香港、澳門與珠海房地產(chǎn)業(yè)變動(dòng)比較:港珠澳大橋影響視角

一 文獻(xiàn)研究述評(píng)

2016年9月27日，世界最長的跨海大橋——港珠澳大橋主體橋梁正式貫通。港珠澳大橋連接香港、珠海、澳門，全長55公里。大橋開通前，珠江口將兩岸分割開來，兩岸城市互相往來均要先北后南繞道而行。港珠澳大橋連接了珠江口東西兩岸，使珠江口東西兩岸的城市往來變得更加快捷方便，增強(qiáng)了珠三角城市之間的聯(lián)系度。同時(shí)，香港和珠江口西岸、澳門和珠江口東岸的聯(lián)系也更便利，大大促進(jìn)了港澳與內(nèi)地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。港珠澳大橋的開通，直接影響到關(guān)聯(lián)地區(qū)，尤其香港、澳門與珠海這三個(gè)連接節(jié)點(diǎn)城市的發(fā)展。理論上看，交通狀況的改善會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面帶來不同程度的影響，作為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)部門之一的房地產(chǎn)業(yè)，無疑會(huì)從港珠澳大橋的建設(shè)和開通中獲得發(fā)展機(jī)遇。

目前，理論界對(duì)國內(nèi)跨海大橋(不含港珠澳大橋)建設(shè)影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究的代表性文獻(xiàn)有：鄧英達(dá)(2009)[1]運(yùn)用宏觀計(jì)量模型，對(duì)比了興建與不興建杭州灣跨海大橋兩種模型，研究了杭州灣跨海大橋建成與否對(duì)寧波區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，結(jié)論是大橋能夠帶動(dòng)和刺激寧波區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。岳小泉等(2014)[2]通過特定的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，定量分析平潭海峽大橋建設(shè)對(duì)平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，研究結(jié)論認(rèn)為平潭大橋的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益良好，對(duì)經(jīng)濟(jì)有促進(jìn)作用。

在港珠澳大橋建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的研究方面，代表性文獻(xiàn)有：陳章喜(2016)[3]研究了港珠澳大橋建設(shè)對(duì)珠江口城市群協(xié)調(diào)發(fā)展的影響效應(yīng)，從城市間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、城市群內(nèi)部發(fā)展均衡性和城市群市場一體化發(fā)展的角度，分析了港珠澳大橋?qū)Πl(fā)揮香港經(jīng)濟(jì)輻射、提升珠江口西岸區(qū)位優(yōu)勢(shì)、改善地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)格局、促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動(dòng)珠江口城市群協(xié)調(diào)發(fā)展所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。張華偉(2014)[4]研究了港珠澳大橋建設(shè)對(duì)珠海房地產(chǎn)業(yè)的影響，認(rèn)為珠海房地產(chǎn)產(chǎn)品將走向多元化，房地產(chǎn)市場需求會(huì)更強(qiáng)。陳向科(2012)[5]探討了港珠澳大橋建設(shè)對(duì)珠三角地區(qū)物流業(yè)的影響，認(rèn)為大橋建設(shè)會(huì)增添香港、深圳、珠海、澳門、廣州的客流和貨流，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，彌補(bǔ)原有碼頭運(yùn)力不足，提升樞紐地位。吳旗韜等(2013)[6]分析了港珠澳大橋建設(shè)對(duì)珠江口兩岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，指出大橋建設(shè)增強(qiáng)了西岸地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和協(xié)調(diào)發(fā)展，推動(dòng)珠江口兩岸旅游資源的開發(fā)。冼超文(2013)[7]對(duì)珠海市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間布局和存在問題進(jìn)行了詳細(xì)分析，并借鑒國內(nèi)外其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式和政策，研究了港珠澳大橋建設(shè)對(duì)珠海市產(chǎn)業(yè)政策的影響，提出政府應(yīng)通過大橋建設(shè)抓住機(jī)遇，推進(jìn)珠海產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

港珠澳大橋的時(shí)空壓縮效應(yīng)有利于提升珠海、澳門與香港交通的便利性，從而增強(qiáng)香港、澳門、珠海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)三地之間的融合和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一體化發(fā)展。理論界對(duì)大橋建設(shè)影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究文獻(xiàn)并不多，對(duì)相關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)影響的研究文獻(xiàn)較少。因此，根據(jù)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)城市發(fā)展影響的一般原理，分析港珠澳大橋這一跨海通道建設(shè)對(duì)香港、澳門、珠海房地產(chǎn)業(yè)的影響，具有重要的理論與實(shí)踐意義。

