房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制的研究

丁曉力

摘 要：眾所周知，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，進度控制水平的高低是直接決定項目開發(fā)質(zhì)量的重要因素。一般情況下，房地產(chǎn)公司會在綜合考慮資金運轉(zhuǎn)以及銷售需求之后，明確開工時間。一旦擬定開盤和交房時間便不會輕易進行改變。因此，施工進度的控制顯得至關重要。如果施工進度偏離既定計劃，必然會引發(fā)后續(xù)各種問題，一環(huán)扣一環(huán)，最終影響房地產(chǎn)項目的整體質(zhì)量。以下筆者就房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度控制進行深入的分析與探究。

關鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項目 進度控制

中圖分類號：F283 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2018）12（b）-0-02

在社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的大背景下，之前處于黃金發(fā)展時期的房地產(chǎn)行業(yè)也慢慢開始與超額利潤時代進行告別。現(xiàn)階段，我國各地的土地價格越來越高，人們對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量要求也越來越高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設成本只能隨之提高，而利潤空間卻隨之縮減。房地產(chǎn)企業(yè)也開始尋求精細化管理模式，對項目開發(fā)和完成的進度表示出高度的重視。以下是筆者結(jié)合自己多年的相關工作經(jīng)驗，就此議題提出自己的幾點看法和建議。

1 何為開發(fā)項目進度控制

關于房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度控制，通俗意義上指的是房地產(chǎn)企業(yè)需要在既定的工期之內(nèi)，制定出最合理、最優(yōu)化的項目開發(fā)計劃，并在計劃執(zhí)行的過程當中，定期、不定期地對項目開發(fā)實際進展情況進行有效的監(jiān)督與控制，確保實際施工進度與計劃進度保持同步，避免出現(xiàn)過大偏差。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制工作存在的一個重要價值便是解決進度偏差問題。一旦出現(xiàn)偏差，相關部門必須要在最短的時間內(nèi)科學分析偏差出現(xiàn)的原因以及影響實際施工進度的因素，并及時制定出有效的調(diào)整策略，使其盡快轉(zhuǎn)回到正常軌道。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制的主要內(nèi)容

2.1 事前控制

第一，制定計劃。

合理的進度控制計劃是確?？刂乒ぷ鞲咝缘闹匾A。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃制定的過程主要包括以下幾個方面。

（1）房地產(chǎn)項目發(fā)展部門，根據(jù)市場的實際情況，制定出合理、明確的項目開發(fā)計劃。

（2）房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃在得到領導層同意并批準之后，負責銷售的部門要根據(jù)計劃制定出針對性的銷售計劃。

（3）房地產(chǎn)項目部根據(jù)既定的開發(fā)計劃以及銷售計劃，再結(jié)合當時國家出臺的標準、項目所在地的實際情況以及參與施工隊伍的實際能力，制定出詳盡的施工計劃。

（4）根據(jù)銷售部和項目部制定的計劃，其他部門各自負責好不同階段的配合工作。

（5）各部門重點標注出交叉階段的重點工作，上交經(jīng)理層，由經(jīng)理層召開項目協(xié)調(diào)會議，最終進行修改和確認。

在制定計劃這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況以及項目的實際需求來確定不同的指定方式，但是其必須要堅持以下幾點原則不變。

（1）制定計劃必須要以實際項目作為中心，所有部門都必須要圍繞項目的實際情況來制定計劃，切忌盲從經(jīng)驗或者脫離實際。

（2）各部門在涉及到交叉工作時，無論何種性質(zhì)的交叉工作，特別是一些細節(jié)性的工作，都必須要進行詳細的交流和溝通，切忌獨自行使權力。

（3）各部門都必須要對計劃制定工作表示出高度重視，房地產(chǎn)企業(yè)可以將制定計劃這一工作作為一項業(yè)績考核標準。

第二，會審圖紙。

一般情況下，甲方都會對設計工期提出非常嚴格的時間標準，這就使得設計院或者一些設計公司在設計施工圖紙時出現(xiàn)時間不夠用的情況，圖紙的細化程度便不是很高，也會出現(xiàn)比較多的失誤或者錯誤。因此，會審圖紙是一項非常必要的環(huán)節(jié)。各部門在會審圖紙時必須要做好嚴格把關，要盡全力將一些可以避免在施工中出現(xiàn)的問題全部避免掉，降低后續(xù)設計變更發(fā)生的概率，以更好地確保工期。

