高層多業(yè)主建筑防火問題分析

■ 王一鳴　紹興支隊(duì)嵊州公安消防大隊(duì)

所謂的高層多業(yè)主建筑，即為多產(chǎn)權(quán)建筑。主要指的是對(duì)于相同的高層建筑而言，其存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上的產(chǎn)權(quán)人。實(shí)際上，主要是由多家產(chǎn)權(quán)單位、租賃單位共同管理及使用同一高層建筑。此類建筑的功能非常齊全，其中包括娛樂、居住休閑與辦公等。其同時(shí)能夠容納數(shù)千人乃至于上萬人。此類建筑的人員比較密集、功能比較齊全、建筑結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜、存在許多的可燃物易燃物，因此也就會(huì)導(dǎo)致消防安全隱患較多。另外，對(duì)于此類建筑的消防設(shè)施而言，在其維護(hù)與保養(yǎng)方面必須要耗用大量的人力、物力、財(cái)力，而且業(yè)主的素質(zhì)水平也不盡相同，于是就會(huì)增加建筑的消防安全隱患。

一、高層多業(yè)主建筑消防安全問題分析

（一）專項(xiàng)維修基金申請(qǐng)程序較為復(fù)雜

在我國出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)中明確規(guī)定，專項(xiàng)維修基金的申請(qǐng)過程需要滿足兩個(gè)2/3。一是表決同意的業(yè)主擁有的面積要超過小區(qū)總面積的2/3。二是要超過總?cè)藬?shù)的2/3。實(shí)際上，能夠同時(shí)滿足這兩個(gè)要求是面臨著較大困難的。因?yàn)橐恍I(yè)主不會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行直接使用，因此其會(huì)認(rèn)為對(duì)于小區(qū)中的公共設(shè)施維修與保養(yǎng)與個(gè)人的關(guān)系不大，所以無需動(dòng)用維修基金，如此一來，也就會(huì)造成消防設(shè)施發(fā)生損壞以后不能夠得到及時(shí)有效的維修，進(jìn)而在發(fā)生火災(zāi)事故后不能真正發(fā)揮其作用。

（二）缺乏對(duì)消防安全設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)

首先，一些單位沒有全面地認(rèn)識(shí)到火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)以及滅火系統(tǒng)等的重要性，沒有對(duì)這些系統(tǒng)給予及時(shí)、有效的管理與維護(hù)。于是就會(huì)導(dǎo)致一些火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警調(diào)控器調(diào)試處于失常狀態(tài)，系統(tǒng)出現(xiàn)故障以后沒有得到及時(shí)的維修。導(dǎo)致一些建筑內(nèi)的消防栓出現(xiàn)閥門滲漏以及旋塞脫落等現(xiàn)象。除此以外，也沒有充分認(rèn)識(shí)到建筑消防安全疏散功能的重要性。通過檢查發(fā)現(xiàn)，在一些高層多業(yè)主建筑中，還有一些防火分區(qū)隔斷門以及防煙樓梯間等處于開啟的狀態(tài)。另外，一些防火門閉門器發(fā)生損壞，沒有得到及時(shí)的維修。第三，沒有充分重視對(duì)防煙、排煙系統(tǒng)的日常維修與管理，導(dǎo)致一些系統(tǒng)無法正常的使用和運(yùn)行。

（三）缺乏科學(xué)有效的消防安全管理

通常狀況下，高層多業(yè)主建筑的物業(yè)管理單位往往并非是建筑的產(chǎn)權(quán)單位。因此，其消防安全意識(shí)高，另外，在經(jīng)濟(jì)、人力資源與物力等方面的投入也不夠充足。所以，導(dǎo)致消防安全管理工作不到位。首先，尚未充分貫徹落實(shí)消防監(jiān)控房以及消防泵房的值班人員制度。尚未積極做好對(duì)消防系統(tǒng)操作技能的培訓(xùn)。當(dāng)前，高層多業(yè)主建筑的消防系統(tǒng)監(jiān)控操作人員往往還存在較大的流動(dòng)性，并且編制不充足，值班人員也尚未完全了解建筑消防的設(shè)施與具體功能。無法熟練地完成對(duì)消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的操作，而且大部分的人員都沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，因此其專業(yè)素養(yǎng)相對(duì)較低。其次，缺乏專業(yè)的建筑消防業(yè)務(wù)管理人員。通過對(duì)一些高層多業(yè)主建筑的物業(yè)單位進(jìn)行調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，許多消防管理人員都是兼職的，另外，其崗位還存在頻繁的變動(dòng)性，所以就沒有投入過多的精力與時(shí)間積極地做好消防管理工作。第三，一些建筑缺乏完善的火災(zāi)事故應(yīng)急疏散預(yù)案。許多現(xiàn)有的預(yù)案缺乏針對(duì)性與操作性，所以，一旦發(fā)生火災(zāi)事故，那么就會(huì)導(dǎo)致疏散效果不理想，進(jìn)而可能會(huì)造成人員傷亡事故的發(fā)生，另外也很少組織人員開展應(yīng)急疏散演練。

