房屋測(cè)量及其測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用分析

張楊

摘要：房屋是人們生活的基本保障，房產(chǎn)登記測(cè)量是房產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)工作得以開展的重要基礎(chǔ)，在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中房產(chǎn)登記測(cè)量具有非常重要的地位。因此在實(shí)際工作中，需要對(duì)房產(chǎn)登記測(cè)量工作給予充分的重視，并進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)登記測(cè)量的領(lǐng)域和規(guī)范性，全面提高相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)，從而為房產(chǎn)購(gòu)買者提供重要的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房屋測(cè)量；測(cè)量技術(shù)；應(yīng)用分析

引言

房屋測(cè)量是對(duì)房屋及其用地狀況進(jìn)行測(cè)定，從而為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、征收稅費(fèi)及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等各項(xiàng)工作提供重要的測(cè)量數(shù)據(jù)和資料。房屋測(cè)量即是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測(cè)量工作。相較于城市地形測(cè)量和地籍測(cè)量，房屋測(cè)量與其有相同之處，但基于具體服務(wù)的對(duì)象不同，在具體測(cè)量過程中內(nèi)容和要求也存在差異。

一、房屋測(cè)量概述

房屋測(cè)量主要是針對(duì)于房屋面積進(jìn)行測(cè)算，具體包括房屋調(diào)查、房屋平面控制測(cè)量、房屋要素測(cè)量、房屋面積測(cè)算、變更測(cè)量、房屋圖繪制及測(cè)量成果檢驗(yàn)驗(yàn)收等。在房屋測(cè)量過程中主要是通過采集和表述房屋用地的相關(guān)信息，從而為房屋毅然決然、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、產(chǎn)籍管理等提供重要的信息依據(jù)，能夠?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃提供數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測(cè)量經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。在房產(chǎn)測(cè)量全過程、面積計(jì)算及測(cè)量精度等方面都具有嚴(yán)密的科學(xué)性，能夠?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人提供重要的法律保護(hù)。同時(shí)房產(chǎn)測(cè)量還是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)，通過對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬情況的專業(yè)測(cè)量，從而清晰房屋和土地占有位置、面積和土地使用情況，測(cè)量結(jié)果是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分。另外，通常房產(chǎn)測(cè)量還能夠?qū)ι唐贩抠I賣面積是否縮水進(jìn)行檢驗(yàn)，確保買賣雙方的利益，更好的維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

二、房產(chǎn)測(cè)量存在的問題

（一）房地產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)問題

在測(cè)圖工作中數(shù)字化是采用一定的方法實(shí)現(xiàn)對(duì)信息的收集，在利用計(jì)算機(jī)對(duì)其數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，最后形成相對(duì)應(yīng)的圖形，這樣可以保證房產(chǎn)圖形實(shí)現(xiàn)信息化，通過使用數(shù)控繪圖儀器與其他的輸出設(shè)備繪制出相應(yīng)的房產(chǎn)圖。這一技術(shù)主要應(yīng)用在房產(chǎn)的地形、地籍的測(cè)量工作中等等，這一工作的主要問題就是工作量比較大，容易出現(xiàn)各種的問題，并且成圖的質(zhì)量要求很高、速度較快。

（二）測(cè)量?jī)x器的精準(zhǔn)度檢驗(yàn)力度不足

對(duì)房屋實(shí)施測(cè)量的時(shí)候，主要還是依靠相應(yīng)的測(cè)量設(shè)備儀器。在使用的過程中如果儀器出現(xiàn)了偏差就會(huì)造成測(cè)量結(jié)果嚴(yán)重的失誤。因此，在實(shí)施測(cè)量的過程中需要將設(shè)備交由檢驗(yàn)資質(zhì)的質(zhì)監(jiān)部門對(duì)儀器的精準(zhǔn)度實(shí)施檢驗(yàn)。但是，在我國(guó)實(shí)際的房屋測(cè)量工作中，測(cè)量工作人員一般忽視了之間的重要性，也沒有相應(yīng)的責(zé)任人負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查，出現(xiàn)儀器長(zhǎng)期的缺少規(guī)范與監(jiān)督，在工作中就會(huì)嚴(yán)重的影響測(cè)量的精準(zhǔn)度。

三、房屋測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用分析

（一）合理分?jǐn)偣灿信c公共面積

在對(duì)房屋測(cè)量工程中使用的測(cè)量技術(shù)，都是要經(jīng)過國(guó)家住建部與相關(guān)法律規(guī)定的要求進(jìn)行實(shí)施，對(duì)房屋的面積極端的過程中。對(duì)于每一個(gè)單位需要分?jǐn)偟墓裁娣e實(shí)施準(zhǔn)確的測(cè)量。先要對(duì)房屋的總建筑面積進(jìn)行計(jì)算，之后對(duì)房屋的套內(nèi)總面積進(jìn)行計(jì)算，結(jié)合每戶的實(shí)際建筑面積計(jì)算公攤的比例，從而得到共有的面積，計(jì)算出分?jǐn)偟南禂?shù)，再結(jié)合每戶的套內(nèi)面積算出公攤的面積。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與交易企業(yè)對(duì)于房屋的共有面積與公用面積都要實(shí)施明示，對(duì)于其中一些不法的行為也要實(shí)施嚴(yán)厲的打擊與制止。

