由于貸款難度較大，企業(yè)加大自籌資金的力度，進一步增加了籌集資金的壓力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項資金來源全面趨緊。開發(fā)企業(yè)由“缺地不缺錢”轉(zhuǎn)為“缺錢不缺地”，資金鏈繃緊，資金取代土地成為瓶頸問題。2008年國內(nèi)貸款較去年同期上漲了2.82個百分點，占房地產(chǎn)投資的11.34％。自籌資金較去年同期上升了5.36個百分點，占房地產(chǎn)投資的60.97％。前者漲幅不如后者高。可見，與房地產(chǎn)銷售較大幅度下滑相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。

(二)土地開發(fā)速度放緩，土地購置明顯下降

2008年，呼和浩特的土地市場開始恢復(fù)理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積與購置土地面積增幅基本趨勢是逐月下降，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯現(xiàn)：一是土地開發(fā)速度放緩：二是開發(fā)企業(yè)土地購置意愿明顯下降，出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象：三是待開發(fā)土地明顯增加。完成開發(fā)土地和購置土地面積9月份后開始負增長，完成開發(fā)土地同比增幅由年初的175％，到12月的－32.13％，下降143個百分點：待開發(fā)土地由年初的33.63％，到12月增長到139.94％，提高了106個百分點?？梢娛袌鰸撛诠┙o量增大。

(三)房價走勢：高位運行。高開低走

呼和浩特2007年商品房和商品住房均價始終小幅攀升，進入2008年均價呈現(xiàn)出“高開低走”的明顯特征。隨后由于市場的調(diào)整，同比價格盡管小幅上漲，但漲幅逐月下降，回落趨勢較為明顯。房價雖然仍比較高，但此時已經(jīng)沒有成交量的支撐了。呼和浩特商品住房并未像一線城市那樣大幅降價，但許多開發(fā)商采取了送裝修、送家電等暗降手法。9月之后環(huán)比漲幅基本為零，10月后迫于年底的資金壓力，開發(fā)商加大了促銷力度，甚至個別樓盤還爆出“成本價”、幾折賣房等驚人優(yōu)惠，呼和浩特中心城區(qū)的樓盤在這一輪降價潮的沖擊下。價格也開始出現(xiàn)小的松動。

通過環(huán)比指數(shù)可以看到，與全國相比，呼和浩特的房屋價格指數(shù)波動較大，6月、7月低于100，8月回升致100.8，到12月下跌至全國平均水平99.5。全國的房屋銷售價格實際上從4月份開始下降，從8月開始連續(xù)4個月環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于100，9月、10月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)分別為99.9和99.7，12月進一步跌到99.5，價格下跌幅度有所擴大。

(四)商品房成交量增長幅度明顯縮減，空置面積持續(xù)增加

從需求來看，商品房銷售總額雖然增長，但漲幅在下降。1-12月，商品房銷售額84.18億元，同比增長

66.61％。但增幅呈下降趨勢，增幅與10月相比下降142.65個百分點。1－12月商品住房銷售額71.68億元，同比增長743.8％，但是較10月相比下降201個百分點。

銷售額增長幅度下降的同時。成交量大幅縮減。一方面，商品住房銷售量增長幅度持續(xù)下降；另一方面。商品住房空置面積持續(xù)增加。2008年呼和浩特商品房空置面積整體呈現(xiàn)增長的趨勢。商品房空置面積同比增長55％。商品住房空置面積為同比增長81.27％，特別是10月后。說明存量房比重加大。進入2008年，呼和浩特房地產(chǎn)市場在全國一線城市持續(xù)低迷的情況下。始終保持了增長，并不說明呼和浩特市場好，而是表現(xiàn)比全國滯后。從成交總量來看，2008年1-12月商品住房實際登記銷售86.74萬平方米。分別與去年同比增長22.67％和15.33％。無論商品房還是商品住房每個月的實際登記銷量和去年同期相比都出現(xiàn)增長。但是同時也要看到無論是同比還是環(huán)比增長幅度均在下降，特別是10月以后下降幅度較大。商品房和商品住房10月比9月同比分別下降35.66個和37.81個百分點。特別是開發(fā)商們寄予了厚望的6月和10月房展會，樓市成交量也沒有出現(xiàn)大的增加，進入11月份，由于房地產(chǎn)新政對于住房消費的刺激作用，以及某些開發(fā)商暗地采取優(yōu)惠，整體銷售量沒有出現(xiàn)下降。但增幅明顯趨緩。綜合來看，國家調(diào)控政策從上半年的“抑制過熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”。中央和地方采取了降低稅費、利息和購房首付、購房財政補貼等積極的財稅政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。央行連續(xù)5次降息，財政部下調(diào)居民首次購房契稅至1％。加之部分開發(fā)商對銷售價格進行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場的交易量，對穩(wěn)定市場具有一定的積極作用，但市場交易量的恢復(fù)仍比較有限。(五)施工、新開工和竣工面積同比增長，增幅在下降