二 交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的理論分析

(一)理論基礎(chǔ)

1.交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的外部性影響效應(yīng)。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿隆索的“城市競租模型”充分說明：城市土地利用(種類、強(qiáng)度)受該塊土地的可達(dá)性 (相對(duì)于中心) 及形成的運(yùn)輸費(fèi)用影響，不同土地利用方式對(duì)可達(dá)性要求有差別，其結(jié)果就形成了不同陡緩程度的地租曲線。一般情況下，從市中心出發(fā)向外推分別是一般商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)、別墅、農(nóng)地等。土地本身的自然屬性(有限性、不可搬動(dòng)性、質(zhì)量的差異性等)和經(jīng)濟(jì)屬性(土地供給的稀缺性、土地利用的集約性等)都會(huì)影響城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)阿隆索的分析，土地價(jià)值在很大程度上受到區(qū)位優(yōu)勢(shì)及相鄰地塊土地使用狀況的影響，但是城市土地使用存在較大的外部性，這些外部性效應(yīng)是土地價(jià)格機(jī)制很難反映出來的。土地的增值是一種正的外部效應(yīng)，它既不是由土地使用者的投資，也不是由土地使用者的其他決策引起的；反之，土地貶值是一種負(fù)的外部效應(yīng)。政府行為引起的土地價(jià)值變化，是典型的外部性效應(yīng)的表現(xiàn)。交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是政府行為的重要組成部分，必將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響。

2.交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的延伸性影響效應(yīng)。從城市中某個(gè)地塊來講，城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入量越大，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)量也會(huì)越大，收益也會(huì)越高，即兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。由于城市中心區(qū)的土地供應(yīng)量有限，當(dāng)中心區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨于飽和時(shí)，“跳出舊城，發(fā)展新城”就成為理所當(dāng)然。新城建設(shè)需要配套發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是道路交通基礎(chǔ)設(shè)施。政府是城市交通基礎(chǔ)設(shè)施投資的主體，土地收益是政府財(cái)政收入的主要來源，所以只有先把土地出售，獲得相應(yīng)收益，才能支撐城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。因而，中心城外圍地區(qū)的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要落后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。盡管如此，由于政府行為對(duì)土地價(jià)值外部效應(yīng)的存在與不斷作用，隨著離城市中心區(qū)距離的增加，城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)功能會(huì)更加強(qiáng)化，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的延伸性效應(yīng)也會(huì)不斷顯現(xiàn)。

(二)影響路徑

理論上觀察，交通基礎(chǔ)設(shè)施影響城市間房地產(chǎn)業(yè)主要通過以下路徑：第一，交通基礎(chǔ)設(shè)施通過提升城市間的可達(dá)性，影響城市間房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)改善城市間的交通運(yùn)輸條件，降低城市間的交通費(fèi)用，減少出行的相對(duì)時(shí)間成本，使居民衍生出對(duì)周邊城市房地產(chǎn)的需求，刺激人員流動(dòng)，形成“臥室社區(qū)”生活模式，從需求層面引起城市間房地產(chǎn)價(jià)格的變化。第二，交通基礎(chǔ)設(shè)施通過推動(dòng)城市間的均衡發(fā)展，影響城市間房地產(chǎn)投資的變動(dòng)。交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)改變城市間的區(qū)位條件，提高土地價(jià)值，加大房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度，并且交通基礎(chǔ)設(shè)施為企業(yè)投資創(chuàng)造便利，降低了企業(yè)跨城市、跨地區(qū)投資的成本，從供給層面引起城市房地產(chǎn)投資的變化。第三，交通基礎(chǔ)設(shè)施通過促進(jìn)城市間要素的流動(dòng)，影響城市間房地產(chǎn)市場的變動(dòng)。交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)增強(qiáng)連接點(diǎn)城市的相互關(guān)聯(lián)性，減弱產(chǎn)業(yè)集聚阻力，強(qiáng)化市場的一體化功能，有利于城市間產(chǎn)業(yè)重新分工、布局與合作，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。從供給與需求的關(guān)系看，城市間房地產(chǎn)市場的均衡會(huì)由于城市間經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)的改變而達(dá)到一種新的均衡狀態(tài)，從而導(dǎo)致城市間房地產(chǎn)市場格局的變化(陳章喜，2017)[8]。

