已建成改善型養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃指標(biāo)對比研究

熊濤，湯朝暉/XIONG Tao, TANG Zhaohui

1 研究緣起

據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，到21世紀(jì)末，中國的老年人口將一直維持在3億～ 4億的規(guī)模。在我國人口快速老齡化的背景下，改善型養(yǎng)老社區(qū)在京滬等一線城市周邊如雨后春筍般崛起。這些項目的開發(fā)主體、開發(fā)模式不盡相同，提供的服務(wù)也各具特色。但在目前政策不明朗的大背景下，有許多項目定位不清晰，建成后還未投入使用即需要改建或使用后有大量空間閑置。國外的部分項目在改善型養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)上也取得了一些經(jīng)驗，但因為國情的巨大差異，我們不能直接照搬他國經(jīng)驗。本文將對京滬周邊的案例展開實證研究，梳理它們潛藏的經(jīng)驗和問題，同時在和國外案例的比較研究中做出判斷，并針對這種地產(chǎn)開發(fā)行為中萌芽的設(shè)計需求提出設(shè)計導(dǎo)引的建議。

2 概念的厘清及國內(nèi)外關(guān)于改善型養(yǎng)老社區(qū)定義的不同

廣義的理解，“養(yǎng)老社區(qū)”是指成規(guī)模的養(yǎng)老項目，“社區(qū)”可能是新建也可能是改擴(kuò)建的?！案纳菩汀敝傅氖嵌ㄎ桓哂谡峁┗颈Ｕ系酿B(yǎng)老院、敬老院，在此基礎(chǔ)上提供的具有一定品質(zhì)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)?！案纳啤钡膬?nèi)涵可能很廣泛，但必須是針對有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后相應(yīng)有更高需求的長者設(shè)計的項目。

美國建筑師協(xié)會曾提出了“知識型長者社區(qū)”（Aging knowledge community）的概念，用于特指受過良好教育的“知識型長者”。本文的“改善型”則更多借鑒的是房地產(chǎn)業(yè)的定義，“改善型”相對于“ 剛需”而言，指的是在滿足基本需求的前提下能夠提供更好服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)。

3 我國案例調(diào)研范圍及選取原則

從案例分布范圍的角度看，國內(nèi)的改善型養(yǎng)老社區(qū)一般出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、年輕人聚集的一二線城市周邊，其中在一線城市周邊尤為明顯。在北、上、廣、深四大一線城市中，可能是因為南方老人對離家養(yǎng)老的觀念接受度不高的原因，廣深周邊的建成案例明顯少于京滬。

從案例的收費方式的角度看，養(yǎng)老項目的收費方式多種多樣。收費方式有會員卡制、年費制、月費制、押金制、綁定保險、銷售產(chǎn)權(quán)等多種模式，為了便于分類篩選出“改善型”項目，筆者取平均值將其換算為月均消費。并選取單個床位月均消費高于5000元的案例進(jìn)行調(diào)查訪談與空間分析，合計36個案例。

4 我國改善型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃指標(biāo)的對比

筆者通過對上述選取出的案例進(jìn)行實地走訪和運營商訪談，著重關(guān)注了多項規(guī)劃指標(biāo)：其中區(qū)位方面的指標(biāo)有與市中心的距離；規(guī)模方面有用地面積、建筑規(guī)模、容積率、公建規(guī)模、公建比例；運營方面有開發(fā)模式、開業(yè)時間、單床位平均月費用、房間數(shù)；景觀資源方面有山體、水體、住宅部分體量及層數(shù)；功能配比方面有功能分區(qū)、配套公建、醫(yī)院、老年大學(xué)、商業(yè)；開發(fā)策略方面有配建住宅聯(lián)合開發(fā)、分期開發(fā)、項目特色；經(jīng)濟(jì)性方面有入住率。通過這些指標(biāo)的對比，能夠?qū)Ω纳菩宛B(yǎng)老社區(qū)的區(qū)位、規(guī)模、運營、景觀資源、功能配比、開發(fā)策略、經(jīng)濟(jì)效益有較為全面的了解，對于實現(xiàn)“改善”的設(shè)計策略的優(yōu)劣有個大致的判斷。

