2018年將是房地產(chǎn)最困難的一年

馬光遠

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！绷?xí)近平總書記在十九大報告中針對房地產(chǎn)的表述，釋放了頗有含金量的信息，對判斷未來房地產(chǎn)政策及房價走勢具有非常重要的參考價值。

特別值得一提的是，黨的全國性代表大會提及房地產(chǎn)政策，只有兩次。第一次在十七大。十七大報告在提及房地產(chǎn)政策時并沒有談及全部，而只是在社會保障部門提到了廉租房制度，具體表述是，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難?！?/p>

第二次就是在這次舉世矚目的大會上。在我看來，本次大會報告關(guān)于房地產(chǎn)的表述之所以意味著中國房地產(chǎn)政策的巨變，關(guān)鍵在于，報告涉及的房地產(chǎn)政策不僅僅是保障房，而是住房的總體定位，以及未來的長效機制問題。提及房地產(chǎn)政策的部分不是出現(xiàn)在社會經(jīng)濟領(lǐng)域，而是出現(xiàn)在“提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理”這一部分的“加強社會保障體系建設(shè)”這一小部分。什么意思？意思很大，最大的意思是房地產(chǎn)已經(jīng)由過去的經(jīng)濟政策轉(zhuǎn)變成民生政策，住房的民生屬性已經(jīng)占據(jù)最重要的位置，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)政策真正迎來了歷史性的制度糾偏和嬗變。

我在過去的文章中多次抨擊，中國房地產(chǎn)政策的最大問題，是偏離了住房的民生和社會屬性，而過于注重其對經(jīng)濟增長的作用。長期把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，以至于形成了對房地產(chǎn)的過度的依賴。每一次經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖，成為對沖經(jīng)濟下行風(fēng)險的首要工具。同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財政收入的比重超過了50%。

對土地財政和房地產(chǎn)的過度依賴，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象，同時，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產(chǎn)配置的主要工具。在這種思維下，中國房地產(chǎn)承擔(dān)了過多的脫離房子基本功能的“任務(wù)”，使得中國的房地產(chǎn)政策越來越偏離主題。為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因為房地產(chǎn)政策過于“經(jīng)濟化”和功利化而成了中國社會和中國經(jīng)濟的大問題。

在2016年，由于出臺筆者一直反對的“去庫存”政策，中國房價在政策刺激下的再一次暴漲，引發(fā)了對房地產(chǎn)政策的反思。無論是2016年“權(quán)威人士”的講話，還是中央經(jīng)濟工作會議，都明確“房子是用來住的”這一定位。開始對中國房地產(chǎn)政策的定位進行糾偏。這次報告，等于宣告了房地產(chǎn)政策長期作為經(jīng)濟政策的歷史的終結(jié)，房地產(chǎn)政策重回民生領(lǐng)域，房子的居住屬性再次回歸。大會報告的這個定位，必將對下一步構(gòu)筑中國房地產(chǎn)市場的長效機制和制度建設(shè)產(chǎn)生重要影響。

房地產(chǎn)政策動態(tài)中，第二個值得關(guān)注的是10月19日，住建部部長王蒙徽在回答有關(guān)“房地產(chǎn)長效機制有無時間表”的一系列表示。王蒙徽重申了報告對于“房子是用來住的”定位，以及未來房地產(chǎn)政策的重點是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、立法等手段推進房地產(chǎn)長效機制的建立。

王蒙徽特別提及最近在住房租賃市場，以及保障房建設(shè)中的共有產(chǎn)權(quán)房等問題。王蒙徽的話透露出的最大信號，就是中國住房建設(shè)最為利好的投資歷史已經(jīng)結(jié)束。在房地產(chǎn)政策回歸民生，房子回歸居住屬性的情況下，高層勢必在房地產(chǎn)調(diào)控政策與長效機制之間慎重研究銜接問題，避免給市場再次釋放錯誤的信號，導(dǎo)致市場再次反彈。這應(yīng)該是明確無誤的。

以上兩大信號，對中國房地產(chǎn)市場短期、中期以及長期的走勢都有很大的影響。

就短期而言，房地產(chǎn)政策在今年年底到明年年中出現(xiàn)明顯松動的可能性不大。從今年市場來看，變天已是定局。一線量價出現(xiàn)了明顯的松動，二線熱點城市除少數(shù)外，整個市場也在悄然變化。國家統(tǒng)計局9月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)也證明了這點。9月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市為44個（8月為46個），持平的8個，下跌的18個，市場已經(jīng)明顯表現(xiàn)出了疲勢。各位可以研究一下70個大中城市房價數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)雖然我一再說是中國最假的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不要糾纏數(shù)據(jù)本身，但這個數(shù)據(jù)基本可以反應(yīng)房地產(chǎn)市場的強弱對比，當(dāng)環(huán)比上漲的城市數(shù)下降為35個以下時，市場基本確立了下行態(tài)勢。

根據(jù)過往經(jīng)驗，在下行的情況下，地方一般都會悄然放松調(diào)控，但今天市場的特殊在于，由于四五六線城市的發(fā)力，雖然房地產(chǎn)，特別是住宅銷售的數(shù)據(jù)在9月份出現(xiàn)負增長，但房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)基本沒有受到太大的影響，8.1%的增速仍然在合理區(qū)間內(nèi)。這事實上也意味著，在明年年中之前，市場很可能出現(xiàn)全面的下行態(tài)勢，但政策的轉(zhuǎn)向會滯后到明年下半年。也意味著明年下半年，將是本輪房地產(chǎn)周期最困難的時刻。

從中期和長期看，中國房地產(chǎn)和房價的態(tài)勢，一方面取決于宏觀經(jīng)濟周期下，包括貨幣政策等的取向；另一方面，也取決于中國城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢。大家不妨注意一下本次大會報告對中國社會主要矛盾變化的表述，這個表述符合房地產(chǎn)市場的變化。經(jīng)歷2016年的去庫存，以及2017年四五六線的上漲之后，無論是基本居住需求、改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放，住房短缺的歷史基本結(jié)束，供需平衡的基本面差不多形成。未來中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)不是住房不能滿足老百姓基本居住需求，而是轉(zhuǎn)換為住房供應(yīng)的不均衡不平衡問題。也就是未來熱點城市住房的不足，高品質(zhì)住房的短缺等不均衡不平衡的問題。這個問題，意味著，由于住房短缺引發(fā)的房地產(chǎn)投資熱潮會告一段落。未來，在中國具有價值的住房，將集中在筆者未來會歸納提煉的一些城市以及物業(yè)類型中。

同時，從中國經(jīng)濟大周期和貨幣政策而言，筆者從去年一直強調(diào)貨幣政策回歸常態(tài)，超高速印鈔時代的終結(jié)等問題，這意味著，助推房價上漲的主要工具，貨幣超發(fā)問題逐漸將不復(fù)存在，中國的M2已經(jīng)連續(xù)三個月停留在個位數(shù)，這將成為未來貨幣政策的常態(tài)。貨幣的不超發(fā)，宏觀經(jīng)濟大周期的轉(zhuǎn)折，以及經(jīng)濟從高增長階段到高質(zhì)量階段的幾大轉(zhuǎn)換，都意味著，投資房地產(chǎn)高收益低風(fēng)險時代正在慢慢終結(jié)，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺。