房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境成本分析與控制

文/保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)公司 唐月晴

唐月晴，保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制部業(yè)務(wù)經(jīng)理

從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于土地價(jià)格和建筑物價(jià)格[1]，而土地與建筑物價(jià)格取決于拿地成本和土地、建筑開發(fā)成本?，F(xiàn)今房地產(chǎn)價(jià)格不僅取決于土地和房屋成本，還在某種程度上取決于環(huán)境成本。聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)署認(rèn)為，環(huán)境成本是為防止環(huán)境污染而發(fā)生的各種費(fèi)用和改善環(huán)境、恢復(fù)自然資源的數(shù)量或質(zhì)量而發(fā)生的各種支出[2]。此環(huán)境成本指自然環(huán)境成本，現(xiàn)在許多項(xiàng)目的環(huán)境成本分析也是基于自然環(huán)境成本[3-4]，但房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境成本包括自然環(huán)境成本和社會(huì)環(huán)境成本。自然環(huán)境成本如高溫低溫、降雨降雪影響建筑施工成本。社會(huì)環(huán)境成本如道路、水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施的距離及保障影響項(xiàng)目的開發(fā)和使用成本。分析和控制房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境成本，可為開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目選址、土地投標(biāo)、施工招標(biāo)等提供參考。

1 環(huán)境成本特點(diǎn)

1）必要性 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境成本包括舊房拆遷補(bǔ)償成本，交通、水、電、氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施延長成本，改善性住房或高檔住房配套的宜居環(huán)境建設(shè)等。如果不投入環(huán)境成本，項(xiàng)目無法施工，影響房屋的正常使用或房屋價(jià)格。

2）附加性 增加的環(huán)境成本超過正常成本范圍。如增加電線、供排水、燃?xì)?、暖氣管道，污染防治成本，景觀建設(shè)等超過正常范圍的成本及額外增加的教育文體設(shè)施等。

3）變異性 項(xiàng)目周邊自然環(huán)境隨社會(huì)環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)類型和檔次、開發(fā)企業(yè)目的差異而變化。部分項(xiàng)目自然環(huán)境成本低，但社會(huì)環(huán)境成本高，房地產(chǎn)開發(fā)成本存在較大差異。

4）增值性 指投入某些環(huán)境成本后可提高房屋價(jià)值，增加對(duì)顧客的吸引力，如周邊污染治理、景觀及文體休閑設(shè)施建設(shè)。在改善性住房開發(fā)中，開發(fā)企業(yè)越來越多地投入環(huán)境成本以提高社區(qū)檔次，提高房屋價(jià)值及價(jià)格。

5）公益性 環(huán)境成本公益性可從2方面理解：環(huán)境成本投入建成的產(chǎn)品具有公益性，如小區(qū)園林綠化、體育休閑設(shè)施等具有社區(qū)公用性特點(diǎn)；還有部分環(huán)境成本應(yīng)由市政公共投入，但開發(fā)企業(yè)為盡快開發(fā)房地產(chǎn)不得不承擔(dān)，如部分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)質(zhì)幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、文化體育等公益性設(shè)施建設(shè)。

6）不確定性 房產(chǎn)開發(fā)中的某些環(huán)境成本不確定，也難以預(yù)見，如項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)地下文物、軍用設(shè)施、地下管網(wǎng)等，尤其是無法預(yù)知的環(huán)境災(zāi)害。

2 環(huán)境成本類型及影響因素

2.1 拆遷補(bǔ)償成本

1）舊房拆遷補(bǔ)償成本 舊房拆遷補(bǔ)償關(guān)系著項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。部分項(xiàng)目區(qū)舊房拆遷需安置居民較多、被拆遷戶要求過高，增加項(xiàng)目成本，降低了項(xiàng)目盈利水平甚至造成虧本，使開發(fā)企業(yè)在花費(fèi)大量前期成本后不得不放棄開發(fā)。有些項(xiàng)目的大部分住戶同意拆遷與合理補(bǔ)償，但少數(shù)住戶要求過高導(dǎo)致項(xiàng)目無法正常進(jìn)行，影響開發(fā)進(jìn)程、房屋銷售及社區(qū)功能。這是開發(fā)企業(yè)在舊城改造或城中村改造時(shí)必須重視的環(huán)境成本。