距離市中心的距離以公里（km）為單位，選取市政府所在地為市中心，主要用于區(qū)分項目的區(qū)位類型：市區(qū)型、郊區(qū)型、遠(yuǎn)郊型。用地面積、建筑規(guī)模、容積率、公建規(guī)模、公建比例均選取整個項目的指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計，對于部分銷售部分自持的項目也是如此，因為這樣更能客觀反映出項目的實際規(guī)模。開發(fā)模式反映的是住宅部分是租賃還是銷售；住宅部分體量及層數(shù)主要是用于區(qū)分多層、小高層、高層；功能分區(qū)用于區(qū)分用地規(guī)劃分區(qū)、垂直分區(qū)、水平分區(qū)、垂直水平結(jié)合。配套公建、醫(yī)院、老年大學(xué)、商業(yè)這些指標(biāo)主要考察的是項目的功能類型及其建設(shè)的規(guī)模和級別；項目特色主要用關(guān)鍵詞概括項目給人留下的最為深刻的印象；入住率則可以直接反映項目的經(jīng)濟(jì)效益。

以選取的案例為縱軸、上述規(guī)劃指標(biāo)為橫軸制表，得到表1：

5 我國改善型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃指標(biāo)對比分析

5.1 改善型養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模與區(qū)位的關(guān)系

與市中心的距離（km）：選取的案例距離市中心距離1～61km不等：在36個案例中，0～10km的有8個，10～20km的有5個，20～30km的有9個，30～40km的有8個，40～50km的有3個，50～60km的有2個，60～70km的有1個。

用地面積（萬m2）：1萬m2以下的有5個，1萬～10萬m2的有13個，10萬～100萬m2的有14個，100萬m2以上的有4個。

容積率：0～1的有12個，1～2的有14個，2以上的有10個。

可以看出，改善型養(yǎng)老社區(qū)從市中心到郊區(qū)都有分布，案例分布的密度從市中心向郊區(qū)方向遞減。從用地面積上看，多在10萬m2上下，和一個普通住宅小區(qū)的規(guī)模近似。從容積率上看，0～1、1～2、2以上分布較為平均，但一般都在3以下。進(jìn)一步對比規(guī)模與區(qū)位的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)規(guī)模往往隨著與市中心距離的增大而增大，功能配套也趨于復(fù)雜，而容積率則呈現(xiàn)相反的趨勢。

從調(diào)研案例的實際情況看，養(yǎng)老社區(qū)的容積率一般會低于同地段普通住區(qū)的容積率，不會大于3，相對比而言，養(yǎng)老社區(qū)容積率低者為好。從改善型養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)模式看，市中心往往以社區(qū)嵌入式機(jī)構(gòu)的形式存在，建筑往往是單體樓，而且有部分為學(xué)校、酒店改擴(kuò)建而成；郊區(qū)則以改善型住區(qū)的形式存在，規(guī)模和一個普通住區(qū)相當(dāng)，和主城相距不遠(yuǎn)，有一定的配套和景觀資源；遠(yuǎn)郊則往往是超級大盤，自帶配套，有突出的景觀資源或廉價的土地，社區(qū)本身像是一個微型城市。

5.2 公建比例與規(guī)模、入住率的關(guān)系

公建比例（%）：10%以下的社區(qū)有10個，10%～20%的有9個，20%～30%的有12個，30%以上的有5個。

入 住 率（%）：30%以 下 的 社 區(qū) 有7個，30%～60%的有6個，60%～90%的有7個，90%以上的有11個。

醫(yī)院：三級醫(yī)院有3個，二級醫(yī)院有6個，社區(qū)醫(yī)院有9個，醫(yī)務(wù)室有11個，未開業(yè)7個。

老年大學(xué)：成規(guī)模的老年大學(xué)有2個，興趣班的有14個，僅設(shè)置活動室的有6個，無相關(guān)設(shè)施的有14個。

商業(yè)：商業(yè)街的有4個，小賣部的有8個，無商業(yè)設(shè)施的有24個。

表1 我國部分改善型養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃指標(biāo)對比

可以看出，公建比例的中位數(shù)在20%左右；入住率從0～100%均有分布，且較為平均；醫(yī)院則各個等級均有，但是三甲醫(yī)院相對較少，能使用醫(yī)保的醫(yī)院也并不多；成規(guī)模的老年大學(xué)很少，大多數(shù)以興趣班或者活動室的形式存在，還有很多項目無相關(guān)設(shè)施。商業(yè)設(shè)施方面，約2/3的項目社區(qū)內(nèi)無商業(yè)設(shè)施，大多數(shù)社區(qū)內(nèi)的商業(yè)為小賣部。

從公建比例和建筑規(guī)模的關(guān)系角度看，規(guī)模較小的一般為單體樓，往往是首層（部分是首二層）為公共活動區(qū)域。規(guī)模越大的項目，則是多棟住宅配套一組公建，一般公建比例會更低，但也有例外。有些項目為追求居住品質(zhì)，會有較高的公建比例，這類項目一般入住率較高，具有自己的特色。從總圖布局上看，公建往往布置在社區(qū)的前區(qū)，靠近入口，相對集中。

