房產(chǎn)測繪中若干問題的探討

王濤

北京新興華安智慧科技有限公司 北京 100043

正文：

1、前言

隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，同時也增強了對住房條件的追求這也側(cè)面推動了住房改革的加快。住房改革的深入給地產(chǎn)測繪業(yè)帶來了新的機遇。地產(chǎn)測繪行業(yè)的測量數(shù)據(jù)可以作為衡量房地產(chǎn)價值的重要指標(biāo)，建筑物的準(zhǔn)確公平建設(shè)及其合理性已成為業(yè)主的敏感問題。

2、房產(chǎn)測繪中現(xiàn)在存在的問題

房產(chǎn)測繪行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但是與此同時也存在一些具體的監(jiān)管等方面的問題。

2.1 行業(yè)監(jiān)管不夠到位

盡管房地產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)服務(wù)市場，實際行政和企業(yè)分離，進入競爭和監(jiān)督機制， 目前房地產(chǎn)測繪市場制度非常不完善，有許多違反公平甚至違反市場正常秩序的活動普遍存在。比如極個別的房地產(chǎn)公司被當(dāng)?shù)販y繪機構(gòu)所賄賂，因此強行指定業(yè)主要通過向他賄賂的地產(chǎn)測繪公司進行測繪。這對社會產(chǎn)生負(fù)面影響。此外，降低經(jīng)營價格也是一個非常嚴(yán)重的問題。截止到目前為止，我國的房地產(chǎn)測繪保障體系和相關(guān)法律并沒有特別的健全，這也使得相關(guān)部門鉆法律空子，為違法違規(guī)操作提供了空擋，相關(guān)行政部門放松對房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)督。較弱的測繪企業(yè)的技術(shù)監(jiān)督完全不利于保障業(yè)主合法權(quán)益。也會造成測繪成果的質(zhì)量下降的嚴(yán)重后果。

2.2 有關(guān)的技術(shù)規(guī)范不足

雖然國家頒布的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定對房地產(chǎn)制圖中的具體問題有詳細(xì)規(guī)定，但具體操作中仍存在一系列具體問題。例如，某些特定的部分難以準(zhǔn)確測量或產(chǎn)生誤解，公共建筑面積分配不當(dāng)。因此，建筑面積的計算是模糊的，容易引起爭議。天臺為傾斜結(jié)構(gòu)，層高為2.2米或以上。建筑面積是根據(jù)其周圍的水平投影來計算的。建筑面積不得小于2.20米。該規(guī)定已經(jīng)在實踐中得到了滿足。房屋建成后，房屋每層的結(jié)構(gòu)層被上部結(jié)構(gòu)層覆蓋，難以測量。另外，粗糙的表面結(jié)構(gòu)不能對其進行準(zhǔn)確的測量所以難以收集傾斜結(jié)構(gòu)的板坯厚度，并且層高度等于2.20m的區(qū)域難以確定并且不能精確測量，并且樓面面積的計算也是相同的。當(dāng)然可能會有很多偏差。室外無蓋樓梯，按規(guī)定戶外的露天樓梯是按照投影面積的二分之一計算，但是每層樓都有三層理解。其中室外樓梯在沒有屋頂?shù)那闆r下。面積按照投影面積一半計算。

“戶外的露天樓梯是按照投影面積的二分之一計算，但是每層樓都有三層理解。其中室外樓梯在沒有屋頂?shù)那闆r下。面積按照投影面積一半計算，第二是使用樓梯作為下一個樓梯的頂蓋。下一層應(yīng)計算總樓面面積;第三，室外樓梯頂部沒有覆蓋物，該區(qū)域不適合計算。其中，建筑區(qū)域包括內(nèi)部房屋區(qū)域，內(nèi)墻區(qū)域和內(nèi)部陽臺建筑區(qū)域。共用建筑區(qū)是業(yè)主共用或共用的建筑區(qū)，雖然有明確的分配原則規(guī)定，但是在現(xiàn)實操作中，沒有嚴(yán)格定義住房的使用性質(zhì)，所以也很難畫界定服務(wù)范圍。