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析，2008年無論商品房施工面積、新開工面積和竣工面積同比增長幅度較大。1-12月，商品房施工面積為1639.06萬平方米。同比增長20.61％，其中，新開工面積465.7萬平方米，同比增長22.93％；竣工面積為374.56萬平方米，同比增長16.74％：商品住房施工面積1320.42萬平方米，同比增長30.4％，占商品房的近81％。其中，新開工面積374.26萬平方米，同比增長27.1％；竣工面積333.38萬平方米，同比增長37.74％，但下降幅度也較大?？陀^分析。受宏觀經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)市場需求不旺、開發(fā)企業(yè)市場預(yù)期悲觀影響，房地產(chǎn)施工、竣工面積增長幅度在大幅下降。面臨樓市低迷以及開發(fā)商資金籌措難題，紛紛減少商品房新開工面積，故其增幅大幅下跌。但是同時表明，呼和浩特的供需結(jié)構(gòu)明顯是一種供大于求的格局。目前的施工面積相當(dāng)于前3年現(xiàn)售面積的5倍。

(六)二手房市場分析

2008年1-12月，呼和浩特二手房成交84.48萬平方米，同比增長94.74％，環(huán)比增長94.74％：二手住房成交

62.12萬平方米，同比增長74.15％，環(huán)比增長9.81％。可以看出，進入2008年以來，無論二手房和二手住房交易量較去年同期均呈增長趨勢。但是，環(huán)比增長幅度也在下降。因為市場買的人多了，價格漲了，那么買舊的不如買新的。而價格到12月降下來了，因為人們看房價要降，等買新房了。

總之，目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整，是受國際國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境的影響，同時中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了近10年的快速發(fā)展，本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出泡沫。國家的政策有保有壓，保護有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說這個“冬天”是醞釀生機的冬天，而不是毀滅性災(zāi)難性的“冬天”。

二、呼和浩特市2009年房地產(chǎn)市場預(yù)測

對于房地產(chǎn)市場的預(yù)測而言，可以看出房地產(chǎn)供求市場是一個動態(tài)的復(fù)雜系統(tǒng)，有很多因素在影響其狀態(tài)。而且，在不同時期、不同環(huán)境，起主要作用的影響因素也不同。同時，有些影響因素是顯性的，有些又是隱性的，其對房地產(chǎn)市場的供求產(chǎn)生了重要的作用。

(一)影響房地產(chǎn)市場的因素

1宏觀經(jīng)濟走勢

由于2009年房地產(chǎn)市場的不確定性增多，隨著市場變化情況，國家可能還會出臺各項政策，但本人認為目前不會出臺新的政策。

呼和浩特市在金融危機的條件下仍保持了13％的增速。但值得注意的是，規(guī)模以上工業(yè)、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、地方財政總收入等主要經(jīng)濟指標(biāo)，與自治區(qū)和其他盟市相比均較慢，呈現(xiàn)回落走勢，特別是在呼包鄂地區(qū)。呼和浩特2008年經(jīng)濟總量均低于包頭和鄂爾多斯，保持了第3的位置。包頭是1760億元，鄂爾多斯是1603億元，分別低443.63元和286.63億元。實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增幅同比回落4.5個百分點(1101億)，增長速度比包頭低6.5個百分點(19.6)，比鄂爾多斯低9.8個百分點(22.9)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速比去年低0.6個百分點。特別是金融危機對國內(nèi)實體經(jīng)濟的影響，已從房地產(chǎn)、煤炭、電力、化工等能源原材料行業(yè)傳導(dǎo)至汽車、家電、酒店餐飲等消費先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)。隨著危機沿著區(qū)域和產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)的時滯效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，2010年上半年呼和浩特經(jīng)濟形勢將更加嚴峻。