從公建的功能類型和等級的角度看，長者的醫(yī)療需求多數(shù)通過在社區(qū)內(nèi)設(shè)置簡單的社區(qū)醫(yī)院或者醫(yī)務(wù)室解決，不能對接醫(yī)保的醫(yī)院目前相關(guān)運營情況一般不好。長者的學(xué)習(xí)娛樂需求多數(shù)通過社區(qū)內(nèi)的興趣班或活動室解決，成規(guī)模的老年大學(xué)只有在少數(shù)具有特色的大型項目中才存在，例如綠城烏鎮(zhèn)雅園。長者的購物需求則通過在社區(qū)內(nèi)設(shè)置小賣部滿足，但多數(shù)社區(qū)內(nèi)都不設(shè)置商業(yè)設(shè)施，或許和國內(nèi)老人節(jié)儉的消費習(xí)慣有關(guān)。

5.3 開發(fā)模式與項目特色

開發(fā)模式：出租的有31個，出售的有7個。

水體 住宅部分體量 功能分區(qū) 配套公建 醫(yī)院 老年大學(xué) 商業(yè) 配建住宅 分期開發(fā) 項目特色 入住率及層數(shù) 聯(lián)合開發(fā)無 多層 垂直水平結(jié)合 單體樓 社區(qū)醫(yī)院 興趣班 無 有 不分期 依山而建 100%無 多層 垂直分區(qū) 單體樓 醫(yī)務(wù)室 興趣班 無 有 不分期 退臺式建筑 50%無 多層 垂直分區(qū) 單體樓 醫(yī)務(wù)室 興趣班 無 有 不分期 知識化年輕化的護(hù)工/高檔 100%有 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 酒店、會議中心、 停業(yè) 無 商業(yè)中心 有 分期 高爾夫/別墅區(qū) 50%商業(yè)中心有 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 多功能廳、康復(fù)醫(yī)院、 二級醫(yī)保 無 小賣部 無 不分期 政府/中低檔/剛需/幼兒園 60%幼兒園有 小高層、高層 用地規(guī)劃分區(qū) 三甲醫(yī)院、教堂、會所 三甲醫(yī)院醫(yī)保 興趣班 小賣部 有 分期 三甲醫(yī)院醫(yī)保/成熟配套 50%無 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 會所 社區(qū)醫(yī)院醫(yī)保 無 無 無 不分期 政府/中檔/剛需 100%有 小高層 用地規(guī)劃分區(qū) 別墅型客房、酒店、會議中心、 醫(yī)務(wù)室 無 小賣部 無 分期 會展/溫泉/人氣不足 90%溫泉中心、養(yǎng)生館無 多層 垂直水平結(jié)合 社區(qū)醫(yī)院 醫(yī)務(wù)室 興趣班 小賣部 無 不分期 開放式公共空間 100%有 多層 垂直水平結(jié)合 培訓(xùn)中心、酒店 二級未開業(yè) 活動室 無 有 不分期 公辦/設(shè)計完善 30%有 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 會所、餐廳、酒店 醫(yī)務(wù)室 無 無 無 不分期 古典園林/公建用地大 100%有 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 商業(yè)中心、社區(qū)醫(yī)院、 社區(qū)醫(yī)院 活動室 停業(yè) 有 分期 功能配套完善 100%會所、辦公無 小高層 垂直水平結(jié)合 社區(qū)醫(yī)院、會所 社區(qū)醫(yī)院 興趣班 小賣部 無 分期 險資/高檔 100%無 小高層 用地規(guī)劃分區(qū) 酒店、農(nóng)業(yè)體驗區(qū) 二級醫(yī)保 無 小賣部 有 分期 嘈雜/農(nóng)業(yè)體驗 15%無 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 酒店、社區(qū)醫(yī)院 社區(qū)醫(yī)院 無 商業(yè)街 有 分期 房地產(chǎn)/護(hù)理院 15%無 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 康復(fù)醫(yī)院 康復(fù)醫(yī)院 無 無 無 不分期 護(hù)理院/公共空間舒適 90%有 多層 垂直水平結(jié)合 酒店、社區(qū)醫(yī)院、食堂、會所 二級醫(yī)保 興趣班 小賣部 無 不分期 商業(yè)定位合適/景區(qū) 100%無 小高層 垂直分區(qū) 會所、醫(yī)務(wù)室 社區(qū)醫(yī)院 興趣班 無 寫字樓 不分期 辦公/高檔 70%有 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 高端養(yǎng)老會所、精品度假酒店、 未開業(yè) 無 無 無 不分期 濱水/分散式 未開業(yè)藝術(shù)中心有 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 頤樂學(xué)院、康復(fù)醫(yī)院 三甲康復(fù)醫(yī)保 老年大學(xué) 商業(yè)街 有 分期 學(xué)院式養(yǎng)老/康復(fù)醫(yī)院 100%無 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 康復(fù)醫(yī)院、研究中心 三甲醫(yī)保 無 無 有 分期 康復(fù)醫(yī)院 未開業(yè)無 小高層 垂直分區(qū) 商業(yè)街、社區(qū)醫(yī)院 社區(qū)醫(yī)院 活動室 商業(yè)街 無 不分期 商業(yè)環(huán)線 30%無 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 社區(qū)醫(yī)院、會所 二級醫(yī)保 活動室 無 使用權(quán)住宅 不分期 依山/出售使用權(quán) 80%無 多層 垂直水平結(jié)合 會所 二級醫(yī)保 興趣班 無 有 不分期 40年使用權(quán)/旅游用地/ 70%酒店式大堂/建筑設(shè)計無 多層、別墅 用地規(guī)劃分區(qū) 書院、溫泉會所、 未開業(yè) 無 無 有 分期 分期建設(shè)/書院/溫泉會所 20%養(yǎng)老護(hù)理中心、醫(yī)院無 小高層 垂直分區(qū) 無 醫(yī)務(wù)室 興趣班 無 有 不分期 日式裝修 100%有 多層、小高層 用地規(guī)劃分區(qū) 商業(yè)中心、會所 無 無 小賣部 有 分期 出售/郊區(qū)/東北 15%無 多層 垂直分區(qū) 社區(qū)醫(yī)院 醫(yī)務(wù)室 活動室 無 無 不分期 高檔/細(xì)部 50%無 小高層 用地規(guī)劃分區(qū) 醫(yī)療機(jī)構(gòu)、陽光學(xué)院、 社區(qū)醫(yī)院 老年大學(xué) 商業(yè)街 有 分期 老年大學(xué)/社區(qū)醫(yī)院 70%多功能劇場、健身中心、養(yǎng)生餐廳無 多層、別墅 建筑水平分區(qū) 會所 醫(yī)務(wù)室 興趣班 無 無 分期 折尺形板樓/別墅 20%無 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 康復(fù)醫(yī)院、健康會所、 未開業(yè) 無 無 無 分期 分區(qū)管理 未開業(yè)專業(yè)護(hù)理區(qū)及失智照料區(qū)無 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 酒店、醫(yī)院 未開業(yè) 無 無 無 分期 活力/依山 20%無 小高層 用地規(guī)劃分區(qū) 會所 社區(qū)醫(yī)院 興趣班 無 無 不分期 險資/高檔/依山 20%無 多層 垂直分區(qū) 單體樓 醫(yī)務(wù)室 興趣班 無 無 不分期 社區(qū)嵌入/改造 20%無 多層 用地規(guī)劃分區(qū) 展廳 醫(yī)務(wù)室 活動室 無 無 分期 改造 70%無 多層 垂直水平結(jié)合 度假酒店、會議中心 醫(yī)務(wù)室 興趣班 無 酒店 不分期 旅居/地段/酒店 80%

