土地一級開發(fā)成本控制的主要內(nèi)容及其策略

李競

摘要：本篇文章首先對土地一級開發(fā)成本控制的主要內(nèi)容進行闡述，從相關(guān)經(jīng)濟政策、地方政府行政執(zhí)行力、企業(yè)資本運作及管理能力三個方面入手，對影響土地一級開發(fā)成本的主要因素進行解析，并以此為依據(jù)，提出土地一級開發(fā)成本控制的相關(guān)策略。希望通過本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許的參考。

關(guān)鍵詞：土地一級開發(fā) 成本控制 主要內(nèi)容 策略

一、土地一級開發(fā)成本控制的主要內(nèi)容

（一）土地一級開發(fā)成本基本概念

所謂的一級土地開發(fā)主要指，在土地轉(zhuǎn)讓之前，對土地實施全面整理投資開發(fā)的過程。換句話說，土地一級開發(fā)主要指，由政府部門或者其他授權(quán)企業(yè)，對一定范疇中土地征用和占用實行補償，同時在市政配套設(shè)施構(gòu)建過程中，讓該領(lǐng)域的土地滿足“三通一平”要求，從而對土地實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)。而土地一級開發(fā)成本主要指開發(fā)土地時所消耗的所有資源費用。在市場條件不斷改變的情況下，土地一級開發(fā)成本作為土地掛牌底價重要組成部分，會對整個開發(fā)項目的實際效益產(chǎn)生重要影響。因而，土地一級開發(fā)成本管理對效益主體有著十分重要的意義。

（二）土地一級開發(fā)成本組成成分

土地一級開發(fā)成本主要包含了兩項投資，一個是直接投資，另一個是間接投資。其中，直接投資涉及了征用土地費用、群眾拆遷安置費用、基本設(shè)施建設(shè)費用以及不可預(yù)見費用等；間接投資包含了貸款利息費用以及管理費用等。具體主要劃分成八種類型，一、前期費用；二、征地補償費用；三、拆遷補償費用；四、征地、折遷不可預(yù)見費；五、基礎(chǔ)設(shè)施市政建設(shè)費；六、財務(wù)費用；七、土地一級開發(fā)企業(yè)利潤；八、各項稅費等。

（三）土地一級開發(fā)的特征

通常情況下，一級開發(fā)項目運作周期為4年左右（上下幅度不得超過一年），這還是相對于項目各個流程比較順利開展的狀況下，然而其中一個環(huán)節(jié)存在問題，就會給整個項目的進度帶來約制。假設(shè)時間方面和有關(guān)條例中約制的時間不符，這就要求重新辦理相關(guān)首席，一旦發(fā)生該現(xiàn)象，會給成本核算周期帶來影響，此外，針對土地一級開發(fā)來說，其中涉及了諸多環(huán)節(jié)，并且各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本種類以及歸納方式都存在著一定的差異，成本所包含的內(nèi)容不僅繁多而且較為復(fù)雜。

二、影響土地一級開發(fā)成本的主要因素

（一）相關(guān)經(jīng)濟政策

和土地一級開發(fā)成本有關(guān)的經(jīng)濟政策主要包含了四項內(nèi)容，第一個是房地產(chǎn)企業(yè)金融政策；第二個是拆遷補償政策；第三個是土地管理政策；第四個是房地產(chǎn)政策。這些政策的改變，都會使得土地開發(fā)過程中融資形式、開發(fā)成本利息支出、拆遷費用以及前期費用等發(fā)生改變，從而對土地一級開發(fā)成本產(chǎn)生較大影響。

（二）地方政府行政執(zhí)行力

地方政府行政執(zhí)行力通常展現(xiàn)在四個方面，第一，土地一級開發(fā)有關(guān)手續(xù)申請和審批；第二，拆遷補償安置措施的建立；第三，拆遷評估；第四，拆遷前期以及后期群眾的管理。土地拆遷費用在開發(fā)成本中占據(jù)較大的比例，資金的全面運用、投放時間存在集中性，而受土地拆遷政策及其執(zhí)行情況影響最大的就是土地拆遷費用。因此加大征用土地拆遷費用管理力度是實現(xiàn)對土地開發(fā)成本控制中主要方式。

