農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的分析及研究

宋菊香

在當(dāng)前社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)背景下，基于全面推動(dòng)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，積極組織開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作，能夠?yàn)檗r(nóng)村地區(qū)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供相應(yīng)的資金保障，促進(jìn)各項(xiàng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)行。所以，新時(shí)期結(jié)合農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題，要想進(jìn)一步加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，縮小城鄉(xiāng)差距，就應(yīng)該結(jié)合農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度運(yùn)行影響因素構(gòu)建完善的工作制度，促進(jìn)制度保障作用的有效發(fā)揮，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作的優(yōu)化開(kāi)展創(chuàng)造良好的條件。

1 當(dāng)前影響農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度運(yùn)行效果的因素

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度是一項(xiàng)針對(duì)農(nóng)村地區(qū)金融服務(wù)工作制定的制度，是農(nóng)村金融制度創(chuàng)新的重要表現(xiàn)形式，對(duì)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)活動(dòng)產(chǎn)生著重要的影響。但是需要要注意的是，在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度運(yùn)行過(guò)程中，受到多種因素的影響，遇到了一定的障礙，不利于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作的優(yōu)化開(kāi)展和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高。系統(tǒng)分析影響農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度運(yùn)行的因素，發(fā)現(xiàn)主要影響因素集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1 現(xiàn)行法律不完善不利于制度的運(yùn)行

我國(guó)《民法通則》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》以及最高人民法院《關(guān)于審理設(shè)計(jì)農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》等都對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款問(wèn)題進(jìn)行了適當(dāng)?shù)南薅?，如在《關(guān)于審理設(shè)計(jì)農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第15條中就規(guī)定：“承包方以其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。”《擔(dān)保法》也在37條中規(guī)定：“耕地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?！边@樣，法律規(guī)制與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作的開(kāi)展出現(xiàn)立法悖論的情況，即在立法和司法層面對(duì)以家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押持有否定態(tài)度，因此金融機(jī)構(gòu)在組織開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作時(shí)實(shí)際上面臨著違法的問(wèn)題，所以參與積極性偏低，對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作的開(kāi)展和制度的運(yùn)行產(chǎn)生不良影響。

1.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范落實(shí)不到位

在落實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的過(guò)程中，雖然受到改革發(fā)展的影響，已經(jīng)解決了一定的問(wèn)題，但是由于市場(chǎng)評(píng)估體系不健全，無(wú)法對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，再加上風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制缺失，信息不對(duì)稱(chēng)情況明顯，在遇到貸款風(fēng)險(xiǎn)后，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)無(wú)法及時(shí)做出有效地應(yīng)對(duì)，甚至?xí)斐蓢?yán)重?fù)p失，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款活動(dòng)的積極性偏低，對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的落實(shí)產(chǎn)生一定的制約。

1.3 具體操作不規(guī)范影響制度的落實(shí)

在農(nóng)村地區(qū)運(yùn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的過(guò)程中，具體操作缺乏規(guī)范性，如缺乏成熟的參考模式；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制存在難度；農(nóng)民群眾對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任度偏低，金融機(jī)構(gòu)如果取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，面臨土地處置的困境等等，也會(huì)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的有效運(yùn)行產(chǎn)生影響，不利于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款效益的提高。

1.4 政府支持作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮

在落實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的過(guò)程中，政府部門(mén)發(fā)揮著重要的作用。但是調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段政府在推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革中很多地方建立了市、縣、鄉(xiāng)、村四級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)。這些平臺(tái)目前仍以政府為主導(dǎo)，其功能定位不清晰，各個(gè)層次的職責(zé)界線有些模糊，功能發(fā)揮不充分，信息共享不夠，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才缺乏，嚴(yán)重影響了農(nóng)村土地進(jìn)行規(guī)范化規(guī)?；鬓D(zhuǎn)，進(jìn)而很大程度上制約了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作的推進(jìn)。同時(shí)，在組織開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款活動(dòng)的過(guò)程中，政府部門(mén)的支持作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托機(jī)構(gòu)的建立遇到阻礙，造成金融機(jī)構(gòu)在參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款活動(dòng)時(shí)面對(duì)信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)，參與積極性不足，影響制度落實(shí)效果。

2 對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度配套措施進(jìn)行完善和改進(jìn)的對(duì)策