關于會審圖紙環(huán)節(jié)，項目部負責人員必須要拿出足夠謹慎和專業(yè)的態(tài)度，積極主動地參與技術評審。房地產(chǎn)企業(yè)必須要確保項目部技術力量的強大，要積極引進和招聘專業(yè)能力較高的技術人員。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以適當給負責項目監(jiān)理的單位以及施工單位增加壓力，要求他們配合自己來完成圖紙的會審工作，施行發(fā)現(xiàn)問題的獎懲制度，調(diào)動他們參與的積極性。

2.2 事中控制

第一，制定明確節(jié)點。

我們都知道，一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃書都是有著明確的進度節(jié)點的。而且每一個階段也都會細分成為更小的節(jié)點。但是，節(jié)點的細化程度是人為可控的。因此，在制定節(jié)點時，必須要追求精細化，一定要根據(jù)施工對象的實際情況，綜合考慮相關因素，將其劃分成為更多的項目節(jié)點。

第二，嚴格控制節(jié)點。

控制節(jié)點可以分為兩大主要內(nèi)容：一是對完成節(jié)點的控制；二是對節(jié)點過程的控制。其中，對節(jié)點過程的控制更為重要，其是項目進度控制的關鍵因素。在過程控制工作當中，一定要做好以下幾點工作。

（1）維護好項目外圍關系，避免因為外圍關系而影響到施工進度。

（2）要及時和公司相關職能部門進行溝通和聯(lián)系，一定要以最高的效率來完成審批手續(xù)。

（3）科學處理好與監(jiān)理單位以及施工單位兩大合作單位的關系，隨時進行溝通和協(xié)調(diào)，避免矛盾的出現(xiàn)。

（4）完成好書面記錄。相關進度控制工作一定要進行書面記錄，對于進度控制工作中所使用的工具和手段都要進行優(yōu)化與管理，書面記錄一定要做好詳細詳盡，不可出現(xiàn)錯記或者漏記的問題。

關于節(jié)點的控制工作，必須要搭配項目節(jié)點的驗收，每一個節(jié)點的工作都需要進行驗收，對實際完成情況進行科學考核，得出最終評價。針對一些在節(jié)點未能完成的工作，負責驗收工作的部門必須要對其發(fā)出不履約通知，以此來進行警告。

2.3 事后控制

第一，因計劃變更而進行控制。

事后控制工作中的計劃變更，其發(fā)生的原因主要包括兩個方面：一是施工因素；二是施工之外的因素。面對計劃變更這一問題，最高效的處理方式便是項目部要在最短時間內(nèi)和相關負責部門取得聯(lián)系，了解計劃變更的具體情況。如有必要，則需要組織召開計劃變更與協(xié)調(diào)會議，要求多方參與，各抒己見，盡可能將計劃變更所產(chǎn)生的影響控制在最小范圍之內(nèi)。此外，相關部門還要針對具體的計劃變更原因進行科學的分析與總結(jié)，為后續(xù)的工作提出更好的改進建議，避免重復出現(xiàn)計劃變更的問題。

第二，因超期完工而進行控制。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目，特別是住宅項目建設工作當中，超期完工已經(jīng)是當前一種相對普遍的問題和現(xiàn)象。進度超期本身便是工作的失誤，因此，必須要做好進度超期問題發(fā)生之后的處理善后工作。筆者建議，關于超期完工而進行的控制工作可以按照以下步驟來開展：第一，項目部必須要及時、如實地將超期情況告知領導層，并且將超期的具體時間一并上報，切忌私下隱瞞或者找理由推脫責任。第二，根據(jù)進去超期的真實情況，通過召開會議的形式，集體決定是否需要修改和變更既定計劃，并提出合理的變更建議。第三，對進度超期的情況進行深入的分析與總結(jié)，形成完整詳盡的書面材料，上報并留檔。第四，科學分析進度超期的原因之后，秉著公正、客觀的態(tài)度對相關部門和個人追究責任。

3 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制是一項系統(tǒng)性、復雜性的工作，其需要貫穿于項目開發(fā)的全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對此項工作表示出高度重視，不能對任何一個環(huán)節(jié)放松，只有將項目進度控制工作做到位，才能夠確保項目的高質(zhì)量。

參考文獻

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