港珠澳大橋是影響香港、澳門和珠海三地房地產(chǎn)業(yè)相互作用的重要力量。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)本身具有輻射性特征，即某一城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或該城市房價(jià)變動(dòng)會(huì)對(duì)周邊城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房價(jià)變動(dòng)產(chǎn)生影響。就香港、澳門、珠海三座城市而言，香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)增強(qiáng)自身的輻射力，輻射波及澳門、珠海等地區(qū)，澳門、珠海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同樣會(huì)對(duì)香港地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生輻射作用。需要指出的是，房地產(chǎn)業(yè)相互影響力的發(fā)揮還需要一定的政治、經(jīng)濟(jì)、政策條件，如人口的自由流動(dòng)、房地產(chǎn)業(yè)相互影響地區(qū)對(duì)居民購買房產(chǎn)的限制程度以及對(duì)設(shè)立分公司或子公司的吸引措施等。因此，港珠澳大橋、房地產(chǎn)業(yè)輻射性和政治、經(jīng)濟(jì)、政策條件是香港、澳門、珠海三地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮相互影響力的三個(gè)必備條件，其關(guān)系如圖1所示。

港珠澳大橋建設(shè)通過影響香港、澳門、珠海三地的可達(dá)性而作用于三地房地產(chǎn)業(yè)的相互影響力。港珠澳大橋開通前，由于伶仃洋的阻隔，香港到澳門、珠海需要繞道而行，來往不便，三地之間房地產(chǎn)業(yè)的相互影響力較小。如果房地產(chǎn)業(yè)不具有輻射性，那么在港珠澳大橋建成通車后，只能改變?nèi)氐慕煌蛇_(dá)性，對(duì)三地房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)產(chǎn)生大的相互影響。如果沒有政治、經(jīng)濟(jì)、政策條件，同樣僅僅改變交通可達(dá)性，而房地產(chǎn)業(yè)的相互影響力可能極其微弱。只有三要素同時(shí)具備才能實(shí)現(xiàn)發(fā)揮香港、澳門、珠海三地房地產(chǎn)業(yè)相互影響的功能。當(dāng)前，在房地產(chǎn)業(yè)具備輻射性、人口能夠自由流動(dòng)、房地產(chǎn)業(yè)相互影響地區(qū)對(duì)居民購買房產(chǎn)的限制程度放松以及對(duì)設(shè)立分公司或子公司給予優(yōu)惠政策等政治、經(jīng)濟(jì)、政策的條件下，港珠澳大橋成為香港、澳門、珠海三地房地產(chǎn)業(yè)相互影響力發(fā)揮作用的重要因素。

圖1 香港、澳門、珠海三地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮相互影響力的三個(gè)條件

三 現(xiàn)狀描述：經(jīng)驗(yàn)觀察與區(qū)位熵分析

(一)經(jīng)驗(yàn)觀察

根據(jù)《香港統(tǒng)計(jì)年鑒》、《澳門統(tǒng)計(jì)年鑒》、《珠海統(tǒng)計(jì)年鑒》得出2009-2015年香港、澳門和珠海三地房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值，并分別將香港和澳門的統(tǒng)計(jì)結(jié)果按當(dāng)年匯率換算，全部統(tǒng)一單位為億元人民幣，結(jié)果如表1所示。

表1 2009-2015年香港、澳門及珠海房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 單位：億元人民幣

資料來源：根據(jù)《香港統(tǒng)計(jì)年鑒》、《澳門統(tǒng)計(jì)年鑒》及《珠海統(tǒng)計(jì)年鑒》換算整理。

(二)區(qū)位熵分析

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究中常用區(qū)位熵來分析區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門的狀況。區(qū)位熵又稱專門化率，計(jì)算公式為：

(1)

