全面放開二胎政策對邗江區(qū)未來房地產(chǎn)的影響研究

周來智，王倩倩，張敏莉

（揚(yáng)州大學(xué) 建筑科學(xué)與工程學(xué)院，江蘇 揚(yáng)州 225100）

一、問題的提出

2015年10月中共十八屆五中全會決議，增進(jìn)人口平衡發(fā)展，堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個(gè)小孩的政策，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動。此番調(diào)整是繼2013年十八屆三中全會提出“單獨(dú)二孩”政策后的又一次重大的人口政策調(diào)整。

隨著經(jīng)濟(jì)的急劇發(fā)展、社會的快速進(jìn)步和人民群眾生活水平的不斷提高，優(yōu)生優(yōu)育、優(yōu)養(yǎng)優(yōu)教的當(dāng)代生育觀念逐漸形成。因此，中國的人口出生率近年來持續(xù)下降，人口總量增長遲緩，尤其是在15～60歲的工作人口比例持續(xù)下降，已經(jīng)迎來了“劉易斯拐點(diǎn)”的擔(dān)憂；與此同時(shí)，在重男輕女的思想仍然較為普遍和B超不斷普及的情況下，男女比例也在逐漸失衡。

是以，此次人口政策的調(diào)整對揚(yáng)州市邗江區(qū)將來人口總量及結(jié)構(gòu)均會帶來較大的影響，且人口作為影響房地產(chǎn)市場的要素之一，二胎政策的全面放開所帶來的人口總量方面的變化及結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整將進(jìn)一步推動揚(yáng)州市邗江區(qū)房地產(chǎn)市場需求變化及發(fā)展。

二、全面放開二胎政策對揚(yáng)州市邗江區(qū)人口結(jié)構(gòu)的影響分析

（一）邗江區(qū)人口一般性調(diào)查分析

根據(jù)揚(yáng)州市邗江區(qū)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的近幾年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，對邗江區(qū)人口數(shù)量、性別比例及各年齡段的結(jié)構(gòu)比例的變化進(jìn)行了分析研究。

1.邗江區(qū)人口數(shù)量變化。揚(yáng)州市邗江區(qū)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年邗江區(qū)戶籍人口數(shù)大約為53.18萬人，2015年11月1日邗江區(qū)人口數(shù)量已增長至59.17萬人，八年之間共增長約5.99萬人，人口數(shù)量總體呈現(xiàn)上升趨勢。但就增長速率而言，情況不容樂觀：2007—2008年間，邗江區(qū)人口增長緩慢，甚至于2008—2010年期間自然增長率呈現(xiàn)負(fù)值，邗江區(qū)出現(xiàn)人口的負(fù)增長，從2010年后人口自然增長率開始回正，人口數(shù)量也在穩(wěn)步提升，人口總量增速依舊緩慢。

2.邗江區(qū)人口結(jié)構(gòu)變化。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，通常把人口劃分為三大年齡組：0～14歲的少年兒童組；15～64歲的成年組；65歲及以上的老年組。揚(yáng)州市統(tǒng)計(jì)局2015年1%人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，與2010年第六次全國人口普查相比，揚(yáng)州市邗江區(qū)0～14歲人口的比重下降了0.66%，15～64歲人口的比例下降2.08%，65歲及以上人口的比重上升2.74%。其人口自然結(jié)構(gòu)也由“擴(kuò)張型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆湛s型”，即嬰幼兒人口在總?cè)丝谥兴急壤陆?，老年人口比重增大?5～64歲的勞動年齡人口在總?cè)丝谥械谋戎刈畲螅丝诶淆g化不斷加深，“銀發(fā)危機(jī)”日趨逼近。

3.邗江區(qū)人口性別比變化。人口性別構(gòu)成是一定時(shí)間、一定地域范圍內(nèi)，人口總體的性別分布及其比例關(guān)系。自2006年起，邗江區(qū)人口男女性別比例呈現(xiàn)直線下滑趨勢，由2006年的102.06一路跌到2014年的98.01（以每100位女性所對應(yīng)的男性數(shù)目為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)），遠(yuǎn)低于正常值104—107，這與人口老齡化不斷加深、男性壽命普遍比女性壽命短的自然規(guī)律以及勞動力輸出降低等因素影響有關(guān)。二胎政策的全面放開或?qū)⒏纳期踅瓍^(qū)的人口結(jié)構(gòu)，合理男女性別比例。