（二）完善測(cè)量技術(shù)，加大測(cè)量設(shè)備投資力度

目前，我國(guó)的建筑行業(yè)發(fā)展比較快，房屋測(cè)量的數(shù)字化與科學(xué)化成為將來房屋測(cè)量工作中的重要發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于數(shù)字化的設(shè)備具有很高的使用價(jià)值與技術(shù)含量，一般中小測(cè)量企業(yè)的資金實(shí)力往往不能實(shí)現(xiàn)獨(dú)立的數(shù)字化設(shè)備使用。所以，需要國(guó)家提高對(duì)測(cè)量部門數(shù)字化設(shè)備的資金投入，與此同時(shí)積極培養(yǎng)出一批具有較高綜合素質(zhì)的數(shù)字化人才，提高研究的力度，保證房屋測(cè)量工作的不斷完善。再實(shí)施測(cè)量工作的時(shí)候一般會(huì)產(chǎn)生不同的誤差，針對(duì)這些誤差問題需要制定對(duì)應(yīng)的解決措施。

（三）GIS測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用

利用GIS系統(tǒng)來對(duì)房屋測(cè)量時(shí)，需要計(jì)算機(jī)軟件和硬件的支持，利用計(jì)算機(jī)來對(duì)地理信息存貯和處理，并按照空間分布和地理坐標(biāo)來實(shí)現(xiàn)各種資源信息和環(huán)境參數(shù)的輸入、處理、存貯和輸出，滿足人機(jī)交互信息系統(tǒng)。在具體應(yīng)用過程中，通過綜合分析多要素?cái)?shù)據(jù)，并對(duì)其進(jìn)行具體的操作，能夠以圖形、圖像和數(shù)字等多種方式來快速輸出所需要的信息。由于GIS系統(tǒng)能夠?qū)?fù)雜的施工過程利用動(dòng)車圖像進(jìn)行具體描繪，更具數(shù)字化、直觀化和可視化特點(diǎn)，能夠?yàn)榉课轀y(cè)量提供可視化支持。

（四）GPS-RTK技術(shù)在房產(chǎn)登記測(cè)量中的應(yīng)用

RTK測(cè)量技術(shù)是比較常用的GPS測(cè)量方法，測(cè)量過程受環(huán)境干擾較小，所以在野外測(cè)量定位中應(yīng)用比較廣泛，可以獲得較高的精度，對(duì)于提高測(cè)量作業(yè)效率和測(cè)量的精度十分有利。基于載波相位觀測(cè)值實(shí)施動(dòng)態(tài)定位技術(shù)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的RTK定位技術(shù)，對(duì)于在測(cè)量指定坐標(biāo)系總的三維定位結(jié)果能夠及時(shí)提供測(cè)量站點(diǎn)。在使用RTK測(cè)量技術(shù)的過程中，觀測(cè)后的數(shù)據(jù)以及測(cè)量站的具體信息是以數(shù)據(jù)鏈的形式進(jìn)行傳輸?shù)?，基?zhǔn)站獲取信息后傳遞給流動(dòng)站，流動(dòng)站對(duì)于接收到的數(shù)據(jù)信息還會(huì)進(jìn)行實(shí)時(shí)差分處理，對(duì)于數(shù)據(jù)信息進(jìn)行精準(zhǔn)定位。

（五）房產(chǎn)信息數(shù)字化

數(shù)字化測(cè)圖又稱為計(jì)算機(jī)成圖，就是將采集的各種有關(guān)的地物和地貌信息轉(zhuǎn)化為數(shù)字形式，通過數(shù)據(jù)接口傳輸給計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理，得到內(nèi)容豐富的電子地圖，需要時(shí)由電子計(jì)算機(jī)的圖形輸出設(shè)備（如顯示器、繪圖儀）繪出地形圖或各種專題地圖。目前，數(shù)字化測(cè)圖家屬?gòu)V泛應(yīng)用于我國(guó)房產(chǎn)地下測(cè)量等方面，并以其用時(shí)少效率高、信息豐富等優(yōu)點(diǎn)越來越成為房產(chǎn)測(cè)繪中的重要測(cè)量技術(shù)。

結(jié)語

房產(chǎn)測(cè)量是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的工作，測(cè)量數(shù)據(jù)會(huì)作為房產(chǎn)管理、交易、使用等一系列問題的依據(jù)，所以不僅要保證測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、科學(xué)性、合理性，測(cè)量數(shù)據(jù)還具有一定的法律效力，為維護(hù)業(yè)主自身權(quán)益提供有力依據(jù)。在房產(chǎn)測(cè)量工作開展過程中，需要嚴(yán)格按照國(guó)家和行業(yè)規(guī)定的相關(guān)規(guī)范操作執(zhí)行，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，善于運(yùn)用先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)和方法，保證測(cè)量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度，避免違規(guī)行為的發(fā)生。加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量工作的管理，規(guī)范房產(chǎn)交易市場(chǎng)的有序運(yùn)行，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)管理創(chuàng)造有利的條件。

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