對“三供一業(yè)”中物業(yè)分離移交的思考和探討

宋維富

內(nèi)容摘要 “三供一業(yè)”分離移交工作能夠進(jìn)一步減輕國有企業(yè)的負(fù)擔(dān)，文章列舉了國企在“三供一業(yè)”物業(yè)分離移交中存在的問題，并結(jié)合實際提出了相關(guān)的解決方法以供參考，為全面有效地開展“三供一業(yè)”分離移交工作奠定了良好基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 三供一業(yè) 物業(yè)管理 移交策略

1 引言

我國國有企業(yè)在員工結(jié)構(gòu)以及成本負(fù)擔(dān)上多少存在一些問題，產(chǎn)生這種情況的部分原因是國有企業(yè)都承擔(dān)著不同的社會職能，這給國企的發(fā)展帶來了一定的負(fù)擔(dān)。為了減輕國有企業(yè)的發(fā)展壓力，幫助企業(yè)形成良好的競爭環(huán)境，我國在2016年頒布了《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見》之后，全國便有序開展了國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”——供水、供電、供熱（供氣）及物業(yè)管理分離移交工作，將該部分企業(yè)職能移交到相關(guān)的社會單位中去。但是，“三供一業(yè)”物業(yè)分離移交工作量巨大，具備系統(tǒng)性和復(fù)雜性，如果在工作中有任何不到位情況發(fā)生，不但會對職工的切身利益造成損害，還會影響國企的改革進(jìn)程，不利于企業(yè)改革發(fā)展。從物業(yè)管理的角度來看，接管“三供一業(yè)”項目存在著諸多讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)望而卻步的管理“死結(jié)”。如何利用好政府提供的財政補助資金，將國有企業(yè)職工家屬區(qū)從單位管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)物業(yè)管理，成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)注的問題。

2 當(dāng)前國企“三供一業(yè)”物業(yè)分離移交中存在的問題

2.1 職工思想觀念落后

目前，我國國企在“三供一業(yè)”物業(yè)管理職能移交中還存在許多問題，首先最為突出的就是國企職工對“三供一業(yè)”物業(yè)分離移交的錯誤認(rèn)識。許多國企職工認(rèn)為一旦進(jìn)行“三供一業(yè)”的物業(yè)分離移交工作，會對職工自身的企業(yè)福利造成影響，因此，許多職工在物業(yè)分離移交工作中故意增加移交工作難度，導(dǎo)致物業(yè)管理職能移交工作進(jìn)程滯后，從而影響了國企的改革發(fā)展。針對這種情況，在進(jìn)行“三供一業(yè)”各項職能移交工作之前，國企首先要本著以人為本的原則，站在職工的角度為職工謀取最大的利益，確保職工的個人利益不受到侵害。其次，通過適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，讓職工對“三供一業(yè)”的積極意義產(chǎn)生正確的認(rèn)識，尤其是移交之后的社會化服務(wù)的優(yōu)勢，通過保護(hù)職工權(quán)益，改變職工錯誤落后的思想觀念來推動“三供一業(yè)”的物業(yè)分離移交工作進(jìn)程。

2.2 改造內(nèi)容易受改造資金的限制

許多職工家屬區(qū)房齡較老，再加上建成之后，企業(yè)受資金影響也不會再投入過多的資金對家屬區(qū)進(jìn)行改造維護(hù)，這導(dǎo)致這類老舊小區(qū)在進(jìn)行物業(yè)分離移交時，會增加許多移交后的改造內(nèi)容，從而造成巨大的資金壓力。雖然我國投入了一定的改造資金補助，除去在分離移交中中央財政補助的50%，中央企業(yè)集團(tuán)公司及移交企業(yè)的主管企業(yè)不低于30%的承擔(dān)比例，移交企業(yè)自身仍需承擔(dān)近20%的改造費用。即使原企業(yè)破產(chǎn)，國家承擔(dān)100%的費用，但這些費用補貼都有相應(yīng)的戶均改造標(biāo)準(zhǔn)，即0.75萬元/戶。此外，站在住戶的角度來看，住戶都希望進(jìn)行最大程度的改造，改造內(nèi)容越豐富越好，這種改造資金與改造內(nèi)容之間的矛盾也加大了物業(yè)分離移交的難度。

