房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及成本的精細(xì)化管理

王春霞 姚德芳

1青島宇信置業(yè)發(fā)展有限公司 山東 青島 266100 2青島建合建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 山東 青島 266000

正文：

1.前言

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)組成成分中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著不可取代的地位，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了非常重要的作用。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)組成中處于主要地位，但是市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度卻非常的不同，尤其是在近些年來(lái)各種政策推行，已經(jīng)逐漸使房地產(chǎn)行業(yè)趨于理性化發(fā)展，無(wú)論是發(fā)展速度還是發(fā)展規(guī)模，都將受到一定程度的限制。因此在理性化的市場(chǎng)發(fā)展主調(diào)下房地產(chǎn)行業(yè)，若想在市場(chǎng)中發(fā)展得更加順利，更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，就需要針對(duì)于自身的成本控制工作進(jìn)行全面加強(qiáng)，采取精細(xì)化管理，提升成本控制效率以及質(zhì)量。

2.成本控制存在的突出問(wèn)題

2.1 成本管理體系及制度建設(shè)不完善

因?yàn)樵诂F(xiàn)如今建筑市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展得越來(lái)越規(guī)范，所以在諸多房地產(chǎn)企業(yè)中均建立了成本管理部門(mén)，但是成本管理部門(mén)雖然擁有整體的框架，其內(nèi)部的成本管理制度以及體系卻并未進(jìn)行細(xì)化的建設(shè)。中國(guó)現(xiàn)如今許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成本管理部門(mén)，企業(yè)管理體系大多數(shù)都不規(guī)范，而且在制度方面存在著非常大的漏洞。成本管理工作大多數(shù)集中在工程造價(jià)的施工圖預(yù)算以及決算編制以及核算中，在成本控制工作中的前期成本控制，沒(méi)有進(jìn)行擁有的職能設(shè)置以及管理，所以未能從源頭上進(jìn)行成本控制工作。而且在成本管理各金融部門(mén)中，權(quán)力以及責(zé)任的分配和考核都不是很健全，各項(xiàng)管理工作大多數(shù)都流于表面，處于粗放管理階段。

2.2 投資分析缺乏科學(xué)化指導(dǎo)

房地產(chǎn)行業(yè)同樣屬于投資行業(yè)，部分企業(yè)在房?jī)r(jià)上漲之前就買(mǎi)入了許多的地皮，獲得了地皮的歸屬權(quán)，在一定程度上來(lái)講，買(mǎi)入地皮就已經(jīng)產(chǎn)生了豐厚的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中地皮的溢價(jià)會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)獲利更加簡(jiǎn)單。但是也有部分企業(yè)因?yàn)楦杏X(jué)獲利非常簡(jiǎn)單，所以在進(jìn)行地皮的購(gòu)入過(guò)程中沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)研，就迅速進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。但是在獲得地皮之后進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目成本來(lái)進(jìn)行綜合性分析之后，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重超出所能夠承受的范圍，同時(shí)對(duì)于地皮上進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)時(shí)的相應(yīng)政府要求以及障礙物處理等費(fèi)用也沒(méi)有進(jìn)行核算，因此成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其能夠承受的范圍。

2.3 施工過(guò)程中成本管理目標(biāo)偏離

房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)于房產(chǎn)工廠(chǎng)進(jìn)行實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，需要由多方人員參與，同時(shí)建筑的周期比較長(zhǎng)，涉及的方方面面非常多，在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)于實(shí)際工程項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理，進(jìn)而確保在目標(biāo)成本范圍內(nèi)能夠完成建設(shè)開(kāi)發(fā)任務(wù)，同時(shí)獲得不菲的經(jīng)濟(jì)利益。但是對(duì)于工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本管理工作來(lái)講，需要依靠于在前期決策階段所進(jìn)行的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括設(shè)計(jì)以及成本控制，然后來(lái)為施工現(xiàn)場(chǎng)的成本控制工作進(jìn)行全面的指導(dǎo)，如果在前期準(zhǔn)備過(guò)程中，成本管理以及設(shè)計(jì)工作均存在非常多的錯(cuò)誤，在施工過(guò)程中會(huì)面臨大量的施工設(shè)計(jì)更改，同時(shí)由于現(xiàn)場(chǎng)施工人員以及施工組織規(guī)劃的質(zhì)量都較差，導(dǎo)致實(shí)際的施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作嚴(yán)重偏離成本目標(biāo)。

