農(nóng)村土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法治問(wèn)題探討

鄧勇+王洪

【摘 要】推廣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記這一制度，對(duì)我國(guó)進(jìn)行物權(quán)法的建設(shè)具有里程碑式的價(jià)值意義。不動(dòng)產(chǎn)登記分為村民集體申請(qǐng)和個(gè)人單方申請(qǐng)這兩種登記模式。在接收到登記申請(qǐng)之后，相關(guān)的登記申請(qǐng)部門(mén)開(kāi)始對(duì)申請(qǐng)報(bào)告中所夾帶的房屋、土地資料進(jìn)行審查和檢驗(yàn)，在確認(rèn)無(wú)誤之后方繼續(xù)進(jìn)行農(nóng)村土地、房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

【Abstract】 Promoting the unified registration of real estate is of great significance to the construction of property law in China. The registration of real estate is divided into two kinds of registration modes： the collective application of the villagers and the individual application by individual. After receiving the application for registration， the relevant registration application department begins to examine the housing and land information contained in the application report， after the confirmation is correct， the party will continue to register the real estate in the rural land and house.

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地；房屋不動(dòng)產(chǎn)；統(tǒng)一登記

【Keywords】rural land； real estate property； unified registration

【中圖分類號(hào)】P208 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）02-0078-02

1 引言

為了可以更好地解決在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，關(guān)鍵點(diǎn)就是需要去依法明確相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)和責(zé)任制度，在合理規(guī)范的前提下進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記人員的任職資格認(rèn)證和操作規(guī)范監(jiān)督，并在進(jìn)行登記的過(guò)程中確保村民在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中所具有的主導(dǎo)地位[1]。以此為基礎(chǔ)，在本篇文章中，主要以國(guó)內(nèi)對(duì)于農(nóng)村土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記過(guò)程為編寫(xiě)基礎(chǔ)，淺析農(nóng)村土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法治問(wèn)題探討。

2 進(jìn)行農(nóng)村土地房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的主要內(nèi)涵

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)進(jìn)行農(nóng)村土地、不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立的主要目的，是為了能夠去進(jìn)一步的推動(dòng)農(nóng)村自身土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，更好更完善地去促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃健康發(fā)展。開(kāi)始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，首要的一點(diǎn)是對(duì)“登記依據(jù)”方面的統(tǒng)一，從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度上來(lái)說(shuō)，本身目的不僅僅只是針對(duì)于“登記程序”方面的統(tǒng)一，在發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該去以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為主要發(fā)展線路，以實(shí)際過(guò)程中進(jìn)行的登記類型作為輔助條件。根據(jù)我國(guó)近些年來(lái)所頒布的《中華人民共和國(guó)》物權(quán)法中明確規(guī)定了進(jìn)行統(tǒng)一登記的三種登記類型[2]。第一種類型是首次登記類型，在以前，對(duì)于首次登記我國(guó)是有著土地總登記、初始登記、設(shè)立登記等三種不同的登記類型。不過(guò)在新的《物權(quán)法》中，已經(jīng)正式將這三種登記類型整合成了一項(xiàng)，并將它命名為“不動(dòng)產(chǎn)首次登記”。第二種是變更登記。變更登記的含義就是對(duì)原有土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名進(jìn)行變更，土地、房屋使用面積出現(xiàn)變化的進(jìn)行變更。對(duì)需要進(jìn)行此類操作的房屋土地，實(shí)際所有人應(yīng)該及時(shí)地去登記中心進(jìn)行變更。第三種是轉(zhuǎn)移登記，所有涉及到土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)方面的買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與，其都是需要權(quán)利人去及時(shí)的向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記和注銷(xiāo)登記。

綜上所述，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)涵我們可以這樣去理解。從當(dāng)下廣大農(nóng)民群眾的角度上來(lái)說(shuō)，只有及時(shí)地去對(duì)自家的房屋和土地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)方面的登記，方才可以更好地去完善和保護(hù)自身的利益。

3 當(dāng)前農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中所存在的問(wèn)題

3.1 配套法律機(jī)制和相關(guān)制度不完善

在以往很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)自身對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏一定的法律依據(jù)，再加上相關(guān)的規(guī)章制度也并不合理。故而，在這樣的發(fā)展前提下，國(guó)內(nèi)很多地方區(qū)域都出現(xiàn)了一宅多賣(mài)、重復(fù)抵押的現(xiàn)象。在這一點(diǎn)上，其是極其嚴(yán)重的危害到了我國(guó)廣大公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益和社會(huì)公平性。不光如此，在我國(guó)的少數(shù)民族聚集區(qū)域，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記缺乏相應(yīng)的制度保障，所以很多農(nóng)牧民家中的耕地、草地等承包權(quán)和使用權(quán)無(wú)法在市場(chǎng)上進(jìn)行正常的交易，嚴(yán)重制約了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展前提下對(duì)于資源優(yōu)化配置的發(fā)展目標(biāo)[3]。所以，在這樣的基礎(chǔ)上開(kāi)展農(nóng)村土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)登記制度，將其納入到國(guó)內(nèi)立法的進(jìn)程當(dāng)中，這既是國(guó)家法律完善的標(biāo)志，也是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代法治國(guó)家管理現(xiàn)代化的主要前提因素。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的政策界限和操作規(guī)程不明朗

