限購(gòu)限貸政策下情勢(shì)變更原則的適用

楊莉艷+范超超

摘要：“契約必須嚴(yán)守”是合同法上亙古不變的原則，其意義在于確保雙方當(dāng)事人在訂立合同后，能夠依誠(chéng)信按約定履行各自的義務(wù)。在締約之后，如果出現(xiàn)一些當(dāng)事人憑自身?xiàng)l件無法預(yù)見的情況，從而造成契約無法正常履行，可以依據(jù)情勢(shì)變更原則加以調(diào)整。本文將以當(dāng)下限購(gòu)限貸的樓市調(diào)控政策為切入點(diǎn)，首先介紹情勢(shì)變更原則在我國(guó)的發(fā)展，然后分析該原則的構(gòu)成要件，最后探討限購(gòu)限貸政策下該如何適用該原則。

關(guān)鍵詞：情勢(shì)變更；公平；限購(gòu)限貸

中圖分類號(hào)：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2018）02-0177-02

作者簡(jiǎn)介：楊莉艷（1987-），女，漢族，安徽公安職業(yè)學(xué)院，碩士研究生；范超超（1988-），女，漢族，碩士研究生，任職于安徽省蚌埠市龍子湖區(qū)人民檢察院。

一、情勢(shì)變更原則的含義及在我國(guó)的發(fā)展

（一）情勢(shì)變更原則的含義

情勢(shì)變更，是指合同訂立以后發(fā)生了當(dāng)事人不可預(yù)見的客觀情況，致使合同原定權(quán)利、義務(wù)所依據(jù)的基礎(chǔ)喪失或改變，若令當(dāng)事人繼續(xù)履行合同，會(huì)造成顯失公平的后果。為了保證交易雙方的公平性，當(dāng)事人可以依據(jù)一定的原則要求變更或解除合同，該原則即為情勢(shì)變更的原則。

（二）情勢(shì)變更原則在我國(guó)的發(fā)展

按照通說，情勢(shì)變更原則起源于12、13世紀(jì)注釋法學(xué)派著作《優(yōu)帝法學(xué)階梯注釋》中的“情勢(shì)不變條款”，當(dāng)時(shí)合同之約定就已經(jīng)注重雙方當(dāng)事人之利益平衡，維護(hù)社會(huì)的公平正義。英美法上與情勢(shì)變更類似的表述是“合同落空”。

在我國(guó)司法上，1992年審結(jié)的“武漢市煤氣公司訴重慶檢測(cè)儀表廠煤氣表裝配線技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同、煤氣表三件購(gòu)銷合同違約糾紛案”就適用了情勢(shì)變更原則。

在我國(guó)立法上，《合同法》未明確規(guī)定情勢(shì)變更原則，不過《合同法司法解釋二》第26條的規(guī)定可以看做是對(duì)情勢(shì)變更原則的間接確立。

二、情勢(shì)變更原則的構(gòu)成要件

（一）須有情勢(shì)變更的事實(shí)。合同是當(dāng)事人的合意，當(dāng)事人訂立合同的時(shí)候必然要根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況或預(yù)見到的情況來確定相互之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。合意，要建立在一定的基礎(chǔ)之上。情勢(shì)變更的事實(shí)，就是導(dǎo)致原合同基礎(chǔ)喪失的事實(shí)。這種事實(shí)，可以是因戰(zhàn)爭(zhēng)、政策調(diào)整等引起的經(jīng)濟(jì)情勢(shì)的變化，如貨幣大幅度貶值、價(jià)格大幅度調(diào)整等。但如果戰(zhàn)爭(zhēng)、政策調(diào)整等直接阻礙了合同的履行，則以不可抗力規(guī)則處理比較適宜，不可抗力可以是引起情勢(shì)變更的原因之一。

（二）須情勢(shì)變更的事實(shí)是當(dāng)事人難以預(yù)見的事件造成的。如果某一事實(shí)應(yīng)在當(dāng)事人合理預(yù)見的范圍內(nèi)，那么，這一事實(shí)已經(jīng)構(gòu)成了合同的基礎(chǔ)，此時(shí)，不宜按情勢(shì)變更的原則處理。

（三）須情勢(shì)變更的事實(shí)造成合同履行的后果顯失公平。情勢(shì)變更的事實(shí)會(huì)造成當(dāng)事人履行的后果顯失公平，一方難以獲取合同利益，無法實(shí)現(xiàn)法律價(jià)值之社會(huì)正義的屬性。三、情勢(shì)變更原則在限購(gòu)限貸政策下的適用

限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，由于首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸款人資格受限等，引發(fā)購(gòu)房者的退房潮。但是政策的出臺(tái)并未就政策出臺(tái)前已簽訂的還沒有完成交易的購(gòu)房合同該如何處理作出明確規(guī)定，導(dǎo)致執(zhí)行部門一刀切的統(tǒng)一執(zhí)行新的政策，從而就合同的履行發(fā)生爭(zhēng)議。限購(gòu)限貸政策下是否可依據(jù)情勢(shì)變更原則變更或解除合同，買賣雙方權(quán)益該如何維護(hù)，這些都是值得分析和探討的問題。限購(gòu)限貸政策下適用情勢(shì)變更原則的合理性分析：

