試論“租購?fù)瑱?quán)”

張釗

【摘 要】伴隨著城市化的進(jìn)程和我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量人口涌入城市，隨之而來的就是城市房價的大幅提升和房屋租賃市場的繁榮。在房屋租賃逐漸成為我國住房市場的重要組成部分后，關(guān)于城市公共資源的分配問題也開始引發(fā)關(guān)注，“租購?fù)瑱?quán)”這一名詞由此而生。本文簡單介紹了什么是“租購?fù)瑱?quán)”，以及推行“租購?fù)瑱?quán)”的原因有哪些，并就“租購?fù)瑱?quán)”實施過程中存在的問題和在我國推行“租購?fù)瑱?quán)”的一些建議進(jìn)行了闡釋。

【關(guān)鍵詞】租購?fù)瑱?quán)；戶籍；教育；問題；原因；對策

2017年7月中旬以來，廣州、鄭州、北京、無錫等城市相繼推出為租房者擴(kuò)權(quán)的種種政策。北京市《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》針對關(guān)注度很高的戶籍和教育問題提出，承租人為本市戶籍但無房家庭，符合在同一區(qū)域連續(xù)單獨承租并實際居住時間在3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)域合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其子女可在該區(qū)域接受義務(wù)教育。一定程度上為租房者提供了很多的便利。

一、什么是“租購?fù)瑱?quán)”

所謂“租購?fù)瑱?quán)”，就是讓人們不因為住房方式的不同而享受不同的公共權(quán)利和公共服務(wù)。詳細(xì)來說，它是在我國傳統(tǒng)上的將很多城鎮(zhèn)居民享有的福利和公共資源附加在產(chǎn)權(quán)住房上的做法的基礎(chǔ)上提出的。隨著住房租賃被確認(rèn)為我國住房體系的重要組成部分，原來的買了房子才能更快的落戶，才能使孩子享受到在“學(xué)區(qū)”內(nèi)的入學(xué)資格等做法引起了很多人的不滿，如何實現(xiàn)買房者和租房者之間的利益差異化縮小，實現(xiàn)基本公共服務(wù)的公平，“租購?fù)瑱?quán)”就是在這種現(xiàn)實背景下被提出的理念。

二、推行“租購?fù)瑱?quán)”的原因分析

1.抑制“購房熱”造成的房價大幅上漲

中國人自古以來就有“重居”、“好面子”的思想，認(rèn)為住房的購買是真正融入一個城市的重要標(biāo)志，是地域歸屬感建立的一種資本，是一件體面的事情。并且相比租房造成的經(jīng)常搬家、與房東討價還價、擔(dān)心房東隨時會攆人、不敢輕易購置物品等，擁有自己的房子就顯得穩(wěn)定很多，能夠讓人收獲一份安心。此外，眾多社會和經(jīng)濟(jì)因素，如購房才能更快的在城市落戶，購房才能讓子女在學(xué)區(qū)內(nèi)上學(xué)，通貨膨脹下購房是一件只賺不賠的經(jīng)濟(jì)投資等也是致使我國“購房熱”的重要因素。購房需求越來越旺在市場中進(jìn)一步體現(xiàn)為房價的大幅上漲，我國房價在過去的十幾年內(nèi)漲勢可謂迅猛，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了公民工資的上漲速度。

2.“租購?fù)瑱?quán)”最大的意義不在于對市場房價的影響，而在于解決現(xiàn)下年輕人的剛性住房需求，讓租房也成為一種體面的住房方式

現(xiàn)在人口流動越來越快，特別是年輕人由于工作和個人發(fā)展的需要常常會離開家鄉(xiāng)，進(jìn)入北上廣等大城市，并成為城市取得快速發(fā)展的主力軍，為城市建設(shè)貢獻(xiàn)自己的力量，然而以他們的現(xiàn)狀是沒有實力很快在這些城市購房的。如何讓這部分城市的新居民住有所居，并解決住房問題后隨之而來的戶口和子女教育問題就顯得尤為重要了。這種現(xiàn)狀下，培育城市住房租賃市場，使住房租賃成為與住房購買并重的住房支柱形式，將既是解決我國住房體制缺陷的現(xiàn)實要求，也是一項滿足公民生活需求的民生工程，是一項一舉多得的創(chuàng)舉。

三、“租購?fù)瑱?quán)”實施過程中存在的問題

1.過度夸大其含金量

廣州一些租房中介機(jī)構(gòu)借“租購?fù)瑱?quán)”政策的“熱風(fēng)”提出了新的賣點——“租房也能上名?！保粫r間引起了人們的熱議。但我們必須看到，這一政策可能會給市場帶來一定的波動，但盲目夸大它的效用也是不可取的。因為就目前來說，各地提出的“同權(quán)”仍然留有較高的門檻，給社會帶來的實質(zhì)性改變并不大。畢竟在一些優(yōu)良學(xué)區(qū)，普遍存在“粥少僧多”、學(xué)位緊張的現(xiàn)狀，優(yōu)先滿足當(dāng)?shù)赜袘艨?、有房產(chǎn)的家庭的做法并不會因“租購?fù)瑱?quán)”的提出而有多大的改變，更何況“租購?fù)瑱?quán)”本身也給房屋租賃者設(shè)置了很多的限制。