依據(jù)著國(guó)內(nèi)目前的實(shí)際現(xiàn)狀來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)在對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策界限方面還是存在著模糊和不明朗的區(qū)域。舉例說(shuō)明，例如當(dāng)前國(guó)內(nèi)最為突出的問(wèn)題就是農(nóng)民群眾宅基地使用權(quán)限方面的續(xù)期問(wèn)題。在新版的“房地合一”當(dāng)中明確的標(biāo)識(shí)出了使用權(quán)限，也就是土地以及房屋的使用年限均為七十年，農(nóng)民對(duì)于宅基地并沒(méi)有所有權(quán)。不過(guò)，如果是從民法的角度上來(lái)說(shuō)的話，房屋的權(quán)力性質(zhì)是屬于永久的所有權(quán)，從物權(quán)法當(dāng)中的相關(guān)規(guī)定我們也可以看到，土地的權(quán)力性質(zhì)屬于是“有使用權(quán)限” 的使用權(quán)[4]。當(dāng)然，就目前來(lái)看大多數(shù)人都能夠了解到房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上所標(biāo)識(shí)出的“使用權(quán)限”就是指土地的使用時(shí)間而并不是房屋的使用時(shí)間。但是，直到目前國(guó)內(nèi)仍然是沒(méi)有任何一部法律是去對(duì)七十年之后，宅基地的所有權(quán)問(wèn)題進(jìn)行明確的表態(tài)和標(biāo)注，也沒(méi)有任何的部門(mén)和機(jī)構(gòu)對(duì)此做出了完善的解釋。在這一點(diǎn)上，不由得不讓公眾開(kāi)始產(chǎn)生一定的擔(dān)心，如果是從法律的層面上無(wú)法對(duì)問(wèn)題進(jìn)行準(zhǔn)確的解釋，那么勢(shì)必會(huì)造成大量的連鎖法律糾紛，甚至危害權(quán)利人的合法權(quán)益。endprint

4 具體的完善改進(jìn)措施和策略

4.1 加強(qiáng)改進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)和相關(guān)責(zé)任制度

就其自身而言，不動(dòng)產(chǎn)登記是涉及到體制、機(jī)構(gòu)等諸多方面，所以，在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中為了能夠更好的確保不動(dòng)產(chǎn)登記的質(zhì)量和可信度，就需要從以下幾個(gè)方面和角度來(lái)去完善相關(guān)的法律法規(guī)以及責(zé)任制度。

首先，如果是從不動(dòng)產(chǎn)法律整體體系上來(lái)看的話，那么想要完善立法的體系，第一步就是需要去做好相應(yīng)法律法規(guī)的建設(shè)、改正、廢除，積極地去推進(jìn)和加強(qiáng)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一和土地利用規(guī)劃方面的法律規(guī)章制度建設(shè)[5]。除此之外，還需要從對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)機(jī)構(gòu)職能整合方面入手，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的管理職責(zé)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)內(nèi)容實(shí)際條例等方面的整合完善，將不動(dòng)產(chǎn)登記采取更加精細(xì)化的管理方法，以此，來(lái)去更好地推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度的發(fā)展與進(jìn)步。

4.2 依法確認(rèn)村民小組在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的地位

自從我國(guó)在2015年開(kāi)始頒布相關(guān)的條例規(guī)章之后，其內(nèi)專門(mén)強(qiáng)調(diào)了在進(jìn)行農(nóng)村房屋、土地不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，要把農(nóng)房等在集體建設(shè)用地上所進(jìn)行搭建的建筑物也列入到國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范疇當(dāng)中[6]。各個(gè)地方區(qū)域必須要將登記發(fā)證作為主要的工作目標(biāo)，采取因地制宜的方式來(lái)進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查確認(rèn)，在完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整體范疇確認(rèn)之后，確保建立健全農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一制度。舉例說(shuō)明，一般來(lái)說(shuō)的農(nóng)民家庭的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般都是落在此戶戶主的身上，那么當(dāng)戶主去世之后，其本身的不動(dòng)產(chǎn)繼承權(quán)也是一個(gè)明確的權(quán)利，這一權(quán)利也是會(huì)得到相應(yīng)的法律保護(hù)。

5 結(jié)語(yǔ)

從整體層面上而言，農(nóng)村進(jìn)行土地、房屋等方面的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，其本身是關(guān)乎到農(nóng)民自身利益。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，也只有依法去明確不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的法律依據(jù)和相關(guān)的責(zé)任制度確立完善相應(yīng)的操作流程和行為規(guī)范，只有這樣才能夠更好地從法律層面上去保障確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確屬，改變國(guó)內(nèi)原本混亂的不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)現(xiàn)狀，讓不動(dòng)產(chǎn)的登記得到應(yīng)有的保障。

【參考文獻(xiàn)】

【1】宋才發(fā)，馬國(guó)輝.農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記的法律問(wèn)題探討[J]. 河北法學(xué)，2015（03）：78-100.

【2】中華人民共和國(guó)物權(quán)法[J]. 中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)， 2007 （04）：55-60.

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【5】楊成.農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)與農(nóng)民集中居住的良性推進(jìn)[J].河北法學(xué)， 2014（04）：45-78.

【6】中華人民共和國(guó)物權(quán)法[J].中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院公報(bào)，2007（14）：33-55.endprint