式(1)中，i代表產(chǎn)業(yè)，j代表地區(qū)。LQij表示j地區(qū)i產(chǎn)業(yè)在全國的區(qū)位熵，qij表示j地區(qū)i產(chǎn)業(yè)的相關(guān)指標(biāo)(例如產(chǎn)值、就業(yè)人數(shù)等)；qj表示j地區(qū)全部產(chǎn)業(yè)的相關(guān)指標(biāo)；qi表示在全國范圍內(nèi)i產(chǎn)業(yè)的相關(guān)指標(biāo)；q表示全國所有產(chǎn)業(yè)的相關(guān)指標(biāo)。LQij的值越高，地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚水平就越高，一般來說，當(dāng)LQij>1時(shí)，認(rèn)為j地區(qū)的i產(chǎn)業(yè)在全國具有優(yōu)勢(shì)；當(dāng)LQij<1時(shí)，認(rèn)為地區(qū)的產(chǎn)業(yè)在全國具有劣勢(shì)。

本研究選取2009-2015年香港、澳門和珠海的房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值，采用區(qū)位熵指標(biāo)來描述三城市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，得出全國房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值，通過式(1)計(jì)算香港、澳門及珠海的房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后四位，分析結(jié)果如表2所示。

表2 2009-2015年香港、澳門及珠海房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵

資料來源：根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《香港統(tǒng)計(jì)年鑒》、《澳門統(tǒng)計(jì)年鑒》及《珠海統(tǒng)計(jì)年鑒》計(jì)算、換算整理。

結(jié)合表1、表2來看，2009-2015年，香港房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值增加了17.15%，年均增長率為2.29%，發(fā)展較為穩(wěn)定，從數(shù)值和增長率上看，沒有特別明顯的增長趨勢(shì)。香港房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵始終低于1，且呈現(xiàn)波動(dòng)下降態(tài)勢(shì)，區(qū)位熵最高的一年是2012年，達(dá)到0.9922，接近1，因此總體來看，房地產(chǎn)業(yè)不是香港的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。

2009-2015年，澳門房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值從2009年的87.5223億元增長到2015年的277.2789億元，年均增長率為17.91%，增長極其迅速。澳門房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵在這7年中呈現(xiàn)出先下降后上升的態(tài)勢(shì)，2009年、2014年和2015年區(qū)位熵高于1，2010-2013年低于1；2009年，房地產(chǎn)業(yè)是澳門的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，之后優(yōu)勢(shì)減弱，2011-2015年區(qū)位熵值不斷上升，到2014年重新成為澳門的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，因此總體來看，澳門的房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)呈現(xiàn)波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)。

2009-2015年，珠海房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值從2009年的77.8129億元增長到2015年的160.3202億元，年均增長率為10.88%，增長較為迅速。珠海房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵始終高于1，且呈現(xiàn)波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，區(qū)位熵最低的一年2010年為1.1106，2015年上升至1.3136，優(yōu)勢(shì)較為明顯，由此可見，房地產(chǎn)業(yè)是珠海的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，且優(yōu)勢(shì)在波動(dòng)性提升。

總體上，從房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值集聚程度來看，香港房地產(chǎn)業(yè)在全國層面不具有優(yōu)勢(shì)，澳門房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)在波動(dòng)中提升，而珠海房地產(chǎn)業(yè)則具有較大優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景較好。

四 基于空間引力模型的實(shí)證

(一)空間引力模型

空間引力模型的內(nèi)涵是指兩個(gè)物體間的引力大小與兩者質(zhì)量的乘積成正比，與兩者距離的平方成反比，用公式表示如下：

(2)

其中，G表示萬有引力常量，m和M分別表示兩個(gè)物體的質(zhì)量，r表示兩個(gè)物體之間的距離。

城市間的空間相互作用受商品交換、資金往來、貿(mào)易互通、人口流動(dòng)、信息共享、知識(shí)傳播等多種因素影響，這種空間相互作用主要與兩區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)(或人口等)規(guī)模和兩區(qū)域之間的距離有關(guān)。因此上述引力模型隨著研究對(duì)象不同演變?yōu)椋?/p>

(3)

式中，F(xiàn)ij為i地區(qū)和j地區(qū)間的影響力，Pi和Pj分別表示i地區(qū)和j地區(qū)的人口數(shù)量，Dij為兩地之間的距離，K為引力系數(shù)(通常取K=1)，r為距離摩擦系數(shù)(通常取r=2)。

