鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題及對策

申 崔 紅

(鄭州中原新區(qū)開發(fā)建設(shè)投資有限公司，河南 鄭州 450000)

改革開放之后，我國國民經(jīng)濟(jì)得到高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之得到發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要部分，有著廣闊的發(fā)展前景。作為國家重要的綜合交通樞紐的鄭州，有著重要優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，特別是2016年，國家發(fā)改委支持鄭州建設(shè)為國家中心城市，中國中部地區(qū)重要的中心城市，這些都為鄭州房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢[1]。包括萬科地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、正商地產(chǎn)等全國大型房地產(chǎn)公司，進(jìn)駐鄭州，占據(jù)鄭州房地產(chǎn)市場絕大部分市場份額。同樣，這些大房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目管理過程中，也存在著很多普遍性問題，比如說監(jiān)理在項(xiàng)目管理前期設(shè)計(jì)方案中缺失，如何落實(shí)項(xiàng)目管理全過程控制，以及如何管理項(xiàng)目實(shí)施過程風(fēng)險(xiǎn)等等，發(fā)現(xiàn)并找出項(xiàng)目管理過程中存在的問題，并運(yùn)用有效的項(xiàng)目管理方法解決這些問題，這是非常重要的，然后總結(jié)運(yùn)用工程管理方法，繼而指導(dǎo)鄭州房地產(chǎn)項(xiàng)目有序安全高效的開展。

1 鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問題

2016年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(建規(guī)函[2016]62號)《鄭州市城市總體規(guī)劃(2010—2020年)》：對鄭州城市性質(zhì)的定位為：國際綜合交通樞紐和物流中心，國家中心城市，國家歷史文化名城。城市化發(fā)展本質(zhì)的規(guī)律和發(fā)展趨勢是向更高層次發(fā)展，鄭州也不例外。伴隨著人口向城市集聚，鄭州周邊區(qū)域不斷擴(kuò)展，逐步完善城市功能，鄭州至2020年，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到82%左右，市域總?cè)丝? 245萬人，其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也會得到更高層次的轉(zhuǎn)變[2，3]。同樣，鄭州商業(yè)地產(chǎn)從2004年開始，已經(jīng)普遍運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)觀念上，經(jīng)過14年時(shí)間的發(fā)展，鄭州地區(qū)能夠塑造鄭州城市商業(yè)形象的項(xiàng)目很少，存在著項(xiàng)目投資量大，代表性項(xiàng)目非常少的難題[4]。究其原因，項(xiàng)目管理工作是開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的重要環(huán)節(jié)，具有重要意義，鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平參差不齊，存在如下難題:

1)業(yè)主、投資單位存在嚴(yán)重行政干預(yù)項(xiàng)目問題[5]。企業(yè)、投資方單位往往自己說了算，項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)服務(wù)單位沒有真正話語權(quán)，從項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工等階段，投資建設(shè)單位干預(yù)太多，而且投資單位領(lǐng)導(dǎo)大多非專業(yè)出身，并不了解項(xiàng)目實(shí)施和管理方面的具體章程和條例，一味從工期和成本方面控制施工進(jìn)程，導(dǎo)致工程質(zhì)量很難保證，后續(xù)工程項(xiàng)目極易出現(xiàn)安全問題，同樣也導(dǎo)致項(xiàng)目施工單位為了趕工期，出成果，導(dǎo)致項(xiàng)目施工質(zhì)量不高，存在安全隱患等問題。

2)缺乏健全的項(xiàng)目管理技術(shù)安全體制。健全的技術(shù)支撐，是確保整個(gè)項(xiàng)目安全有序施工的保障，然而大部分施工單位為了節(jié)省施工成本，縮短施工工期，私自更改設(shè)計(jì)方案，節(jié)省材料，追求自己利益的最大化，忽視從技術(shù)層面確保項(xiàng)目安全，忽視工程質(zhì)量，給建設(shè)項(xiàng)目本身帶來極大的安全隱患，因?yàn)橥晟祈?xiàng)目管理技術(shù)管理章程，確保項(xiàng)目管理過程中，嚴(yán)格按照技術(shù)章程施工是極其重要的。

3)缺乏規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理行為。由于項(xiàng)目施工人員大多是農(nóng)民工，施工行為帶有一定的隨意性，工期緊張的環(huán)境下，隨意更改施工計(jì)劃，甚至減少施工措施，打亂施工工序，無法確保土建施工在安全控制范圍內(nèi)。而且目前鄭州地區(qū)的土建施工大部分都存在總包單位私自分包給資質(zhì)不齊全的施工單位現(xiàn)象，在這種情況下，更難統(tǒng)一保證各施工單位的管理行為，導(dǎo)致各個(gè)施工單位行為管理的差異性和盲目性。

4)工程項(xiàng)目管理人員綜合素質(zhì)有待進(jìn)一步提高[6]。項(xiàng)目管理工序復(fù)雜，每個(gè)工序下最直接的管理對象還是人，作為項(xiàng)目土建施工的一線工作者，顯得極其重要。大部分施工作業(yè)者，由于整體素質(zhì)缺失，工作態(tài)度不夠端正，導(dǎo)致項(xiàng)目整體施工質(zhì)量參差不齊，影響項(xiàng)目整體質(zhì)量的提高。更嚴(yán)重的是，有些項(xiàng)目管理人員同樣存在這樣的問題，缺乏專業(yè)技能，導(dǎo)致勞動力極大浪費(fèi)，人員配置錯(cuò)亂，進(jìn)而影響工程建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量。