2）基礎(chǔ)設(shè)施拆遷補(bǔ)償成本 項(xiàng)目施工時(shí)需拆除原有高壓線、地下水管、燃?xì)夤堋⑴瘹夤?、電纜、通信及地下構(gòu)筑物，拆除工作需專業(yè)人士完成?；A(chǔ)設(shè)施拆遷補(bǔ)償費(fèi)較高，耗費(fèi)時(shí)間較長，既增加項(xiàng)目成本，又影響項(xiàng)目工期。部分開發(fā)企業(yè)還需補(bǔ)償拆遷費(fèi)用。因此，開發(fā)企業(yè)在土地投標(biāo)前需詳細(xì)調(diào)查研究實(shí)際情況。

3）青苗和地上設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)作物、蔬菜、果樹、林木屬于農(nóng)民所有，開發(fā)企業(yè)需向農(nóng)民支付青苗補(bǔ)償費(fèi)；項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民建設(shè)的構(gòu)筑物、道路、水井、管線、溝渠等設(shè)施，開發(fā)企業(yè)需支付設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)。

2.2 小區(qū)外環(huán)境成本

1）基礎(chǔ)設(shè)施成本 小區(qū)連接城市道路、供排水管道、燃?xì)馀瘹夤艿馈⒏邏壕€路、電視通信等線路的距離較遠(yuǎn)，需開發(fā)企業(yè)投入大量成本，否則影響房屋銷售及使用。如項(xiàng)目交通不便，需開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)公交公司增加公交線路或站點(diǎn)，增加開發(fā)成本。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在土地招標(biāo)前測(cè)算項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的附加成本。

2）生活設(shè)施成本 為吸引購房者，開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃范圍內(nèi)協(xié)助有關(guān)單位在項(xiàng)目區(qū)附近建設(shè)農(nóng)貿(mào)超市、幼兒園、小學(xué)、影院等設(shè)施，或與優(yōu)質(zhì)小學(xué)合作，便于小區(qū)住戶子女入學(xué)，這也增加了開發(fā)成本。

3）防治污染和環(huán)境保護(hù)成本 ①建筑施工污染 房產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工導(dǎo)致的水體、空氣、垃圾、噪聲、熱、光、電磁等污染[5]，根據(jù)法規(guī)和環(huán)保部門要求降低污染所增加的成本經(jīng)常轉(zhuǎn)嫁為開發(fā)企業(yè)成本。②減少周邊污染 開發(fā)企業(yè)需增加成本來減少污染，如協(xié)助治理臭水河、搬運(yùn)垃圾場(chǎng)、增加隔聲屏障等。如不治理周邊污染，將影響房產(chǎn)使用價(jià)值，降低購買需求，引起房地產(chǎn)價(jià)值減損[6-7]。③環(huán)境保護(hù) 土地開發(fā)對(duì)周邊環(huán)境造成的影響需開發(fā)企業(yè)投入成本進(jìn)行保護(hù)；樓房建成后需對(duì)房屋周邊進(jìn)行環(huán)境保護(hù)，例如建筑堡坎、興修溝渠、植被綠化等，開發(fā)企業(yè)需投入環(huán)境成本。

4）樓高和風(fēng)格限制成本 由于城市規(guī)劃要求，部分區(qū)域有樓高限制，如機(jī)場(chǎng)附近航道線上、大型紀(jì)念館等周邊區(qū)域。樓高限制影響可開發(fā)房屋面積，增加開發(fā)成本。

2.3 小區(qū)內(nèi)環(huán)境成本

小區(qū)是居民日常戶外活動(dòng)場(chǎng)所，小區(qū)環(huán)境建設(shè)情況影響房屋的宜居價(jià)值。居住環(huán)境影響人們身體健康[8]，也影響人們交往和工作。土地緊缺的香港十分重視小區(qū)室外環(huán)境建設(shè)，從地面綠化美化到屋頂花園，從游憩場(chǎng)所到體育活動(dòng)場(chǎng)所，甚至鄰里交往活動(dòng)場(chǎng)所都要投資建設(shè)[9]。