2.3 移交工作難度大

國企內(nèi)部職工構(gòu)成結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，再加上企業(yè)的原物業(yè)管理工作還包含著許多歷史遺留問題，這些情況都增加了“三供一業(yè)”物業(yè)分離移交的工作難度。我國國企的企業(yè)員工構(gòu)成主要分為兩類，分別是在職員工和退休職工，這些職工都來自不同地區(qū)，不同崗位。對于在職職工而言，對其進(jìn)行相關(guān)的思想工作比較容易，而且配合度也較高，相反，退休職工對相關(guān)物業(yè)分離移交工作配合程度較低，工作內(nèi)容也更加復(fù)雜。很多國企的家屬區(qū)都有較多的違章裝修、亂搭亂建等現(xiàn)象，而且有些房屋的產(chǎn)權(quán)不清晰，這些歷史遺留問題都加大了物業(yè)分離移交工作的難度，讓相關(guān)移交工作變得非常煩瑣，效率低下。因此，為了保證“三供一業(yè)”的物業(yè)分離移交工作有條不紊地進(jìn)行，要對這些問題進(jìn)行系統(tǒng)化的梳理，以加大工作效率，保障工作進(jìn)度正常[1]。

3 “死結(jié)”變“活扣”，接管“三供一業(yè)”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需轉(zhuǎn)變

3.1 新產(chǎn)品的創(chuàng)造轉(zhuǎn)變

首先，接管物業(yè)企業(yè)要延伸物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，從傳統(tǒng)的對“物”服務(wù)延伸到對“人”服務(wù)。一直以來，很多物業(yè)公司將服務(wù)內(nèi)容主要規(guī)范為五類，即客戶服務(wù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)以及綠化養(yǎng)護(hù)，這些服務(wù)內(nèi)容的特點就是圍繞業(yè)主展開，主要針對“物”管理與服務(wù)。因此，接管“三供一業(yè)”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在這種傳統(tǒng)的服務(wù)范圍內(nèi)再開拓思維，努力延伸服務(wù)內(nèi)容，讓“共有”變成“專有”，設(shè)計出一些以人為主，以物為輔的服務(wù)產(chǎn)品，從而實現(xiàn)對“物”服務(wù)到對“人”服務(wù)的延伸。

3.2 物業(yè)經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)變

在“三供一業(yè)”項目中，接收物業(yè)企業(yè)方要努力拓展經(jīng)營方式，爭取擺脫傳統(tǒng)的只靠物業(yè)費收入經(jīng)營方式來拓展新的經(jīng)濟(jì)增長點。隨著社會的不斷發(fā)展，業(yè)主的生活質(zhì)量也在不斷提高，在圍繞對業(yè)主服務(wù)的基礎(chǔ)上，物業(yè)企業(yè)可以嘗試多種經(jīng)營，包括開發(fā)新的物業(yè)產(chǎn)品，拓寬經(jīng)營思路來實現(xiàn)物業(yè)轉(zhuǎn)型，從而更好地為“三供一業(yè)”項目的業(yè)主提供服務(wù)。

3.3 新業(yè)態(tài)管理團(tuán)隊的成長轉(zhuǎn)變

人才結(jié)構(gòu)變化是“三供一業(yè)”項目管理團(tuán)隊提升物業(yè)服務(wù)工作效率、降低工作難度的重要手段。一直以來物業(yè)企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)較為單一，通常為服務(wù)性人才，在承接了“三供一業(yè)”項目之后，物業(yè)企業(yè)需要加大人才的多元化輸入，努力打造出一支新型的管理服務(wù)團(tuán)隊。例如，物業(yè)企業(yè)可以招聘一些專業(yè)的廚師、心理醫(yī)師、家庭醫(yī)生等，通過這些人才的加入來打造更多的家政、保健、關(guān)懷等服務(wù)。這種多元化的服務(wù)和經(jīng)營管理方式能幫助物業(yè)企業(yè)更好地發(fā)展。

