淺析現(xiàn)代物業(yè)管理存在的問題及其措施

王文

摘 要：現(xiàn)代物業(yè)管理主要的宗旨就是服務(wù)業(yè)主，要做好物業(yè)管理工作，物業(yè)管理企業(yè)首先必須轉(zhuǎn)變觀念，提高物業(yè)服務(wù)意識(shí)，同時(shí)國家和地方有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理地方法規(guī)制度建設(shè)，本文概述了物業(yè)管理，對現(xiàn)代物業(yè)管理存在的主要問題及其措施進(jìn)行了探討分析。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物業(yè)管理；問題；措施

一、物業(yè)管理的概述

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選擇自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，制定業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)詳細(xì)的權(quán)利和義務(wù)，對相關(guān)物業(yè)的配套設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，保障物業(yè)范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序?，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)范圍可以分為：第一、帶有專門性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。裝修公司、維修公司、保安公司、清潔公司等為業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù)、解決業(yè)主問題的企業(yè)；第二、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。為業(yè)主提供全方位、全面性的管理和服務(wù)，包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)維修和養(yǎng)護(hù)、維護(hù)物業(yè)的穩(wěn)定和綜合整治。

二、現(xiàn)代物業(yè)管理存在的主要問題

1、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)自身問題。（1）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。物業(yè)管理企業(yè)自身實(shí)力不夠雄厚，也就導(dǎo)致提供服務(wù)不全，只能為業(yè)主提供清潔、保安、維護(hù)等基本服務(wù)，缺乏更高層次解決問題的能力，無法解決業(yè)主需要解決的一些專業(yè)問題，滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員往往比較缺乏，針對房屋建筑，對物業(yè)維護(hù)和保養(yǎng)專業(yè)知識(shí)缺乏，這都需要對員工進(jìn)行專門的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員一般的工作就是保安和清潔工，這些從業(yè)人員普遍學(xué)歷不高，沒有經(jīng)過足夠的專業(yè)培訓(xùn)，也沒有國家頒發(fā)的相應(yīng)的崗位證書，流動(dòng)性也比較強(qiáng)，不少從業(yè)人員采取得過且過的工作態(tài)度，服務(wù)質(zhì)量水平不高，服務(wù)人員的素質(zhì)不高決定了跟業(yè)主溝通不暢，服務(wù)態(tài)度差也加劇了物業(yè)收費(fèi)難問題，影響了物業(yè)管理工作的開展，損害了業(yè)主的合法權(quán)利。（2）物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作不夠規(guī)范。由于業(yè)主維權(quán)意識(shí)和發(fā)揮主人翁意識(shí)不強(qiáng)，成立的業(yè)主委員會(huì)沒有發(fā)揮其應(yīng)有的做用，無法有效監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)。在沒有業(yè)主委員會(huì)和國家職能部門有效監(jiān)管的條件下，企業(yè)經(jīng)營者往往忽視長期發(fā)展規(guī)劃，大多只愿做有利于自己利益的不規(guī)范的行為。物業(yè)管理企業(yè)往往隨意占用公共用地，征收停車費(fèi)和廣告費(fèi)并歸企業(yè)使用，諸如此類侵害業(yè)主的合法權(quán)益的行為，不一而足。不少物業(yè)管理企業(yè)一般沒有明確的章程和機(jī)構(gòu)，因此企業(yè)運(yùn)作不夠規(guī)范，使得企業(yè)行為導(dǎo)致業(yè)主的不滿。這些全是由于物業(yè)管理企業(yè)沒有明確自己是為業(yè)主服務(wù)的理念，而是把自己擺在管理者的角度來管理業(yè)主，也就難以順應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律調(diào)整和規(guī)范自己的行為。

2、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的問題。（1）業(yè)主對待物業(yè)管理企業(yè)的態(tài)度不夠端正。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)收取管理費(fèi)的時(shí)候，大多數(shù)業(yè)主不愿意掏錢，因?yàn)樗麄兏杏X物業(yè)管理企業(yè)并沒有為自己做出什么貢獻(xiàn)，沒有對物業(yè)進(jìn)行合理的維護(hù)和對物業(yè)服務(wù)不滿。業(yè)主中也存在著各色各樣的人，其中一些業(yè)主的文化修養(yǎng)和素質(zhì)不夠高，不理解物業(yè)管理，對物業(yè)管理企業(yè)采取不好的方式和不認(rèn)可的態(tài)度，對待物業(yè)企業(yè)管理行為采取無所作為的態(tài)度，也就使得物業(yè)管理企業(yè)繳費(fèi)困難。（2）業(yè)主委員會(huì)沒有發(fā)揮良好的作用。業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理公司同業(yè)主共同管理時(shí)產(chǎn)生的，業(yè)主委員會(huì)代表著廣大業(yè)主利益，是為業(yè)主謀福利的組織。物業(yè)管理法規(guī)定業(yè)主共同制定一些管理規(guī)范進(jìn)行約束，為物業(yè)營造良好的環(huán)境。但是就目前的業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮的職責(zé)來說并不理想。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)損害業(yè)主利益的時(shí)候，需要業(yè)主為自身利益去請求政府行政機(jī)關(guān)進(jìn)行受理和解決時(shí)，業(yè)主委員會(huì)沒有發(fā)揮作用，使得業(yè)主利益無法維護(hù)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加劇。