（一）時(shí)間限制：引起情勢(shì)變更的事實(shí)要求發(fā)生在合同成立之后，合同關(guān)系消滅之前。從《合同法司法解釋》（二）第26條的法理分析可知，情勢(shì)變更原則適用的目的，是為了在交易基礎(chǔ)發(fā)生根本變化時(shí)，避免因合同的繼續(xù)履行造成對(duì)當(dāng)事人嚴(yán)重不公平的結(jié)果。若合同已履行完畢，則不存在情勢(shì)變更原則適用的空間。因此若限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)是在房屋買賣合同成立之后，履行完畢之前，此時(shí)購(gòu)房者依據(jù)情勢(shì)變更原則要求變更或解除合同，在時(shí)間上是成立的。

（二）原因要求：引起情勢(shì)變更的事實(shí)是當(dāng)事人意志以外的原因，即當(dāng)事人憑借自身主客觀條件，按照一般社會(huì)正常人之知識(shí)、學(xué)識(shí)，眼界等是難以預(yù)見到該事實(shí)的。限購(gòu)限貸政策作為國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)之手段，是國(guó)家依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的整體情況而制定的，普通購(gòu)房者無法預(yù)見、無法左右該政策是否出臺(tái)。

（三）主觀條件：情勢(shì)變更是在雙方當(dāng)事人均無過錯(cuò)的情況下，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引起的。買賣雙方單純的合同交易行為均無能力促成限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)。從主觀方面看，雙方當(dāng)事人均無過錯(cuò)，若強(qiáng)制當(dāng)事人履行原先簽訂的合同義務(wù)，不僅使合同失去了合理性基礎(chǔ)，同時(shí)也違背了民法自愿原則。

（四）適用目的：情勢(shì)變更原則的適用，其目的是為了消除強(qiáng)制履行原合同而出現(xiàn)的顯失公平的后果，從而維護(hù)市場(chǎng)交易的秩序。限購(gòu)限貸政策的目的，就是通過提高購(gòu)房成本，減少購(gòu)房總需求，以此遏止房?jī)r(jià)過快上漲，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。適用情勢(shì)變更原則解決政策出臺(tái)后的購(gòu)房糾紛，從深層次意義上來講，與房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的是一致的。

（五）實(shí)質(zhì)要件：適用情勢(shì)變更原則是為了平衡當(dāng)事人之間的利益，賦予一方當(dāng)事人變更或解除原合同的權(quán)利，從而實(shí)現(xiàn)案件的公正性。根據(jù)法理學(xué)原理，當(dāng)法律規(guī)則在一個(gè)案件中的適用，導(dǎo)致極端不公正的時(shí)候，可以用法律原則來解決個(gè)案。情勢(shì)變更這一法律原則可以克服限購(gòu)限貸政策規(guī)則的僵硬性缺陷，彌補(bǔ)法律漏洞，保證個(gè)案正義。

綜上所述，在限貸政策下，首付提高、利息增加等，都將對(duì)購(gòu)房者生活帶來嚴(yán)重的影響，對(duì)于一方來說是顯失公平的；在限購(gòu)政策下，購(gòu)房者一旦失去購(gòu)房資格，則在履行房屋買賣合同過程中，例如合同登記備案、不動(dòng)產(chǎn)登記等方面都會(huì)遭到相關(guān)部門的拒絕，無法實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同要求辦理房屋所有權(quán)登記并實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的最終目的。

限購(gòu)限貸政策出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方都造成較大影響，特殊情況下，買賣合同的一方可以依據(jù)情勢(shì)變更原則要求解除或變更合同。但在實(shí)踐中，對(duì)該原則要審慎適用，法院在處理案件的時(shí)候，首先要看當(dāng)事人在合同中有無具體約定。如果當(dāng)事人已在合同條款或附件等處列明，因政府政策調(diào)整或銀行利率變化等原因，致使買方在本合同規(guī)定期限之內(nèi)沒有獲得銀行貸款審批或貸款審批額度不足的，該不利后果應(yīng)由買方承擔(dān)，買方應(yīng)自行籌措資金以支付房款，不得以情勢(shì)變更為由申請(qǐng)變更或解除合同。如果有類似條款的約束，那么法院應(yīng)優(yōu)先按照雙方的約定處理，因?yàn)檫@符合民法傳統(tǒng)理論意思自治原則。如果雙方當(dāng)事人在合同中并無具體約定，合同僅有一般性條款，限貸政策下，強(qiáng)制一方履行合同造成顯失公平的話，一方可依據(jù)情勢(shì)變更原則申請(qǐng)變更或解除合同。如果因限購(gòu)政策，買方不具備購(gòu)房資格，屬于限購(gòu)人群，房屋買賣合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，也可以適用情勢(shì)變更原則。同時(shí)須注意，在實(shí)踐中還要嚴(yán)格區(qū)分情勢(shì)變更與不可抗力以及正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之間的區(qū)別，防止該原則被濫用，最大限度的維護(hù)市場(chǎng)秩序、保障買賣雙方的合法權(quán)益。

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