開業(yè)時間：2014年前的有20個，2015至今的有16個。

單床位平均月費用（元）：5000元及以下的有14個，5000～10,000元的有11個，10,000元以上的有2個。

配建住宅聯(lián)合開發(fā)：配建住宅聯(lián)合開發(fā)的有20個，比例為56%。

分期開發(fā)：分期開發(fā)的有17個，比例為47%。

人均面積：多數(shù)在77～250m2之間，中位數(shù)大約在150m2左右。人均面積包含了整個項目的配套公建面積。

從開發(fā)模式上看，改善型養(yǎng)老社區(qū)一般以租為主，這說明有品質(zhì)的養(yǎng)老項目賣點是服務(wù)業(yè)而不是地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，只有真正持有和運營才能實現(xiàn)“改善”的目標(biāo)。從開業(yè)時間上看，改善型養(yǎng)老項目一般開業(yè)都不久，說明國內(nèi)這個行業(yè)正在興起。從收費上看，收費方式多種多樣，例如會員制押金、購買保險等。如果按照普通理財利率換算成月平均消費 （不含餐費、護(hù)理費、水電費），中位數(shù)大約在5000元左右。月平均消費也受到項目所在城市收入水平及地段的直接影響，也和項目本身定位有直接關(guān)系。從開發(fā)模式的角度看，大多數(shù)新建項目都會配合銷售型的物業(yè)聯(lián)合開發(fā)，同時采用分期開發(fā)的策略。整體來看，改善型養(yǎng)老社區(qū)和五星級酒店的人均面積相當(dāng)，甚至還略多，說明養(yǎng)老服務(wù)業(yè)需要大量的配套。