1）非建筑用地成本 為吸引購房者，在小區(qū)規(guī)劃上減少房屋建筑用地，增加樓間距或減少污染源（小區(qū)周邊道路噪聲、變電站或高壓線電磁輻射、光污染、熱污染等）附近的建筑用地。非建筑用地面積越大，單位面積房屋平攤的土地成本越高。因此，項(xiàng)目選址前開發(fā)企業(yè)需了解周邊污染對(duì)項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃建設(shè)可能增加的環(huán)境成本。

2）小區(qū)景觀建設(shè)與園林綠化成本 小區(qū)景觀與園林綠化應(yīng)與小區(qū)規(guī)模、宜居檔次相配套，與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，與當(dāng)?shù)貧夂颦h(huán)境、資源特點(diǎn)和生活習(xí)俗相適應(yīng)。部分小區(qū)藝術(shù)景觀過度西化，與建筑風(fēng)格及當(dāng)?shù)亓?xí)俗不相稱；綠化植物及水景耗水嚴(yán)重，種植維護(hù)成本過高；美化植物多為異地種類或名貴花木，與當(dāng)?shù)貧夂虿幌嘁?，栽后不久即枯萎死亡。小區(qū)景觀和園林過度美化增加了開發(fā)企業(yè)的環(huán)境成本。

3）小區(qū)安全保護(hù)設(shè)施成本 安全是最基本要求，除房屋本身質(zhì)量安全外，小區(qū)防火、防盜、防澇等設(shè)施是保障住戶安全的必要條件。開發(fā)企業(yè)增加安全設(shè)施建設(shè)，雖增加了安保設(shè)施成本，但有助于住戶居住安全性，增加購房吸引力。

4）小區(qū)生活設(shè)施成本 未配備地下車庫的小區(qū)道路規(guī)劃應(yīng)人車分流，小區(qū)車位應(yīng)與社區(qū)住房數(shù)量相適應(yīng)。小區(qū)體育設(shè)施是居民戶外活動(dòng)的重要場(chǎng)所，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)住戶類型，增加開發(fā)成本，建設(shè)相應(yīng)數(shù)量的體育設(shè)施和休閑活動(dòng)場(chǎng)所。

5）小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)變動(dòng) 建筑密度、容積率、臨街房屋用途變更等均可引起環(huán)境成本變動(dòng)。

2.4 房產(chǎn)用途變更成本

目前, 工業(yè)用地置換為城鎮(zhèn)居住用地現(xiàn)象普遍，由于被置換的工業(yè)用地大多受原有生產(chǎn)過程影響，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)后, 可能對(duì)居住人群產(chǎn)生不良影響[10]，附近工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)及其排放物也影響住戶的身心健康。為避免不良影響，開發(fā)企業(yè)需投入必要的環(huán)境成本。

3 環(huán)境成本控制方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的有效策略需重視4個(gè)階段的成本管理，即決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工階段。環(huán)境成本的控制也貫穿于4個(gè)階段中，重點(diǎn)在決策階段。

3.1 實(shí)地調(diào)查

目前，開發(fā)企業(yè)在土地投標(biāo)前大都了解簡(jiǎn)單情況，但未深入調(diào)查分析。開發(fā)企業(yè)在投標(biāo)前應(yīng)組織人員調(diào)查如下內(nèi)容。

1）項(xiàng)目內(nèi)現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備的有無及遷移可能性 設(shè)施遷移影響房地產(chǎn)的開發(fā)工期和成本。

2）項(xiàng)目附近危險(xiǎn)源和污染源調(diào)查 住宅地塊需調(diào)查附近有無危險(xiǎn)源、污染源及改變的可能性和成本。危險(xiǎn)源與污染源的存在嚴(yán)重影響房屋銷售及居住，降低房屋宜居價(jià)值。如項(xiàng)目地塊在機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站附近或毗鄰高速鐵路、公路、變電站、高壓線等，所建住宅對(duì)改善性購房者缺乏吸引力，即使增加環(huán)境成本也不能解決問題。

3）現(xiàn)有建筑物、構(gòu)筑物面積，樹木、青苗及其補(bǔ)償價(jià)格調(diào)查 舊城或城中村改造的建筑物需調(diào)查不同類型所有者的補(bǔ)償意愿，少數(shù)人不同意也影響拆遷進(jìn)度和開發(fā)成本。

