新形勢下房地產成本管理的實踐探索

錢能尊

摘 要：隨著深入實施的國家宏觀調控政策，提升了市場之間的競爭力，也不斷促進消費者走向成熟的發(fā)展道路，已經結束了房地產行業(yè)的巨大經濟利益世道。企業(yè)為了確保自身市場競爭力，需要不斷加強成本控制，合理定價產品，并且為自身制定合理的市場定位。本文主要是探討分析新形勢下房地產成本管理的實踐，在此基礎之上闡述了成本控制存在的一系列問題，根據以上問題提出針對性地解決措施。

關鍵詞：新形勢；房地產；成本管理；實踐探究

分析房地產行業(yè)的發(fā)展階段，其主要經歷了經驗主義階段，規(guī)范化管理階段以及精細化管理階段等。與以上發(fā)展階段對應的管理規(guī)律主要是核算型，主觀臆斷型以及事后追究型。

1、房地產企業(yè)成本控制的現(xiàn)實意義

1.1加強控制企業(yè)成本，提升企業(yè)核心競爭力

近些年，我國關于房地產行業(yè)的發(fā)展出臺了較多政策文件，按照當前實行的各項政策可以看出，房地產價格持續(xù)上升的可能性幾乎為零。所以，企業(yè)為了提升自身市場競爭力，需要全面進行成本控制。從成本控制角度出發(fā)，影響企業(yè)經濟效益的注重因素在于成本投資，并且已經成為企業(yè)生產以及長久穩(wěn)定發(fā)展的重要影響因素，關乎企業(yè)市場競爭力。

1.2加強成本控制能夠為企業(yè)創(chuàng)造收益

企業(yè)生產濟經營的主要目的在于追求經濟效益。企業(yè)為了提升經濟效益，最有效的方式就是不斷降低生產成本。衡量企業(yè)核心競爭力的主要標準在于創(chuàng)造利潤的能力，特別體現(xiàn)在房地產行業(yè)。所以，大多數房地產企業(yè)的經營目標就在于實現(xiàn)最大化利潤，為了實現(xiàn)以上目標，企業(yè)需要全面進行成本控制。

2、房地產企業(yè)成本控制存在的問題和弊端

2.1缺乏建立科學合理的成本控制理念

由于房地產行業(yè)存在具有較長的投資周期，涉及到大量的資金投入，在較大程度上提升了成本控制的難度，存在較大的不確定性以及不可控制因素。尤其體現(xiàn)在我國干預房地產行業(yè)的各項政策方針等。隨著市場經濟的不斷發(fā)展，建筑原材料的價格也會出現(xiàn)較大的波動，國家金融政策對房地產行業(yè)的資金成本產生較大的影響。不斷變化的房地產消費市場以及企業(yè)實際的經營管理理念等都會對房地產建設項目的成本投資產生較大的影響。由于部分企業(yè)缺乏科學合理的成本管理理念，無法全面把握成本控制內容，忽略較多影響成本的因素，過分注重擴大企業(yè)規(guī)模，導致企業(yè)無法實現(xiàn)長久穩(wěn)定發(fā)展目標。

2.2缺乏健全和完善成本控制體系

由于房地產行業(yè)存在較長的項目開發(fā)時間，并且在實際建設期間涉及到策劃階段，設計階段，實際施工階段以及竣工驗收階段等。因此房地產企業(yè)在控制成本時需要從以上各個階段入手，還需要涉及到房地產銷售環(huán)節(jié)的各項成本費用。現(xiàn)階段，多數房地產企業(yè)都缺乏科學合理的成本控制體系，無法有效實現(xiàn)成本控制理念。在項目前期規(guī)劃和設計階段僅僅注重建筑物的造型，缺乏較強的前期成本控制意識，在實際實施期間只關注建筑安裝成本控制，缺乏控制設備成本費用以及其他相關項目成本。

2.3成本控制表面化，缺乏執(zhí)行力度

隨著房地產行業(yè)的競爭性日益凸顯，大部分企業(yè)在實際建設期間能夠意識到成本管理的重要性，但是在實際管理控制工作當中存在較多問題。部分企業(yè)在準備階段的成本控制力度不夠，在事后總結期間沒有注重過程控制，導致成本控制只存在于表面工作，無法全面發(fā)揮成本控制的作用。盡管部分企業(yè)設置的成本控制部門，然而只是對工程造價進行事后審計，沒有注重成本控制的功能。還存在，部分企業(yè)在成本預算和控制方面制定了規(guī)范化制度，然而卻不具備實際解決問題的能力。