2 鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對策研究

1)企業(yè)、建設(shè)投資單位適當(dāng)放權(quán)。企業(yè)與業(yè)主投資單位自身應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)學(xué)習(xí)，同時(shí)要敢于放權(quán)，從大局出發(fā)，強(qiáng)化管理體制的嚴(yán)格執(zhí)行，這樣才能積極發(fā)揮項(xiàng)目管理人員的專業(yè)水平和項(xiàng)目的安全有序發(fā)展。

2)健全完善技術(shù)控制系統(tǒng)[7]。借助于計(jì)算機(jī)仿真技術(shù)和BIM技術(shù)，結(jié)合現(xiàn)場施工的地層情況，溫度條件，荷載條件，施工工序，有效控制項(xiàng)目施工的制約因素，確保施工項(xiàng)目達(dá)到理想的設(shè)計(jì)目標(biāo)。同樣借助于有限元仿真技術(shù)，能夠動態(tài)反映項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)的內(nèi)力和位移，結(jié)合現(xiàn)場監(jiān)控量測數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析校核，若數(shù)據(jù)基本吻合，說明施工方案合理，若數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大偏差，則需要對現(xiàn)場施工方案進(jìn)行調(diào)整，滿足設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。同樣，對現(xiàn)場土層和材料需要進(jìn)行室內(nèi)實(shí)驗(yàn)，確保仿真分析過程中，土體參數(shù)的有效性和計(jì)算結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性。

3)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目管理行為。嚴(yán)格按照施工計(jì)算，編制施工工序時(shí)間計(jì)劃表，強(qiáng)化施工工序中的關(guān)鍵步序和重點(diǎn)工作，并安排專門負(fù)責(zé)人，對重點(diǎn)工序進(jìn)行監(jiān)測和跟蹤，確保重點(diǎn)施工步驟按時(shí)間計(jì)劃表執(zhí)行。同時(shí)，要優(yōu)化資源配置和人員安排，強(qiáng)化對風(fēng)險(xiǎn)源和不規(guī)范行為的管控，確保施工項(xiàng)目能夠順利有序的完成。

4)加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理人員綜合專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)[8]。一線施工人員整體素質(zhì)參差不齊，造成項(xiàng)目質(zhì)量問題。因此在項(xiàng)目管理過程中，要強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，明確施工質(zhì)量責(zé)任，特別是對一線施工員工的培訓(xùn)，只有一線員工的施工水平提高了，工程質(zhì)量才能得到保證；其次，引進(jìn)高水平、高素質(zhì)的專業(yè)管理人員，通過專業(yè)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和水平指導(dǎo)及優(yōu)化工程項(xiàng)目資源配置和人員調(diào)整，盡可能的達(dá)到施工效率和質(zhì)量最優(yōu)化。

3 結(jié)論

2017年8月25日，鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局發(fā)布了《鄭州市城市總體規(guī)劃(2010—2020年)》(2017年修訂)，確定了未來三年鄭州城市空間的發(fā)展方向和格局，3年后的2020年，鄭州市人口要達(dá)到1 245萬人，城鎮(zhèn)化率要達(dá)到82%。人口未來三年要增加273萬人，平均每年增加91萬人[9]。

顯然，人口的增長會帶來房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步的飛躍，而且隨著鄭州城市格局的不斷擴(kuò)大和快速發(fā)展需要，房地產(chǎn)項(xiàng)目未來的競爭會越來越激烈，這就要求房地產(chǎn)公司要不斷提升自己的競爭力，向規(guī)模化、大型化發(fā)展，塑造更多能夠代表鄭州形象的精品工程，這必然要求房地產(chǎn)單位重視項(xiàng)目管理工作，提高項(xiàng)目管理工作水平，為鄭州房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。

[1] 李 睿.鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢、問題與解決對策[J].市場研究,2014(3)：48-51.

[2] 鄭州市城市總體規(guī)劃(2010—2020年)(2017年修訂)[Z].

[3] 袁旭光.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問題與對策研究[D].武漢:華中師范大學(xué)，2015.

[4] 郭林原.鄭州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與方向淺析[J].財(cái)經(jīng)問題研究,2014(11)：21-22.

[5] 張 明.建筑施工管理中存在的問題及應(yīng)對策略探微[J].工程管理,2017(11)：39-40.

[6] 孫時(shí)超.鄒議常見工民建項(xiàng)目管理工作的難點(diǎn)和對策[J].工程管理,2015(7)：119-120.

[7] 李春剛.土木工程施工項(xiàng)目管理的問題與對策探討[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2012，1(10)：80-81.

[8] 安建民.大型建筑施工企業(yè)多項(xiàng)目管理研究[D].武漢:武漢理工大學(xué)，2012.

[9] 河南省住建廳.關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見[Z].2017.