2.優(yōu)質(zhì)公共資源供給不足造成“租購?fù)瑱?quán)”的實施不到位

“租購?fù)瑱?quán)”之所以在很多城市無法取得良好的推行效果，究其本質(zhì)原因還是因為供求的矛盾。在一些人口大量流入的一線城市，公共資源，如義務(wù)教育在學(xué)生入學(xué)排位時采用的仍然是先房戶合一者，次無戶有房者，最后才是無戶無房的人群，因為很多公共資源并不能夠隨著人口增長而立即同比例的增加，需求的大幅上漲和供給的明顯不足就形成了一對需要不斷調(diào)節(jié)的矛盾，成為了制約“租購?fù)瑱?quán)”往前推進(jìn)的最大阻力。

四、對中國“租購?fù)瑱?quán)”推行的一些建議

習(xí)近平總書記提出，規(guī)范住房租賃市場和有效抑制房地產(chǎn)泡沫，是實現(xiàn)我國公民住有所居的重大民生工程。而要想真正做好規(guī)范住房租賃市場這一部分，保護(hù)好住房租賃者的權(quán)益就顯得尤為重要了。

1.政策上應(yīng)著重長遠(yuǎn)發(fā)展

培育住房租賃市場不是一時之計，而是我國房產(chǎn)市場健康發(fā)展的長遠(yuǎn)之計。這就需要在政策制定時注重未來的形勢，跳出樓市階段性調(diào)控的慣性思維，著眼于城市化進(jìn)程、大規(guī)模人口遷移、城市勞動力供應(yīng)等長遠(yuǎn)趨勢，從多方面入手，建章立制，形成長遠(yuǎn)的制度安排。目前，已有許多城市根據(jù)本市實際，出臺了允許將商業(yè)住房規(guī)劃為租賃住房、允許住房公積金支付租金、允許租房者享受國家提供的基本公共服務(wù)等政策，同時還在財政、土地、金融等多方面制定了一系列的支持政策，目的就是滿足城市新居民的多層次的住房需求?？傊?，在制度的制定上放眼長遠(yuǎn)，以政府為主為城市租房者提供權(quán)利保障，是實現(xiàn)租房市場健康發(fā)展的主要方向。

2.強(qiáng)化監(jiān)管是“租購?fù)瑱?quán)”推行的重要保障

確保住房租賃市場像住房購買市場一樣讓消費者享受到同質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，做好各方面的配套設(shè)施和制度的建設(shè)是關(guān)鍵。這時候一個重要的方面就是強(qiáng)化監(jiān)管，防止形成新的尋租地帶。需要完善住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員的信用管理制度，強(qiáng)化以信用管理機(jī)制為基礎(chǔ)的監(jiān)管機(jī)制，使之不滯后于市場的發(fā)育。只有將租房市場的各項信息納入全國信用信息共享平臺，實現(xiàn)全面的監(jiān)管，住房租賃市場才能真正迎來系統(tǒng)化的進(jìn)步與發(fā)展，其可持續(xù)性才能真正實現(xiàn)。

3.合理分配公共資源，增加公共資源的供給

結(jié)合上文我們已經(jīng)知道，“租購?fù)瑱?quán)”推行的最大阻礙就是公共資源的不足和配置的不合理，人們之所以貸款也要買房的原因之一就是因為租房享受不到的那一部分權(quán)利的存在。基于此，要真正提升住房租賃的吸引力，其重點就是提升租賃住房的配套服務(wù)水平，只有讓租賃住房的配套設(shè)施建設(shè)和附帶的公共資源不低于同地段的商品住房，住房租賃市場才有望去抑制房地產(chǎn)的泡沫。而這其中最重要的就是關(guān)于教育及其相關(guān)資源的供給，只有讓義務(wù)教育資金投入在不同省份之間流動起來，讓人口流入地獲得相應(yīng)的義務(wù)教育財力支持，讓其有足夠的能力去改善當(dāng)?shù)亟逃龡l件，增加優(yōu)質(zhì)教育資源的供給，“租購?fù)瑱?quán)”才有可能實現(xiàn)。同時，還要多在政策上加大對二、三線城市的支持和引導(dǎo)力度，避免人口過度涌入大城市，造成“大城市病”。

五、結(jié)論

“租購?fù)瑱?quán)”絕不僅是一個住房問題，而是黨的十九大提出的“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)實現(xiàn)的重要部分，是讓人民獲得幸福感、安全感，讓社會更加充實、更有保障、更可持續(xù)的一項重要舉措。正因為如此，加快培育房屋租賃市場，使“租購?fù)瑱?quán)”中租房享有公共社會資源的門檻盡快降低，將既是解決我國過去住房體系失衡、住房制度缺陷的重要舉措，也是提高我國城市化發(fā)展質(zhì)量、滿足人民美好生活需要的民生工程。

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