3.房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理

3.1 完善成本管理體系及制度建設(shè)工作

在房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中，需要確立好目標(biāo)成本體系的目標(biāo)，同時(shí)對(duì)于成本控制工作需要在確定目標(biāo)的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行目標(biāo)成本的分解，在整體成本控制工作基礎(chǔ)之上，對(duì)各部分成本目標(biāo)來(lái)進(jìn)行控制。同時(shí)要落實(shí)好責(zé)任成本體系，將責(zé)任與權(quán)力落實(shí)到各部門(mén)，并且落實(shí)到人頭，對(duì)責(zé)任主體以及范圍和反饋指標(biāo)以及評(píng)價(jià)部門(mén)進(jìn)行全面的建立，并且確定。進(jìn)行全過(guò)程成本控制管理工作，從事前事中以及事后三方面來(lái)全面控制成本。除此之外，在進(jìn)行成本管理控制工作過(guò)程中，精細(xì)化管理需要依靠于成本管理信息系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行更好的實(shí)現(xiàn)，因此要加強(qiáng)成本信息化管理系統(tǒng)建設(shè)力度。

3.2 加強(qiáng)投資科學(xué)化分析以及管理

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展之后，已經(jīng)逐漸的趨于穩(wěn)定，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程中，需要采取科學(xué)化的指導(dǎo)措施來(lái)進(jìn)行投資，避免盲目投資而導(dǎo)致超出成本控制現(xiàn)象的出現(xiàn)。因此在進(jìn)行實(shí)際投資過(guò)程中，成本管理控制部門(mén)需要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及分析，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)際涉及的地域以及政府相關(guān)要求進(jìn)行全面的解讀，以此來(lái)進(jìn)行成本核算，并與房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力來(lái)進(jìn)行分析和對(duì)比，判斷投資項(xiàng)目的實(shí)際收益是否可觀(guān)，并對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避措施的制定，以此來(lái)提高成本控制工作的實(shí)現(xiàn)質(zhì)量。

3.3 加強(qiáng)全過(guò)程管理

對(duì)于施工過(guò)程中的成本控制工作來(lái)講，其實(shí)項(xiàng)難度比較大，主要是因?yàn)槿^(guò)程成本控制與管理工作沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，所以在實(shí)際施工過(guò)程中的成本控制與管理工作，沒(méi)有可靠的依據(jù)以及相應(yīng)的前期工作為其進(jìn)行輔助。所以針對(duì)于施工過(guò)程中成本控制管理工作存在的問(wèn)題，在進(jìn)行實(shí)際施工之前，需要在準(zhǔn)備階段從施工材料準(zhǔn)備，施工設(shè)計(jì)準(zhǔn)備以及施工計(jì)劃制定等多方面來(lái)進(jìn)行控制，確保在施工計(jì)劃以及施工設(shè)計(jì)中沒(méi)有存在質(zhì)量問(wèn)題，而導(dǎo)致施工過(guò)程中出現(xiàn)頻繁的設(shè)計(jì)更改。同時(shí)在進(jìn)行實(shí)際施工之前，需要由設(shè)計(jì)人員與施工作業(yè)人員進(jìn)行技術(shù)交底，對(duì)施工方案以及施工設(shè)計(jì)的可行性進(jìn)行全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題進(jìn)行解決，避免在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，增加額外成本投入，同時(shí)增加成本控制工作難度。

4.結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，并且在相關(guān)政策的指導(dǎo)下，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸的趨于穩(wěn)定，但競(jìng)爭(zhēng)仍然存在。因此各房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提升在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展以及獲取可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益，需要針對(duì)于自身的成本控制與管理工作來(lái)進(jìn)行加強(qiáng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并通過(guò)精細(xì)化管理來(lái)提升成本控制工作效率。