芻議既有住宅加裝電梯的困境和思考

許景順

(太倉市市場監(jiān)督管理局 蘇州 215400)

我國大概有80億平方米的既有住宅未裝電梯，這些舊樓大部分是20世紀80、90年代所建，涉及7000萬到1億戶居民[1-2]。例如北京可加裝電梯的老舊住宅樓逾3萬棟、上海20萬棟、廣州逾5萬棟[1]。部分專家預測，舊樓加裝電梯的市場規(guī)模超過500萬臺。另外，隨著社會老年化進程的加快，再加上我國歷史風俗、經濟發(fā)展水平的原因，社會處于未富先老的階段，居家養(yǎng)老是大勢所趨。很多舊樓住戶都是退休的老年人，腿腳不便，攀爬多層樓梯力不從心，因此，舊樓加裝電梯成為人民群眾迫切的愿望和強烈的心聲。

1 現(xiàn)狀和困境

1.1 資金籌措困難

以一臺外掛式電梯為例，需要經歷勘查、設計、制造、報批、施工、安裝、驗收、交付等階段，其成本有以下幾個方面：危房鑒定1.2～1.6萬、設計1～1.5萬、土建基礎2～4萬、鋼構14～16萬、電梯自身成本12～20萬、樓道建筑連廊處理7～8萬，再加上安裝、驗收等費用3～5萬，總的下來大概要40～50萬。如果按照每棟樓12戶至14戶來計算，平均每戶分攤的費用大概在3.3萬至4.2萬[1-2]。很多舊樓住戶都是退休的老年人，收入水平不高，對于他們來說這也是一筆不小的開銷。

1.2 住戶利益協(xié)調難

《物權法》第76條規(guī)定：“改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。同一幢樓高層住戶和低層住戶的利益存在分歧，高層用戶對舊樓安裝電梯可謂是望穿秋水，積極性高，而低層用戶積極性不高甚至投反對票。原因如下：一是不愿繳納費用。除了電梯安裝需要一筆不少的費用，后續(xù)的維修保養(yǎng)、定期檢驗也是一筆不小的開銷，很多低層用戶不想出錢也不愿出錢。二是低層用戶對電梯利用率較低。一層、二層用戶基本是不需要電梯。三是安裝電梯會產生一定的負面影響。電梯運行過程中產生振動和噪音，影響睡眠和休息，電梯井道容易遮住陽臺，影響采光。再加上很多舊小區(qū)沒有地下車庫，很多車都是停在小區(qū)樓下，如果安裝外掛式電梯，其井道就會占用2個車位；外掛式電梯井道的基站一般高于底層，如果按照無障礙標準來設置電梯基站層門出入口，則可能會占用更多的停車位，影響居民停車。

1.3 審批辦證難

舊樓安裝電梯可能涉及水管、電線、天然氣、消防、驗收等問題，牽一發(fā)而動全身，需要得到電力、水務、消防、市政規(guī)劃、住建、質監(jiān)(市場監(jiān)管)等部門的批準和審核，程序煩瑣，審批時間長，在現(xiàn)有政策下，任何一個環(huán)節(jié)都是極有可能擱淺的。

1.4 應急救援困難

圖1 平層入戶

一方面，很多舊樓小區(qū)沒有物業(yè)，電梯報警裝置無法接通到值班或者物業(yè)管理處，萬一發(fā)生電梯困人事故，乘客將求救無門[3-4]。另一方面，采用平層入戶方式的電梯將面臨應急救援方面的難題。很多舊樓原本無電梯預留井道，現(xiàn)在比較成熟的做法是在建筑主體結構外加裝一個電梯井道，根據(jù)入戶方式，可分為平層入戶和半層入戶兩種。平層入戶是指電梯停留位置正好是樓層位置（如圖1所示），即電梯井道安裝在兩陽臺之間，一般將電梯井道安裝在樓層的南面，優(yōu)點是用戶可以直接抵達自己家。而半層入戶是指電梯停留位置正好是樓梯休息平臺位置(如圖2所示)，其電梯井道一般安裝在樓層的北面，缺點是用戶需要向上或向下走半層才能到達所在樓層。前者雖然是有很多優(yōu)點，但是對電梯應急救援方面會產生負面影響，例如當電梯層門出現(xiàn)問題，需要通過私人的空間來進行應急救援，根據(jù)國標GB 7588—2003第6.2.1的規(guī)定，通往機房和滑輪間的通道應在任何情況下均能完全安全、方便地使用，而不需經過私人空間[3]。由此可見，如果加裝電梯采用平層入戶方式，容易對電梯應急救援方面產生一定的消極作用。

圖 2 半層入戶方式示意圖

2 建議和對策

2.1 創(chuàng)新方法，拓展資金來源

解決舊樓加裝電梯資金問題有以下幾種方式：一是由業(yè)主委員會召集業(yè)主進行集資。通過加大宣傳教育，宣傳加裝電梯的重要性和必要性，鼓勵小區(qū)業(yè)主進行募捐，來拓寬舊樓加裝電梯的資金來源。二是由開辟住宅專項維修資金綠色通道，進一步簡化資金提取流程，解決舊樓加裝電梯資金難題[5]。三是由政府財政部門解決部分舊樓加裝電梯資金難題。舊樓安裝電梯是重要的民生工程，也是實現(xiàn)居家養(yǎng)老的重要前提條件，因此，政府財政部門有必要對由于歷史原因導致老舊小區(qū)開設舊樓加裝電梯資金應急綠色通道，來解決部分資金問題。四是提取公積金用于舊樓加裝電梯。政府部門應設立標準，明確機制，增設舊宅加裝電梯的公積金提取方式和流程，允許住戶全額提取公積金用于舊宅加裝電梯。另外，考慮到很多住戶都是退休的老人，沒有公積金，在政策制定過程中，應允許加裝電梯的老人子女或者孫子女提取他們的公積金用于長輩加裝電梯，從而把加裝電梯的民生工作落實到位。五是推廣共享電梯模式。利用市場化手段，由電梯企業(yè)來墊付資金來加裝電梯。然后以租賃或者付費模式給住戶使用，乘客可按月繳納租金；或者每次乘梯前進行投幣、刷卡之后，電梯自動投入服務、自動計費。