從項目特色看，項目特色則多種多樣，幾乎沒有兩個一樣的案例，而且同一開發(fā)商在不同地區(qū)的項目也常常是模式、定位、運營完全不同，受到市場、地域環(huán)境等多種因素的影響。

表2 國外部分改善型養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃指標(biāo)對比

5.4 選址、場地資源與建筑空間組織方式

山體：有山體資源的有8個。

水體：有水體資源的有10個。

住宅部分體量及層數(shù)：多層為主的有27個，小高層為主的有8個，高層為主的有1個。

功能分區(qū)：用地規(guī)劃分區(qū)的有21個，垂直分區(qū)的有7個，垂直水平結(jié)合的有7個，建筑水平分區(qū)1個。

可以看出，項目盡量選取有獨特山水資源的場地，但是考慮到養(yǎng)老事業(yè)的國情及運營成本，半數(shù)的項目也并無獨特的景觀資源。住宅部分的建筑形式均以多層為主，小高層為輔，一般不會選擇高層的形式。因為養(yǎng)老項目的容積率普遍不高，住宅部分和公共空間的組織方式多采用在用地范圍內(nèi)通過規(guī)劃的方式分區(qū)，小部分用地緊張的單體建筑采用垂直分區(qū)或垂直水平結(jié)合的方式，在一個建筑內(nèi)采用水平分區(qū)的方式很少。

綜上所述，我國項目的規(guī)模和產(chǎn)品特色與項目的選址息息相關(guān)；公建的功能和比例需要根據(jù)項目的具體情況確定，一般規(guī)模越大的項目公建的比例可以越低；項目的開發(fā)應(yīng)充分考慮市場，打造出有特色、符合市場需求的產(chǎn)品；充分利用景觀資源，在低密度的設(shè)計條件下采用用地規(guī)劃分區(qū)是大多數(shù)項目常用的策略。

6 國外改善型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃指標(biāo)的對比

國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的為歐洲、北美洲、大洋洲和部分亞洲國家，各國國情不盡相同。筆者通過網(wǎng)上調(diào)研、查找案例，對國外案例的分析見表2。