（二）可生育年齡段二胎意愿及相關(guān)調(diào)查研究

1.邗江區(qū)可生育人口對生二胎的意愿分析。據(jù)調(diào)查，可生育年齡段人群（20～40歲年齡段）中近57.14%的人表示不會生養(yǎng)二胎，約14.73%的人計(jì)劃在兩年內(nèi)生育二孩，16.96%的人計(jì)劃在二至五年內(nèi)生育，另外11.16%的人則選擇在五年以后。盡管十八屆五中全會決定全面放開二胎政策，但隨著經(jīng)濟(jì)的急劇發(fā)展、社會的快速進(jìn)步和人民群眾生活水平的不斷提高，優(yōu)生優(yōu)育、優(yōu)養(yǎng)優(yōu)教的當(dāng)代生育觀念的逐漸形成，大部分人選擇只生養(yǎng)一個(gè)小孩，“全面二孩”政策的推行略顯艱難。盡管只有不足一半的人群表示會生養(yǎng)二胎，但這依舊會使邗江區(qū)的人口自然結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。數(shù)據(jù)顯示，大部分有二胎意愿的可生育人群將生育時(shí)間選擇在未來二至五年內(nèi)。不難預(yù)見，在未來二至五年，邗江區(qū)人口出生率或?qū)⒋蠓鲩L，人口自然結(jié)構(gòu)、人口老齡化趨勢和人口性別比將得到顯著改善。

2.“全面二孩”的影響因素。“全面二孩”推行受到一定的限制，除了與現(xiàn)在少生優(yōu)生、優(yōu)育優(yōu)教生育觀念的形成有關(guān)，還受到可生育年齡段人群經(jīng)濟(jì)條件、受教育程度等因素的影響。

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，49.11%的可生育人群月收入在3 000～5 000元，25.45%的人月收入在3 000元以下，其他均高于5 000元/月?！敖?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑”，在參與調(diào)查的人群中，月收入低于3 000元的人群的二胎意愿比例明顯低于其他兩個(gè)收入層次的人群。

受教育程度對可生育人群的二孩意愿也有明顯影響。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，學(xué)歷高的人群更傾向于享受生活，并沒有強(qiáng)烈的二胎意愿；而學(xué)歷較低的人更多地受到傳統(tǒng)思想的束縛，相比高學(xué)歷人群二胎意愿更高更強(qiáng)烈。

（三）小結(jié)及建議

通過調(diào)研，可以了解到揚(yáng)州市邗江區(qū)的人口現(xiàn)狀：人口老齡化趨勢不斷上升、男女性別比例失調(diào)、人口增長趨勢緩慢。在國家全面放開二孩政策的形勢下，未來五年邗江區(qū)將會迎來許多新生兒，為這塊土地注入新鮮血液，改善其人口自然結(jié)構(gòu)。由于計(jì)劃生育觀的長期深入和現(xiàn)代幸福觀、生育觀的影響，依舊有超過半數(shù)的人不傾向于生養(yǎng)二孩，甚至成為丁克族種一員，全面二孩政策并不能得到很好的貫徹實(shí)施。為妥善解決“銀發(fā)危機(jī)”和性別比失調(diào)問題，政府部門仍需加大對全面二孩政策的宣傳，并適當(dāng)施行生育優(yōu)惠政策，調(diào)動人們的生育積極性。

三、全面放開二胎政策對揚(yáng)州市邗江區(qū)房地產(chǎn)市場的影響調(diào)查分析

（一）購房意愿及結(jié)構(gòu)需求分析

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段61.61%的人有購換房計(jì)劃，購換房的時(shí)間也相對較集中，即20.54%的人會在三年內(nèi)購換住房。另外，30.36%的人計(jì)劃在三至十年內(nèi)購換房，而剩下的10.71%的人選擇在十年后購買住房。由此可以推斷，最遲三年后邗江區(qū)將會迎來購房高潮。而選擇購換房的原因很多樣，不過絕大部分是考慮到小孩以后的學(xué)習(xí)生活或是工作，所以學(xué)區(qū)房依舊是購換房人群的首選、售樓處的熱點(diǎn)。

