樓宇經(jīng)濟發(fā)展分析與建議
——以南京鼓樓區(qū)為例

□劉 濱

鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

（一）重點樓宇的發(fā)展現(xiàn)狀

1.總體概況。鼓樓區(qū)已投入使用的建筑面積在1 萬平方米的商務樓宇70 個，總建筑面積近400 萬平方米，日均租金每平米2.7元，2018年稅收總額70.11 億元，樓宇經(jīng)濟的稅收貢獻，全區(qū)平均為每平方米1752.75元。據(jù)鼓樓區(qū)第四次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示：樓宇內(nèi)共入駐企業(yè)3554個，樓宇的平均入駐率為91.7%，企業(yè)的屬地納稅率為75%。

2.樓宇稅收狀況。鼓樓區(qū)1萬平方米以上樓宇中，稅收超億元樓宇12 幢，5 千萬～1 億元樓宇8 幢，5 千萬元以下樓宇53 幢。從稅收貢獻度角度看，中南國際大廈和和泰大廈這兩幢樓宇的稅收貢獻度在10000元/平方米以上，稅收貢獻度在1000～10000元/平方米以上的樓宇有12幢，稅收貢獻度在500～1000元/平方米以上的樓宇有11 幢，稅收貢獻度在500元/平方米以下的樓宇有45幢。

3.樓宇內(nèi)單位的行業(yè)分布狀況。據(jù)鼓樓區(qū)第四次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示：建筑面積在1 萬平方米的商務樓宇中有單位3554 個。在行業(yè)分布狀況中服務業(yè)類企業(yè)共有1903 個，占單位總數(shù)的53.5%，批發(fā)和零售業(yè)1294 個，占單位總數(shù)的36.4%，由此可見服務業(yè)和批發(fā)零售業(yè)在商務樓宇中占有較大的比重，也是發(fā)展樓宇經(jīng)濟需要重點關注的行業(yè)。

對鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的SWOT 分析

（一）鼓樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的優(yōu)勢(Strengths)分析

1.得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。鼓樓區(qū)是南京市的中心城區(qū)，交通便捷，公交、地鐵網(wǎng)線密布，輻射全市。市區(qū)有中山北路、城西干道、江東北路，漢中路等多條主干道貫穿而過。同時也擁有南京的黃金江岸線，以及緯三路過江隧道等在建和待建的大型交通工程，也將使鼓樓區(qū)的交通條件不斷改善，為樓宇經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。此外，鼓樓區(qū)還是江蘇省委、省政府、江蘇省軍區(qū)司令部所在地，很多省級和市級機關均坐落于本區(qū)，具有不可復制的政治優(yōu)勢。

2.寸土寸金的商業(yè)優(yōu)勢。商賈云集、人潮涌動的湖南路商業(yè)街是鼓樓的黃金走廊，轄區(qū)內(nèi)有江蘇第一高的紫峰大廈，還有世界貿(mào)易中心、金陵亞太商務樓、金山大廈、銀河國際廣場、鳳凰廣場、南京國際服務外包大廈等1萬平方米商務樓宇70個。

3.質(zhì)量領先的教育優(yōu)勢。鼓樓區(qū)具有南京市最好的基礎教育資源，一批名校、名校長、名教師和一批國家級、市級學科帶頭人集聚；區(qū)內(nèi)還擁有南京大學、南京工業(yè)大學等18所高等院校、25 個部省級工程技術研究中心、47 名兩院院士及10 萬多專業(yè)科技人員，集中了南京市70%以上的優(yōu)質(zhì)基礎教育資源，人才與教育的疊加優(yōu)勢為鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展提供了強大的動力源。

4.優(yōu)質(zhì)方便的醫(yī)療優(yōu)勢。鼓樓區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生資源比較豐富，江蘇省人民醫(yī)院、南京鼓樓醫(yī)院、江蘇省口腔醫(yī)院、南京腦科醫(yī)院等一批省市級綜合性醫(yī)院和?？漆t(yī)院均落戶于此。千人床位數(shù)達到10.3 張，醫(yī)療水平位于全國領先水平。

(二)鼓樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的劣勢(Weaknesses)分析

1.區(qū)域樓宇管理缺少統(tǒng)一的規(guī)劃布局，功能定位和產(chǎn)業(yè)分布不合理。從規(guī)劃布局上看，鼓樓區(qū)商務樓宇在發(fā)展過程中缺少統(tǒng)一的、科學的整體規(guī)劃思路和布局，也缺乏整體運作和協(xié)調(diào)發(fā)展，使商務樓宇沒有達到特色產(chǎn)業(yè)聚集和上下游企業(yè)聯(lián)動。商務樓宇和住宅型高層建筑在同一地塊內(nèi)混雜的現(xiàn)象較突出，對突出樓宇本身及周邊的商務功能較為不利，使樓宇經(jīng)濟難以成為規(guī)模大，效率高的綜合經(jīng)濟效益體。從產(chǎn)業(yè)分布上看，現(xiàn)代服務業(yè)與傳統(tǒng)服務業(yè)等其他行業(yè)混雜，政府管理和整合的難度都比較大。