3、提升房地產成本控制的有效措施

3.1控制項目的前期決策的造價

（1）項目的前期決策主要是選擇建設項目并對該項目進行投資，通過技術經濟認證對該項目的可靠性以必要性進行評估，對項目決策的準確性能夠較好地確定投資項目并且進行工程造價的控制，進一步研究該項目工程的可操作性，估算整體的投資成本，并且評價和測算財務數據。在項目前期決策環(huán)節(jié)，把握和控制造價的要點主要在于充分準備好項目決策工作；制定項目建議書，并且編制項目可行性報告等；分析項目施工建設的效益，并對其投資成本進行估算，編制成書面報告。

（2）地質勘探需要采取公開化招標方式選擇專業(yè)的承包隊伍，該環(huán)節(jié)的主要目的在于確保地質勘探質量，降低基礎建造成本，縮短工期。在選擇施工單位時需要審查其資格證件，社會信譽等，這樣有助于提升建筑質量安全，節(jié)約成本。

（3）控制圖紙設計審核環(huán)節(jié)：按照長期房地產建設項目來說在，在初步設計階段會對工程造價產生65%的影響。施工圖紙設計階段會對工程造價產生30%的影響。在實際施工建設期間借助于先進的技術工藝可以為整體工程建設節(jié)省7%的成本。從以上數據可以看出，影響建筑工程費用的關鍵因素在于控制設計階段的費用。首先，功能定位要具有合理性，設計方案的質量要滿足可行性與可靠性，必須滿足國家的相關標準并且對項目功能各環(huán)節(jié)要求達到滿足，以上幾個方面是設計質量的基本要求。其次，要對設計方案進行優(yōu)化完善，這樣才能使工程造價得到有效的控制，相關人員還應選擇最佳設計方案。最后，在進行項目工程設計是需要注重限額設計要求。

3.2項目施工階段的成本控制

要控制此環(huán)節(jié)的工程造價，首先，將現(xiàn)場簽證以及工程變更控制在最小變化量；其次，對項目施工圖預算進行嚴格的審核；最后，相關人員應當親臨施工現(xiàn)場，并對施工的相關資料進行收集和充分掌握，并且在實際的施工建設當中要完善合同管理工作，控制工程造價以及項目審核的相關人員應當時刻注意施工現(xiàn)場的某些易變因素，并且要利用施工建設圖紙對施工現(xiàn)場進行仔細查看，時刻以簽訂的合同為原則，對施工動態(tài)及時掌握、鑒定以及審核。如果設計方案出現(xiàn)變化，要查看因其造成的額外費用是否具有合理性。施工管理要具有動態(tài)性，統(tǒng)籌進行專業(yè)化的協(xié)調管理，這樣能夠對整體項目施工建設的管理起到良好的管理作用。

3.3項目后期階段的成本控制

在整體項目竣工之后，需要嚴格按照設計圖紙以及合同規(guī)范要求制定。需要建立完整的竣工驗收手續(xù)。需要在驗收單上明確標注甩項，在結算階段進行相應抵扣，其次還需清理預算增減賬目，全面審核評定材料價差以及竣工調價行為。在實際審核期間需要與招標文件進行一一對應，不能重復出現(xiàn)標底內已含項目。在工程結算期間為了防止出現(xiàn)漏洞以及錯誤情況，需要建立工程結算制度，進行二次審核，以及針對性地獎懲制度，這樣能夠全面保障工程質量和成本控制。

4、結束語

為了更好地管理房地產成本，首先需要了解房地產企業(yè)成本控制的現(xiàn)實意義，以及房地產企業(yè)成本控制存在的問題和弊端，根據存在的問題采取針對性地解決措施。新形勢下房地產成本管理的要點主要在于控制項目的前期決策的造價，項目施工階段的成本控制，項目后期階段的成本控制等。做好以上工作，可以最大限度地提升房地產企業(yè)的經濟效益，實現(xiàn)長久穩(wěn)定發(fā)展目標。

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