2購房者心理預(yù)期變化左右房價走勢

心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價下跌的預(yù)期不斷上升，購房意向不斷下降?？傮w看來，認為目前呼和浩特房價水平過高和預(yù)期房價下降的消費者占到了需求的多數(shù)。在這種心理預(yù)期和目前房屋存量的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場將會進一步收縮。房屋價格將進一步下滑，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。

3保障性住房的建設(shè)

經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調(diào)控，形成與市場需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房價格的基本穩(wěn)定。2008年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)整走勢表明，呼和浩特市房地產(chǎn)市場供需關(guān)系正悄然發(fā)生變化，市場均衡價格出現(xiàn)理性回歸的背后，蘊涵的是更為本質(zhì)的真實市場需求的回歸。

(二)2009年呼和浩特房地產(chǎn)市場的基本特征

本人認為2009年呼和浩特住房市場才真正進入了調(diào)整期，如果用復(fù)蘇合適的話應(yīng)該在2010年可能復(fù)蘇。這是按目前的國際國內(nèi)經(jīng)濟背景看，如果再發(fā)生大事，可能還要長。因為，不僅僅是美國的金融危機。我們自己這么多年發(fā)展中的許多問題也凸顯出來，比如過于注重GDP，財富沒有向個人傾斜。環(huán)境代價等。

1供應(yīng)量放大，需求量難以同步

2009年住房供求仍將趨于供大于求的態(tài)勢，前文說近350萬平方米的竣工量(不考慮1300多萬的施工量)，盡管呼和浩特的住房市場中投機和投資的比重不大。但是，機關(guān)干部等大多有2套以上住房，這些眾多潛在供應(yīng)也是疊加供給，按照前幾年的銷售看。至少在3年內(nèi)土地和住房不會稀缺。供大于求、尤其是受政府最近將房地產(chǎn)營業(yè)稅由5年改為2年、降低樓市稅費和降低貸款利率等“利好”政策出臺，大量獲利豐厚的二手房涌出，房價的下行空間或?qū)⒈淮蜷_，但幅度不會很大。

但受經(jīng)濟環(huán)境影響，特別是人們對于未來經(jīng)濟前景、收入預(yù)期不十分看好，雖然降價能帶給購房者一些驚喜，但另一方面也加大了購房者的觀望情緒，目前的住房市場已經(jīng)由過去的開發(fā)商說了算變?yōu)橄M者說了算，也就是人們說的理性回歸。購房者擔(dān)心房價還會繼續(xù)下跌，不敢貿(mào)然與開發(fā)商簽訂合同。市場成交量難以全面上升，預(yù)測2009年市場成交情況仍不樂觀。

2土地成交價有可能繼續(xù)下降

2009年保障性住房土地供應(yīng)總量將繼續(xù)增加，保障性住房將會較多出現(xiàn)或與以商品房配建的形式出現(xiàn)，會對住房市場產(chǎn)生影響。

土地成交呈兩極分化態(tài)勢：雖然目前情況下，多數(shù)開發(fā)商更多關(guān)注的是如何保持良好的現(xiàn)金流，但有實力的開發(fā)商仍將實施“儲地為王”的地產(chǎn)開發(fā)策略。比如近兩年銷售情況較好的開發(fā)商，或在2007年拿到高價地的開發(fā)商，資金鏈充足的開發(fā)商，將可能會實施“儲地為王”計劃。但近兩年銷售情況不好，資金緊缺的開發(fā)商，關(guān)注的重點是如何平衡土地儲備和資金鏈的問題，拿地較為謹慎。