2.產(chǎn)業(yè)聚集效應較低，缺乏特色樓宇，不利于政府進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。鼓樓區(qū)現(xiàn)有紫峰大廈、亞太商務樓、鳳凰廣場、油運大廈等一批高端商務樓宇，以及國際服務外包大廈、科技廣場、老學堂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等特色樓宇（園區(qū)），形成了一定的產(chǎn)業(yè)集聚和品牌效益。但大多數(shù)樓宇產(chǎn)業(yè)布局比較分散，沒有形成合力。

3.樓宇總量規(guī)模較小，從載體上制約了政府樓宇經(jīng)濟管理。鼓樓區(qū)與上海、北京、深圳等地的中心城區(qū)相比，樓宇規(guī)模存在一定差距。鼓樓區(qū)在原鼓樓區(qū)和原下關區(qū)合并后，1萬平方米以上的樓宇為70 個，而5 萬平方米以上的樓宇僅有25 個，其余均為5 萬平方米以下的中低檔寫字樓或綜合性商住樓。同時，樓宇進駐企業(yè)數(shù)量雖然達到3554 個，但企業(yè)規(guī)模偏小，制約了轄區(qū)內(nèi)樓宇發(fā)展的潛力及速度。

4.原有樓宇的軟硬件設施條件相對較差，影響樓宇高端管理。除近年相繼建成的紫峰大廈等部分較高檔次樓宇外，目前鼓樓區(qū)多數(shù)商務樓宇始建于上世紀90年代中后期，硬件配置較低，配套功能較差，樓宇外表陳舊。許多樓宇內(nèi)部裝修檔次不高，缺乏辦公通信自動化、安保監(jiān)控自動化等星級標準配置，甚至連基本的車位問題也不能很好解決。還有的樓宇經(jīng)過多次易手，產(chǎn)權關系復雜，業(yè)主分散，原本單一的商務樓宇變成商務、商貿(mào)、居住混雜的綜合樓。這些問題一方面嚴重影響了樓宇的整體對外招商推介，另一方面也影響了入駐樓宇企業(yè)開展高端商務活動、提高規(guī)?；F(xiàn)代化水平。

（三）鼓樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的機遇(Opportunities)分析

1.豐富的新鼓樓區(qū)資源。2013年區(qū)劃調(diào)整后，鼓樓區(qū)的面積達到53.35 平方公里，人口超過百萬，區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)和發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)明顯增多，全區(qū)重點項目達到203個，大批土地儲備陸續(xù)進入市場，增加了可開發(fā)的土地資源，其中尤以濱江商務區(qū)為代表，將成為鼓樓產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新引擎。這些都為鼓樓區(qū)的樓宇經(jīng)濟發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展空間和可觀的市場規(guī)模。

2.鼓樓區(qū)政府自身對發(fā)展樓宇經(jīng)濟的大力支持。鼓樓區(qū)成立鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟工作領導小組，根據(jù)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題，建立全區(qū)樓宇經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫，搭建了鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟信息網(wǎng)，全面調(diào)查摸底樓宇狀況，強化產(chǎn)業(yè)研究工作。出臺了《鼓樓區(qū)促進樓宇經(jīng)濟加快發(fā)展實施意見的通知》，通過招商引資，制定激勵和獎勵措施，吸引投資，增加就業(yè)，為區(qū)財政貢獻稅收，達到政府、樓宇業(yè)主、入駐企業(yè)三方共贏的可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟模式，為鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟又好又快地發(fā)展指明了方向。

3.加快發(fā)展?jié)摿薮蟮臑I江經(jīng)濟帶。鼓樓區(qū)擁有南京長江段11 公里最佳親水黃金岸線，串聯(lián)江東軟件城、下關濱江商務區(qū)及幕府山新產(chǎn)業(yè)區(qū)三個產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)，這是鼓樓區(qū)濱江總部樓宇經(jīng)濟帶形成的“一帶三區(qū)”的空間布局，這個總面積約18 平方公里的總部樓宇經(jīng)濟帶，規(guī)劃建設載體面積將超過1000 萬平方米。區(qū)域內(nèi)已建成使用總部樓宇7 幢，總建筑面積38 萬平方米，包括南京國際服務外包大廈、聯(lián)創(chuàng)科技大廈、南大蘇富特創(chuàng)新科技園等總部樓宇載體。在建總部樓宇近20 幢，總建筑面積340萬平方米。到2020年，“鼓樓區(qū)濱江總部樓宇經(jīng)濟帶”將建成總建筑面積達1000 萬平方米的總部樓宇及大型商業(yè)綜合體，引進30 個地區(qū)總部以上企業(yè)入駐。