在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)活動(dòng)中，為了能夠促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的有效落實(shí)，在未來(lái)工作實(shí)踐中，就應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)配套措施的完善，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的運(yùn)行創(chuàng)造良好的條件，進(jìn)而真正發(fā)揮出農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度保障作用，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)活動(dòng)提供堅(jiān)實(shí)的保障。

2.1 法律法規(guī)的不斷完善

針對(duì)當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款立法方面存在的缺陷，新時(shí)期結(jié)合農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)需求，應(yīng)該對(duì)相關(guān)法律中的條款進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，出臺(tái)能夠?yàn)檗r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作提供相應(yīng)服務(wù)的制度措施，保證農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款各項(xiàng)工作的開(kāi)展都在法律規(guī)范下運(yùn)行，提高農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的法律效力。如在《擔(dān)保法》第34條中就規(guī)定，抵押人可以依法承包并且在發(fā)包方的同意基礎(chǔ)上抵押荒山、荒溝以及荒灘等荒地的土地使用權(quán)，具有抵押法律效力。這樣就能夠吸引更多的金融組織參與到抵押貸款工作中，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的穩(wěn)定運(yùn)行提供相應(yīng)的法律保障，爭(zhēng)取能夠借助農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

2.2 對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估體系進(jìn)行完善

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估體系的完善能夠?yàn)檗r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的落實(shí)提供相應(yīng)的支持，提高制度運(yùn)行的科學(xué)性和規(guī)范性。因此針對(duì)各農(nóng)村地區(qū)的實(shí)際情況，應(yīng)該嘗試構(gòu)建完善的價(jià)值評(píng)估體系，對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行科學(xué)的抵押估價(jià)，客觀判斷農(nóng)村土地的抵押價(jià)值，為金融機(jī)構(gòu)組織開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作提供相應(yīng)的參照。在具體評(píng)估體系的建設(shè)過(guò)程中，可以嘗試引入五種價(jià)值評(píng)估的方法，如收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、評(píng)分估價(jià)法以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。以成本逼近法為例，其將新開(kāi)墾的農(nóng)用土地或者在土地整理過(guò)程中產(chǎn)生的客觀耗費(fèi)費(fèi)用和作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再輔助一定的利潤(rùn)、稅金等計(jì)算和修正，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地價(jià)格評(píng)估的方法，主要計(jì)算公式為：

這樣借助評(píng)估體系的構(gòu)建，就能夠?qū)Ω黝?lèi)型信息進(jìn)行綜合考察，增強(qiáng)評(píng)估結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性，確保高效完成抵押貸款工作，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.3 建設(shè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的落實(shí)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的構(gòu)建和風(fēng)險(xiǎn)控制管理工作存在一定的聯(lián)系，金融機(jī)構(gòu)正確認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，并積極制定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，能夠進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制工作進(jìn)行不斷的優(yōu)化，有效規(guī)避農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。在具體工作實(shí)踐中，首先，應(yīng)該做好貸款抵押的前期調(diào)查工作，合理分析貸款人的信譽(yù)情況、還款能力、抵押用途以及土地權(quán)證資料等；其次，高度重視貸款后的管理工作，對(duì)貸款人的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析，一旦發(fā)現(xiàn)貸款人出現(xiàn)無(wú)法還款的情況，則可以對(duì)抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行處理，避免對(duì)金融機(jī)構(gòu)的利益造成過(guò)大的損害。

2.4 政府部門(mén)積極組建農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托機(jī)構(gòu)

在推動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度穩(wěn)定運(yùn)行的工作中，政府部門(mén)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，所以為了能夠保障農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的優(yōu)化開(kāi)展，政府部門(mén)就需要對(duì)自身工作職能進(jìn)行細(xì)化的分析和解讀，并嘗試聯(lián)系各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況成立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托機(jī)構(gòu)，借助機(jī)構(gòu)的輔助對(duì)土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行規(guī)范，增強(qiáng)工作的標(biāo)準(zhǔn)化程度，同時(shí)對(duì)農(nóng)村土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作的開(kāi)展提供相應(yīng)的保障。這樣就能夠消除農(nóng)民群眾和金融機(jī)構(gòu)參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款活動(dòng)的后顧之憂，促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的穩(wěn)定運(yùn)行，保障農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧發(fā)展。

綜上所述，從多角度積極探索對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度的完善，能夠促進(jìn)制度保障作用的發(fā)揮，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作的全面優(yōu)化開(kāi)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。所以在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度建設(shè)工作的重視，切實(shí)推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作的穩(wěn)定運(yùn)行，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。

作者單位：中共永州市黨校