此外，“全面二孩”政策的施行對邗江區(qū)商品房的結(jié)構(gòu)需求也將產(chǎn)生影響。就住房面積方面，考慮到以后可能出現(xiàn)的家庭新增人口，67.39%的人計(jì)劃購買100～200平方米的住房，而住房理想面積在70平方米以下的僅占0.72%，70～100平方米和200平方米以上的各占15.94%。在戶型需求上，三室兩廳這種戶型受到大部分購換房人群的追捧，選擇四室的也占到32.61%，二居室選擇率僅占8.70%。三居室、四居室戶型將成為房地產(chǎn)市場銷售“主力軍”。

（二）邗江區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2015年，邗江區(qū)房地產(chǎn)市場恢復(fù)增長。全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資90.13億元，同比增長10.1%；商品房施工面積也達(dá)到了739.26萬平方米，同比增長11%；商品房銷售面積達(dá)154.67萬平方米，同比增長6.6%；商品銷售額126.82億元，增長3.6%。

2016年，揚(yáng)州市邗江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)大反彈。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為132.91億元，增長比例達(dá)47.5%。按工程用途分：住宅投資83.86億元，增長比例達(dá)28.6%；商品房新開工面積221.46萬平方米，增長74.8%；在施工的商品房面積為703.13萬平方米，下降4.9%；已竣工的商品房面積247.6萬平方米，增長1.2%；商品房銷售面積175.13萬平方米，增長13.2%，其中住宅銷售面積152.55萬平方米，增長9.8%；商品房銷售額173.45億元，增長36.8%，其中住宅銷售額141.79億元，增長33.6%，整個(gè)房地產(chǎn)市場漸漸迎來繁榮時(shí)期。

四、探究邗江區(qū)各因素對房地產(chǎn)的影響建模分析

（一）數(shù)據(jù)來源與分析方法

1.數(shù)據(jù)來源。本團(tuán)隊(duì)為了更加詳細(xì)準(zhǔn)確地了解揚(yáng)州市邗江區(qū)具體能夠影響房地產(chǎn)的因素，借鑒互聯(lián)網(wǎng)（揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)）、圖書館（《揚(yáng)州市統(tǒng)計(jì)年鑒》《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》）等資源多次采集統(tǒng)計(jì)與揚(yáng)州市邗江區(qū)房地產(chǎn)銷量有關(guān)的數(shù)據(jù)，運(yùn)用計(jì)算機(jī)軟件Eviews建模并進(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析。

2.分析方法。（1）時(shí)間序列法。時(shí)間序列法，是依據(jù)近幾年來揚(yáng)州市邗江區(qū)住宅商品房的實(shí)際需求的增長率或平均增長率，形成對房地產(chǎn)需求變化的時(shí)間序列，然后從中尋找分析房地產(chǎn)發(fā)展的長期趨勢。（2）一元回歸分析法。社會的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是復(fù)雜的，而房地產(chǎn)銷量的影響因素許多，一元回歸分析就是詮釋一個(gè)被解釋變量分別與多個(gè)解釋變量之間的線性關(guān)系，借此分析研究因素對房地產(chǎn)市場的具體影響。

（二）時(shí)間序列計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析

根據(jù)2011—2016年邗江區(qū)每年銷售量，利用Eviews繪制了銷售量時(shí)間序列圖（見下頁圖）。

（三）回歸模型分析

1.數(shù)據(jù)搜集。本團(tuán)隊(duì)根據(jù)從揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)和揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒上獲得的2011—2016年度邗江區(qū)的銷售量、人口數(shù)量和人均可支配收入，分別建立一元回歸模型（見下頁表1）。

2.邗江區(qū)人口數(shù)量對商品房銷售量的一元回歸模型及檢驗(yàn)分析（見下頁表2）。

由下頁表2可以看出，本模型的可決系數(shù)為0.001492，說明所建模型整體上對樣本數(shù)據(jù)較為擬合，即解釋變量“邗江區(qū)人口數(shù)量”對被解釋變量“邗江區(qū)商品房銷售量”的絕大部分差異做出了解釋。