2、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)同政府之間的問題。（1）國家關(guān)于物業(yè)管理法律不夠規(guī)范。雖然物業(yè)管理企業(yè)迅速發(fā)展，形成一定的規(guī)模，但對我國政府來說，關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)還是比較簡單和有局限性的。國家對物業(yè)管理制度、運(yùn)作業(yè)務(wù)和基本業(yè)務(wù)只規(guī)定了大概，對不少細(xì)節(jié)還沒有進(jìn)行規(guī)范，對開發(fā)商的房屋建筑質(zhì)量、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任做到全面清楚的規(guī)定，這些法律法規(guī)大多都比較陳舊過時(shí)，無法適應(yīng)現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理方面也缺乏比較權(quán)威的法律規(guī)定和約束，權(quán)力義務(wù)不清楚，導(dǎo)致現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在很多弊端，因此，建立科學(xué)公正的物業(yè)管理法律是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。（2）政府對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管不到位。物業(yè)管理企業(yè)為了使物業(yè)進(jìn)行正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，需要協(xié)調(diào)政府專門職能部門，需要溝通和聯(lián)系住建、房管、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、市政、城管、街道等十幾個(gè)部門。有時(shí)這些職能部門跟物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)沒有劃分清楚，因此常常無法有效解決物業(yè)一些相關(guān)問題。開發(fā)商在建設(shè)物業(yè)的初期，政府相關(guān)部門對工程質(zhì)量物業(yè)管理專項(xiàng)基金、預(yù)售許可證等方面有時(shí)沒有嚴(yán)格把關(guān)，也沒有根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)加以指導(dǎo)和監(jiān)管，影響了物業(yè)管理企業(yè)的市場調(diào)控，無法實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。

三、加強(qiáng)現(xiàn)代物業(yè)管理的措施

1、加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳。物業(yè)公司應(yīng)該加大相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，提高工作人員和業(yè)主的法律意識(shí)，如果業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，應(yīng)該通過正規(guī)的法律渠道，同時(shí)制定科學(xué)合理的解決方案，減少兩者之間的矛盾，使業(yè)主學(xué)會(huì)運(yùn)用法律保護(hù)自己的合法權(quán)益，而不是濫用不合法的手段，降低物業(yè)企業(yè)的形象。

2、提高物業(yè)管理的水平。（1）培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)。物業(yè)管理行業(yè)具有較強(qiáng)的服務(wù)性，所以其服務(wù)質(zhì)量和水平是影響物業(yè)管理的重要因素，物業(yè)公司應(yīng)該在日常工作中加強(qiáng)對服務(wù)意識(shí)的宣傳，促進(jìn)物業(yè)管理人員對物業(yè)管理服務(wù)性的認(rèn)識(shí)，明確服務(wù)性行業(yè)的重要作用和意義。（2）加強(qiáng)員工培訓(xùn)。物業(yè)公司要不定期開展各種培訓(xùn)活動(dòng)，促進(jìn)工作人員對自身崗位職責(zé)的理解，根據(jù)不同工作人員的層次，進(jìn)行不同程度的培訓(xùn)，在實(shí)際培訓(xùn)的過程中，要重視理論性與實(shí)踐性相結(jié)合，要在具體分析實(shí)際物業(yè)管理案例的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)工作人員對物業(yè)管理的理解和認(rèn)同。

3、規(guī)范物業(yè)收費(fèi)。主要表現(xiàn)為：（1）規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。首先相關(guān)部門要根據(jù)物業(yè)公司的服務(wù)程度和服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的水平來確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的過程中，如果物業(yè)管理市場的競爭非常激烈，在供大于求的條件下，要通過降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方式實(shí)現(xiàn)市場份額的提高，而在供小于求的條件下，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是要注意與業(yè)主進(jìn)行有效溝通，避免和業(yè)主產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，降低物業(yè)公司的形象。（2）強(qiáng)化收支透明。提高物業(yè)管理收支的透明度是對業(yè)主物業(yè)權(quán)的尊重，只有促進(jìn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理收費(fèi)的公開和透明，才能提高業(yè)主配合物業(yè)收費(fèi)工作的積極性，所以在接管某一地區(qū)的物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)該公布物業(yè)管理收支的預(yù)案，并在每一季度或者每一年都要進(jìn)行一次實(shí)際收支的公開，以便業(yè)主能夠?qū)ζ溥M(jìn)行有效的監(jiān)督，此外，還要在年終對物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理費(fèi)用的收支進(jìn)行科學(xué)的核算，認(rèn)真聽取業(yè)主對物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理收支的意見或建議，提高物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理收費(fèi)的進(jìn)度和效率。

結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)，完善了業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，使得物業(yè)管理向著更人性化的方向發(fā)展，體現(xiàn)了國家民主化和法制化的發(fā)展進(jìn)程，有利于解決業(yè)主與物業(yè)管理的矛盾。從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

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