（三）企業(yè)資本運作及管理能力

由于土地一級開發(fā)是資本密集性行業(yè)，企業(yè)的資本運作及管理能力對一級開發(fā)成本的控制影響較大，其不僅會給企業(yè)抵抗財務(wù)風(fēng)險能力帶來直接影響，并且將會給整體項目落實達到?jīng)Q定性效果，這也是開展土地以及開發(fā)成本工作的關(guān)鍵內(nèi)容。假設(shè)我們將直接組織部門以及管理研發(fā)部門當作企業(yè)非獨立核算部門，在開展費用核算工作的過程中，我們需要把所有關(guān)于土地開發(fā)的成本都納入到間接成本項目中。

三、土地一級開發(fā)成本控制的相關(guān)策略

（一）成立專門的管理部門，了解相關(guān)政策，強化成本分析與考核

成本管理作為土地一級開發(fā)中不可或缺的一部分，其起到了作用是毋庸置疑的，企業(yè)需要根據(jù)發(fā)展需求，設(shè)定專業(yè)的成本管理部門，保證土地一級開發(fā)成本控制工作的全面落實，明確企業(yè)職工的自身職責，防止和企業(yè)其他部門職責交叉，針對成本管理工作內(nèi)容，在落實成本控制工作時，應(yīng)該確保各個部門之間的全面配合，鼓勵企業(yè)所有員工都參與到成本管理工作中。雖然在開展土地一級開發(fā)工作時，一般都是以企業(yè)為主體，地方政府主導(dǎo)，但是在落實土地一級開發(fā)項目時，企業(yè)有權(quán)力提出相應(yīng)的成本決策意見，將企業(yè)自身具備的主觀能動性進行高效發(fā)揮，在對前期可行性進行探究的同時，將成本管理當作核心內(nèi)容，結(jié)合企業(yè)真實情況，對成本規(guī)劃中存在的不足或者漏洞進行及時修整，從而給后期項目的開展奠定良好的基礎(chǔ)。最后，企業(yè)還要對成本管理流程進行探究，找出影響成本管理水平的主要因素，進而保證土地一級開發(fā)項目及時竣工并投入使用。

（二）積極參與成本預(yù)測過程，有效借助政府力量

企業(yè)在落實項目可行性探究工作的過程中，應(yīng)該讓成本管理部門一同參與到其中，在對成本預(yù)測有基本了解的同時，還能及時獲取相應(yīng)的信息，進而給后續(xù)開展成本管理工作奠定良好的契機。此外，企業(yè)還要向政府部門進行學(xué)習(xí)，將政府部門在土地一級開發(fā)中起到的主導(dǎo)作用進行全面借鑒，借助政府部門的力量，全面掌握現(xiàn)階段開發(fā)領(lǐng)域土地應(yīng)用情況，進而給征用土地拆遷消耗成本數(shù)量的估測提供良好依據(jù)和條件。

（三）制定標準，細化核算的對象，提高企業(yè)成本控制力度

成本管理部門的工作職責就是開展成本核算工作，在開展土地一級開發(fā)工作時，會受到諸多不明確因素的影響，進而給成本管理水平的提升帶來約制，因此，成本管理工作在開展成本核算工作時，應(yīng)該采用細化的工作方式，這樣可以有效提升核算信息的精準性。為了保證成本管理工作的全面開展，還應(yīng)與負責地價審計的專業(yè)人員深入溝通，制定完善的成本管理體系，讓各個部門工作的開展真正做到有據(jù)可依，進而實現(xiàn)成本的全面掌控。最后，完善動態(tài)成本監(jiān)管機制，開展部分不可預(yù)測成本的審核工作，提升這些成本支出的合理性和公開性，進而加大成本管理力度。

四、結(jié)束語

總而言之，隨著我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，土地市場管理業(yè)也朝著規(guī)范化的趨勢發(fā)展，土地的一級開發(fā)的相關(guān)政策也逐漸完備和優(yōu)化，企業(yè)要想提升自身市場競爭實力，保證自身穩(wěn)定發(fā)展，就要從根本上落實好一級開發(fā)成本管理工作。但是結(jié)合當前情況來說，在開展好一級開發(fā)成本管理工作時，普遍存在諸多的影響因素，這些因素的出現(xiàn)，嚴重約制了成本管理工作的全面開展。因此，我們需要結(jié)合不同的影響因素，采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，通過采用成立專門的管理部門、積極參與成本預(yù)測過程、制定完善的成本管理標準等方式，在提升企業(yè)成本管理水平的同時，還能給企業(yè)的今后發(fā)展奠定良好的契機。