例如，由于結(jié)構(gòu)要求，高層建筑設(shè)計有內(nèi)部結(jié)構(gòu)支撐柱。這些柱可以安裝在墻上，也可以是房屋內(nèi)獨立的承重結(jié)構(gòu)柱。它們都占據(jù)一定的大小并在計算中。進入它所在家庭的建筑區(qū)域意味著有兩個問題。第一，很難定義服務(wù)范圍。是因為整體建筑設(shè)計的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要承重結(jié)構(gòu)柱，因此對某些人來說并不特殊。其面積計劃在這一層內(nèi)部的地面是不符合“誰用，誰分配”的原則。對于同一模型的屬性，列出屬性中的可用空間實際上小于不包含該列屬性的可用空間。使用價值也可能會降低，但建筑面積也是相同的。接下來，該列用作家庭住宅內(nèi)的建筑面積，甚至是其他公共區(qū)域。這直接影響評估方法的公平性和合理性。

3、針對房地產(chǎn)制圖過程中出現(xiàn)的問題采取的措施

房地產(chǎn)制圖過程中存在一些問題，如果針對該問題采用針對性的解決方案策略，則可以實現(xiàn)更好的解決方案。

3.1 加速形成有序的測繪市場競爭

首先要提高測量系統(tǒng)的市場準(zhǔn)入條件，不斷加強測繪行業(yè)的管理。從源頭遏制不合理收費。將市場行為加以規(guī)范。提高測繪機構(gòu)資質(zhì)的獲得門檻。提高行業(yè)門檻。加快促進房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化企業(yè)進入市場。要不斷評測房地產(chǎn)測繪行業(yè)的信用。必須嚴(yán)格按照市場經(jīng)濟進行競爭，不準(zhǔn)出現(xiàn)惡意競爭和暗箱操作等違法行為。測繪成果必須由相應(yīng)的單位進行負(fù)責(zé)，如果出現(xiàn)違規(guī)行為，測繪企業(yè)和個人必須承擔(dān)其全部法律責(zé)任，一旦出現(xiàn)違法行為要嚴(yán)格追究其責(zé)任。

3.2 完善相應(yīng)的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)測繪應(yīng)結(jié)合新的建筑設(shè)計規(guī)范、新技術(shù)建設(shè)要求和新的測繪技術(shù)，逐步提高房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。使其更有效地解決房地產(chǎn)制圖中可能出現(xiàn)的新問題。例如，難以精確地測量傾斜屋頂房屋的樓層高度，這會影響建筑區(qū)域的計算結(jié)果。如果使用高度作為標(biāo)準(zhǔn)，則可以輕松解決此問題。另外，如果中國成年男性的平均身高是1.70米，從生活的角度來看，純度和使用1.75米的空間是可行的。因此，良好的通風(fēng)和照明功能不能用于臥室或存儲結(jié)構(gòu)，并且在建筑區(qū)域的水平投影面積的一半處可以計算1.75米至2.05米區(qū)域的凈高度。清晰顯示建筑面積超過2.05米是可用的。這種做法在技術(shù)上和經(jīng)濟上都應(yīng)該是合理的，更人性化的，直觀的，易于操作的。對于沒有屋頂?shù)氖彝鈽翘?，作者建議不應(yīng)計算樓面面積，因為頂層沒有蓋子，而較低的樓層都有上層作為屋頂。如果關(guān)閉，建筑面積應(yīng)根據(jù)每層的水平投影面積計算;如果不是，則應(yīng)根據(jù)每層樓的水平投影面積的一半來計算建筑面積。由于承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)置是從整個建筑結(jié)構(gòu)的角度來看，最好反映房地產(chǎn)測繪的公正性和公平性，這符合目標(biāo)所有者的利益。

4、結(jié)束語

本文在分析房地產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀和發(fā)展的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)測繪市場發(fā)展中存在的問題。地方實踐的不一致性和不規(guī)范經(jīng)營問題，并提出了對策。解決這些問題。由于中國的房地產(chǎn)測繪工作起步較晚，市場化程度相對較低。因此，探索和研究建立適合中國國情的房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)，規(guī)范房地產(chǎn)測繪行為，培育和發(fā)展房地產(chǎn)測繪市場，建立房地產(chǎn)測量競爭機制。測繪市場將成為中國房地產(chǎn)管理的重要任務(wù)。此外，要高度重視測繪技術(shù)創(chuàng)新的人性化，交流合作的正規(guī)化，測繪人員的素質(zhì)，確保測繪成果準(zhǔn)確，公正，合理，有序。房地產(chǎn)計量市場穩(wěn)步發(fā)展。