2.2 政府主導，協(xié)調各界利益

針對住戶利益協(xié)調難，需要政府主動牽頭，協(xié)調各方利益，打破僵局，不能只停留在讓居民自己商議的層面上。一是做好摸底調查統(tǒng)計工作。政府應對轄區(qū)舊樓進行摸底調查，了解舊樓居民的基本生活情況、人數(shù)、意見、建議和所面臨的困難，舊樓的樓層數(shù)、單元數(shù)、區(qū)位空間等信息，從而來確定需要加裝電梯的數(shù)量、類型及相應的配套設施。二是加大領導力度。舊樓加裝電梯是一個系統(tǒng)工程，應成立相應的工作領導小組，來協(xié)調各個部門之間的分歧，做好各個部門之間政策和手續(xù)的銜接，來加快推進舊樓加裝電梯民生工程。三是出臺舊樓加裝電梯的費用分攤指導標準。當前舊樓加裝電梯面臨的一個重大困難之一是業(yè)主在電梯購買、安裝以及后續(xù)的維護保養(yǎng)和使用等方面的費用如何分攤?？梢越梃b其他城市的經驗，量化加裝電梯相應的費用分攤標準，例如有的城市是給以一樓業(yè)主適當補貼、二樓業(yè)主免費、三樓基準價，然后每高一層增加基準價10%～20%。在這個指導意見的基礎上來推進業(yè)主進行協(xié)商，則協(xié)商成功率將大大增大。

2.3 綠色通道，簡化審批流程

一方面要進一步簡化審批流程。舊樓加裝電梯涉及多個部門，如果讓住戶到每一個部門去審批，則需要花費大量的時間。因此需要開通綠色通道，可以在行政審批中心設立一個專門為舊樓加裝電梯的審批一條龍服務窗口，來受理和辦理相關的審批手續(xù)以加快推動該項工程的落實和推廣。另一方面，要提供相應的政策信息咨詢服務?？稍谡站W、新聞媒體、微信微博等推送既有住宅加裝電梯的信息、政策、指導意見、標準、流程等。

2.4 設立規(guī)則，方便應急救援

采用平層入戶的方式，容易產生應急救援方面的難題?？梢詮囊韵聨讉€方面著手：一是將應急報警裝置連接到統(tǒng)一的物業(yè)管理處，如果小區(qū)沒有物業(yè)，則要將電梯報警裝置連接到電梯安全管理人員家里。二是極限的情況下，比如沖頂、剎鉗，而頂層的業(yè)主無法趕回時，在電梯安全管理員、物業(yè)、維保人員共同在場的情況下，有權撬鎖進門（也可以報消防部門撬鎖）進行應急救援。三是業(yè)主必須同意接到電梯管理員電話時，應馬上趕回家開門以便電梯維保人員進行應急救援。以上規(guī)則，應經該樓所有業(yè)主簽字同意確認，并與電梯維保單位進行充分溝通備案。

2.5 降低成本，安裝座椅式提升機

如圖3所示，座椅式提升機由軌道、驅動裝置和座椅三部分構成，依托樓道內現(xiàn)有的步行梯樓道，沿著固定軌道往上走。按下扶手上的按紐，座椅便開始移動。當手一離開按紐，則自動停止運行。另外，這種提升機有自動感應系統(tǒng)，當遇到障礙物能夠自動停下來。乘客在乘坐座椅式提升機時應系好安全帶，以防摔倒。這種座椅式提升機的優(yōu)點是不破壞建筑原有結構、占用空間小、成本低，座椅可以進行折疊，缺點就是速度慢、一次只能搭載一人、運輸效率低、容易導致樓道擁擠，影響其他人通過。

圖 3 座椅式提升機

3 結束語

本文分析了當前既有住宅加裝電梯存在的困難，并針對上述問題提出了合理的建議?？傊鉀Q既有住宅加裝電梯難題，不僅需要政策支持，更需要政府統(tǒng)籌規(guī)劃，主動作為，創(chuàng)新方法，簡化流程，才能真正把民生問題落實到實處。

[1] 邵積榮．房改房加裝電梯的財經問題辨析[J]．中國管理信息化，2016，19(05)：17-18.

[2] 寧超喬．既有住宅加裝電梯費用分攤補償辦法的理論分析[J]．城市問題，2014(05)：44-48.

[3] GB 7588—2003 電梯制造與安裝安全規(guī)范[S].

[4] 許景順．“三無”老舊電梯的現(xiàn)狀和思考[J]．中國特種設備安全，2017，33(01)：49-52+74.

[5] 彭曉燕．住宅專項維修資金的運行及相關問題的討論 [J]．特區(qū)經濟，2009（07）：293-295.

[6] 陳慶勛，陳江，邱郡．韓國電梯應急管理與事故統(tǒng)計分析研究[J]．中國特種設備安全，2015，31(03)：53-60.

[7] 孫寧，楊海寧，梁華，等．2015年南京市電梯安全狀況[J]．中國特種設備安全，2016，32 (05)：1-5.

[8] 許景順．電梯檢測市場化的配套機制和思考[J]．中國市場監(jiān)管研究，2017(02)：75-76.

[9] 許景順．運用灰色系統(tǒng)理論評估老舊電梯安全性的研究[J]．中國特種設備安全，2017，33(08）：19-23.