房地產宏觀調控手段研究

王芳　宋世宇

[摘要]隨著我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，引發(fā)了房價增長過快、開發(fā)不合理等一系列問題，因此，國家應加強對房地產業(yè)的宏觀調控。在分析我國房地產宏觀調控三種手段的基礎上，找出房地產宏觀調控手段存在的問題，進而提出完善調控手段的具體措施。

[關鍵詞]房地產；宏觀調控；調控手段

[中圖分類號]F2933

[文獻標識碼]A

[文章編號]2095-3283（2017）12-0089-02

房地產宏觀調控是指國家借助于政府的力量，運用經濟、法律、行政手段從宏觀經濟層面對房地產業(yè)進行指導、監(jiān)督和調節(jié)的一種政府行為，以保證其供需平衡，并彌補市場經濟的缺陷，從而實現房地產業(yè)與整個國民經濟協(xié)調發(fā)展的目的。當前，我國房地產市場呈現區(qū)域發(fā)展不平衡、局部過熱，住房保障力差、結構性矛盾突出，市場管理體制不健全等問題。因此，必須由政府來提供引導，通過采取適當的手段來規(guī)范市場運行，促其走向成熟健康的發(fā)展道路。我國房地產宏觀調控的手段主要有經濟手段、法律手段和行政手段三種，這三種手段是相輔相成的，它們只有相互配合才能達到最佳的效果。

一、房地產宏觀調控手段的運用和分析

（一）經濟手段

1增加進入房地產市場的難度。開發(fā)商必須具備一定的實力和良好的信譽，這些條件主要表現在開發(fā)商本身擁有不低于投資額30%的資金；還要控制施工單位的貸款用途，防止幫助別人墊資，避免投機者鉆空子；要實行按揭貸款的必須要擁有現房，另外本地的貸款要用在本地區(qū)的項目開發(fā)上。

2區(qū)分保障性住房和高檔住房的購房成本，同時提高購買多套住房的首付比例，避免炒房現象發(fā)生。

3向開發(fā)中低檔住宅的開發(fā)商提供綠色通道。政府連續(xù)發(fā)布各項政策，大幅度提高貸款利率就是想通過經濟手段來抑制房地產的快速發(fā)展，讓房地產市場向平穩(wěn)健康的方向發(fā)展，使企圖利用金融市場控制房市走向的投機者沒有可乘之機。所以說無論是房地產開發(fā)經營還是房屋的買賣過程都需要經濟手段的參與，這也成為市場調節(jié)的重要手段之一。

（二）法律手段

所謂房地產宏觀調控的法律手段即立法機關通過房地產立法，行政機關通過房地產執(zhí)法來調控房地產市場。通過制定各種房地產法律、法規(guī)來規(guī)范經營管理，保護合法經營，打擊不法經營，維護房地產市場的正常運轉，以達到宏觀調控目標的一種手段。

我國《土地管理法》規(guī)定，房地產的開發(fā)必須使用國有土地而不能使用集體土地，所以隨著城市化步伐的加快和房地產市場的發(fā)展，很快就出現用地緊張的局面。因此，1998年《土地管理法》增加了征用制度，即集體土地轉為國有土地，把集體土地的使用轉為合法。在一系列制度的保障下，國家掌握征用集體土地和在市場上出讓城鎮(zhèn)土地使用權的權利，因為《土地管理法》確立土地用途和土地利用的管理制度，使得政府能夠對土地市場進行有效管理，政府能通過決定土地的供給來控制房地產市場的走向，另一方面就是政府可以控制土地的不同屬性和用途，使土地利用達到市場的最優(yōu)配置。

（三）行政手段

行政手段即通過國家、政府部門的行政權力，以行政管理辦法對房地產市場進行宏觀調控。如通過制定房地產市場的發(fā)展規(guī)劃，對房地產市場的發(fā)展方向進行控制；通過規(guī)定房地產市場主體資格、活動原則、經營范圍、權力和義務等來控制房地產經營企業(yè)及其經營業(yè)務等。2002年以來我國房地產市場的投資比重增長過快，土地圈占等現象的出現，促使國家及時制定一系列政策，防范房地產行業(yè)金融風險并抑制房價過快增長。2002—2005年期間國家制定頒布關于房地產方面的政策、文件和措施達30多項，政策的密度和深度都是以往所沒有的。2007年開始，國家在進一步加強房地產市場宏觀調控的同時，密集出臺了大量的調控政策，其力度前所未有。