隨后此公式又進(jìn)一步發(fā)展為：

(4)

式中，Rik表示區(qū)域中地區(qū)i和地區(qū)k間的影響力，Pi表示i地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值，k表示區(qū)域中除i地區(qū)以外的其它地區(qū)，Dik表示i、k兩地區(qū)間的距離。

同時(shí)，引入兩地區(qū)之間影響力的平衡點(diǎn)這一新變量，建立起兩地之間房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的空間相互作用關(guān)系，方法如下(李平，2010)[9]：

令k為i、j兩地之間的影響力平衡點(diǎn)，在空間上應(yīng)在i、j兩地之間，則：

Rik=Rjk

(5)

且：

Dik+Djk=Dij

(6)

將式(5)代入式(4)，則有：

(7)

聯(lián)立方程式(6)、式(7)，并化簡得：

(8)

(9)

根據(jù)式(8)、式(9)可以分別計(jì)算得出i、j兩地區(qū)之間影響力的平衡點(diǎn)k與i、j的距離。

(二)數(shù)據(jù)選擇與說明

為了便于計(jì)算和分析，將香港、澳門、珠海三個(gè)城市兩兩分組進(jìn)行研究。(1)選取香港、珠海、澳門三個(gè)城市兩兩之間的駕車距離作為兩城市間的距離(大橋開通前駕車要繞道珠江口)。測(cè)量兩城市間的距離時(shí)，分別選取三個(gè)城市市中心某一點(diǎn)作為始點(diǎn)或到達(dá)點(diǎn)：香港選擇尖沙咀地鐵站，澳門選擇大三巴牌坊，珠海選擇珠海市政府作為城市中心點(diǎn)。三個(gè)城市兩兩間的駕車距離如表3所示。(2)選取香港、珠海、澳門房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值指標(biāo)進(jìn)行研究，因?yàn)楦壑榘拇髽蛴?009年底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2017年底正式通車，因此分別選取大橋開通前和大橋開通后的兩個(gè)年份：2009年和2018年作為研究時(shí)點(diǎn)。在港珠澳大橋尚未正式通車的情況下，研究過程中選取2018年三個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的預(yù)測(cè)值進(jìn)行分析，分別采用香港、澳門、珠海2000-2015年房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值計(jì)算三地2018年房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的預(yù)測(cè)值，并將其按當(dāng)年價(jià)格與當(dāng)年匯率統(tǒng)一調(diào)整單位為億元人民幣，作為時(shí)間序列數(shù)據(jù)。使用Stata11.0，建立自回歸移動(dòng)平均模型，根據(jù)數(shù)據(jù)特征采用ARIMA(1,1,0)模型，得出三個(gè)城市2018年房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的預(yù)測(cè)值。三個(gè)城市2009年房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值與2018年房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的預(yù)測(cè)值見表4。

表3 香港、澳門、珠海兩兩城市間駕車距離 單位：km

表4 2009年和2018年香港、澳門、珠海房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 單位：億元人民幣

資料來源：根據(jù)《香港統(tǒng)計(jì)年鑒2016》、《澳門統(tǒng)計(jì)年鑒2015》、《珠海統(tǒng)計(jì)年鑒2016》換算整理。

需要特別說明的是，由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只能在陸地上進(jìn)行，因此港珠澳大橋建設(shè)對(duì)兩城市房地產(chǎn)業(yè)影響力均衡點(diǎn)的影響力研究，和兩城市間房地產(chǎn)業(yè)均衡點(diǎn)分別距兩城市距離的變化研究均是理論上的觀察。

(三)計(jì)算結(jié)果

分別用H、M與Z代表香港(Hongkong)、澳門(Macao)與珠海(Zhuhai)，則PH、PM、PZ分別為香港、澳門、珠海房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值；DHM、DHZ、DMZ分別為香港到澳門駕車距離、香港到珠海駕車距離、澳門到珠海駕車距離。定義k1、k2、k3分別為香港澳門、香港珠海、澳門珠海之間影響力平衡點(diǎn)，則DHk1、DMk1分別為香港、澳門之間影響力平衡點(diǎn)k1距香港的距離和距澳門的距離；DHk2、DZk2分別為香港、珠海之間影響力平衡點(diǎn)k2距香港的距離和距珠海的距離；DMk3、DZk3分別為澳門、珠海之間影響力平衡點(diǎn)k3距澳門的距離和距珠海的距離。FHM、FHZ、FMZ分別表示香港澳門、香港珠海、澳門珠海兩地房地產(chǎn)業(yè)的空間相互影響力。RHk1=RMk1、RHk2=RZk2、RMk3=RZk3分別表示香港澳門、香港珠海、澳門珠海對(duì)影響力平衡點(diǎn)的影響力。根據(jù)式(3)、式(4)、式(8)和式(9)，計(jì)算結(jié)果如表5所示。