容積率 開發(fā)模式 開業(yè)時間 住宅單元數(shù) 人均面積 山體 水體 住宅部分體量 功能分區(qū) 商業(yè) 配建住宅聯(lián)合開發(fā) 分期開發(fā) 項目特色及層數(shù)1 租售結(jié)合 1997 100 150 無 無 8層 水平分區(qū) 無 無 不分期 集合公寓3.76 租售結(jié)合 2006 104 302 無 有 17層 豎向分區(qū) 無 無 不分期 架空水體0.33 租 2006 114 53 無 無 2層 水平分區(qū) 無 有 不分期 若干體量連接0.5 租 2007 80 75 無 無 3層 水平分區(qū) 無 無 不分期 四周沙丘+建筑的封閉性1.11 租售結(jié)合 2012 46 217 無 無 2-6層 水平分區(qū) 無 無 不分期 可變的建筑層數(shù)和居住單元1.5 租售結(jié)合 2010 81 242 無 無 5層 豎向分區(qū) 無 無 不分期 金屬+砂石立面0.8 租 2009 0 - 無 有 1層 水平分區(qū) 無 無 不分期 精神疾病+景觀建筑一體化0.29 租 2010 40 115 有 無 2層 豎向分區(qū) 無 無 不分期 建筑與自然融合0.87 租 2010 82 118 無 無 2層 水平分區(qū) 無 無 不分期 失智老人0.02 租 2010 27 274 有 無 2層 水平分區(qū) 無 無 不分期 姑息治療+加建+綠色建筑0.7 租 2010 80 - 無 無 2層 豎向分區(qū) 小賣部 無 分期 失能老人+預(yù)制裝配建筑0.2 租 2011 0 - 無 無 1層 水平分區(qū) 無 無 不分期 臨終關(guān)懷0.3 租 2009 8 - 無 無 1層 水平分區(qū) 無 無 不分期1.80 租 2011 115 135 有 無 5層 水平分區(qū) 小賣部 無 不分期 住宅單元+功能區(qū)0.7 租售結(jié)合 2010 0 - 無 無 3層 水平分區(qū) 無 無 不分期 社交走廊0.8 租 2000 110 136 無 無 3層 水平分區(qū) 無 無 不分期 社交走廊+中庭0.2 租 2010 0 - 有 無 3層 水平分區(qū) 無 無 不分期 臨終關(guān)懷1 租 2011 0 - 無 無 1層 水平分區(qū) 小賣部 無 不分期 市中心+落地玻璃0.7 租 2009 0 - 無 無 4層 水平分區(qū) 無 無 不分期 擴(kuò)建1.4 租售結(jié)合 2009 90 275 無 無 4層 水平分區(qū) 無 無 不分期 景觀回廊+中庭1.03 租 2010 0 - 無 無 1層 水平分區(qū) 無 無 不分期 居民樓底層擴(kuò)建1.3 租 - 0 - 無 無 3層 水平分區(qū) 無 無 不分期 多個庭院+落地玻璃0.6 租 2010 25 - 有 無 2層 水平分區(qū) 無 無 不分期 白色房子+住宅改建1.31 租 2007 60 167 有 無 5層 水平分區(qū) 無 無 不分期 落地玻璃后的公共空間1.57 租售結(jié)合 2004 300 無 無 5層 水平分區(qū) 無 無 不分期 多帶混居0.84 租 2009 96 128 有 無 4層 水平分區(qū) 無 無 不分期 -0.50 租 2009 50 153 有 無 2層 豎向分區(qū) 咖啡廳 無 分期 酒吧+彎折立面0.15 租 2008 24 271 有 無 1層 水平分區(qū) 室外集市+咖啡廳 無 不分期 露天市場+多功能0.37 租 2005 40 100 無 無 4層 水平分區(qū) 咖啡廳 無 分期 擴(kuò)建0.19 租 2003 75 64 無 無 4層 豎向分區(qū) 咖啡廳 無 分期 擴(kuò)建0.2 租 2010 14 257 無 有 1層 水平分區(qū) 咖啡廳 無 不分期 農(nóng)場式建筑0.42 租 2011 15 265 有 有 1層 水平分區(qū) 無 無 不分期 景觀+天光0.3 租 2009 0 - 無 無 1層 水平分區(qū) 無 無 不分期 低能耗建筑1.2 租 2008 28 250 無 無 3層 水平分區(qū) 無 無 不分期 曲線建筑0.65 租 2004 23 509 無 無 2層 水平分區(qū) 無 無 不分期 度假村式老年公寓0.40 租 2007 60 325 無 無 2層 水平分區(qū) 無 無 不分期 失憶癥看護(hù)0.31 租 2008 80 24 有 無 5層 水平分區(qū) 無 無 不分期 多露臺租 2006 276 287 無 無 26層 豎向分區(qū) 水療 無 不分期 酒店+酒吧+圖書館0.32 租 2001 48 208 有 有 2層 水平分區(qū) 水療 無 不分期 依山傍海0.18 租 1998 0 - 有 無 4層 水平分區(qū) 無 無 不分期 標(biāo)志性的造型+體育、戶外、溫泉、文化、住宿0.05 租 280 9 76 有 無 1層 水平分區(qū) 無 無 不分期 屋檐0.02 租 2005 12 98 有 無 1層 水平分區(qū) 無 無 分期 失智老人0.38 租 2011 161 42 有 無 3層 水平分區(qū) 無 無 不分期 別墅群0.55 租 2011 62 87 無 無 2層 豎向分區(qū) 無 無 不分期 高危護(hù)理

蘇黎世聯(lián)邦理工學(xué)院（ETH）在《后半生住宅的新策略》（New Approaches to Housing forthe Second Half of Life）一書中，提到了一些本地案例的相關(guān)指標(biāo)，其中提到了項目的收費和住客性別比例等指標(biāo)，以上述指標(biāo)為橫軸筆者按照本文需要整理見表3。

7 國外改善型養(yǎng)老社區(qū)的對比分析

7.1 改善型養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模與區(qū)位的關(guān)系

與市中心的距離(km)：選取的案例與市中心距離從0.9km到46.5km不等：在44個案例 中，0～10km的 有23個，10～20km的 有11個，20～30km的 有8個，30～40km的 有 1個，40～50km的有1個。其中10～20km的多為亞洲美洲案例，歐洲案例多在10km以下或20～30km之間。

用地面積(萬平米)：多數(shù)不超過10,000m2，中位數(shù)大約在5000m2左右。

容積率：多數(shù)低于1，中位數(shù)在0.5左右。

從與市中心的距離看，歐洲的城市規(guī)劃和我國有很大的差異，城市規(guī)模較小，因此城市內(nèi)的項目與市中心不超過10km。還有一些項目建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因此與城市距離在20～30km之間。而亞洲城市往往體量巨大，會有許多城市內(nèi)的項目距離市中心在10～20km之間。從用地面積和容積率上看，國外項目普遍規(guī)模較小，容積率也很低。

7.2 商業(yè)業(yè)態(tài)