(四)鼓樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的威脅(Threats)分析

1.與南京市兄弟區(qū)縣的競爭風險。新區(qū)劃調(diào)整完成之后，南京各兄弟城區(qū)也在區(qū)劃調(diào)整的機遇中獲得了新的優(yōu)勢。這些改變將給鼓樓區(qū)帶來更加激烈的區(qū)際競爭。在此尤其要關注的是南京市新成立的江北新區(qū)，給鼓樓區(qū)形成的競爭風險。無論從項目建設還是稅款征收，江北新區(qū)享受的是一系列的國家優(yōu)惠扶持政策，并且隨著多條過江隧道的開通，地鐵和定制交通的運行，進入市區(qū)的時間也大大減少，伴隨著南京北站和六合機場的開建，這些勢必將影響到鼓樓區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，形成企業(yè)資源的搶奪，對濱江經(jīng)濟帶的發(fā)展形成了挑戰(zhàn)。

2.現(xiàn)有企業(yè)流失的風險。由于工程施工、租金水平、軟硬件設施等因素的影響，會改變原有的企業(yè)布局和人氣布局，這些因素給鼓樓區(qū)帶來新的資源流失的壓力，如何合理控制流失，保證樓宇的入駐率，是擺在政府面前的一個關鍵問題。

3.樓宇空置率過高風險。樓宇的空置率一向被視為商業(yè)地產(chǎn)的風向標，隨著政府規(guī)劃的多個新項目上馬，投入的資金也越來越多，鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟面臨樓宇空置率過高的風險。2018年鼓樓區(qū)樓宇空置率為8.3%，現(xiàn)有企業(yè)流失或倒閉是造成樓宇空置的主要原因。樓宇空置造成資源的浪費，對于樓宇經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，同時降低了政府的財政收入。

促進鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的建議

（一）充分發(fā)揮政府主導作用，完善樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

要樹立政府為樓宇服務、樓宇為企業(yè)服務、企業(yè)創(chuàng)造效益的觀念，充分發(fā)揮政府的主導作用。在樓宇經(jīng)濟發(fā)展的不同階段，政府應扮演不同角色。在起步階段，服務模式應是“行政主導型”，發(fā)揮干預者、主導者的作用；在發(fā)展階段，服務模式應是“合作共治型”，發(fā)揮參與者、扶持者的作用；在成熟階段，服務模式應是“社區(qū)自治型”，發(fā)揮提升者、服務者的作用。提倡什么，主抓什么，怎樣去抓，政府的思路要非常清晰，要形成工作合力，才能取得好的效果。

（二）制定樓宇發(fā)展優(yōu)惠政策，規(guī)范樓宇項目招商條件

科學制定樓宇經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)惠政策，出臺導向性、傾向性、區(qū)別性的政策措施，重點扶持樓宇及樓宇中符合鼓樓區(qū)產(chǎn)業(yè)導向的企業(yè)，政策和措施要有力度，要有比較優(yōu)勢。獎勵那些樓宇經(jīng)濟發(fā)展較好的樓宇業(yè)主和經(jīng)營管理單位，對入駐企業(yè)要在裝修、資金獎勵、購房補貼、房租補助等方面進行扶持。對實力強、規(guī)模大、效益好的企業(yè)和總部更要以長遠發(fā)展的目光加大鼓勵，免費提供鼓樓區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育資源名額，甚至于生活住房和解決老人養(yǎng)老的問題，讓企業(yè)感覺有家的溫暖，留得住人心。同時在企業(yè)工商、稅務審批方面給予綠色通道，減少審批程序，縮短審批時間。

（三）打造特色樓宇標簽，引導樓宇形成產(chǎn)業(yè)聚集

根據(jù)現(xiàn)在實際情況，對一些具備產(chǎn)業(yè)聚集雛形的樓宇、樓群進行試點，有重點地進行策劃和整合，引導關聯(lián)企業(yè)向一棟樓宇或一定區(qū)域聚集，打造特色樓宇，引導發(fā)展一批“金融樓”“律師樓”“會計樓”“設計樓”“IT 樓”“總部樓”等樓宇。注重樓宇聚集服務能力的提升，通過服務吸引高端企業(yè)入駐樓宇，提高入駐率、注冊率和貢獻率，從而直接創(chuàng)造經(jīng)濟效益，而且要通過提升樓宇企業(yè)和員工的集體認同和情感歸屬，吸引更多信息、資本、人才、技術等關鍵生產(chǎn)要素的聚集，推動進一步實現(xiàn)效益的聚集。

（四）提檔升級樓宇環(huán)境，增強樓宇經(jīng)濟品味

在廣泛聽取樓宇內(nèi)企業(yè)的需求的基礎上，定期進行樓宇的升級改造和維護。將全年的樓宇改造項目打包，由政府提供專項資金，不但提升樓宇形象和企業(yè)的辦公環(huán)境，也能提高鼓樓的固定資產(chǎn)項目投資水平和數(shù)據(jù)指標。將文化元素滲透到樓宇經(jīng)濟的發(fā)展過程中，以深厚歷史文化底蘊、文化內(nèi)涵提升樓宇的效益和品位，從而提高樓宇整體附加值和含金量，推動樓宇經(jīng)濟發(fā)展。通過建立諸如副省級城市中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展論壇等形式，通過論壇交流，學習借鑒同等規(guī)模城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的經(jīng)驗，更好地為鼓樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟服務。