1.香港-澳門計(jì)算結(jié)果

由表5可以看出：首先，港珠澳大橋開通前，香港、澳門兩地房地產(chǎn)業(yè)的空間相互影響力FHM為2.24，而港珠澳大橋開通后，由于香港與澳門時(shí)空距離的縮短，香港、澳門兩地房地產(chǎn)的空間相互影響力FHM有著非常明顯的上升，為53.47，是大橋開通前的23.87倍，表明港珠澳大橋建設(shè)對(duì)于香港、澳門兩座城市的房地產(chǎn)業(yè)來說，空間相互影響力大大增加，依賴程度明顯加深。其次，從RHk1或RMk1可以看出，港珠澳大橋開通前后香港、澳門房地產(chǎn)業(yè)對(duì)兩地間影響力平衡點(diǎn)k1的影響力也在加強(qiáng)，從2009年大橋開通前的0.0355變?yōu)?018年大橋開通后的0.3520，大橋開通后兩地房地產(chǎn)業(yè)對(duì)影響力平衡點(diǎn)k1的影響力是開通前的9.92倍，說明港珠澳大橋開通后，香港、澳門兩地房地產(chǎn)業(yè)對(duì)周邊的輻射加強(qiáng)。再次，從香港、澳門兩地與影響力均衡點(diǎn)k1的距離看，大橋開通前，影響力均衡點(diǎn)k1距香港146.89km，距澳門59.21km，該點(diǎn)距香港的距離是距澳門距離的2.48倍；而大橋開通后，該影響力均衡點(diǎn)k1距香港51.28km，距澳門34.92km，該點(diǎn)距香港的距離與距澳門的距離之比縮小為1.47倍，說明澳門房地產(chǎn)業(yè)對(duì)周邊的輻射力度相對(duì)于香港更強(qiáng)。

表5 2009年和2018年香港、澳門、珠海房地產(chǎn)業(yè)影響力

2.香港-珠海計(jì)算結(jié)果

由表5可以看出：首先，港珠澳大橋開通前，香港、珠海兩地房地產(chǎn)業(yè)的空間相互影響力FHZ為1.56，而港珠澳大橋開通后，由于香港與珠海時(shí)空距離的縮短，香港、珠海兩地房地產(chǎn)業(yè)的空間相互影響力FHZ有著較為明顯的上升，為20.41，是大橋開通前的13.08倍，可見港珠澳大橋建設(shè)對(duì)于香港、珠海兩城市的房地產(chǎn)業(yè)來說，空間相互影響力大大增加，依賴程度明顯加深。其次，從RHk2或RZk2可以看出，港珠澳大橋開通前后香港、珠海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)兩地間影響力平衡點(diǎn)k2的影響力也在加強(qiáng)，從2009年大橋開通前的0.0348變?yōu)?018年大橋開通后的0.2363，大橋開通后兩地房地產(chǎn)業(yè)對(duì)影響力平衡點(diǎn)k2的影響力是開通前的6.79倍，從理論上看，港珠澳大橋建設(shè)使香港、珠海兩地房地產(chǎn)業(yè)對(duì)周邊的輻射變強(qiáng)，有利于兩地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。再次，從香港、珠海兩地與影響力均衡點(diǎn)k2的距離看，大橋開通前，影響力均衡點(diǎn)k2距香港148.31km，距珠海47.29km，該點(diǎn)距香港的距離是距珠海距離的3.14倍；而大橋開通后，該影響力均衡點(diǎn)距香港62.58km，距珠海27.52km，該點(diǎn)距香港的距離與距珠海的距離之比縮小為2.27倍，說明大橋開通后，珠海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)香港、珠海兩地間的相對(duì)影響距離延長，珠海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)周邊的輻射力度相對(duì)于香港更強(qiáng)。

