長(zhǎng)效機(jī)制與房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的研究

梁 燕

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030000）

1.長(zhǎng)效機(jī)制與房地產(chǎn)市場(chǎng)問題

通過對(duì)已有文獻(xiàn)的閱讀整理可知，長(zhǎng)效機(jī)制與房地產(chǎn)市場(chǎng)問題是因果關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)問題頻出是“因”，長(zhǎng)效機(jī)制的建立是“果”。學(xué)者通過分析房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，得出需要構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的結(jié)論，并根據(jù)問題提出相應(yīng)的對(duì)策建議。整理文獻(xiàn)可總結(jié)出以下關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的認(rèn)識(shí)。

政府調(diào)控政策不穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策缺乏獨(dú)立性，房地產(chǎn)調(diào)控從屬于國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控。經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，政府通過房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，相應(yīng)的限制房地產(chǎn)的投資和開發(fā)銷售。政策經(jīng)常變動(dòng)，無法形成市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期。且政策多為一些短期、時(shí)效性強(qiáng)、碎片化的行政手段，缺少穩(wěn)定的、法制化的措施。

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)制約住房自由流通。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了很大影響，主要體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性限制。我國(guó)社會(huì)發(fā)展形成的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的背景下，形成了獨(dú)特的戶籍制度和土地制度，把人口分成了城市人口和農(nóng)村人口。城鎮(zhèn)居民享有住房保障體系，教育、醫(yī)療、等基本公共服務(wù)，而農(nóng)村居民的社會(huì)保障欠缺很多。城鄉(xiāng)二元的戶籍制度限制了農(nóng)村勞動(dòng)力向城市的自由流通，農(nóng)民很難在城市購(gòu)房，因?yàn)檫M(jìn)城農(nóng)民工無法享有城市住房保障體系，又由于他們沒有穩(wěn)定的工資來源，也無法獲得銀行的按揭貸款。城市居民也無法在農(nóng)村購(gòu)房，因?yàn)槌青l(xiāng)二元的土地制度下，農(nóng)村土地歸集體所有，無法在市場(chǎng)上交易。城鄉(xiāng)之間的住房無法實(shí)現(xiàn)自由流通，不但帶來了資源浪費(fèi)，更無法發(fā)揮市場(chǎng)在住房資源配置上的作用。

房地產(chǎn)相關(guān)稅收比例過重。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可知，國(guó)家近年來每年的財(cái)政收入中，房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)占到了30%以上。但考慮到房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)幾乎全歸地方政府所有，則房地產(chǎn)稅費(fèi)占地方財(cái)政收入比例顯得更高，地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅收的依賴度過大。地方政府土地財(cái)政問題帶來一系列問題，土地財(cái)政主要用于城市建設(shè)，不利于縮小城鄉(xiāng)差距，也造成了房?jī)r(jià)過高，抑制了居民的消費(fèi)和投資能力。地方政府傾向于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，造成了房地產(chǎn)過度開發(fā)，也帶來了房地產(chǎn)相關(guān)的上下游鋼鐵、水泥等行業(yè)產(chǎn)能過剩，導(dǎo)致資源浪費(fèi)。

核心城市資源集中與房?jī)r(jià)上漲的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。我國(guó)目前的行政等級(jí)制度下。一線城市和部分二線城市集中了大部分的教育、醫(yī)療、人力等資源，完善的基本公共服務(wù)水平吸引外來人口的大量流入。同時(shí)人口的增加帶來對(duì)住房的強(qiáng)大需求，雖然我國(guó)目前建立了城鎮(zhèn)居民住房保障體系，但是住房供給短缺仍是目前最嚴(yán)重問題。房?jī)r(jià)的上漲給地方政府帶來豐富的財(cái)政收入，政府就更有能力投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市就會(huì)匯聚更多的資源要素，由此帶來大城市資源集中和房?jī)r(jià)上漲的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

住房租賃體系不健全。改革開放前，我國(guó)大多數(shù)城市居民居住在政府、企業(yè)公房中，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，住戶只有使用權(quán)。自從我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，每年開發(fā)的住房有 90%以上是商品房，只剩下不到10%的住房用來租賃。對(duì)比國(guó)外西方發(fā)達(dá)國(guó)家，商品房中租賃和銷售各占到一半的比例。特別是在新加坡，80%的居民都居住在政府提供的公屋中。居民租賃房屋從供給側(cè)方面表現(xiàn)出十分短缺的情況?，F(xiàn)有租賃體系下，租賃者權(quán)益難以得到有效保障，住房租賃者缺乏討價(jià)還價(jià)的能力，租金價(jià)格不透明。租賃者也未能享受捆綁在戶籍上的子女教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，不能享受同城鎮(zhèn)居民相同的福利待遇。進(jìn)城農(nóng)民工住房困難，不能享受城鎮(zhèn)住房保障服務(wù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序問題突出。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷十多年的高速發(fā)展，在國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)資源配置的綜合作用下，整體市場(chǎng)秩序局面正在逐步轉(zhuǎn)向規(guī)范化，但是目前仍存在很多突出問題。開發(fā)商在利益驅(qū)使下，囤積土地延期開發(fā)或轉(zhuǎn)手倒賣、改變土地用途、改變建筑容積率等問題仍很突出；開發(fā)商提前預(yù)售五證不齊全的期房，以認(rèn)購(gòu)、排號(hào)等手段變現(xiàn)收取購(gòu)房者定金，干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序；個(gè)別開發(fā)商勾結(jié)中介等機(jī)構(gòu)炒作住房市場(chǎng)價(jià)格，誤導(dǎo)消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期，損害消費(fèi)者的知情權(quán)。發(fā)布虛假銷售信息和廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者；已捆綁銷售或附加條件等方式，強(qiáng)迫消費(fèi)者接受價(jià)格等行為。

2.展望及結(jié)論

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性制度及長(zhǎng)效機(jī)制建立，首先得從住房的內(nèi)在本性或房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律入手。從住房的內(nèi)在本性來看，住房與任何一種商品不同，它是具有多種屬性或功能的商品。住房既是投資品，也是消費(fèi)品；既是必需品，也是奢侈品；既是市場(chǎng)的一般產(chǎn)品，也是一種特定的公共產(chǎn)品。所以，住房既有經(jīng)濟(jì)屬性（或功能），也有政治屬性（或功能）及社會(huì)屬性（或功能）。所謂住房的經(jīng)濟(jì)屬性，是指追求經(jīng)濟(jì)效率的經(jīng)濟(jì)功能，它又可分為消費(fèi)品與投資品。住房的政治屬性，是指住房天賦居住權(quán)需要通過有效的政治制度安排來保護(hù)。而住房的社會(huì)屬性，是指對(duì)于最為弱勢(shì)的階層來說，住房是一種民生所需的公共物品。具有多重屬性的住房，其屬性如何界定又取決于不同的國(guó)家法律制度及房地產(chǎn)政策。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新定位，為房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康持續(xù)發(fā)展之路奠定了原則與基礎(chǔ)，但要讓這個(gè)原則轉(zhuǎn)化為具體房地產(chǎn)政策并落實(shí)，勢(shì)必是一個(gè)緩慢的過程，因?yàn)樗鼤?huì)受到來自巨大的利益集團(tuán)的阻礙，因此我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立勢(shì)必為一個(gè)漸進(jìn)發(fā)展的過程，需要來自社會(huì)各界優(yōu)秀人士的不懈努力。