商業(yè)：設(shè)置小賣部的有3個，咖啡廳有4個，水療2個。

從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，國外的項目由于規(guī)模一般較小，設(shè)有商業(yè)設(shè)施的項目不如國內(nèi)多。歐洲項目更傾向于設(shè)施咖啡廳，日本項目則水療更普遍。

7.3 開發(fā)模式與項目特色

開發(fā)模式：44個案例中出租的有37個，租售結(jié)合的有7個。

單床位平均月費用：租金多在5000元人民幣/月，售價多在200萬左右。

配建住宅聯(lián)合開發(fā)：44個案例中配建住宅聯(lián)合開發(fā)的僅有1個。

分期開發(fā)：44個案例中分期開發(fā)的有5個，比例為11%。

人均面積：多數(shù)在53～265m2之間，中位數(shù)大約也在150m2左右。

從開發(fā)模式看國外案例出租的項目比國內(nèi)更多，月費用和國內(nèi)持平，但配合住宅聯(lián)合開發(fā)的項目遠(yuǎn)少于我國，分期開發(fā)的項目也會少一些。整體來看，國內(nèi)和國外的項目的人均面積差別不大，具體大小更多會受到場地條件、項目特色等多種因素的影響。但具體的入住費用和所在國家發(fā)展程度和養(yǎng)老制度有著明顯的關(guān)系：人均GDP高的國家一般養(yǎng)老設(shè)施的品質(zhì)越好，收費也越高，例如荷蘭和英國。但部分高福利國家，例如北歐三國，月入住費用并沒有人均GDP高。

7.4 選址、場地資源與建筑空間組織方式

山體：44個案例中有山體資源的有16個。

水體：44個案例中有水體資源的有5個。

住宅部分體量及層數(shù)：單層的有11個，2層的有11個，3層的有7個，4層及以上的有15個。

功能分區(qū)：豎向分區(qū)有8個，水平分區(qū)36個。

從自然景觀的角度看，國外案例也非常重視利用場地的自然環(huán)境和山地景觀，但人工設(shè)置水體的項目則明顯少于我國。從建筑層數(shù)上看，國外的項目多數(shù)在3層以下，而我國項目多在3層以上。從功能分區(qū)上看，由于國外多為小規(guī)模單體建筑，多采用水平分區(qū)的方式，通過在平面上區(qū)分服務(wù)空間與被服務(wù)空間，少量豎向分區(qū)的則是將服務(wù)空間置于建筑首層。

8 對當(dāng)下養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)與發(fā)展的啟示：中國特色的改善型養(yǎng)老社區(qū)

8.1 項目規(guī)模和城市密度的差異

東亞作為世界上人口密度最高的地區(qū)，城市密度和城市規(guī)模也和西方有著天壤之別。表現(xiàn)在改善型養(yǎng)老社區(qū)的布局上，西方的選址多距離市中心很近，老人能夠在一個熟悉的環(huán)境中生活，沒有我國養(yǎng)老社區(qū)郊區(qū)化的尷尬；西方的大量項目布局在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中心，便于老人就地養(yǎng)老，而我國在欠發(fā)達(dá)地級市、絕大多數(shù)的縣城，改善型養(yǎng)老項目往往難以存活。從深層次的角度看這和我國老人的觀念和國情等多種原因有著緊密的關(guān)系，但從養(yǎng)老事業(yè)本身上看，均勻的項目布局和原居養(yǎng)老對方便老人、提高老人的晚年生活質(zhì)量是很有益的。但西方小規(guī)模的機(jī)構(gòu)建設(shè)形式雖然層數(shù)低、密度小，但不適合我國的國情。

8.2 文化基礎(chǔ)的差異

東方文化和西方文化的差異會直接反映在建筑設(shè)計的方法和成果上。西方長者更注重獨立性和隱私，東方文化更強(qiáng)調(diào)交流和共享。因此，美國的案例平面多為強(qiáng)調(diào)隱私的單元式布局，平面多為指狀，組團(tuán)明確，廊道曲折（圖1），日本則多為集中設(shè)置公共服務(wù)空間，會有一個大的公共活動空間，房間布局則較為緊湊，廊道平直（圖2）。商業(yè)業(yè)態(tài)也會受到文化的影響，例如北歐的機(jī)構(gòu)內(nèi)一定會有一個咖啡廳，長者的很多時間會在這里度過，交往行為也在這里發(fā)生；而日本則多為水療。

8.3 山水資源的利用

中西方都重視對自然景觀的利用，但是態(tài)度是不同的?！叭收邩飞?，智者樂水”，我國老人對中式園林偏愛有加。呈現(xiàn)在設(shè)計結(jié)果中就是我國的人造水景比西方項目要多。但是回歸自然、貼近自然是中西方老人共同向往的，因此在歐洲的很多案例中，會在墻壁及地面裝飾植物、森林的圖案、紋理；也會專門在主要景觀面設(shè)落地玻璃廊道作為交往空間。