3.澳門-珠海計(jì)算結(jié)果

由于港珠澳大橋開通前后澳門-珠海的駕車距離ΔFij不變，因此由式(3)、式(4)、式(8)和式(9)得出的2009年和2018年計(jì)算結(jié)果的變化將不受兩城市間距離ΔDME的影響。表5反映出澳門、珠海房地產(chǎn)業(yè)空間相互影響力的變化情況，該變化情況主要是由兩城市本身房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不同導(dǎo)致，而不是距離變化導(dǎo)致的。首先由ΔFMZ可以看出，2009年澳門、珠海兩地的房地產(chǎn)業(yè)空間相互影響力為65.00，而2018年則變?yōu)?16.37，是2009年的7.94倍，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，澳門與珠海的聯(lián)系加深，二者的空間相互影響力增強(qiáng)，依賴程度加深。其次，從ΔFMZ或ΔRik或ΔRjk可以看出，2009年澳門、珠海兩地房地產(chǎn)業(yè)對(duì)兩地之間影響力均衡點(diǎn)ΔRMk2或ΔRZk2的影響力為2.68，到2018年變?yōu)?.81，是2009年的2.91倍，這說明澳門、珠海兩地房地產(chǎn)業(yè)對(duì)周邊輻射增強(qiáng)。第三，從澳門、珠海兩地與影響力均衡點(diǎn)的距離看，2009年，影響力均衡點(diǎn)ΔRMk2或ΔRZk2距澳門6.81km，距珠海5.39km；2018年，該影響力均衡點(diǎn)ΔRMk2或ΔRZk2距澳門為7.41km，距珠海4.79km，該點(diǎn)距澳門的距離延長，距珠海距離縮短，說明2018年比2009年，澳門房地產(chǎn)業(yè)對(duì)周邊輻射的力度相對(duì)于珠海稍強(qiáng)。

4.結(jié)果分析

將表5中兩城市間駕車距離的變化ΔDij、兩城市房地產(chǎn)業(yè)空間相互影響力的變化ΔFij和兩城市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)兩地之間影響力均衡點(diǎn)k的影響力變化ΔRik或ΔRjk歸納總結(jié)如表6所示，為便于比較，數(shù)據(jù)均用變化倍數(shù)表示。

表6 港珠澳大橋開通前后重要指標(biāo)的變化情況

由表6中的數(shù)據(jù)可以看出：(1)從兩兩城市間駕車距離的變化ΔDij看，港珠澳大橋的開通直接縮短了香港-澳門與香港-珠海之間的距離，大橋分別節(jié)省了香港到澳門、香港到珠海距離的58%和54%，方便了香港與澳門、珠海兩城市之間的交通往來。而由于港珠澳大橋是橫跨在珠江口之上，對(duì)于同時(shí)位于珠江口西岸的澳門和珠海來說，并未直接從港珠澳大橋建設(shè)上獲取交通便利。(2)根據(jù)表中兩城市房地產(chǎn)業(yè)空間相互影響力的變化ΔFij，港珠澳大橋建成后，兩城市房地產(chǎn)業(yè)空間相互影響力變化最大的是香港-澳門，影響力變化為原來的23.87倍，其次是香港-珠海，影響力變化為原來的13.08倍，澳門-珠海兩城市房地產(chǎn)業(yè)空間相互影響力變化最低，只有原來的7.94倍。兩城市間房地產(chǎn)業(yè)空間相互影響力的變化說明港珠澳大橋建設(shè)使得香港-澳門、香港-珠海兩城市房地產(chǎn)業(yè)的空間相互影響力大大增強(qiáng)，依賴和聯(lián)系大大加深。在香港-澳門及香港-珠海方向上，房地產(chǎn)業(yè)的輻射增強(qiáng)，帶動(dòng)兩城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。從兩城市房地產(chǎn)業(yè)影響力均衡點(diǎn)的影響力變化ΔRik或ΔRjk中可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)香港-澳門、香港-珠海來說，港珠澳大橋的開通對(duì)兩城市中間地區(qū)的影響力加大，有利于兩城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展向兩城市中間延伸，即有利于兩城市房地產(chǎn)業(yè)向?qū)Ψ匠鞘蟹较蛏涎由彀l(fā)展，而澳門-珠海兩城市房地產(chǎn)業(yè)影響力均衡點(diǎn)的影響力變化僅為大橋開通前的2.91倍，說明港珠澳大橋的開通對(duì)于香港-澳門、香港-珠海房地產(chǎn)業(yè)的影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)澳門-珠海房地產(chǎn)業(yè)的影響力。