4 “死結(jié)”變“活扣”，接管“三供一業(yè)”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需布好 “局”

4.1 樹立“支前”意識

“支前”意識，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別是國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)政治意識、社會責(zé)任的重要體現(xiàn)。在新的發(fā)展形勢下，國有企業(yè)往往會承擔(dān)一些與自己發(fā)展方向不相符的社會職能，若將這些社會職能從國有企業(yè)中剔除，納入公共服務(wù)體系中，由更加專業(yè)的服務(wù)機構(gòu)進(jìn)行集中管理與運營，不但增加了服務(wù)效率，還有利于社會資源的優(yōu)化配置，從而實現(xiàn)更好的公共服務(wù)質(zhì)量。因此，對于接管“三供一業(yè)”項目的物業(yè)企業(yè)而言，要積極樹立支前意識，做好“交得穩(wěn)、接得住、管得好”的長期準(zhǔn)備工作。

4.2 發(fā)揮好“三老”作用。

“三老”是指“三供一業(yè)”住宅區(qū)的老干部、老黨員以及老職工。由于“三供一業(yè)”項目中很多國企的家屬區(qū)都有較多的違章裝修、亂搭亂建等現(xiàn)象，甚至有些住戶還存在在公共區(qū)域內(nèi)養(yǎng)雞種菜等行為。為了解決這些復(fù)雜的生活情況，物業(yè)企業(yè)可以積極開展紅色物業(yè)，建立三老組織，讓三老參與到物業(yè)管理當(dāng)中，通過積極聽取三老的意見，讓三老出面協(xié)助解決一些生活上的難題來實現(xiàn)有效的物業(yè)管理。此外，還要注意業(yè)主的心理狀況，通過三老與群眾的有效溝通來加強業(yè)主的心理基礎(chǔ)，消除業(yè)主心理上的被“遺棄感”[2]。

4.3 做好“大數(shù)據(jù)”的收集工作

大數(shù)據(jù)的收集工作可以提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)效率，加強企業(yè)市場拓展的能力，并提高企業(yè)對“三供一業(yè)”項目中業(yè)主需求的了解。因此，相關(guān)物業(yè)企業(yè)要建立一個業(yè)主的數(shù)據(jù)收集庫，將業(yè)主的各項信息進(jìn)行系統(tǒng)的分類與總結(jié)，通過對信息的篩選與分析，為業(yè)主提供針對性的服務(wù)，以滿足業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的心理需求。例如，通過收集到的業(yè)主數(shù)據(jù)，物業(yè)可以開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)、旅行顧問、家政服務(wù)、家庭廚師、健康陪護(hù)、旅行保健等讓業(yè)主驚喜難忘的服務(wù)產(chǎn)品，并且這些服務(wù)產(chǎn)品的開發(fā)也能得到有效的數(shù)據(jù)支持，這對企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了相應(yīng)的契機。

5 結(jié)語

“三供一業(yè)”是一項惠國惠民的政策，不但能夠改善住戶的居住環(huán)境，還能夠幫助物業(yè)發(fā)展，緩解物業(yè)的競爭壓力。對于接收項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，雖然會遇到許多看似復(fù)雜的問題，但是，只要本著以人為本的原則，努力拓展服務(wù)范圍，轉(zhuǎn)變思想觀念，并為后期的工作開展奠定相應(yīng)基礎(chǔ)，就能夠有效解決職工的安置，為業(yè)主提供滿意的物業(yè)服務(wù)，幫助物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)更好的發(fā)展，從而進(jìn)一步助推“三供一業(yè)”物業(yè)職能移交工作的順利實施。

（作者系孝義市住房保障管理中心 經(jīng)濟(jì)師）

【參考文獻(xiàn)】

[1]劉蓬勃.國有企業(yè)“三供一業(yè)”物業(yè)管理職能移交的策略研究[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019（16）：40.

[2] 王友琳.國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交的若干問題探討[J]. 求知導(dǎo)刊，2017（15）：76.