在這種形勢下土地價格可能會下調(diào)。由于2008年市場形勢低迷，并且出現(xiàn)多宗土地流拍、保障性住房用地供應(yīng)，所以預(yù)計2009年土地整體價格將下調(diào)。

3購房者更趨理性，整體市場回暖緩慢

2008年兩會報告說“要促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期。穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展?！本褪钦f穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和穩(wěn)定信心。那么信心靠價格維持嗎?回答肯定不是。房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展并不是穩(wěn)定房價，而是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資與消費。在當(dāng)前房地產(chǎn)銷售急劇萎縮的情況下，要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資與消費，當(dāng)然要從價格入手。房地產(chǎn)存量多了，供大于求，就得通過房價來調(diào)節(jié)，這樣才能保證房地產(chǎn)投資與消費的穩(wěn)定。要保持穩(wěn)定就要讓消費者恢復(fù)信心，首先就要增加收入，收入在短期內(nèi)不可能有明顯的增加。目前在價格下調(diào)、成交緩慢、觀望情緒嚴重、典型的買方市場的狀態(tài)下，雖然有政策的刺激，市場信心的恢復(fù)仍然需要時間。樂觀估計，今年年末到明年年初房地產(chǎn)市場發(fā)展才會基本穩(wěn)定。這還要看金融危機的發(fā)展情況。如果形勢繼續(xù)低迷時間可能還要延長。

從市場規(guī)律來看，在樓市預(yù)期不發(fā)生變化的前提下，只有價格降到接近消費者心理價位的時候。樓市的消費才會真正的調(diào)動起來，而這就需要開發(fā)商大幅降低產(chǎn)品的價格。然而，2009年入市的項目多是2006、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復(fù)蘇，一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)大面積低價拋售的現(xiàn)象，加重市場悲觀預(yù)期。市場仍會處于相持階段。

4行業(yè)洗牌，開發(fā)企業(yè)資金鏈依然緊張

呼和浩特房地產(chǎn)市場開發(fā)商正經(jīng)歷著前所未有的“冬天”，2004-2006年市場大賣、一片繁榮的景象已不復(fù)存在。2009年市場供大于求的態(tài)勢仍將持續(xù)，使商品房銷售周期延長，市場下行及資金和銷售壓力巨大，受到資金鏈緊張影響，部分樓盤會出現(xiàn)降價促銷追求回款、現(xiàn)金流。行業(yè)調(diào)整期企業(yè)面臨“兩極分化”，競爭力差的部分企業(yè)將逐步被淘汰，這也是行業(yè)自身的發(fā)展需要進一步整合。還有很重要的一條，就是具備了政策支持條件。《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

(三)最近房地產(chǎn)市場回暖問題

最近全國樓市出現(xiàn)大規(guī)模的回暖，這也是管理層幾個月來不斷出臺各項政策后出現(xiàn)的現(xiàn)象，也是壓抑一年多的剛性需求的釋放。

2009年一季度的中國房地產(chǎn)市場特別是住宅市場出現(xiàn)的反彈是客觀的。但是據(jù)呼和浩特一二月份的數(shù)據(jù)看。雖然仍在下降，但是下降幅度環(huán)比在減少，表明有反彈的跡象。與2008年相比，一二月的成交套數(shù)分別下降97.18％和97.96％，71.01％和66.57％；成交面積分別下降91.97％和97.53％，61.19％和58.93％。

房地產(chǎn)市場的回暖，首先是政策的支持，減稅和降息都減輕了老百姓購房的負擔(dān)；其次是企業(yè)確實在讓利。這些都是客觀的事實，也是我們判斷反彈有效的基礎(chǔ)性依據(jù)。但是反彈并不意味著房地產(chǎn)市場已經(jīng)企穩(wěn)，事實上，市場還沒有企穩(wěn)，尚需要進一步的刺激，以便市場真正回暖。

一個行業(yè)的繁榮并不是由利潤所決定的。暴利只會導(dǎo)致行業(yè)畸形發(fā)展并造成泡沫，而合理的利潤才會帶動需求的快速增長，從而形成供需兩旺的雙贏局面，這才是房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該也必然走向的局面。