4）項(xiàng)目區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查 項(xiàng)目地塊與城市道路、供水管、排水管、高壓電線、暖氣管等的距離遠(yuǎn)近，是否需增加建設(shè)成本。項(xiàng)目地塊距城市基礎(chǔ)設(shè)施干線越遠(yuǎn)，開發(fā)企業(yè)需投入的環(huán)境成本越高。

5）項(xiàng)目地塊附近教育、醫(yī)療、體育、文化設(shè)施 項(xiàng)目地塊附近若缺乏公益設(shè)施，開發(fā)企業(yè)則需投入大量環(huán)境成本進(jìn)行建設(shè)。

6）項(xiàng)目區(qū)及其附近自然生態(tài)和人文景觀 項(xiàng)目地塊附近具有良好的自然生態(tài)環(huán)境，如森林、湖泊、水庫、河流及歷史文化遺跡等，可增加房屋的宜居價(jià)值，降低開發(fā)企業(yè)的環(huán)境成本。

3.2 查閱檔案

在實(shí)地調(diào)查基礎(chǔ)上，查閱城市規(guī)劃及城市地下管網(wǎng)檔案。城市規(guī)劃規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)方向、規(guī)模、時(shí)序和步驟，有利于開發(fā)企業(yè)安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施[11]。城市地下管網(wǎng)檔案記錄了城市地下供水管、排水管、供暖管、供氣管、電纜等的分布和走向，如果項(xiàng)目下方有相關(guān)地下網(wǎng)管，將增加遷移成本，甚至影響項(xiàng)目施工。

3.3 環(huán)境成本估算和項(xiàng)目定位

根據(jù)環(huán)境成本、市場(chǎng)預(yù)測(cè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，確定開發(fā)類型、目標(biāo)客群、項(xiàng)目特點(diǎn)、價(jià)格水平及開發(fā)計(jì)劃，擬定客觀的項(xiàng)目投資規(guī)模、成本與投資收益指標(biāo)。在此基礎(chǔ)上確定投標(biāo)地塊標(biāo)底，以此決定是否進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。

3.4 科學(xué)規(guī)劃與合理設(shè)計(jì)

投標(biāo)獲得地塊后，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位和目標(biāo)客群的需要將決策時(shí)的開發(fā)思路、檔次、內(nèi)容等融合到規(guī)劃設(shè)計(jì)中，科學(xué)規(guī)劃小區(qū)建設(shè)及樓宇外觀、距離、排列和朝向，減少“光污染”和“熱污染”，根據(jù)植物的生態(tài)適宜性設(shè)計(jì)園林植物和山水景觀，在提高房屋宜居價(jià)值的同時(shí)，降低環(huán)境成本[12]。

3.5 重視施工和竣工階段的環(huán)境建設(shè)

重視施工和竣工階段環(huán)境項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和效果，注重山景、水景、園林建筑、園林植物等的整體性、配套性、匹配性和美觀性，及時(shí)補(bǔ)充或修改設(shè)計(jì)上未考慮或考慮不足的環(huán)境建設(shè)內(nèi)容，通過適度環(huán)境成本的投入，提高小區(qū)環(huán)境的舒適度和宜居性，增強(qiáng)小區(qū)的外在吸引力。

3.6 重視軟環(huán)境建設(shè)，增加內(nèi)在吸引力

建立優(yōu)良的售后服務(wù)機(jī)制，如減免物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)，通過社會(huì)環(huán)境成本投入引進(jìn)優(yōu)質(zhì)幼兒園、小學(xué)或與優(yōu)質(zhì)小學(xué)、醫(yī)院、體育場(chǎng)館等合作，解決本小區(qū)住戶入學(xué)、就醫(yī)、體育活動(dòng)等問題，增加對(duì)目標(biāo)客群的內(nèi)在吸引力。

4 結(jié)語

分析和控制環(huán)境成本有利于降低房產(chǎn)開發(fā)成本，提高企業(yè)盈利水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境成本分析和控制應(yīng)貫穿于決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工各階段，尤其需重視決策階段環(huán)境成本的分析和控制。