二、我國房地產宏觀調控中存在的問題

（一）經濟手段中存在的問題

雖然經濟手段在宏觀調控中占主導地位，但是調控的效果卻不盡人意，如提高首付的比例和貸款的利率，雖然加大了炒房的成本，但卻增加了剛需者的購房負擔，不能真正解決問題；同時雖然針對投機行為我國在稅收方面出臺了一系列相關的營業(yè)稅和個人所得稅的政策，但現階段由于買方還處于弱勢地位，特別是在二手房市場中，交易過程中的稅費最終都轉嫁到買房者身上，更加大了其購房成本。所以目前宏觀調控經濟手段并沒有真正影響到投機者，對投機行為的抑制不明顯，投機性行為還會繼續(xù)推高房價。

（二）行政手段中存在的問題

政策的制定往往需要大量的信息支持，不僅要保證信息的完整度，還要保證信息的真實性，只有這樣制定出來的政策才能科學。但是就目前而言，房地產市場遍布全國各地，決策者不可能深入到每個企業(yè)去調查，所以即使調查也只是局部性的，這就導致決策者收集到的信息有可能沒有真實全面反映各地房地產企業(yè)的情況。而且在決策執(zhí)行過程中，往往有些地方政府偏離了中央政策，因為房地產的開發(fā)能提高地方政府的政績和增加財政收入，所以有的地方政府無視房價的非正常增長，甚至會推動房價的走高。還有些地方政府在制定政策時會最大限度地利用中央的鼓勵政策而同時最低限度地遵守中央的限制政策。更有甚者會利用一些小的漏洞去制定地方措施，從而與中央規(guī)劃的房地產發(fā)展目標背道而行。

（三）法律手段中存在的問題

從以往國家對房地產的調控可以看出，我國對房地產的調控都是以通知或文件的形式下發(fā)，宏觀調控的法律體系不完善，沒有具體的法律框架和結構。文件下發(fā)到地方后，在具體執(zhí)行過程中由于缺乏法律的保障，一部分人便抱著應付的心態(tài)去執(zhí)行中央政府的調控政策和措施，自然收不到良好的調控效果。所以完善房地產市場的當務之急就是完善法律體系。

三、完善我國房地產市場宏觀調控的對策

（一）完善行政手段

1 建立專門的調控職能部門

房地產在我國經濟體制中占據主導地位，它牽涉面廣，多部門參與管理使得對某些政策實施起來難度較大。而且房地產業(yè)本身的區(qū)域性很強，不同區(qū)域之間都有自己獨特的地方特色，如地質結構不同、人文文化不同、氣候條件不同等，這就需要在制定相關政策時不能以點概面，應因地制宜根據當地情況制定相關政策。有專門的部門來統(tǒng)籌協(xié)調，既有利于相關政策的發(fā)布，更能加強貫徹執(zhí)行能力。要解決這個問題就需要在中央調控部門和地方之間建立調控的平衡點，即宏觀調控的實施要通過經濟手段、法律手段、行政手段三者之間的互相配合協(xié)調才能收到良好的調控效果。這就需要建立跨部門、跨區(qū)域的調控機制和制度，從而保證宏觀調控的可行性和有效性。

2 準確定位政府職能

在宏觀調控中政府部門擔任著重要角色，所以其職能定位尤為重要。有一些地方可能會出現官商結合參與到土地的拍賣中，這樣會有失公平。在房地產市場中，政府部門應正確定位，理清監(jiān)管范圍。我國在房地產宏觀調控方面，政府部門應起到引導的作用，盡量實現資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮出最大作用。建立完整的調控體系，這樣才能使調控發(fā)揮出最大作用，最終建立一個恪守依法、公平公正、透明高效的行政監(jiān)督管理部門，將房地產市場打造成為一個公平競爭的市場。

（二）建立健全房地產法律體系

我國應盡快建立健全房地產法律體系，出臺《土地市場交易法》《住宅法》及《住房保障法》，為加強房地產市場宏觀調控提供法律依據?？梢赃m當借鑒國外經驗制定適合我國國情的房地產法律體系，營造一個良好的法治環(huán)境。另外要健全和完善稅收法律制度，稅收是房地產發(fā)展的一個持續(xù)有效的手段。

（三）經濟手段因地制宜

我國經濟發(fā)展不平衡，區(qū)域差距很大，所以宏觀調控過程中要考慮地區(qū)差異，因地制宜實行不同的經濟手段。一線城市應當作為調控的主要目標并應采取比較嚴格的金融措施。如二套房首付應嚴格按照家庭單位實行，利用嚴格的金融政策控制炒房熱潮，達到平穩(wěn)房價的目的；在一些二線城市，購買第二套住房可以以個人為單位，通過宏觀調控措施促進當地房地產業(yè)健康發(fā)展，有效防止房地產市場過熱和房價的過快增長；在三線或以下的城市，在調控過程中可以實行較寬松的政策，甚至住房貸款的利率和首付比例可以適當減少。另外，可以適當擴大房產稅的范圍，對只擁有一套住房的家庭實行免稅，對擁有多套住房的家庭根據其數量征收房產稅。

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（責任編輯：郭麗春梁宏偉）