8.4 建筑的地域性

建筑在不同地域會采用不同的建筑材料和技術(shù)，也會體現(xiàn)出氣候適應(yīng)性，養(yǎng)老建筑也不例外。例如在高緯度人口低密度的北歐，日光尤為珍貴，單層的建筑、良好的保溫、充足的間距、與自然的良好結(jié)合是這里建筑的鮮明特點（圖3）。日本大量使用木材，適應(yīng)了多地震火山的國情，美國干旱地區(qū)的太陽城采用地方石材均體現(xiàn)了建筑的地域性（圖4）。我國在養(yǎng)老建筑的設(shè)計上相對缺乏建筑的創(chuàng)作，很多是直接照搬鋼筋混凝土住宅的做法，充分體現(xiàn)出建筑的地域性有助于加強(qiáng)環(huán)境和自然的聯(lián)系，對老人的心智很有益處。

表3 《后半生住宅策略》案例指標(biāo)

8.5 建筑的時代特征

建筑的技術(shù)和設(shè)計方法會反映出一個時代鮮明的特征，我國目前大量的住宅式養(yǎng)老社區(qū)雖然不成熟，也體現(xiàn)了我國未富先老的國情和之前政策不明朗帶來的尷尬。國外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)重服務(wù)，配合住宅開發(fā)和出售物業(yè)的比例都遠(yuǎn)低于我國。隨著政策的逐步完善，改善型養(yǎng)老社區(qū)會越來越注重服務(wù)，同時按照我國長者的實際需求進(jìn)行建造，會體現(xiàn)出深刻的中國特色（圖5）。

我國養(yǎng)老起步相對較晚，與國外的改善型養(yǎng)老社區(qū)對比，有許多經(jīng)驗可以借鑒。但從規(guī)劃指標(biāo)的角度看，我國項目規(guī)模普遍較大，和國外不在一個層級上，需要借鑒的是國外的設(shè)計方法和運營模式：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在未富先老的具體國情下，改善型養(yǎng)老需求從商業(yè)項目運作上看，應(yīng)該學(xué)習(xí)美國；從長期照護(hù)保險的實施上看，應(yīng)學(xué)習(xí)德國；從智能化的醫(yī)療器械及輔具用品上看，應(yīng)學(xué)習(xí)日本；從中華民族的照護(hù)體系和文化上看，應(yīng)學(xué)習(xí)臺灣；從護(hù)理專業(yè)人才的培養(yǎng)上看，應(yīng)學(xué)習(xí)澳洲。但是中國有自己獨特的國情：從人口分布上看，人口密度高、人口總量大；從消費能力上看，和發(fā)達(dá)國家相比，未富先老的趨勢很明顯；從文化上看，屬于東亞文化圈，有較強(qiáng)的家庭家族觀念。在亞洲范圍內(nèi)看，中國和日本、新加坡也有較大差異，因此符合國情和市場的改善型養(yǎng)老社區(qū)在中國呈現(xiàn)出的形式應(yīng)該是具有鮮明中國特色的，這種特色應(yīng)該從項目策劃到設(shè)計施工貫穿始終。國內(nèi)現(xiàn)在已經(jīng)有一些標(biāo)桿案例符合國情，入住率高，但在其他國家不可復(fù)制。

同時，我國人口眾多，改善型養(yǎng)老社區(qū)定位各不相同，實現(xiàn)“改善”的方式也各具特色；與歐美相比，我國社區(qū)規(guī)模也普遍更大；在東方文化的影響下，我國的社區(qū)需要有較多的公共活動交往空間。每個具體的項目都需要根據(jù)自身用地條件、經(jīng)濟(jì)條件和管理團(tuán)隊的不同精準(zhǔn)定位，打造出自己的特色?！?/p>

1 美國某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平面（圖片來源： American Institute of Architects. Design for Aging Review：AIA design for aging knowledge community [M]. Images Publishing Group, 2012.）

2 日本某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平面（圖片來源：周燕珉工作室）

3 丹麥哥本哈根Livsrum–癌癥咨詢服務(wù)中心（圖片來源：https://www.archdaily.com/464296/livsrum-cancercounseling-center-effekt/52cba202e8e44e3a3c000075-livsrum-cancer-counseling-center-effekt-photo）

4 美國太陽城（圖片來源：http://hnlaoling.minzheng.hainan.gov.cn/NewsDetail.aspx?Id=2042）

5 杭州萬科隨園嘉樹（攝影：熊濤）