淺析農(nóng)村土地流轉中存在的問題與對策

杜國輝

（喀左縣農(nóng)村經(jīng)濟管理局，遼寧 喀左 122300）

規(guī)范農(nóng)村土地流轉，是大力發(fā)展現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)，提高土地利用率和產(chǎn)出率，促進農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，增加農(nóng)民收入，加快實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的必然要求?？ψ罂h緊緊圍繞富民強縣的總體目標，把握轉變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這條主線，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收的目標，做好土地流轉，推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。

1 土地流轉的形式

土地流轉的形式包括轉包、出租、互換、轉讓、抵押、入股等。

1.1 轉包

轉包是承包方將自己享有的的土地承包經(jīng)營權以收取轉包費為主要條件轉移給他人的民事行為，受轉包方在支付轉包費、簽訂流轉合同后，即可取得該土地的經(jīng)營使用權。

1.2 出租

出租是承包方將自己享有的土地承包經(jīng)營權租賃給他人的民事行為。承租人通過支付租金和租賃合同取得土地承租權，農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營權無需經(jīng)發(fā)包人許可，但需將出租合同報發(fā)包方備案。

1.3 互換

互換是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部承包方之間為方便耕種和各自需要，對各自承包的土地承包經(jīng)營權的交換?；Q的雙方均取得對方的土地經(jīng)營權?；Q雙方達成互換合同后，還應與發(fā)包方變更原土地承包合同。

1.4 轉讓

是承包方以轉讓方式將自己的土地承包經(jīng)營權轉移給他人的民事行為。

1.5 抵押

抵押是享有土地承包經(jīng)營權的承包方將其他承包方式取得的土地承包經(jīng)營權用于承擔保證責任的行為。此種流轉方式，一是限于以其他承包方式取得的土地承包經(jīng)營權，二是承包人已經(jīng)依法登記，并取得土地承包經(jīng)營權證或者林權證等證書，否則抵押無效。

1.6 入股

入股是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織農(nóng)戶為發(fā)展生產(chǎn)將自己享有的“四荒”土地承包經(jīng)營權折股，實行合作經(jīng)營并按股份分紅的民事行為。

2 土地流轉面臨的問題

2.1 流轉合同不健全、不規(guī)范

很多土地流轉未簽書面合同，即使少數(shù)農(nóng)戶簽訂了合同，也沒有使用統(tǒng)一合同文本，條款不規(guī)范，內(nèi)容過于簡單，不能明確流轉雙方的權利、義務及違約責任及流轉雙方的合法權益，特別是流出方農(nóng)民的利益。

2.2 土地流轉價格部分不合理

在流轉合同的約定上，土地承包費一般是一定不變，流轉期間不再調(diào)整，沒有隨物價的上漲而增長，還有同一地區(qū)同等土地存在著偏高偏低現(xiàn)象，留下了很大的隱患。

2.3 大戶或企業(yè)的土地流轉存在很大隱患

大戶或企業(yè)大規(guī)模流轉土地，由于種種原因經(jīng)營不善，難以維持，無法履行合同。既不能付農(nóng)戶承包費，又不能償還信用社貸款。政府欲收回土地進行重新發(fā)包，但貸款未能償還，重新發(fā)包阻力重重，所以至今一直廢棄。

2.4 土地承包期限超過規(guī)定的年限

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：農(nóng)村土地承包期30年不變。我市從1994年開始二輪土地延包，即承包期到2024年。而我縣有一部分土地流轉期限，違背國家土地承包政策，超過了2024年。

3 土地流轉過程中存在一些問題的對策措施

3.1 保持政策的連續(xù)性

土地轉入戶按約定仍在履行合同進行生產(chǎn)的，我們應予保護，繼續(xù)享受當時的優(yōu)惠政策到2024年。2024年之后仍繼續(xù)生產(chǎn)的，補地收回，其它政策不變。到2024年不再進行生產(chǎn)的，優(yōu)惠政策一并收回。

3.2 把農(nóng)戶之間互換土地做為重點，在全縣推廣，并繼續(xù)實施優(yōu)惠政策，給予扶持。

3.3 對零散流轉戶，沒有進行生產(chǎn)的，要限期恢復生產(chǎn)。限期不能恢復的，收回土地。

3.4 企業(yè)及大戶，不能進行正常生產(chǎn)的，首先要保護農(nóng)民的利益不受損害為前提，進行妥善處理。

3.5 對原承包合同中承包費偏低的，雙方自行協(xié)商解決，方法是：按大田玉米三年的平均產(chǎn)量和市場價格核算出承包費，三至五年一調(diào)整。建議今后流轉合同中對承包費的約定都要按上述方法簽訂。