二、高層多業(yè)主建筑的防火對(duì)策

（一）優(yōu)化專項(xiàng)維修基金審批制度

當(dāng)前，在高層多業(yè)主建筑中的消防設(shè)施發(fā)生損壞以后，必須要?jiǎng)佑霉簿S修基金。然而，目前我國作出明確規(guī)定，在動(dòng)用此部分基金時(shí)需要同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件：首先，必須要設(shè)置業(yè)委會(huì)；其次，必須要滿足兩個(gè)2/3的要求；第三，要經(jīng)過非常繁瑣的流程，并且還會(huì)用到很多專業(yè)知識(shí)。但是，通過對(duì)我國目前的小區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，擁有業(yè)委會(huì)的小區(qū)僅僅占據(jù)總數(shù)量的20%。另外，對(duì)于高層多業(yè)主建筑而言，一些投資性的業(yè)主并不會(huì)真正地使用建筑，因此其也不會(huì)重視公共消防設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)。如此一來，就會(huì)造成一些多業(yè)主建筑存在主機(jī)癱瘓，并且消防設(shè)施發(fā)生損壞后無人問津，沒有足夠的資金進(jìn)行維修等。所以，為了確保高層多業(yè)主建筑的消防安全，那么就必須要對(duì)公共維修基金的審批使用制度進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化與完善。在前期物業(yè)管理階段，可以委任政府主管部門負(fù)責(zé)履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。相關(guān)部門要結(jié)合前期物業(yè)管理期間的專項(xiàng)維修資金的使用范圍、基本程序、具體的使用方法等作出暫時(shí)性的規(guī)定。在作出規(guī)定以后，再由物業(yè)管理公司根據(jù)相關(guān)的規(guī)章與制度對(duì)其維修責(zé)任進(jìn)行履行。這樣就可以確保發(fā)生損壞后的消防設(shè)施能夠得到及時(shí)的維修與保養(yǎng)，另外也可以確保建筑的主機(jī)處于正常的運(yùn)行狀態(tài)。

（二）構(gòu)建科學(xué)完善的建筑防火安全工作網(wǎng)絡(luò)

首先，有關(guān)的管理單位要在其安全管理體系中加入對(duì)高層多業(yè)主建筑消防安全管理工作，要使得各個(gè)部門能夠充分地明確自己所擔(dān)任的職責(zé)，可以積極地建立安全組織，從而在實(shí)際工作中做到更加規(guī)范、有序。其次，要以物業(yè)管理單位為主，充分重視對(duì)保安隊(duì)伍與消防安全值班人員隊(duì)伍的建設(shè)工作。各個(gè)業(yè)主單位需要設(shè)置專門的負(fù)責(zé)人來完成防火安全工作。另外，也要安排一些專職以及兼職的管理人員，要確保其能夠充分貫徹落實(shí)個(gè)人所擔(dān)負(fù)的防火安全職責(zé)，可以盡職盡責(zé)地完成本職工作。

（三）加強(qiáng)防火安全監(jiān)督與管理

首先，從高層多業(yè)主建筑正式開工建設(shè)，直到最后的竣工驗(yàn)收階段都必須要接受相關(guān)部門的安全生產(chǎn)監(jiān)管工作。在建筑真正的竣工以后，要由公安消防部門對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收審核。其次，要定期檢測(cè)建筑內(nèi)的電梯運(yùn)行情況。要在消防控制中心安排專門人員全天候的值班監(jiān)視。要確保建筑內(nèi)消防疏散通道的暢通無阻，不能夠存在堵塞現(xiàn)象。要確保應(yīng)急照明燈的完好無損。要定期檢測(cè)建筑內(nèi)的火災(zāi)報(bào)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)與自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)等，確保其能夠處于正常、穩(wěn)定、安全的運(yùn)行狀態(tài)。第三，要充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)對(duì)消防崗位人員的培訓(xùn)與教育的重要性，積極做好培訓(xùn)教育工作，使其能夠掌握更加科學(xué)先進(jìn)的消防知識(shí)，能夠靈活、熟練地使用各種消防設(shè)施設(shè)備，提高其操練水平。

總而言之，隨著我國城市建設(shè)步伐的不斷加快，我國也涌現(xiàn)了越來越多的高層多業(yè)主建筑。由于受到人為、建筑本身與其他多種因素的影響，導(dǎo)致高層多業(yè)主建筑中存在許多的消防安全問題。這就會(huì)對(duì)人們的居住安全、財(cái)產(chǎn)安全、人身安全構(gòu)成極大的危害，所以，就要高度重視高層多業(yè)主建筑的消防安全，并且采取有效的防火措施，進(jìn)而從根本上消除其中存在的消防安全隱患，確保建筑的正常、安全使用，為人們提供安全、舒適的居住與辦公環(huán)境。

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