銷售量時(shí)間序列圖

針對 H0：β1=0 和 H1：β2=0，由表 2 可以看出，估計(jì)的回歸系數(shù)β1的標(biāo)準(zhǔn)誤差和t值分別為：SE（β1）=182.8783，t（β1）=0.800519；β2的標(biāo)準(zhǔn)誤差和t值分別為：SE（β2）=3.164894，t（β2）=0.077314。取α=1，查t分布表得自由度為n-2=4的臨界值t0.5（4）=0.741，因?yàn)閠（β1）、t（β2）均大于t0.5（4）=0.741，所以應(yīng)拒絕原假設(shè)。對斜率系數(shù)的顯著性檢驗(yàn)表明，在α=1的顯著性條件下，邗江區(qū)人口數(shù)量對邗江區(qū)商品房銷售量的確有顯著影響。由表2可得，回歸系數(shù)為0.244691，就經(jīng)濟(jì)意義而言，即為邗江區(qū)人口數(shù)量每增加1萬人，平均說來，商品房銷售面積將增長0.244691萬平方米，這與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)意義相符。3.邗江區(qū)人均可支配收入對商品房銷售量的一元回歸模型及檢驗(yàn)分析（見表3）。本模型的可決系數(shù)為0.015286，說明所建模型整體上對樣本數(shù)據(jù)較為擬合，即解釋變量“邗江區(qū)人均可支配收入”對被解釋變量“邗江區(qū)商品房銷售量”的絕大部分差異做出了解釋。

針對 H0：β1=0和 H1：β2=0，由圖 3中可以看出，估計(jì)的回歸系數(shù)β1的標(biāo)準(zhǔn)誤差和t值分別為：SE（β1）=40.23356，t（β1）=3.742578；β2的標(biāo)準(zhǔn)誤差和 t值分別為：SE（β2）=0.001303，t（β2）=0.249185。取α=1，查t分布表得自由度為n-2=4的臨界值t0.5（4）=0.741，因?yàn)閠（β1）、t（β2）均大于t0.5（4）=0.741，所以應(yīng)拒絕原假設(shè)。對斜率系數(shù)的顯著性檢驗(yàn)表明，在α=1的顯著性條件下，邗江區(qū)人均可支配收入對邗江區(qū)商品房銷售量的確有顯著影響。

由表3可得，回歸系數(shù)為0.015286，就經(jīng)濟(jì)意義而言，即為邗江區(qū)人均可支配收入每增加1元，平均說來，商品房銷售面積將增長0.244691萬平方米，這與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)意義相符。

（四）結(jié)論

由上述兩個(gè)數(shù)學(xué)模型可以得出，人口數(shù)量和人均可支配收入對房地產(chǎn)市場確有較為顯著的影響，隨著全面二孩政策的實(shí)施和社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，邗江區(qū)的人口數(shù)量和人均可支配收入將會有很大的提高，房地產(chǎn)市場也將迎來一段發(fā)展的高漲期。

五、結(jié)論

通過隨機(jī)問卷調(diào)查和建模分析得出結(jié)論：首先，二孩政策的全面放開將增加揚(yáng)州市邗江區(qū)的新生兒出生率，增加其人口數(shù)量并改善人口自然結(jié)構(gòu)，由此引起的人口增長勢必會帶動邗江區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮。其次，在未來五年，邗江區(qū)將會出現(xiàn)許多為適應(yīng)人口變化而購換房的人群，三居室、四居室戶型的住房或其他100～200平方米的商品房將會是此次購換房熱潮中的熱點(diǎn)。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，邗江區(qū)現(xiàn)有商品房數(shù)量及已在建的商品房能夠應(yīng)對未來幾年或會出現(xiàn)的人口增長。從長期考慮，房地產(chǎn)業(yè)也還需要優(yōu)化升級，提供高品質(zhì)住房以便適應(yīng)未來的發(fā)展趨勢。

參考文獻(xiàn)：

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