五 結(jié)論及建議

本文主要研究港珠澳大橋建成和貫通對(duì)香港、澳門、珠海三地房地產(chǎn)業(yè)變動(dòng)的影響。通過對(duì)影響力均衡點(diǎn)及對(duì)兩城市房地產(chǎn)業(yè)影響力均衡點(diǎn)分別距兩城市距離變化的分析, 可以清晰地看出香港、澳門、珠海三個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向：港珠澳大橋開通后，香港澳門、香港珠海和澳門珠海三個(gè)方向上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況不同。澳門-珠海受港珠澳大橋開通的直接影響不大，且兩城市之間房地產(chǎn)業(yè)影響力均衡點(diǎn)的變化不明顯。對(duì)于香港-澳門而言，港珠澳大橋開通后，香港、澳門兩地房地產(chǎn)業(yè)影響力均衡點(diǎn)距澳門相對(duì)距離更遠(yuǎn)，說明港珠澳大橋的開通對(duì)澳門的影響力大于香港，澳門房地產(chǎn)業(yè)會(huì)吸引更多香港居民。對(duì)于香港-珠海而言，港珠澳大橋開通后，香港、珠海兩地房地產(chǎn)業(yè)影響力均衡點(diǎn)距珠海相對(duì)距離更遠(yuǎn)，說明港珠澳大橋的開通對(duì)珠海的影響力大于香港，珠海房地產(chǎn)業(yè)會(huì)吸引更多香港居民。為推動(dòng)香港、澳門、珠海房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,可采取如下措施：

1.對(duì)香港、澳門、珠海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，應(yīng)推行協(xié)調(diào)發(fā)展。由于港珠澳大橋的開通使得香港、澳門、珠海三座城市房地產(chǎn)業(yè)的相互聯(lián)系和相互影響加大，因此三地在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中，既要抓住港珠澳大橋開通使三城市相互依賴、相互聯(lián)系、相互影響加強(qiáng)的機(jī)遇，又要防范房地產(chǎn)市場的連帶風(fēng)險(xiǎn)，注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不能受其他城市的影響盲目擴(kuò)大投資，否則容易形成連續(xù)的房地產(chǎn)泡沫，相互影響。

2.對(duì)香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，應(yīng)推行穩(wěn)健發(fā)展。港珠澳大橋開通后，澳門和珠海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)周邊的輻射范圍相對(duì)于香港而言會(huì)進(jìn)一步增大，澳門、珠海兩地房地產(chǎn)業(yè)則在原本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上又增加了發(fā)展契機(jī)。由于香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已較為成熟，澳門、珠海房地產(chǎn)業(yè)尚處于探索發(fā)展階段，因此，香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可供澳門、珠海借鑒，同時(shí)，香港應(yīng)發(fā)揮專業(yè)服務(wù)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，向澳門、珠海輸送香港房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人才(陳章喜和稂欣，2015)[10]。

3.對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，應(yīng)推行融合發(fā)展。澳門房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可與澳門支柱產(chǎn)業(yè)博彩業(yè)相互依托，融合發(fā)展。澳門依托博彩業(yè)這一傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，可以發(fā)展特色化、高端化房地產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)澳門世界文化遺產(chǎn)特征，發(fā)揮其獨(dú)特風(fēng)格以吸引香港居民，同時(shí)澳門房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)博彩業(yè)的支撐作用，推動(dòng)澳門經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展(陳章喜，2016)[11]。

4.對(duì)珠海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，應(yīng)推行合作發(fā)展。珠海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較廣，在與澳門加強(qiáng)旅游業(yè)合作的同時(shí)，也要加大房地產(chǎn)業(yè)的相互合作。通過合作共同拓展珠海、澳門兩地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，將澳門博彩旅游業(yè)向珠海延伸，為兩地房地產(chǎn)業(yè)的合作提供支撐。

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